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　　4.2.4各區(qū)域成交狀況

　　4.2.4.1關外地區(qū)

　　08年第四季度寶安區(qū)一手房市場共成交72.61萬平米，環(huán)比上升171.25%，同比也上升696.21%。從成交面積的走勢來看，寶安區(qū)成交面積從07年第三季度開始直線下降，到07年第四季度跌入“谷底”，此后開始回升，至08年四季度創(chuàng)成交量新高。同時，08年第四季度寶安區(qū)一手房成交均價為11538元/平米，環(huán)比上升6.97%，同比下降3.62%。08年以來成交均價基本呈下降走勢。

　　08年第四季度，寶安區(qū)新增批售面積60.57萬平米，環(huán)比下降38.26%，同比上升15.08%，從走勢來看，寶安區(qū)批售面積從07年第四季度開始急速上升，本季度略有回落；此外，從批售面積與銷售面積的比較來看，本期批售面積略小于銷售面積，市場呈現出供不應求的態(tài)勢。

　　08年第四季度龍崗區(qū)一手房共成交46.41萬平米，環(huán)比上升63.92%，同比也上升59.16%。同時，成交均價為8049元/平米，環(huán)比下降18.33%，同比也下降26.90%。從成交走勢來看，龍崗區(qū)自07年第四季度以來，成交量跌宕起伏，各季度間成交量的差距較大。從本期看，市場成交狀況較為良好，整體呈現出供銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。

　　08年第四季度龍崗區(qū)新增批售面積77.28萬平米，環(huán)比上升10.38%，同比卻下降6.14%；從走勢來看，龍崗區(qū)批售面積自08年以來一直呈上升走勢。從批售面積與銷售面積的比較來看，自08年第以來，新增批售面積都大于銷售面積，市場供給強勁。

　　4.2.4.2關內地區(qū)

　　福田區(qū)自07年第四季度以來成交面積跌宕起伏，季度間差異較大。08年第四季度福田區(qū)一手房成交7.67萬平米，環(huán)比上升100.08%，同比也上升46.33%。同時，成交均價為17363元/平米，環(huán)比下降1.16%，同比也下降28.00%。從走勢來看，福田區(qū)成交均價從07年第四季度以來一直呈現出緩慢下降的趨勢。

　　福田區(qū)批售面積從08年第一季度開始回升，至08年第三季度達到“波峰”。08年第四季度福田區(qū)新增批售面積10.76萬平米，環(huán)比下降65.32%，同比也下降50.07%。

　　羅湖區(qū)成交面積從07年第四季度開始緩慢下降，直到08年第二季度跌入“谷底”，此后開始急劇回升。08年第四季度，羅湖區(qū)一手房共成交5.89萬平米，環(huán)比下降0.11%，同比上升126.64%。同時，成交均價為14490元/平米，環(huán)比下降33.91%，同比也下降37.43%。從走勢來看，從07年第四季度開始，羅湖區(qū)的成交均價總體處于下降態(tài)勢。

　　羅湖區(qū)批售面積從07年第四季度開始緩慢回升，于08年第二季度達到峰值，本季度羅湖區(qū)新增批售面積5.91萬平米，環(huán)比上升34.06%，同比上升331.09%。從批售面積與銷售面積的比較來看，今年以來羅湖區(qū)批售面積有大幅增長，基本與成交量持平。

　　南山區(qū)成交面積從07年第三季度開始下降并于07年第四季度降到谷底，此后開始急劇回升，本季度南山區(qū)一手房共成交27.97萬平米，環(huán)比上升63.17%，同比也上升528.44%。在均價方面，08年第四季度南山區(qū)一手房成交均價為16221元/平米，環(huán)比下降5.20%，同比也下降41.18%。

　　南山區(qū)批售面積此起彼伏，但總體看來自08年第一季度開始新增批售面積一直處于上升狀態(tài)。08年第四季度南山區(qū)新增批售面積71.53萬平米，環(huán)比上升137.85%，同比也上升49.95%。從批售面積與銷售面積的比較來看，自07年第三季度外，南山區(qū)的批售面積一直大于銷售面積，其中07年第四季度懸殊最大，市場中供過于求的現象十分嚴重。

