真如項目的啟動，似乎又給很多想進入上海商業(yè)地產(chǎn)市場但處于觀望階段的人打了一劑強心針。

　　李嘉誠的內(nèi)地最大商業(yè)項目開動了。

　　真如項目

　　2006年12月，長江實業(yè)以底價22億元競得真如副中心A3-6地塊。該項目的樓面價將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。

　　有上海的分析人士表示，按照每平米售價2萬的保守估計，該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

　　根據(jù)2007年上海政府出臺的《上海市真如城市副中心規(guī)劃方案》，真如城市副中心被規(guī)劃為上海市第四個也是最后一個城市副中心，前三個副中心分別是徐家匯、五角場和花木。真如將成為上海及長三角的服務中心，而長實開發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。

　　資料顯示，真如城市副中心位于上海西北部內(nèi)、中環(huán)之間，規(guī)劃研究范圍6.21平方公里，其中核心區(qū)規(guī)劃面積2.43平方公里。按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術和現(xiàn)代物流服務中心，建設企業(yè)總部基地，形成面向長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心。

　　因此，真如一度成為很多大型開發(fā)商“窺伺”的目標之一，包括綠地集團等公司都曾被傳出參與了真如項目的開發(fā)。為此，長實做出澄清，表示綠地集團并未參與。

　　似乎，李嘉誠對上海的商業(yè)前景很看好。但讓人疑惑的是，就在此前，李嘉誠數(shù)次拋售所持有的位于上海的商業(yè)項目。

　　2008年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸公告稱，以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)。一個月后，李嘉誠旗下和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價銷售，價格跌幅最高達24%。2009年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，回籠資金超過10億元。

　　與此同時，長和系持有并收租長達10余年的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”也被傳出計劃出售，預計回籠資金最多超過40億元。

　　2月初，又有市場傳言表示李嘉誠將第五次出售上海物業(yè)，而此次對象是其位于陸家嘴黃金位置的一塊土地，陸家嘴金融區(qū)X3-2地塊。

　　這一系列的動作曾讓很多業(yè)內(nèi)人士揣測，李嘉誠看淡上海市場，準備撤離。但從真如項目的情況看來，似乎又能解讀為李嘉誠看好上海的商業(yè)前景。

　　商業(yè)地產(chǎn)下降

　　上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前上海市商業(yè)地產(chǎn)開竣工面積增速出現(xiàn)大幅回落。

　　據(jù)統(tǒng)計，2008年1至8月，上海市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)竣工面積505.89萬平方米，同比增長14.6%，增幅比上月下降26.8個百分點。其中，住宅竣工面積更是大幅下降。1-8月累計，上海市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積362.56萬平方米，同比僅增長1.7%，增幅環(huán)比下降32.3個百分點。

　　而影響商業(yè)地產(chǎn)開工和竣工面積的，就是上海商業(yè)地產(chǎn)的市場環(huán)境。

　　據(jù)上海華燕市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1月，上海寫字樓供應量為19.17萬平方米，成交面積為9.17萬平方米，供需比為1：0.48，且連續(xù)第7個月供大于求。

　　此外，領盛投資一位人士表示，由于寫字樓供應量大，同時需求減緩明顯，2009年，北京、上海寫字樓物業(yè)的運營收入將低于15年來的平均水平。就供求的兩端看，供方體現(xiàn)為新增物業(yè)大量入市：由于前幾年商業(yè)地產(chǎn)景氣時期開工的寫字樓陸續(xù)竣工營業(yè)，大量新寫字樓房源紛紛入市。需方則顯示為租賃需求下降較快：受全球金融風暴影響，跨國企業(yè)新的擴張需求受到抑制，一些企業(yè)被迫削減辦公用房預算，甚至開始向次級商務區(qū)或非核心寫字樓搬遷。

