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　　2、送面積小戶型(這里特指躍層小戶型)

　?、判≤S層供需情況據(jù)中原不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上的小戶型中，僅有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目為躍層(送面積)的項(xiàng)目(下面用小躍層指代)。目前已知繽舍、財(cái)富領(lǐng)地、遠(yuǎn)大•第五季等為小躍層(送面積)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)小躍層供應(yīng)量762套，成交380套，整體銷售率較高，超過(guò)50%。其中正成財(cái)富領(lǐng)地和遠(yuǎn)大第五季銷售情況最好，均突破70%，特別是遠(yuǎn)大•第五季，12月7號(hào)開(kāi)盤，推出200套，當(dāng)天銷售率就高達(dá)70%以上。

　　⑵小躍層熱銷原因

　　總結(jié)三個(gè)項(xiàng)目我們發(fā)現(xiàn)，銷售良好的原因有幾點(diǎn)：稀缺性、贈(zèng)送面積稀缺性：主要是針對(duì)產(chǎn)品而言。由于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上之前缺少這類型產(chǎn)品，物以稀為貴，小躍層的總價(jià)普遍高于精裝房，總價(jià)范圍在30-40萬(wàn)元之間。由于目前該類產(chǎn)品稀少，未來(lái)三個(gè)項(xiàng)目的銷售前景看好。贈(zèng)送面積：說(shuō)起成都房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型贈(zèng)送面積，那是屢見(jiàn)不鮮，但卻很少有項(xiàng)目做躍層送面積，這使得產(chǎn)品特性更鮮明。這種情況下即使總價(jià)稍稍高一些，一般購(gòu)房者仍會(huì)覺(jué)得值得。例如，遠(yuǎn)大•第五季產(chǎn)權(quán)面積價(jià)格區(qū)間：4000-6600元/平方米，而購(gòu)房者更多考慮實(shí)得面積價(jià)格區(qū)間：3500-4200元/平方米。

　　⑶小躍層典型項(xiàng)目

　　【遠(yuǎn)大•第五季】

　　物業(yè)地址:遠(yuǎn)大5期•第5季位于雙流縣華陽(yáng)

　　物業(yè)類別:電梯高層

　　總建筑面積: 24220平方米

　　總戶數(shù): 440戶

　　停車位:377

　　棟數(shù)：目前將推2棟，為33、22F

　　梯戶數(shù)：3梯7戶

　　戶型面積: 51-60㎡

　　容積率：4.02

　　開(kāi)發(fā)商:成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

　　投資商:成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

　　物管公司：成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)

　　交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝房

　　裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定

　　土地使用年限：70年

　　建材裝修：

　　結(jié)構(gòu):剪力墻

　　外墻:彩色面磚

　　電梯:德國(guó)蒂森•克虜伯

　　門窗:入戶門：盼盼，窗：彩色塑鋼+中空玻璃

　　供電:通

　　供水:通

　　供氣:通

　　項(xiàng)目周邊情況

　　中小學(xué):美視國(guó)際學(xué)校、華陽(yáng)一小、中和中學(xué)、華陽(yáng)中學(xué)

　　幼兒園:省紅星幼兒園、川音幼兒園

　　綜合商場(chǎng):摩爾百盛、紅旗超市

　　郵局:華陽(yáng)郵局

　　銀行:中行、建行、交行、、農(nóng)行、工行等

　　醫(yī)院:成都市第一人民醫(yī)院南區(qū)(擬建)、雙流縣第二人民醫(yī)院、雙流縣婦幼保健院

　　其他:遠(yuǎn)大荷蘭水街、華陽(yáng)河濱美食街、左岸花都美食街、新益州城市公園、戛納影城、極地海洋公園(建設(shè)中)、室外游泳池、健身房、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)羽毛球館。

　　開(kāi)盤時(shí)間：2008-12-07；

　　推出情況：推出50棟、51棟(偶數(shù)層)，共200套；

　　面積區(qū)間：產(chǎn)權(quán)面積49.43—75.76平米實(shí)得面積59-103平米

　　價(jià)格情況：產(chǎn)權(quán)面積價(jià)格區(qū)間：4000-6600實(shí)得面積價(jià)格區(qū)間：3500-4200

　　總價(jià)區(qū)間：24-39萬(wàn)，主力總價(jià)區(qū)間：27-38萬(wàn)

　　銷售情況：開(kāi)盤當(dāng)天銷售過(guò)半

　　項(xiàng)目成功分析：第五季抓住了產(chǎn)品空白點(diǎn)，利用小躍層牢牢抓購(gòu)房者眼球。

　　主力戶型總價(jià)范圍在29-38萬(wàn)之間，總價(jià)較高，但是贈(zèng)送面積較大(挑空空間)；使得購(gòu)房者心理價(jià)位拉低，但又不落俗套。

　　無(wú)論從產(chǎn)品定位，還是戶型以及裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，遠(yuǎn)大.第五季適宜作為居家及辦公使用另外項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的呈現(xiàn)及自身項(xiàng)目配套的完善，這些都是吸引客戶的主要因素。

　　遠(yuǎn)大•第五季屬于遠(yuǎn)大都市風(fēng)景中的一部分，可享受都市風(fēng)景較完善的配套，加之遠(yuǎn)大在該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多年，其美譽(yù)度較高，工程質(zhì)量值得信賴，也促使第五季深受購(gòu)房者歡迎。

