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　　2008年9月6日下午2：30，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產(chǎn)首腦、財(cái)經(jīng)泰斗、國(guó)內(nèi)外投資商以及全國(guó)主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺(tái)，全面發(fā)掘呼和浩特的投資價(jià)值及發(fā)展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎(chǔ)。以下為華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)演講實(shí)錄。

　　進(jìn)入：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行專題

　　主持人：感謝范小沖先生為我們帶來的新觀點(diǎn)。下面將請(qǐng)出的演講嘉賓是華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生。任志強(qiáng)先生為我們分析的是當(dāng)前資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。有請(qǐng)任志強(qiáng)先生。

　　任志強(qiáng)：剛才我也沒想好講什么，秦主任講完了以后我知道該講什么了。秦主任講美國(guó)次級(jí)債，我想大家可能都聽糊涂了。我也想從這兒開始。次級(jí)債發(fā)生以后我看了很多關(guān)于美國(guó)次級(jí)債的書。從經(jīng)紀(jì)人到貸款銀行，到金融公司，看完了以后我覺得美國(guó)次級(jí)債和中國(guó)沒有任何關(guān)系；第二，美國(guó)次級(jí)債對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)沒有任何借鑒意義。所以我們可以不理美國(guó)次級(jí)債。

　　第一，我們兩個(gè)國(guó)家之間的發(fā)展階段完全不同。從房地產(chǎn)來說，我們與美國(guó)相差60年-70年。美國(guó)在1960年提出標(biāo)準(zhǔn)式，每個(gè)人如果少于1.9間房就叫困難住房。第三，是我們的供求關(guān)系。美國(guó)是130多年沒有戰(zhàn)爭(zhēng)的國(guó)家，很多房子都很好，像布拉格，誰侵略它都會(huì)投降，房子都保存下來了。但像長(zhǎng)沙，日本人沒來的時(shí)候就燒光了。美國(guó)前一段時(shí)間房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，其中的重要原因是移民增加，美國(guó)從2.7億人口增加到3億多人。布什政府上臺(tái)的時(shí)候要把3000萬移民變成永久居民，議會(huì)沒通過，從這以后房?jī)r(jià)就下跌。第三是稅收，人家就減免稅，不買房的也要付稅，買房的稅可以沖減個(gè)人所得稅。第四是信貸政策，美國(guó)次級(jí)債完全是因?yàn)榕c開發(fā)商沒有任何關(guān)系的金融衍生產(chǎn)品造成的。大家把貸款變成了盈利的產(chǎn)品，在次級(jí)債產(chǎn)生之前放貸款是要付錢的，現(xiàn)在賣貸款要掙錢。所以它變成一種產(chǎn)品，賣的就是次級(jí)債，和房子沒有關(guān)系，所以你具備不具備還貸能力都騙你，為了讓你買房子，為了把次級(jí)債賣出去，賣次級(jí)債的時(shí)候會(huì)掙錢。所以次級(jí)債就是金融衍生工具，它變成了傳染病，像計(jì)算機(jī)病毒一樣把其他國(guó)家都傳染了。其實(shí)買貸款的人根本不知道貸款人是誰。

　　秦虹主任告訴我們信貸政策的幾種情況都不一樣的時(shí)候，為什么很多人被沒收了房子？我看完書以后明白了，這些人本來就不該有房子，他原來也沒有，沒收就沒收了。秦主任給我們一個(gè)很政府的數(shù)字，住房自有化率從69%下降到67%，實(shí)際上就是沒有房子的人。美國(guó)政府并不擔(dān)心這些人沒有房子，而是擔(dān)心從小房子換到大房子的人可能要出問題，是他們?cè)诜績(jī)r(jià)上漲的時(shí)候小房子不住了，而花錢買了大房子，他們要從大房子回到小房子里，這些人有問題。

　　對(duì)我們的影響，第一個(gè)就是嚇壞了央行和銀監(jiān)會(huì)。所以我們的央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列面對(duì)開發(fā)商的政策。其實(shí)次級(jí)債和開發(fā)商沒有任何關(guān)系。你們看看美國(guó)報(bào)道的次級(jí)債死了幾個(gè)開發(fā)商？沒有，次級(jí)債死的全是銀行。但是我們的央行監(jiān)管說要把銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，所以就拼命壓制開發(fā)商。嚇到他們改變了金融監(jiān)管政策，改變了信貸規(guī)模的管理政策。本來我們有一部《銀行法》，上面寫得很清楚，按存貸比例控制信貸規(guī)模?？墒茄胄斜O(jiān)管在出現(xiàn)次級(jí)債以后就出臺(tái)了政策，是按機(jī)構(gòu)控制監(jiān)管規(guī)模。他們叫窗口指導(dǎo)，不叫正式文件，因?yàn)槿绻钦轿募陀腥烁嫠麄?。我們的《銀行法》上沒有寫著央行有權(quán)力或者是銀監(jiān)會(huì)有權(quán)力按貸款規(guī)模下指標(biāo)讓已經(jīng)上市的股份制銀行的辦法做。