　　鹽田區(qū)一手房的成交狀況波動較大，但總體看來，自07年第三季度開始下降并于08年第一季度降到谷底。本季度鹽田區(qū)一手房共成交5.35萬平米，環(huán)比上升12.53%，同比也上升70.84%。同時，成交均價為18141元/平米，環(huán)比下降36.20%，同比下降27.79%。

　　鹽田區(qū)批售面積此起彼伏，從07年第三季度開始急劇上升，到第四季度達到最高，隨后又開始回落。進入08年以后開始新一輪上漲。本季度鹽田區(qū)新增批售面積2.15萬平米，環(huán)比下降78.20%，同比也下降87.87%。從批售面積與銷售面積的比較來看，從07年第三季度至08年第三季度，鹽田區(qū)的批售面積一直高于銷售面積，本季度市場供給遠小于市場需求，市場中供需失衡的現象十分明顯。

　　4.2.5分物業(yè)類型成交狀況

　　分物業(yè)類型來看，08年第四季度，深圳全市共成交各物業(yè)類型商品房18981套，環(huán)比有大幅增長；從成交構成來看，成交主體以90m2以下商品房為主，共成交13345套，占總成交量的70.31%；90-140 m2商品房共成交3386套，占總成交量的17.84%；140 m2以上的豪宅市場總成交量并不理想，全季度共成交2250套，占總成交量的11.86%，尤其是200 m2以上的豪宅單元只成交766套，僅占市場總成交量的4.04%。從08年全年來看，各成交類型物業(yè)中豪宅市場的變動幅度并不大，市場容量較為穩(wěn)定，而占市場成交主體的90 m2以下的普通商品房波動幅度較大。

　　從08年第四季度深圳各區(qū)的成交量來看，關外成交量占優(yōu)，占全市總成交量的六成以上，其中以寶安區(qū)成交最多，共成交7621套，占全市的40.15%，鹽田成交最少，僅成交642套，占全市總成交量的3.38%。

　　從各物業(yè)類型成交量的走勢來看，08年以來各物業(yè)類型總體成交平穩(wěn)，豪宅市場波動平緩，無太大變化；90 m2以下市場在08年第三季度略有回落后第四季度強勢上漲，總體成交態(tài)勢良好。

　　4.2.5.1關外地區(qū)

　　08年第四季度，寶安區(qū)各類型物業(yè)共成交7621套，從成交構成來看，90m2以下占42.43%，90-140 m2占23.26%，140-200 m2占18.64%，200 m2以上占15.67%?？傮w來講，08年第四季度寶安區(qū)各物業(yè)類型基本以140 m2以下的普通商品房為主，但豪宅物業(yè)也占據著相當大的市場份額。從成交走勢來看，進入08年以來，各物業(yè)類型的成交量都出現了不同幅度的增長，除在第三季度出現小幅回落外，其余季度維持了較為良好的增長態(tài)勢。

　　08年第四季度，龍崗區(qū)各類型物業(yè)共成交5489套，從成交構成來看，90m2以下占52.38%，90-140 m2占29.13%，140-200 m2占9.46%，200 m2以上占9.02%。從成交走勢來看，進入08年以來，各物業(yè)類型的成交量都出現了不同幅度的增長，除在第三季度出現小幅回落外，其余季度維持了較為良好的增長態(tài)勢。

　　4.2.5.2關內地區(qū)

　　08年第四季度，福田區(qū)各類型物業(yè)共成交1093套，從成交構成來看，90m2以下占48.80%，90-140 m2占14.18%，140-200 m2占12.03%，200 m2以上占24.99%?？傮w來講，08年第四季度福田區(qū)各物業(yè)類型的成交中，普通商品房略微占優(yōu)，但普通商品房和豪宅市場成交量的差距并不大。從成交走勢來看，進入08年以來，各物業(yè)類型中除90 m2以下的商品房有較大增幅外，其余幾種物業(yè)類型的成交量并無太大變動。

　　08年第四季度，羅湖區(qū)各類型物業(yè)共成交683套，從成交構成來看，90m2以下占72.62%，90-140 m2占12.79%，140-200 m2占13.95%，200 m2以上占0.65%。總體來講，08年第四季度羅湖區(qū)各物業(yè)類型基本以140 m2以下的普通商品房為主，豪宅市場份額相對較小。從成交走勢來看，從08年第一季度開始成交量略有回落并于08年第二季度達到谷底，但市場波動幅度較小，08年第三季度之后市場成交量波動加劇，成交量開始回升并于本季度創(chuàng)新高。