　　3、大社區(qū)小戶型產(chǎn)品

　　⑴、大社區(qū)小戶型供需情況
　　大社區(qū)小戶型，主要是分布在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的板塊，周邊有大量的各種生活設(shè)施，居住氛圍濃厚，生活十分便捷。另外，大社區(qū)小戶型一般項(xiàng)目?jī)?nèi)部各種環(huán)境、配套、住戶人群較穩(wěn)定，一般很受中高收入的年輕人喜歡。目前大社區(qū)小戶型主要表現(xiàn)為，開(kāi)發(fā)商會(huì)在項(xiàng)目?jī)?nèi)單獨(dú)建一棟小戶型建筑。該小戶型建筑有的會(huì)與整個(gè)小區(qū)完全融合在一起，有的會(huì)在小區(qū)邊上單獨(dú)設(shè)立小戶型進(jìn)出口。2008年大社區(qū)小戶型供應(yīng)量有1194套，成交了604套，整體銷售率達(dá)到52%，遠(yuǎn)高于小戶型整體銷售率。成都該類小戶型主要集中在：城東，建設(shè)路片區(qū)(如龍湖三千星座)，城南人南延線片區(qū)(上面提到的遠(yuǎn)大•第五季和深長(zhǎng)城的圖蘭多就是該類產(chǎn)品)，城北駟馬橋片區(qū)(金科一城9館)等。

　　⑵、大社區(qū)小戶型熱銷原因：大社區(qū)小戶型熱銷原因：大社區(qū)配套全地段好大社區(qū)：主要是針對(duì)社區(qū)戶數(shù)在2000戶以上的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商出于某些因素的考慮會(huì)在項(xiàng)目?jī)?nèi)建一棟或幾棟純小戶的建筑。龍湖在三千城地塊邊上，建了三千星座。當(dāng)然出于對(duì)三千城銷售和未來(lái)業(yè)主居住環(huán)境的考慮，開(kāi)發(fā)商把三千城與三千星座用圍墻隔開(kāi)。配套全：首先大社區(qū)不可避免的其自身的社區(qū)配套相對(duì)較齊全；另，大項(xiàng)目周邊也或多或少的有其它項(xiàng)目，周邊配套也可能形成互補(bǔ)。例如，三千星座，位于三千城內(nèi)，自然可享受三千城的配套；加之項(xiàng)目地處建設(shè)路周邊各種配套齊全，居家、辦公十分便捷。地段好：一般開(kāi)發(fā)商想在大社區(qū)里建小戶型，一般都會(huì)挑地段好的。龍湖三千里就是一個(gè)極好的例子，位于東二環(huán)邊上，交通通達(dá)度極高，對(duì)年青客戶有極強(qiáng)的吸引力?？傮w而言，由于開(kāi)發(fā)商在大社區(qū)里建小戶型，使得很多購(gòu)買力有限的客戶，滿足了對(duì)大社區(qū)居住環(huán)境的向往。當(dāng)然這類產(chǎn)品銷售率普通偏高，普遍銷售率能達(dá)到60%以上。

　　⑶大社區(qū)小戶型典型項(xiàng)目【龍湖三千星座】

　　地址：二環(huán)路東二段5號(hào)

　　開(kāi)發(fā)商：成都龍湖錦華置業(yè)有限公司

　　容積率：5

　　綠化率：30%

　　中小學(xué)：三十中、四十九中、華西中學(xué)、培華小學(xué)、成華小學(xué)、成華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、建設(shè)路小學(xué)

　　幼兒園：錦電幼兒園、婦聯(lián)幼兒園

　　商場(chǎng)：SM商業(yè)廣場(chǎng)(沃爾瑪、萊雅百貨、萬(wàn)達(dá)電影城等)、伊藤洋華堂、第五大道廣場(chǎng)等

　　銀行：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行

　　醫(yī)院：第六人民醫(yī)院、圣康醫(yī)院、晉康醫(yī)院

　　產(chǎn)品：全為一居室，30平方米，50平方米，

　　價(jià)格：30平方米戶型，7100元/平方米(均價(jià))

　　50平方米戶型，6800元/平方米(均價(jià))

　　銷售情況：前期推出三層，均已售完。

　　主要針對(duì)的客戶：投資客。由于該小戶型主要作為酒店公寓使用，項(xiàng)目?jī)?nèi)部不通氣，自住在內(nèi)生活便捷度不高。且戶型面積較小

　　熱銷原因：地段好。該項(xiàng)目位于東二環(huán)邊上，處于建設(shè)路板塊的中心地段。公交路線多，道路通達(dá)度高配套完善。三千星座可享受三千城的配套，而且又能享受建設(shè)路的配套，對(duì)居家生活、辦公都十分方便。龍湖三千城讓眾多購(gòu)房者心動(dòng)。龍湖三千城是建設(shè)路上的代表項(xiàng)目，也是許多購(gòu)房者心中的目標(biāo)，但由于項(xiàng)目定位較高，總價(jià)較貴，使部分有購(gòu)買欲望卻沒(méi)有足夠購(gòu)買力的消費(fèi)者望而卻步。三千星座的推出，正好迎合的這部分消費(fèi)者的喜好，又具有極高的投資價(jià)值。

　　六、總結(jié)

　　總的來(lái)說(shuō)，2008年由于成都樓市整體低迷，小戶型也再所難免。2008年的小戶型市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需失衡的情況，整體成交率不足40%，遠(yuǎn)低于成都主城區(qū)住宅銷售率(58%)。通過(guò)對(duì)熱銷小戶型項(xiàng)目的分析，我們發(fā)現(xiàn)要在2009年取得良好的銷售成績(jī)，除了要有一個(gè)符合購(gòu)房者想法的價(jià)格外，還要在產(chǎn)品方面下足功夫。只有全面地深入了解消費(fèi)者需求，符合他們需求的小戶型產(chǎn)品才能取得好的銷售成績(jī)，上文三類熱銷小戶型正是如此才取得了超過(guò)50%的銷售率，個(gè)別項(xiàng)目甚至取得80%以上的銷售率。