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　　2008年9月6日下午2：30，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產(chǎn)首腦、財經(jīng)泰斗、國內(nèi)外投資商以及全國主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺，全面發(fā)掘呼和浩特的投資價值及發(fā)展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎(chǔ)。以下為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士演講實(shí)錄。

　　進(jìn)入：2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行專題

　　主持人：非常感謝薄市長的精彩演講。通過薄市長的演講相信大家對呼和浩特有了更進(jìn)一步的認(rèn)識和了解。我們也再次歡迎更多遠(yuǎn)道而來的嘉賓來到呼和浩特投資興業(yè)。下面我們將請出的演講嘉賓是一位尊貴的女士，她就是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會商聶梅生女士。聶梅生女士歷任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會會長、教授，她對建設(shè)中國綠色生態(tài)住宅和房地產(chǎn)市場發(fā)展有著獨(dú)到的見解。今天她為我們帶來的演講題目是房地產(chǎn)政策反思與預(yù)期。有請聶女士。

　　聶梅生：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，業(yè)界的朋友們下午好。很高興參加今天這個論壇，尤其是參加博鰲房地產(chǎn)論壇-草原行。我對呼和浩特并不陌生，而且來過很多次。關(guān)于呼和浩特的情況，剛才兩位市長已經(jīng)介紹的很清楚。我很愿意在今天這個場合下，說一下最近思考和研究的一些問題。有什么不妥我個人負(fù)責(zé)，純屬個人觀點(diǎn)。

　　今天我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)調(diào)控政策的反思和預(yù)期”。

　　為什么要說這樣一件事情？因為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控現(xiàn)在到了深度，房地產(chǎn)業(yè)在全國到了深度調(diào)整的階段。我們回想起來這一輪是從什么時候開始，曾經(jīng)有過什么樣的波動，有什么樣的結(jié)果，我們可以溫故而知新。這一輪應(yīng)該是從2004年開始的，仍然是盯著房價為期五年的調(diào)整。

　　從房價來說，04年到了9.5%，然后進(jìn)行調(diào)整，調(diào)到了06年的同比增長5.5%。當(dāng)時在座的很多企業(yè)家，包括任總，我們一起談的時候都說搞的不好會有一次井噴，就是壓得太低。果然到2007年發(fā)生了井噴，一下漲到了同比10.5%。現(xiàn)在已經(jīng)到了同比增速7%，沒有什么懸念，未來幾個月肯定增速會下降。

　　我做了一次平均值，完全是一次過山車，如果沒有這個過山車，房價是什么樣？我計算一下，2004年到今年還到不了8%，仍然低于GDP增速。

　　比較明顯的是2007年和2008年的反差。2007年宏觀調(diào)控的政策和結(jié)果是什么？2007年是以抑制流動性作為宏觀調(diào)控的內(nèi)容。房地產(chǎn)方面加大保障性住宅建設(shè)體系。在去年的政府工作報告當(dāng)中，由提出控制房地產(chǎn)投資規(guī)模改為保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模。2007年的政策的背景是采取了加大供給、抑制需求、以期穩(wěn)定房價的政策。當(dāng)時說加大供給也是對的，因為可以抑制需求，房價可以平穩(wěn)。但是到了11月份，房價又像脫韁的野馬控制不住了。當(dāng)時又提出了第二套住房貸款的比例，抑制需求。2007年采取的政策是加大供給、抑制需求、土地放量。出現(xiàn)的結(jié)果是幾個新高：一個是五年來土地大幅度增長，土地價格達(dá)到五年來的最高；然后是房價出現(xiàn)了三年來的新高。到了2007年底，社會上對這一次宏觀調(diào)控的置疑很多，給了政策很多考驗。當(dāng)時建設(shè)部壓力也很大，為什么這樣一套宏觀調(diào)控政策出臺以后2007年土地價格達(dá)到五年新高、房價達(dá)到三年新高。造成這個結(jié)果的主要原因是忽視了流動性過剩，資本市場和土地市場的聯(lián)動。造成了2008年三方面要付出一些代價，也就是說政策制定、開發(fā)商、購房者等三方面承受了2007年透支的影響。這是在2007年金融和資產(chǎn)、資本市場和土地和房地產(chǎn)之間是如何密切的互動起來。