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　　3、分布特點(diǎn)

　　從小戶型分布來看，成都小戶型主要分布于幾大區(qū)域：市中心，各方位成熟板塊內(nèi)，近郊區(qū)域，分別各占40%、49%、11%的比例。

　　市中心作為成都市商業(yè)商務(wù)政治中心，由于區(qū)域開發(fā)較早，加之區(qū)域地價(jià)較高，目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)多以小戶型項(xiàng)目為主，約占今年城中區(qū)域新增住宅供應(yīng)的65%左右。由于城中配套齊全，交通便捷，區(qū)域內(nèi)又聚集了大量甲級(jí)寫字樓，如中環(huán)廣場等，區(qū)域內(nèi)的小戶型項(xiàng)目為這些寫字樓內(nèi)的大量高收入人群提供了便捷的居住環(huán)境。城中小戶型主要針對在該區(qū)域工作的高級(jí)白領(lǐng)，以及投資客。城中小戶型有：錦江明珠、弘邦領(lǐng)邸、繽舍等。各方位成熟板塊：成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊性，按照東南西北中進(jìn)行劃分，而各個(gè)區(qū)域均有自身發(fā)展相對成熟的區(qū)域，如城東的建設(shè)路、城南的玉林、桐梓林、紫荊、紅牌樓等板塊，城西的金沙、雙楠板塊，城北的駟馬橋板塊等。上述板塊由于居家配套齊備，生活氛圍很濃，交通也相對便捷，在此生活付出的生活成本、時(shí)間成本、交通成本等相對較低，特別是交通成本和時(shí)間成本。使得這些板塊深受收入相對不錯(cuò)，也比較穩(wěn)定的年青人的喜愛；一些結(jié)婚不久的小家庭也喜歡在這些板塊買房或租房居住。如城東的龍湖•三千星座，城南的新希望•紅南港，城西的橙堡，城北的金科•一城9館等。

　　近郊區(qū)域：主要是指成都一圈層的雙流、新都、郫縣、龍泉和溫江區(qū)域。在近郊小戶型一般會(huì)集中在區(qū)域內(nèi)成熟片區(qū)或者是大社區(qū)內(nèi)。大社區(qū)一般是指居住戶數(shù)會(huì)達(dá)到2000以上的項(xiàng)目。如雙流的遠(yuǎn)大•第五季，和貴•久居福等。

　　三、成都小戶型整體成交慘淡

　　小戶型住宅雖然單價(jià)較高，但由于面積小，總價(jià)較低，一貫受到消費(fèi)者的追捧。但由于今年成都房地產(chǎn)市場整體環(huán)境不好，各類產(chǎn)品都受到不同程度影響。在這種情況下，小戶型項(xiàng)目當(dāng)然不能獨(dú)善其身，其銷售市場也受到很大影響。雖然自9月份國家、地方政府相繼出臺(tái)正策穩(wěn)定市場，但目前消費(fèi)者購房欲望并不強(qiáng)烈。價(jià)格成為購房的直接、最有效的動(dòng)力。特別是小戶型項(xiàng)目，本來小戶型投資客較多，受影響最大，對價(jià)格更敏感。由于08年市場環(huán)境較差，各類住宅項(xiàng)目降價(jià)幅度較大，而相對而言小戶型降價(jià)幅度較小，使得小戶型總價(jià)在08年就顯得尤為高，有的小戶型總價(jià)甚至于與一套70、80平方米的普通住宅總價(jià)相當(dāng)，這就直接影響了08年小戶型的成交量。08年小戶型銷售率僅為34%，其中住宅類小戶型銷售率為33%，辦公類小戶型銷售率為38%，小戶型市場成交慘淡。銷售率偏低的原因主要在于：富力史丹尼公寓的入市，該項(xiàng)目共計(jì)3600套，但成交量僅為70套左右，使得小戶型整體銷售率較低；同時(shí)由于該項(xiàng)目位于主城區(qū)內(nèi)，也使得主城區(qū)小戶型的成交率較低。主城區(qū)小戶型銷售率31%(其中住宅類銷售率僅為30%，辦公類銷售率為33%)，郊區(qū)63%。而據(jù)中原統(tǒng)計(jì)顯示，成都主城區(qū)住宅銷售率高達(dá)58%。08年成都小戶型銷售慘淡。

注：小戶型成交量，以成都市房管局和各郊區(qū)房管局預(yù)售備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，截止時(shí)間為2008年12月24日。

　　四、成都小戶型價(jià)格(僅針對住宅類小戶型)

　　通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買小戶型的客戶對總價(jià)的敏感度遠(yuǎn)高于對單價(jià)的敏感度。目前成都市小戶型總價(jià)集中在30-35萬左右，約占總成交量的34%。價(jià)格成為影響成交的最重要的因素之一。銷售率價(jià)格段與供應(yīng)價(jià)格段呈現(xiàn)出相反情況，總價(jià)越高的小戶型供應(yīng)量越大，而成交率卻恰恰相反，總價(jià)越高，成交率越低。25萬元以內(nèi)的小戶型最好賣，銷售率均過半，20萬元以內(nèi)的小戶型甚至達(dá)到了90%以上。中原調(diào)查了解到，25萬以內(nèi)的小戶型主要分布在近郊。35-40萬元的小戶型銷售率超過60%，其主要原因在于該類小戶型多集中在城中區(qū)域，地段優(yōu)越，抗風(fēng)險(xiǎn)力最強(qiáng)。

　　注：總價(jià)=均價(jià)×主力戶型面積。