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　　只有實(shí)行強(qiáng)力政策，才可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出周期調(diào)整。

　　上海市政府歷來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策在全國(guó)具有領(lǐng)先意義，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)也對(duì)全國(guó)具有標(biāo)桿作用。在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，上海萬(wàn)科金色雅筑的降價(jià)撐起了調(diào)整的先鋒旗，上海若干區(qū)的“地王”退地也囂塵四起。然而，上海政府歷來(lái)重視市場(chǎng)化的操作，當(dāng)價(jià)格堅(jiān)挺時(shí)，沒有給開發(fā)商降價(jià)以拉動(dòng)需求的暗示，當(dāng)一些央企開發(fā)商獲得企業(yè)債等融資，上海也沒有給予企業(yè)資金鏈的補(bǔ)充。博弈，在理性的市場(chǎng)中進(jìn)行。

　　恢復(fù)經(jīng)濟(jì)適用房恰遇房市低迷

　　上海的房市政策最大的變數(shù)非經(jīng)濟(jì)適用房莫屬。上海早在1998年開始，逐漸取消了經(jīng)濟(jì)適用房，只有動(dòng)遷配套房和少量的實(shí)物配租廉租房。2003年，上海市撤銷了經(jīng)濟(jì)適用房管理中心，宣布上海不搞“經(jīng)濟(jì)適用房”，此后，上海積極探索了“安居房”、“四高小區(qū)”、“中低價(jià)位房”、“兩限房”等等多種住房保障形式，但都因市場(chǎng)形勢(shì)和制度設(shè)計(jì)不完善等原因，沒有形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度。然而，2008年上海市經(jīng)濟(jì)適用房恢復(fù)建設(shè)，開工建設(shè)400萬(wàn)平方米、6萬(wàn)余套經(jīng)濟(jì)適用房。第一批經(jīng)濟(jì)適用房今年年底竣工。2008年開工建設(shè)的6萬(wàn)余套經(jīng)濟(jì)適用房將在今年下半年實(shí)施全面分配，今年預(yù)計(jì)將再新開工建設(shè)6萬(wàn)余套經(jīng)濟(jì)適用房。并且上海在規(guī)劃中明確，經(jīng)濟(jì)適用房將在今后保持在住房建設(shè)總量的20%左右，這在全國(guó)的比例是最高的。從《征求辦法征求意見稿》來(lái)看，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、戶型標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)也是要求最嚴(yán)格的。從供應(yīng)和流通來(lái)看，只有上海的經(jīng)濟(jì)適用房是封閉的體系，保證了真正把經(jīng)濟(jì)適用房分配到中低收入者手中。其他城市經(jīng)濟(jì)適用房敞開供應(yīng)，就不會(huì)有上海政府的煩惱。

　　近來(lái)上海“兩會(huì)”期間，開發(fā)商代表提出的議案就是針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房沖擊商品房的問(wèn)題。如果經(jīng)濟(jì)適用房入住標(biāo)準(zhǔn)限制在人均建筑面積15平方米以下；家庭人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)擬為2300元以下；家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為人均不超過(guò)7萬(wàn)元。這種標(biāo)準(zhǔn)主要可滿足已有住房不成套常住人口的住房置換，不可能是完全無(wú)基礎(chǔ)的低收入者，也就是必然會(huì)沖擊商品房的改善型需求。從建設(shè)的地段來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房都建在有軌道交通的郊區(qū)。而前幾年出讓土地有硬性“7090”平方米的比例，經(jīng)濟(jì)適用房的房型也是小戶型，商品房市場(chǎng)定位存在重復(fù)和錯(cuò)亂。

　　首個(gè)放松二套房貸的城市

　　2008年下半年“國(guó)13條”前后，各地紛紛出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，上海直到10月23日才發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，包括放松公積金貸款，減免征收印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等等。此后，公積金與稅收等優(yōu)惠不斷出臺(tái)，而前一階段的住房新政帶來(lái)更新的觀望。

　　只有實(shí)行強(qiáng)力政策，才可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出周期調(diào)整。當(dāng)前市場(chǎng)處于觀望，如果剔除保障性政策住房，商品房成交量不到去年的一半。市場(chǎng)觀望的根源來(lái)自價(jià)格預(yù)期和政策預(yù)期，目前的觀望一方面是因?yàn)闆]有調(diào)整到市場(chǎng)認(rèn)可的地步，應(yīng)該說(shuō)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在蕭條之中，調(diào)整的空間和時(shí)間都不夠。從房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，調(diào)整時(shí)間基本都在三年以上，百年一遇的全球金融海嘯很難短時(shí)間平息。從市場(chǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)要“振興”，價(jià)格調(diào)整是必需的。在當(dāng)前的形勢(shì)下，唯有價(jià)格進(jìn)一步調(diào)整，市場(chǎng)成交量才會(huì)放大。而上海的房市供應(yīng)與需求同步萎縮，房?jī)r(jià)下跌的空間非常小。另一方面社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策仍有期待，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“振興”計(jì)劃的出臺(tái)表現(xiàn)猶豫，歷史上的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策也沒有完全出臺(tái)。普通住房標(biāo)準(zhǔn)、小面積戶型，第二套住房貸款、購(gòu)房退稅、藍(lán)印戶口、轉(zhuǎn)按揭、加按揭，期房轉(zhuǎn)讓等，還沒有達(dá)到2005年之前的政策寬松程度。

