2008年9月6日下午2：30，由觀點機(jī)構(gòu)聯(lián)合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產(chǎn)首腦、財經(jīng)泰斗、國內(nèi)外投資商以及全國主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺，全面發(fā)掘呼和浩特的投資價值及發(fā)展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎(chǔ)。以下為論壇現(xiàn)場精彩實錄。

　　進(jìn)入：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行專題

　　相關(guān)：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行精彩實錄（9月7日）

博鰲房地產(chǎn)論壇草原行現(xiàn)場盛況

　　主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛的各位來賓，現(xiàn)場的新聞媒體界的朋友們，大家下午好。

　　九月的天空分外明媚，九月的原野彌漫芬芳，九月的大地閃爍金黃，又是一個丹桂飄香天高云淡的季節(jié)，在這個草原上最燦爛的時刻，博鰲房地產(chǎn)論壇首次走出博鰲，走進(jìn)了美麗的青城呼和浩特。在這里我首先代表呼和浩特?zé)崆楹每偷娜嗣駳g迎現(xiàn)場的各位嘉賓朋友來到呼和浩特。再次歡迎大家的到來。

博鰲房地產(chǎn)論壇草原行主持人

　　近幾年呼和浩特城市生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程快速加快，社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷攀升，區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市價值不斷提高，呼和浩特是一個熱情好客的城市，因為草原的遼闊讓人的心情開闊，因為草原人民的熱情呼喚起了人的激情，開放的呼和浩特歡迎投資者和宜居者。呼和浩特也將成為一個充滿魅力、和諧共生的宜居之城。

　　博鰲此次走進(jìn)呼和浩特要感謝在場的所有嘉賓朋友，特別要感謝觀點。一直以來觀點機(jī)構(gòu)致力于推動中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，其創(chuàng)立并主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇以前瞻的思想引導(dǎo)著房地產(chǎn)的脈搏。論壇的合作機(jī)會使論壇的影響日益增大，日益深遠(yuǎn)，可以說博鰲房地產(chǎn)論壇是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最高、最權(quán)威、規(guī)格最大、影響最廣的房地產(chǎn)專業(yè)論壇機(jī)構(gòu)。是中國地產(chǎn)巔峰智慧碰撞的頂級盛會。我代表主辦單位對大家的到來表示由衷的感謝和熱烈的歡迎。

　　下面我將隆重為大家介紹一下出席我們本次論壇的遠(yuǎn)道而來的各位嘉賓，他們是：

　　中國商業(yè)聯(lián)合會副會長姜明先生

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士

　　中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長秘書長張元瑞先生

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇先生

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)先生

　　SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹先生

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平

　　美國龍安集團(tuán)總裁饒及人先生

　　英國阿特金斯規(guī)劃公司中國區(qū)總裁劉嘉峰

　　博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士

　　永安信房地產(chǎn)公司董事長喬志杰

　　加拿大寶佳建筑師公司亞洲建筑師高志

　　中國國際資本有限公司執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、信托融資博士孫飛

　　五合國際建筑設(shè)計集團(tuán)總經(jīng)理陶濤等部分嘉賓在今天晚上到達(dá)呼和浩特市。

　　同時還有來自北京、廣州、深圳、上海、南京、大連、沈陽等城市及呼和浩特本土房地產(chǎn)行業(yè)的朋友們，歡迎大家的到來。

　　出席今天論壇的自治區(qū)及呼和浩特市的領(lǐng)導(dǎo)有：

　　呼和浩特市委副書記市長湯愛軍

　　呼和浩特市人大常委會主任吳一微

　　呼和浩特市委常委副市長薄連根

　　自治區(qū)工商聯(lián)副主席郝智濃

　　呼和浩特市人大副主任工商聯(lián)會長李岳清

　　歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)的到來。

　　今天論壇的議題分別是2008年房地產(chǎn)投資趨勢探討、區(qū)域投資策略與當(dāng)前中國西部區(qū)域的投資價值發(fā)展模式與策略，我們將圍繞城市價值主線共同探討西部城市的未來發(fā)展，西部區(qū)域為房地產(chǎn)所帶來的投資機(jī)會，以及房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向。下面首先有請今天論壇主辦方領(lǐng)導(dǎo)，呼和浩特市委副書記市長湯愛軍先生向各位遠(yuǎn)道到來的嘉賓致歡迎詞。有請湯市長。