　　最后一個(gè)嚇壞的是他們不得不在最近連續(xù)進(jìn)行銀行的壓力測(cè)試，測(cè)試央行個(gè)人信貸里有多少風(fēng)險(xiǎn)。最后得出的結(jié)論是根本沒風(fēng)險(xiǎn)。我們的銀行的個(gè)人按揭貸款是優(yōu)質(zhì)貸款，是壞帳率最低的貸款。壓力測(cè)試結(jié)束以后他們突然發(fā)現(xiàn)個(gè)人貸款和次級(jí)債沒有關(guān)系，20%是首付，從建設(shè)期到完成期之間還有很多時(shí)間，可能讓你付了十個(gè)月或者二十個(gè)月的貸款利息，交房的時(shí)候你已經(jīng)付了很多本金，可能是30%-40%，還付了一些利息。美國(guó)房?jī)r(jià)平均跌幅只有20%，最嚴(yán)重的城市跌幅30%，有的城市還沒有跌幅。這就說明次級(jí)債本來和中國(guó)沒有關(guān)系，但是把央行和銀監(jiān)會(huì)嚇壞了他們認(rèn)為有關(guān)系，所以就下達(dá)了一系列政策。

　　我個(gè)人認(rèn)為冬天還沒來，現(xiàn)在最多是個(gè)深秋，是個(gè)秋風(fēng)掃落葉的時(shí)候。你們真正看看死了幾個(gè)開發(fā)商？工商企業(yè)死了67000多戶，有幾個(gè)開發(fā)商死了？沒有。秋風(fēng)掃落葉的意思就是根不太深的葉子掉了，可能有些小企業(yè)倒閉，有些企業(yè)開始?jí)嚎s自己的投資規(guī)模，有些企業(yè)開始縮減自己的樓盤項(xiàng)目，有些企業(yè)開始降價(jià)，有些企業(yè)為了現(xiàn)金流發(fā)愁了。6月份統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)房地產(chǎn)到位資金2.26萬億，可是1-6月份完成投資1.5萬億，開發(fā)商手里至少有8000億的現(xiàn)金。如果今年銷售收入減少20%也就是6000億，還過得去。去年的存糧讓開發(fā)商沒有感覺到冬天。

　　會(huì)不會(huì)出現(xiàn)冬天？我個(gè)人覺得可能會(huì)。一年四季總會(huì)有冬天，什么時(shí)候來不知道。從現(xiàn)在來看市場(chǎng)上有的是錢，市場(chǎng)上并不缺錢，開發(fā)商需要錢有三個(gè)渠道，第一個(gè)是股權(quán)融資，就是股本有多大。我們今年自籌的8000多億的自籌資金銀行貸款只增長(zhǎng)了3700多億，其中相當(dāng)一部分還來自股權(quán)。但是在座的你也沒感覺是冬天，所以你也不想出讓自己的股權(quán)。所以就沒到冬天，你們?nèi)兆舆^得挺好，股權(quán)非要把持著自己用，利潤(rùn)都是自己的。

　　第二是來源于債權(quán)，債權(quán)應(yīng)該比較大。一個(gè)是公開的融資渠道缺一些，比如上市、發(fā)債，中小企業(yè)一般很難做到。銀行信貸今年壓縮，到上半年為止3700多億只增長(zhǎng)了0.4%，幾乎沒有增加。但是規(guī)模增加了，去年土地增長(zhǎng)和開工增長(zhǎng)讓今年開工創(chuàng)歷史記錄是21億多平方米，是巨大的，歷年都沒有這么多。過去只有15-17億之間。要完成這個(gè)最少差1萬個(gè)億。有些項(xiàng)目開工慢點(diǎn)，或者有的項(xiàng)目減少開工。債權(quán)受到了巨大的擠壓。

　　第三個(gè)受影響的是預(yù)收款。預(yù)收款、訂金和銀行按揭在歷史上占房地產(chǎn)開發(fā)投資的42%，但今年已經(jīng)降到了只占19%，下降了1倍多。這個(gè)比例是所有人感到最困難的問題。我們從來不擔(dān)心市場(chǎng)中開發(fā)商有沒有錢。我們更關(guān)心的是市場(chǎng)的銷售和消費(fèi)。如果老百姓不消費(fèi)，想什么著也賣不出去。如果市場(chǎng)上有人消費(fèi)，到現(xiàn)在還有點(diǎn)消費(fèi)，到7月份是2.7億平方米，和去年差不多，只下降了10%。所以消費(fèi)還是巨大的。如果消費(fèi)再繼續(xù)下降，一定會(huì)有問題。我們現(xiàn)在有消費(fèi)才能擴(kuò)大生產(chǎn)，如果缺少消費(fèi)一定會(huì)減少投資，所以聶會(huì)長(zhǎng)提出了幾個(gè)數(shù)字，大概下降超過了30%，土地新開工和投資新開工，也就是三分之一都沒了。我說冬天還沒來就是說下半年的投資快速下滑會(huì)逐漸暴露地更加嚴(yán)重。真正的冬天在后頭。

