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　　春節(jié)后廣州樓市繼續(xù)回暖，尤其2月樓盤交投活躍程度可比08年十一黃金月，預計整月簽約套數(shù)將遠超5000套。合富輝煌集團市場研究部報告認為，當前置業(yè)者市場預期改變，看好后市，致前期受抑需求持續(xù)釋放，廣州樓市激活路徑或在中心區(qū)與外圍區(qū)交互影響中持續(xù)推進。

　　合富輝煌集團市場研究部對陽光家緣即時監(jiān)測顯示，2009年2月份廣州商品住宅簽約套數(shù)環(huán)比1月份繼續(xù)回升，同比上年2月增幅更加明顯，僅前三周簽約套數(shù)即達4350套，預計整個2月份商品房簽約數(shù)將遠超5000套。

　　合富輝煌集團市場研究部對各大樓盤實時成交監(jiān)測同樣顯示一派暖春氣象。2月14日即出現(xiàn)了09年第一個日光盤，光大花園水岸榕城北區(qū)首期開售當日，到場客戶超3000人，開盤三小時內(nèi)434套單位即告全部售罄，成交額逾4億元，廣州樓市久違的"開盤即封盤"。此外，珠江新城領峰2月份頭兩周也成交近1億元，雋峰、金域藍灣及蘭亭御苑等中心區(qū)樓盤均取得突出成交業(yè)績。

　　報告分析認為，2009年1、2月成交數(shù)據(jù)表明廣州樓市在持續(xù)穩(wěn)步回暖，而其成交內(nèi)涵(結(jié)構(gòu))則有了一些新變化，尤其置業(yè)者方面。

　　一、市中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品帶動需求入市。在2008年11、12月商品房簽約成交重心明顯外移，而在近兩個月市中心區(qū)交投更為活躍，這部分置業(yè)者對中心城區(qū)新近推出的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品價值認同度較高，價格敏感度相比有所下降。雖然近期樓盤價格并未有明顯下調(diào)，但畢竟市區(qū)高品質(zhì)、高性價比住宅產(chǎn)品供應具有稀缺性。新增產(chǎn)品推出后，價格承受力較強的換房置業(yè)需求開始釋放，果斷入市。

　　二、新政作用開始起效，置業(yè)者預期改變。合富輝煌集團市場研究部對主要樓盤成交客戶監(jiān)測表明，置業(yè)者對宏觀經(jīng)濟及樓市走勢信心較強。最近國務院公布的一系列經(jīng)濟指標顯示，我國仍處于應對危機的關鍵時期，但宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他國家。他們認為，國家挽救經(jīng)濟的措施已經(jīng)開始產(chǎn)生作用，加上臨近的兩會有更多利好的政策出臺來刺激經(jīng)濟?？傮w而言，潛在置業(yè)者對未來經(jīng)濟走勢出現(xiàn)了分化，不再如08年下半年看空整體經(jīng)濟面。

　　此外，銀行房貸新政及執(zhí)行細則逐漸明確，對于首次置業(yè)和改善型置業(yè)均能獲得支持，置業(yè)者開始重新評估置業(yè)成本和入市時機。尤其對改善型置業(yè)者，隨著政策惠及面擴大，其市場預期也產(chǎn)生了相應變化。

　　三、近期股市的回升，也可能是促成客戶購買的因素之一。過去幾個月股市已經(jīng)構(gòu)建出階段性底部，從最低的1600多點，到近期高點的2400多點，整整超過800點的升幅，這一方面印證了經(jīng)濟信心的恢復，另一方面則使部分潛在置業(yè)者購買能力顯著增加。

　　四、經(jīng)歷近一年半的調(diào)整，廣州在售商品住宅價格已有較大幅回落，市場需求基礎有所擴大，購買力儲備也比較充裕。在2008年底廣州個盤樓價降幅逐漸收窄時，即為首次置業(yè)、首次換房甚至多次換房置業(yè)者置業(yè)創(chuàng)造了較好的條件，多項新政利好落實后，入市時機即開始形成。據(jù)國土及房屋資源管理局公布全市09年1月成交均價為8014元/平方米，合富輝煌集團市場研究部在剔除了相對保守的通脹率后推算得出，當前房價平均水平已回落至07年初的水平。雖價格尋底、確認的過程仍在繼續(xù)，但大部分樓盤價格已調(diào)整至低位，接近底部。置業(yè)者據(jù)此判斷入市的風險不大，而選擇提前入市，更能取得產(chǎn)品優(yōu)選權(quán)。

　　據(jù)人民銀行公布，到2008年底我國存款總額46.6萬億，居民儲蓄存款所占比為47%，總額21.8億，而定期存款在居民儲蓄中比重達63%。居民將部分資金投向率先經(jīng)歷調(diào)整、房價處于低位、且漸趨平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，改善居住條件，也是理性選擇。

　　五、首次置業(yè)需求率先入市，換房置業(yè)需求快速釋放。2008年十一黃金月后的銷售淡季，廣州商品住宅月銷售面積仍可基本穩(wěn)定在45萬至50萬平方米左右，其中外圍城區(qū)比重顯著增加。據(jù)廣州市房管局公布數(shù)據(jù)，2008全年外圍區(qū)成交量占比36%，而08年12月和09年1月外圍區(qū)成交份額分別達48%和49%，并且促成了上述兩月全市均價驟降。外圍銷售活躍支撐成交量、拉低成交價格，表明發(fā)展商的前期價格調(diào)整策略起效，也表明指向外圍的不少首次置業(yè)者對當前價格逐漸認可。發(fā)展商定價，置業(yè)者定量，這對供應方和需求方都是一種信心支持。

　　隨后中環(huán)廣場、光大花園、領峰等等諸多中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目全力推出新貨，換房、投資置業(yè)者迅速出手，市場成交重心又轉(zhuǎn)回中心城區(qū)。

　　六、整體供求形勢并未逆轉(zhuǎn)，進一步激活首置、換房需求仍是樓市全面復蘇的關鍵。據(jù)合富輝煌集團市場研究部統(tǒng)計2009年1月，廣州全市商品住宅新增供應同比下降42%，但由于2008年全市消化率創(chuàng)出近年新低，僅有68%，2008年底的全市余貨約2.7萬套，所以2009年1月份可售貨量與2008年同期相當，供應充足。顯然這種總體供求形勢短期內(nèi)還不會改變。

　　雖然置業(yè)者信心已有明顯恢復，近期相當部分樓盤成交活躍。成交動力先主要來自于外圍性價比優(yōu)勢，后主要來自于中心區(qū)供應稀缺性和增值前景，主力客群也從首次置業(yè)者轉(zhuǎn)到多次換房置業(yè)者，但下一階段市場的全面復蘇，關鍵仍在于激活首置和換房剛需，市場供應方猶需保持謹慎、理性態(tài)度，把中心區(qū)市場成交活躍的積極因素再次延展至外圍。

　　廣州房地產(chǎn)市場先于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟開始調(diào)整，近期又呈現(xiàn)先于宏觀經(jīng)濟激活跡象，對提振地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展無疑是一個有利支持。但當前供求形勢并未逆轉(zhuǎn)，而且國家仍處于應對全球金融危機的特殊時期，市場全面復蘇的關鍵仍在于，維護置業(yè)者市場信心的穩(wěn)步恢復，保持穩(wěn)定的、可持續(xù)的成交形勢，冒然提價甚至惜售是不合時宜的。