 　　湯愛軍：呼和浩特的房地產(chǎn)新機(jī)遇

　　在城市建設(shè)上，我們明確提出十年巨變的目標(biāo)，力爭用三年左右的時間，即到2010年著力打造一合雙圈，提升綜合建設(shè)水平，使首府城市建設(shè)進(jìn)入全國中心城市第一方陣。按照這一思路我們將實施烏素圖生態(tài)開發(fā)區(qū)工程、環(huán)城生態(tài)公園建設(shè)城市、市政道路工程等12個方面的重點工程，主要依靠市場運(yùn)作，三年投資超過三百億元以上。呼和浩特市新一輪的建設(shè)和發(fā)展無疑為房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我們堅信在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，呼和浩特近年來形成的較好發(fā)展來勢一定會繼續(xù)保持下去，實現(xiàn)又好又快發(fā)展。在今后一個長時期這里將始終是一片投資與建設(shè)的熱土，改革開放的呼和浩特?zé)嵴\歡迎房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家們能夠進(jìn)一步認(rèn)識呼和浩特，了解呼和浩特，看好呼和浩特，來呼和浩特投資興業(yè)，與我們共同創(chuàng)造更加輝煌燦爛的明天。

　　陳詩濤：從南方海濱到草原之城的博鰲

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位企業(yè)家下午好。由觀點房地產(chǎn)主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇這是我們首次走出博鰲，從南方的海濱城市走到草原之城呼和浩特，特別是當(dāng)下的中國房地產(chǎn)行業(yè)處于最為彷徨之際。但是今天我們來自北京、上海、廣州各大城市的數(shù)百企業(yè)精英和媒體朋友，在這里聚會，與呼和浩特的朋友論劍在這里，這正是呼和浩特的城市魅力所在，也是區(qū)域價值說在。

　　孟曉蘇：房價不可過快上漲，也不可過猛下跌

　　現(xiàn)在政府主管部門的主要領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)認(rèn)識到，既要防止房價過快、過高上漲，也要防止房價過快、過猛下跌。我認(rèn)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的姜部長的認(rèn)識非常對，我們既為去年房價過高上漲而痛心疾首，我們是明確反對這樣的房價上漲。我們也不能因為人為的原因造成房價過快、過猛的下跌。因為我們?nèi)珖嗣穸家呀?jīng)認(rèn)識到，我們國家的主管部門也已經(jīng)認(rèn)識到，我們要保持的是總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，要降的是房價升浮。

　　薄連根：呼和浩特市投資價值報告

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)躍上新臺階。新世紀(jì)以來呼和浩特市實現(xiàn)跨越式發(fā)展，增速連續(xù)七年位居省會城市之首。2007年GDP突破千億元大觀。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，城市的房地產(chǎn)業(yè)保持了穩(wěn)定健康、快速發(fā)展的勢頭。房地產(chǎn)完成投資2005年同比增長13.3％，2006年同比增長43.8％。2007年同比增長4.7％，今年1－8月份同比增長3.25％。2005年－2007年共完成施工總面積2835萬平米，房地產(chǎn)投資年均增長38.6％，今年1－7月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資52.5億元，新開工商品住宅面積294萬平米，銷售商品房面積162萬平米，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完成了從量變到質(zhì)變、從優(yōu)秀到卓越的發(fā)展過程。

　　聶梅生：為什么萬科打折業(yè)主要求賠償

　　我不想簡單的以房價兩個字描述中國房地產(chǎn)的情況。在房價里面有很多悖論，房價到底體現(xiàn)了什么價值？它到底是消費(fèi)價值為主，還是投資價值為主，還是金融價值為主，這是值得我們好好考慮的問題。商業(yè)地產(chǎn)和住房都應(yīng)該有消費(fèi)價值和使用價值，應(yīng)該有使用功能，是民生的必需品。它是大宗的消費(fèi)品。在這個領(lǐng)域里面我們可以說銷售比、性價比和開發(fā)商的投資產(chǎn)出比、成本利潤比，消費(fèi)是它的第一屬性。脫離了它的第一屬性就不好談房地產(chǎn)。但是它有它的投資價值。我記得孟曉蘇先生在中央臺提出國際國內(nèi)確實把眼光放到了房地產(chǎn)投資上。因為它的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度是1.7-2.2，所以房地產(chǎn)波動會影響固定資產(chǎn)投資波動的60%，國內(nèi)外也都這樣講。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的影響比國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的影響大，是因為首先把房地產(chǎn)放到了投資類，本身就關(guān)聯(lián)了20%，又關(guān)聯(lián)了2.2倍，也就是關(guān)聯(lián)到了60%左右的投資波動。國家把它放在固定資產(chǎn)投資，為什么居民不能把它放在家庭固定資產(chǎn)投資里面？我想一定要放在居民家庭固定資產(chǎn)投資里面。否則就難以解釋為什么這次萬科房價打折，第一期的業(yè)主就要求賠錢。為什么要賠錢？是因為家庭固定資產(chǎn)投資縮水。如果把它列入消費(fèi)的話就應(yīng)該計入CPI指數(shù)。如果真正拿工資收入買房子怎么不影響消費(fèi)？