　　08年第四季度，南山區(qū)各類型物業(yè)共成交3453套，從成交構成來看，90m2以下占68.48%，90-140 m2占13.45%，140-200 m2占8.78%，200 m2以上占9.28%?？傮w來講，08年第四季度南山區(qū)各物業(yè)類型基本以140 m2以下的普通商品房為主，豪宅市場份額還不足總成交量的兩成。從成交走勢來看，從08年第一季度開始成交量緩慢回升，各物業(yè)類型中除90 m2以下的商品房有較大增幅外，其余幾種物業(yè)類型的成交量并無太大變動，成交量較為平穩(wěn)。

　　08年第四季度，鹽田區(qū)各類型物業(yè)共成交642套，從成交構成來看，90m2以下占50.31%，90-140 m2占17.62%，140-200 m2占7.81%，200 m2以上占24.26%?？傮w來講，08年第四季度鹽田區(qū)各物業(yè)類型呈現出兩極分化的發(fā)展態(tài)勢，90m2以下和200 m2以上的兩種類型物業(yè)占據了較大的成交份額。從成交走勢來看，從08年第一季度開始成交量略有回落并于08年第二季度達到谷底，但市場波動幅度較小，成交量季度萎縮，08年第三季度之后市場成交量波動加劇，成交量開始回升并于本季度創(chuàng)新高。

　　4.3三級市場

　　4.3.1總體成交狀況

　　二手房方面，08年第四季度，深圳全市共成交二手房122.75萬平米，環(huán)比上升0.69%，同比也上升1.19%；從成交走勢來看，深圳二手房成交呈緩慢的上升趨勢，成交面積從07年第四季度開始直線下降，至08年第一季度跌入“谷底”；成交均價則先升后降，近期成交均價的波動幅度并不大。

　　從08年第四季度深圳各區(qū)二手房的成交量來看，關內成交量占優(yōu)，占全市總成交量的65.97%，其中以福田區(qū)成交最多，成交29.88萬平米，占全市的24.01%，鹽田成交最低，成交僅0.01萬平米。

　　從各區(qū)成交量的走勢來看，08年第四季度深圳各區(qū)二手房市場的成交量呈現出“一升五降”的發(fā)展態(tài)勢，在所有六區(qū)中除南山的成交量略有上升外，其余四區(qū)均成下降走勢。

　　在成交均價方面，08年第四季度深圳市二手房市場的成交均價為11155元/平米，環(huán)比下降15.38%，同比也下降20.82%；在各區(qū)中成交均價以福田區(qū)最高，為14102元/平米，龍崗區(qū)的均價則創(chuàng)新低，僅為6942元/平米。

　　從成交均價的走勢來看，08年第三季度深圳二手房市場總體呈現出“四升兩降”的態(tài)勢，在所有六區(qū)中除南山、鹽田的成交均價略有下降外，其余四區(qū)均成上升走勢。

　　4.3.2各區(qū)成交分析

　　4.3.2.1關外地區(qū)

　　08年第四季度，寶安區(qū)二手房成交15.85萬平米，環(huán)比下降13.49%，同比也下降27.40%；成交均價為8242元/平米，環(huán)比上升9.85%，同比卻下降21.86%。從成交走勢來看，成交面積從07年第四季度以來波動較大，進入08年后成交量在第二季度創(chuàng)新高，在隨后的兩個季度里，成交量緩慢下降，呈現出下滑的發(fā)展態(tài)勢；在成交均價方面，自08年以來，均價連續(xù)三個季度緩慢下行，本季度略有回升，但回調幅度不大。

　　08年第四季度，龍崗區(qū)二手房成交24.59萬平米，環(huán)比下降12.64%，同比卻上升50.06%；成交均價為6942元/平米，環(huán)比上升5.84%，同比下降24.43%。從成交走勢來看，總體呈上升走勢，成交面積從07年第三季度開始下降，到08年第一季度成交最低；成交均價則先升后降，至07年第四季度達到最高隨后下降，但本期成交均價略有回升。

　　4.3.2.2關內地區(qū)

　　08年第四季度，福田區(qū)二手房成交29.88萬平米，環(huán)比下降2.97%，同比則上升39.41%；成交均價為14102元/平米，環(huán)比上升2.48%，同比下降18.16%。從成交走勢來看，總體呈逐步上升走勢，成交面積從07年第三季度開始下降，到08年第一季度跌入“谷底”；成交均價先升后降，從07年第四季度后開始小幅下降并于近期區(qū)域穩(wěn)定。