　　2008年四季度，上海多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)回落。據(jù)統(tǒng)計，浦東租金環(huán)比下降15.5%，浦西租金環(huán)比下降8%。上海中原房產(chǎn)研究部人士表示，自11月底，甲級寫字樓空置率已達到10.7%，與年初的7.2%相比，上漲了3.5個百分點。不少業(yè)主紛紛以較低的租金和優(yōu)質(zhì)服務來吸引或留住優(yōu)質(zhì)租戶，超甲級辦公樓的租金與甲級辦公樓的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。中原房產(chǎn)人士表示，2009年，上海甲級寫字樓的空置率將繼續(xù)上升，租金將繼續(xù)小幅緩降。上海很可能將寫字樓發(fā)展作為刺激內(nèi)需的有效手段，可能出臺新政，包括企業(yè)總部大樓用地可按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓以及增加寫字樓供應量等，意味著現(xiàn)有寫字樓將面對市場較大的考驗。

　　除了寫字樓市場的下降，商鋪也面臨著空置率上升的風險。

　　2008年底，國際知名地產(chǎn)服務機構世邦魏理仕曾發(fā)出報告表示：縱觀2008年前三季度的上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場，最大的特點就是零供應和低空置率。而隨著眾多零售商的進入和擴張，商鋪需求保持活躍。市場空置率一直保持在5-6%的低位，而市場供不應求也促使租金在過去12個月中加速上漲。08年第三季度，首層和二層商鋪租金分別環(huán)比大漲5.7%和6.9%。

　　然而不到半年的時間，上海的商鋪市場惡化。業(yè)內(nèi)人士已表示，2008年積累下的存量商鋪將使今年銷售面臨巨大挑戰(zhàn)，開發(fā)商可能采用降價、售后包租等形式打開局面。高力國際甚至預測，上海2009年中心區(qū)域的購物中心空置率將有所上升，達到10%左右。

　　目前，浦東有多個零售物業(yè)項目正處于緊張施工階段，包括世紀大都會項目以及新鴻基的國金中心1期，國金中心附近10萬平米的購物中心等。此外，從位于商業(yè)核心區(qū)的香港廣場、新華聯(lián)商廈及香港新世界廣場等都將于2009年完成品牌升級，屆時將進一步增大市場的供應量，為市場的消化帶來更大的壓力。

　　外資進入

　　面對2009年上海商業(yè)地產(chǎn)的風向未卜，雖然內(nèi)外資都用“謹慎”和“觀望”作為入場前提，但一個共同的看法是：不放棄，伺機入。

　　尤其是真如項目的啟動，似乎又給很多想進入上海商業(yè)地產(chǎn)市場但處于觀望階段的人打了一劑強心針。

　　在真如項目動工后，香港大福證券研究部主管麥德光曾表示真如項目的動工預期很可能會引起港資開發(fā)商投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮。

　　首先被業(yè)內(nèi)認為是第二家加緊在國內(nèi)布局的是新鴻基。根據(jù)新鴻基的業(yè)績報告，截至2008年9月止，公司在內(nèi)地的總樓面面積已經(jīng)超過620萬平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進的滬上土地中，近80%將用于建設包括寫字樓、商場和酒店在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基在上海將有超過70萬平米商用物業(yè)投向市場。

　　而在此前，日本最大的百貨公司——高島屋株式會社也剛宣布將進入上海，和高島屋合作的是上海長寧古北集團。

　　而本次和日本高島屋百貨的合作選址在古北國際財富中心，位于虹橋路、紅寶石路之間，緊鄰軌道10號線伊犁南路站，計劃總投資13億元人民幣，總建筑面積19萬平方米，總高30層；其中高島屋百貨公司位于地下1層至地上7層的裙樓部分，總建筑面積6萬平方米。8層以上是超5A甲級寫字樓。整個項目開發(fā)周期為3年，工程預計將于2011年底完工。

李嘉誠08－09年上海大規(guī)模物業(yè)買賣表

08年5月，和記港陸以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)；

08年6月，和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價銷售，價格跌幅最高達24%

2009年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪回籠資金超過10億元；

2009年初，長和系持有的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”被傳出計劃出售，預計回籠資金最多超過40億元；

2009年2月，傳言長江實業(yè)計劃拋售其位于陸家嘴黃金位置X3-2地塊；

09年3月12日，有消息稱和記黃埔加推30個共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平米的會所。