　　我們都說顧客是上帝。所以如果上帝發(fā)怒不消費(fèi)，這個(gè)市場(chǎng)就沒有?？芍袊?guó)和外國(guó)不一樣。

　　外國(guó)的消費(fèi)是自主權(quán)利，中國(guó)的消費(fèi)要受中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響，比如說按揭政策。在美國(guó)市場(chǎng)中的按揭政策是由美聯(lián)儲(chǔ)管理，老百姓的住房保障體系由美國(guó)住房部管理，完全不是一回事。

　　但是我們現(xiàn)在是在一起，為了保障住房體系建設(shè)，可能信貸政策會(huì)發(fā)生偏轉(zhuǎn)，不是完全按照商業(yè)化政策進(jìn)行。所以上帝投資人的決策就是開發(fā)商投不投資。但是有人管著上帝，中國(guó)共產(chǎn)黨在管著上帝。中國(guó)是政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，誰都知道不是完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　比如我們的油價(jià)有人管、電價(jià)有人管，煤價(jià)有人管，豬肉價(jià)格有人管，雞蛋價(jià)格有人管，連發(fā)工資都有人管。所以不是完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。所以只有一個(gè)情況就是政府的執(zhí)政能力決定經(jīng)濟(jì)的走向。政府的執(zhí)政能力決定經(jīng)濟(jì)可能好，有可能不好。就是看得見的手和看不見的手進(jìn)行博弈，當(dāng)看得見的手占上風(fēng)的時(shí)候經(jīng)濟(jì)一定是下滑的，但看不見的手占上風(fēng)的時(shí)候經(jīng)濟(jì)一定上升。

　　關(guān)鍵是再生如何平衡，平衡的好經(jīng)濟(jì)發(fā)展就快一點(diǎn)，平衡的不好就發(fā)展慢一點(diǎn)。我們認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)下滑的很厲害，從11.9%到6月底已經(jīng)變成了10.2%。如果持續(xù)下滑到四季度全年平均就是三位數(shù)。我們已經(jīng)連續(xù)三季度實(shí)際投資低于20%，如果四個(gè)季度過去我們就可以說已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)衰退階段。

　　我們不知道中國(guó)政府希望經(jīng)濟(jì)下滑到什么時(shí)候。因?yàn)槿ツ昃o縮的貨幣政策非常明確地告訴我們11.9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)太快了、太熱了，所以要適當(dāng)下降。但降到什么程度合適，沒人知道。因?yàn)闆]有人告訴我們是降到8合適？9合適？還是10合適？6合適？如果按照國(guó)務(wù)院的年度報(bào)告，我們保證8%的GDP，我估計(jì)房地產(chǎn)就沒什么戲。

　　在歷史上只要低于8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)是全行業(yè)虧損的。你們可以查中國(guó)歷史上的數(shù)據(jù)。如果我們?yōu)榱送?，把利率漲到6以上，就是一年期存款利率漲到6以上，可以看一看房地產(chǎn)業(yè)也是全行業(yè)虧損的。所以未來冬天會(huì)不會(huì)來，什么時(shí)候來，只能看下一步的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整到什么時(shí)候。

　　到目前為止我們看到經(jīng)濟(jì)惡化，現(xiàn)在已經(jīng)看到的是鋼材開始明確地降價(jià)，年初的漲價(jià)變成降價(jià)，降價(jià)到什么程度？要使焦炭也下降。煤、焦炭過去是漲價(jià)，現(xiàn)在也是降價(jià)。這個(gè)惡性循環(huán)業(yè)績(jī)開始體現(xiàn)在其他經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)之中。這個(gè)環(huán)節(jié)就意識(shí)著下一步所有的惡性循環(huán)都可能出現(xiàn)。

　　我對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)并不樂觀，因?yàn)槲覜]覺得政治局在討論經(jīng)濟(jì)問題。政治局昨天宣布的是用一年半的時(shí)間學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀。我只知道在“三講”的那幾年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下滑。如果所有人把集中精力用于研究科學(xué)發(fā)展觀而不是經(jīng)濟(jì)工作，那可能才是真正的冬天來了。所以你們要小心，盡管呼和浩特的情況很好，但是未來可能會(huì)出現(xiàn)比今天更嚴(yán)重的冬天。謝謝！