　　在這些刺激政策中，稅費(fèi)等政策的刺激作用其實(shí)非常有限。貸款的7折優(yōu)惠，從資金現(xiàn)值比較，7折利率優(yōu)惠相當(dāng)于降價(jià)20%的效果。但是，稅費(fèi)總計(jì)也達(dá)不到房?jī)r(jià)的20%，要達(dá)到與利率優(yōu)惠的相同效果幾乎不可能。

　　我們不僅需要對(duì)住房的投資功能合理性重新認(rèn)識(shí)，對(duì)投資第二套住房的社會(huì)貢獻(xiàn)也需要重新認(rèn)識(shí)。如果住房不帶投資功能，誰(shuí)都不會(huì)買房。上海的居民購(gòu)買第二套房占全部住房市場(chǎng)比例在30%以上，第二套住房貸款者一般具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)拉動(dòng)需求有較強(qiáng)的效果。二套房貸松動(dòng)已不得不為，尤其是上海這種處于改善型需求為主導(dǎo)的城市。

　　2008年12月27日，上海市發(fā)布《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，明確了上海促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的八大實(shí)施意見(以下簡(jiǎn)稱“新八條”)。與12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的十三條政策相比，上海新八條在第二套房貸松綁、改善型需求釋放和公積金貸款放寬等方面有了積極有效的措施。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。人均面積不再是限制條件，也能享受公積金貸款。

　　購(gòu)房落戶政策試探中

　　藍(lán)印戶口曾經(jīng)是上海的創(chuàng)新，2003年房地產(chǎn)熱初露端倪，藍(lán)印戶口、購(gòu)房退稅也就退出歷史舞臺(tái)。外來(lái)人口是大中城市下一步刺激房市的需求源頭。任何經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，都帶有需求創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的要求。中國(guó)的前一輪房地產(chǎn)熱，來(lái)源于房改釋放的住房需求，房地產(chǎn)發(fā)展模式有購(gòu)房按揭貸款和開發(fā)企業(yè)預(yù)售兩種資金支持。房地產(chǎn)發(fā)展模式還沒有遇到美國(guó)住房次級(jí)貸款問(wèn)題，但是房改刺激的住房需求逐漸衰竭，這是近兩年來(lái)房市調(diào)整的內(nèi)在基礎(chǔ)。沒有新的需求來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)除非有新的模式創(chuàng)新才能有新的大發(fā)展。

　　城市化的進(jìn)程中，對(duì)大城市的房地產(chǎn)需求是非常驚人的。中國(guó)的城市化雖然很快，但和日本的東京-大阪-橫濱城市圈相比，還有很大差距。到2025年中國(guó)的城市人口比例會(huì)接近甚至超過(guò)70%，城區(qū)人口總?cè)丝诔^(guò)10億。而北京、深圳、上海這樣的特大型城市，有可能會(huì)達(dá)到3000萬(wàn)以上。“當(dāng)前，上海購(gòu)房者有20%~30%來(lái)自外省市。如果不開發(fā)戶籍制度，將來(lái)外來(lái)人口將超過(guò)原住市民，對(duì)社會(huì)和諧發(fā)展非常不利。

　　武漢、成都等部分二、三線城市都實(shí)行了購(gòu)房落戶。北京、上海、廣州、深圳等大城市對(duì)購(gòu)房落戶多有顧慮。購(gòu)房退稅、藍(lán)印戶口等可能會(huì)過(guò)度刺激房市場(chǎng)，造成新一輪房地產(chǎn)熱，并且人口迅速膨脹對(duì)大城市的基礎(chǔ)設(shè)施是巨大的挑戰(zhàn)。但是，在在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情形下，實(shí)施“購(gòu)房落戶”政策，有其合理性，也有其積極意義，不但可能在一定程度上刺激房地產(chǎn)的成交，又可能成為打破戶籍壁壘的有益嘗試，還可能在一定程度上推動(dòng)了城市化的進(jìn)程。

　　盡管上海的新聞發(fā)言人表態(tài)不會(huì)出臺(tái)藍(lán)印戶口和購(gòu)房退稅。但是，2009年2月12日，上海浦東居住證轉(zhuǎn)戶籍，只是一個(gè)開始，購(gòu)房落戶在大城市的全面放開，不僅是當(dāng)前振興房地產(chǎn)業(yè)的選擇，也是歷史的必然選擇。“兩會(huì)”期間，滿7年居住證可轉(zhuǎn)戶籍政策的出臺(tái)，表明購(gòu)房落戶可能越來(lái)越近了。

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