　　潘石屹：經(jīng)濟(jì)增速快才有房地產(chǎn)發(fā)展空間

　　剛才我聽呼和浩特的市長介紹說呼和浩特的經(jīng)濟(jì)增長速度、GDP增長速度是全中國27個省會城市的第一名。這個數(shù)字是特別重要的。作為房地產(chǎn)的開發(fā)秘訣，就是到經(jīng)濟(jì)增長速度最快的地方去開發(fā)才有房地產(chǎn)的發(fā)展空間。如果GDP增長是零，還是住一樣的房子，就沒有房地產(chǎn)。中國27個省會城市，我們不妨把另外兩個再加上，一個是臺灣，一個是香港，一共是29個。如果在29個城市里說誰的經(jīng)濟(jì)增長速度是第一，還是呼和浩特是第一。如果說倒數(shù)第一是誰？一定是臺北。我最近去了兩次臺灣，一看沒有房地產(chǎn)。我就想這樣富裕的亞洲四小龍怎么沒有房地產(chǎn)呢？我看了很長時間才想明白，只要GDP的增長是零就不會有房地產(chǎn)。如果GDP增長有20%左右，房地產(chǎn)的發(fā)展空間就很大。這是第一個指標(biāo)；第二個指標(biāo)也跟GDP有關(guān)系，就是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重，我剛才聽到的數(shù)字是57%。全中國第三產(chǎn)業(yè)GDP占第一的是城市是北京的72%。上海是占69%。如果有這個指標(biāo)存在的話，第一是經(jīng)濟(jì)增長速度，后面是百分比；第二是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重，這兩個指標(biāo)是我們判斷一個城市是否可以投資房地產(chǎn)的重要指標(biāo)。

　　草原精英對話：誰是開發(fā)商的解放軍？

　　任志強(qiáng)：因為后面我有單獨(dú)發(fā)言。如果現(xiàn)在說完了，一會兒不知道說什么。范小沖講完了以后也有單獨(dú)發(fā)言。所以我現(xiàn)在也不知道該說什么。潘石屹說“解放軍快來了”，我覺得你別想著解放軍會來。問題在于沒有解放軍你是不是也得活著？沒有解放軍如果還得活著，就別管他來不來，不來也得想辦法活下去。

　　薄連根：非常感謝大家的提問。我現(xiàn)在改行了，改成當(dāng)兵了。因為好像我成了呼和浩特房地產(chǎn)商的救星了。我非常贊同任總的一句話，呼和浩特現(xiàn)在不是拯救房地產(chǎn)，而是怎么看待健康、持續(xù)發(fā)展的問題，這是思想認(rèn)識的問題，也需要開發(fā)商企業(yè)共同對待。我看兩個問題，一個問題是呼和浩特的GDP增長很快，第三產(chǎn)業(yè)的比重也很高，請問在全國省會城市當(dāng)中土地供應(yīng)量的比重占什么位置？您怎么看待這個問題。

　　張元端：房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)的生態(tài)文明

　　生態(tài)文明是科學(xué)發(fā)展觀的重要內(nèi)涵。昨天晚上的新聞聯(lián)播報道中共中央政治局召開會議提出“要用一年時間學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀”。全黨、全民都要增強(qiáng)科學(xué)發(fā)展觀，以科學(xué)發(fā)展觀解決發(fā)展問題。生態(tài)文明是科學(xué)發(fā)展觀的重要內(nèi)涵，因為人類首先要生存下來，才能能夠談得上發(fā)展。生態(tài)文明就是要解決人類更好地生存問題。用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)我國的房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，首要任務(wù)就是牢牢樹立生態(tài)文明的觀念。