　　08年第四季度，羅湖區(qū)二手房成交24.32萬平米，環(huán)比下降0.17%，同比也下降16.61%；成交均價為10491元/平米，環(huán)比上升1.80%，同比下降16.50%。從成交走勢來看，成交量從08年第一季度開始上升，到第二季度達到最高，總體呈上升態(tài)勢，但本期略有回落；成交均價方面較為穩(wěn)定，季度間差異相對較小。

　　08年第四季度，南山區(qū)二手房成交27.88萬平米，環(huán)比上升22.86%，同比上升19.64%；成交均價為12131元/平米，環(huán)比下降1.29%，同比也下降27.63%。從成交走勢來看，成交量呈緩慢上升的趨勢，成交面積從07年第三季度開始下降，直到08年第一季度跌入“谷底”；而成交均價先升后降，至07年第四季度成交最高，但08年以來開始緩慢下滑。

　　08年第四季度，鹽田區(qū)二手房成交0.01萬平米，環(huán)比下降89.09%，同比也下降98.79%；成交均價為11298元/平米，環(huán)比下降6.50%，同比也下降34.69%。從走勢來看，成交量及成交均價均呈下降之勢，08年以來更為明顯。但季度間差異較小，相對較為平穩(wěn)。

　　5.后市展望

　　席卷全球的金融風暴讓2008年的中國房地產行業(yè)遭遇了一場前所未有的寒冬，業(yè)內也出現了自1998年之后的最嚴重下滑：消費意愿持續(xù)下降、觀望情緒隨信心指數的下滑而更加濃厚、投資從高位快速回落、土地不再是增長的象征、價格不再是調節(jié)供求關系的杠桿，市場在多種限制性政策的調控下扭曲變形了，作為中國經濟增長的重要支柱產業(yè)變成了重點打壓的對象，雖有其名而無其實了。

　　與此同時，由于受金融危機的影響，我國國民經濟急劇下滑。中央政府基于刺激經濟的需要相繼出臺了一系列的救市措施，希望通過刺激房地產消費來遏制宏觀經濟的下滑，事實證明政府的宏調政策在短時間內也確實收到了良好的效果。

　　但長期以來，我國政府對房地產行業(yè)的政策態(tài)度一直過于曖昧，既要拉動投資、擴大內需，又投鼠忌器，擔心房價會繼續(xù)上漲；既出臺了一些保民生的救市政策，又縮手縮腳的不肯放棄從緊時的政策，讓我國國民經濟及房地產市場的未來走向充滿了變數：

　　(1)宏觀經濟的層面則處于“保八”的危機之中，城鎮(zhèn)居民收入的增長會延續(xù)2008年的低水平，大量就業(yè)的困難會影響居民的消費，尤其是住房的消費。

　　(2)2007年的供給增長讓2008年的房地產開復工總量暴增，24.8億平方米的在施面積本應竣工約7億-8億平方米，但實際的施工量下降，證明大量的工程并未按正常的施工進度建設，增加了出現“爛尾樓”的風險；從歷史經驗來看，當年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009年也不排除出現這種現象的可能。2009年當樓價真的出現全面的暴跌時，也必將拖動中國經濟進入衰退階段。

　　(3)2007年全年銷售商品房7.7億多平方米，2008年估計不超過6億平方米，相差約20%。必然出現大量空置并占用大量資金，讓繼續(xù)投資的能力下降，在沒有市場或信貸資金的支持下，房企資金鏈有可能斷裂；此外，臨近年底，工程結算與銀行還貸會考驗本已緊張的現金流，而年底的退稅會讓更多的企業(yè)要為財政當年收入業(yè)績做貢獻。自2008年9月份財政收入增長快速下滑之后，各地稅務總動員，都希望從房地產企業(yè)中擠出更多的稅收，以保持增長的速度，這也從一個側面增加了企業(yè)的生存風險。

　　當然，經濟衰退也許是我國各級政府最不愿看到的場面，因此政府出于發(fā)展經濟的需要有可能會在最近的一段時間繼續(xù)出臺保增長的措施，當然也包括與房地產市場有關的改進與刺激的措施，到那時房地產市場就會走出低谷迎來一輪新的發(fā)展機遇。