　　生態(tài)文明在房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)中的概念：生態(tài)文明可以簡單表述為綠色建設(shè)以及周圍良好的生態(tài)環(huán)境。

　　秦虹：美國地產(chǎn)危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的借鑒意義

　　中國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了成交低迷、價格下跌的現(xiàn)象，中國和美國的房地產(chǎn)市場相比有一些不同之處更值得我們關(guān)注。簡要來說有三個方面：第一，中美兩國都經(jīng)歷了比較長時期的房地產(chǎn)市場繁榮，但是繁榮的結(jié)果不同，我們面臨的問題也不同。美國經(jīng)歷了11年的房地產(chǎn)市場繁榮，在這段時間里帶來的直接結(jié)果是資產(chǎn)增值、信用膨脹和負(fù)債擴(kuò)大。這11年來房地產(chǎn)市場的繁榮、房價持續(xù)上漲，以及美聯(lián)儲2001年之后連續(xù)11次降息使美國購房者隊伍不斷擴(kuò)大，也就是租房的人現(xiàn)在開始買房。信用機(jī)構(gòu)利用這次機(jī)會，政府、銀行、金融、中介、服務(wù)等各個機(jī)構(gòu)都不斷推動大家貸款買房，在這種情況下多品種的貸款品種相繼而出，以高利率買房的家庭可以再融資、再貸款，貸款擴(kuò)大以后還息部分可以免稅。對買不起房子的人實行低首付貸款，甚至零首付貸款。沒有信用記錄的家庭使用浮動利率貸款。使大家通過買房子享受政府的免稅，另外還可以通過再融資不斷降低首付，擴(kuò)大資產(chǎn)。由于價格上漲很快，美國買房家庭的信用膨脹很快。一旦美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，在經(jīng)濟(jì)下滑、通貨膨脹率上升、失業(yè)率上漲的時候，很多人還不上貸款，美國的次級債已經(jīng)從低利率貸款擴(kuò)大到浮動利率貸款。美國對金融的自由放任，只顧眼前收入而忽視房地產(chǎn)和金融的風(fēng)險、放松信貸管理的教訓(xùn)是值得我們認(rèn)真汲取的。

　　范小沖：房地產(chǎn)公司進(jìn)入殘奧階段

　　至少到目前為止，房地產(chǎn)市場還沒有迎來危機(jī)。今天是周期性的，房地產(chǎn)本來就是周期性行業(yè)。剛才提到美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)迎來了一個發(fā)展周期，美元已經(jīng)走向了多極世界。新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中國的崛起也在改變世界格局。中國從98年到現(xiàn)在迎來了房地產(chǎn)市場的高漲，也在周期當(dāng)中。今天我們遇到的問題也處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。過去低成本、靠資源粗放性發(fā)展的模式在今天遇到了挑戰(zhàn)。今天所遇到的問題是周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型面臨的問題，今天的問題并不是大家覺得今天天氣涼了，大家在被窩里多呆一會兒，明天暖和了再出來。如果不改變自己，不認(rèn)清形勢，僅僅是進(jìn)行冬眠，會遇到更大的問題。我們要認(rèn)清今天的增長模式已經(jīng)發(fā)生改變，已經(jīng)從過去的資源導(dǎo)向走向能力導(dǎo)向。過去可能我們有能力找到一塊地，或者我們能找到錢，就可能得到發(fā)展。因為過去是坐地生財?shù)哪Ｊ?，過去很多人不是靠產(chǎn)品開發(fā)獲得利潤，很多上市公司的報表是增長，其實很多利潤的獲得來自土地增值。如果沒有蓋房子，把這塊地賣掉，這樣的利潤比開發(fā)以后賺的錢更多。

　　任志強(qiáng)：央行把銀行金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商

　　秦虹主任告訴我們信貸政策的幾種情況都不一樣的時候，為什么很多人被沒收了房子？我看完書以后明白了，這些人本來就不該有房子，他原來也沒有，沒收就沒收了。秦主任給我們一個很政府的數(shù)字，住房自有化率從69%下降到67%，實際上就是沒有房子的人。美國政府并不擔(dān)心這些人沒有房子，而是擔(dān)心從小房子換到大房子的人可能要出問題，是他們在房價上漲的時候小房子不住了，而花錢買了大房子，他們要從大房子回到小房子里，這些人有問題。

　　對我們的影響，第一個就是嚇壞了央行和銀監(jiān)會。所以我們的央行和銀監(jiān)會出臺了一系列面對開發(fā)商的政策。其實次級債和開發(fā)商沒有任何關(guān)系。你們看看美國的報道次級債死了幾個開發(fā)商？沒有，次級債死的全是銀行。但是我們的央行監(jiān)管說要把銀行的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，所以就拼命壓制開發(fā)商。嚇到他們改變了金融監(jiān)管政策，改變了信貸規(guī)模的管理政策。本來我們有一部《銀行法》，上面寫得很清楚，按存貸比例控制信貸規(guī)模?？墒茄胄斜O(jiān)管在出現(xiàn)次級債以后就出臺了政策，是按機(jī)構(gòu)控制監(jiān)管規(guī)模。他們叫窗口指導(dǎo)，不叫正式文件，因為如果是正式文件就有人告他們。我們的《銀行法》上沒有寫著央行有權(quán)力或者是銀監(jiān)會有權(quán)力按貸款規(guī)模下指標(biāo)讓已經(jīng)上市的股份制銀行的辦法做。

　　姜明：我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　商業(yè)地產(chǎn)把商業(yè)和地產(chǎn)界越來越緊密地聯(lián)系在一起，雖然我們現(xiàn)在面臨著一些困難，但是應(yīng)當(dāng)說具有非常大的發(fā)展?jié)摿Γ浅：玫陌l(fā)展前景。因為商業(yè)的發(fā)展必將拉動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國的商業(yè)地產(chǎn)總量與發(fā)達(dá)國家相比人均面積只是其三分之一，還有巨大發(fā)展空間。今年是改革開放三十周年，我們也在總結(jié)商業(yè)改革開放三十周年的成績，更重要的是明確今后的發(fā)展方向。商業(yè)從改革開放三十年前社會零售商品零售總額的2千億人民幣，到現(xiàn)在是9萬億人民幣，發(fā)展很快。但是比起房地產(chǎn)來講，它還沒有起到房地產(chǎn)和汽車制造的作用。

　　劉嘉峰：城市的未來與建筑趨勢

　　在住宅之后大家還會提出城市會怎樣發(fā)展？像中國這樣一個地方，土地這種不可再生資源是非常匱乏有限的，在中東，與其把一個城市建在沙漠當(dāng)中還不如建在海上，城市建筑之間需要私密性的隔離，于是就可以利用海水。這就使城市的發(fā)展空間和自然環(huán)境達(dá)到了更好的結(jié)合。這是在它的建造過程當(dāng)中取得了和諧發(fā)展，使城市和環(huán)境進(jìn)行有機(jī)的統(tǒng)一。比如我們在上海松江做過一個酒店，它是利用了當(dāng)?shù)氐囊粋€廢坑，從環(huán)境來講它可能是持續(xù)破壞，還不如變廢為寶，下面建一個公園，上面建酒店，這樣使城市資源被充分的利用。有些人可能不喜歡這樣的酒店，但是可以使它成為特色酒店，以不同的辦法滿足不同人的細(xì)分需求，同時也跟每個城市的特點結(jié)合起來。

　　2008博鰲房地產(chǎn)論壇-草原行暨呼和浩特地產(chǎn)十年回眸之夜

　　十年是歷史的瞬間，也是輪回的開始。十年是前進(jìn)的脈絡(luò)，也是回眸的發(fā)端。

　　從福利分房到住宅商品房，從建筑模塊到產(chǎn)業(yè)集成，從單純的居住到生活的品質(zhì)，從簡單的業(yè)態(tài)到市場細(xì)分，1998-2008呼和浩特地產(chǎn)經(jīng)歷十年的發(fā)展之路。

　　十年里呼和浩特的房地產(chǎn)日漸成熟，這十年是前所未有的建筑形態(tài)和生活方式發(fā)生裂變的十年。

　　這十年舊城區(qū)改造快速推進(jìn)，成中村的建設(shè)步伐加快，城市面貌煥然一新。城市化版塊浮出水面，正在崛起的東中南西北四大版塊依托各自的地理優(yōu)勢影響和改變著城市的發(fā)展格局。