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　　主持人：感謝王永平先生為我們做出的精彩分析。在幾位嘉賓進(jìn)行了精彩演講之后，要進(jìn)入草原精英對(duì)話的環(huán)節(jié)。

　　有請(qǐng)對(duì)話嘉賓建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生、永安信資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰、廣州新城市投資控股集團(tuán)總經(jīng)理曹志偉、武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司董事陳潛峰、東英泛亞投資管理公司董事惠鋒先生。

　　高志：今天有機(jī)會(huì)跟國(guó)內(nèi)的專家就房地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市價(jià)值做一些探討。

　　既然是草原行，剛才幾位也進(jìn)行了發(fā)言，但肯定是意猶未盡。陳淮先生，您能不能從草原到城市的變革，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度來講，您有什么感慨，或者您有什么感受？給我們做一個(gè)介紹。

　　陳淮：我有幾個(gè)感覺。第一，蒙族從來都不排斥民族融合，遠(yuǎn)方的朋友請(qǐng)你留下來。他從來不會(huì)排斥與你住在一起；第二，從來不排斥沒有地方居住。蒙族是在全國(guó)分布最廣泛的民族，到了云南、四川等很多地方都有蒙族自治縣、自治州；第三，人們對(duì)商品經(jīng)濟(jì)的認(rèn)知度比起別的地方也有超前的地方，既不像東邊的老工業(yè)基地計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩非常濃，又不像西部的甘肅、青海自然經(jīng)濟(jì)根深蒂固、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)影響深厚，所以是對(duì)城市化非常有利的文化土壤。

　　高志：我剛才想到一個(gè)問題，喬志杰先生昨天在主持的時(shí)候幾次提到國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響，幾次提到豬堅(jiān)強(qiáng)。您覺得這一輪的宏觀調(diào)控對(duì)呼和浩特的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)有多大影響？現(xiàn)在有一種說法，說對(duì)呼和浩特的影響很小，因?yàn)樗鼪]有像其他城市早期那樣發(fā)展的非常迅猛，而是剛剛開始。

　　喬志杰：我首先是贊成這個(gè)觀點(diǎn)。因?yàn)槲覀兒暧^調(diào)控對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有一定影響，這本來就是正常的行為。如果進(jìn)行調(diào)控不變的話，調(diào)控的價(jià)值就沒有價(jià)值。在這個(gè)過程當(dāng)中對(duì)地產(chǎn)影響有多大？我一直認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)不能把地產(chǎn)出現(xiàn)的所有問題都?xì)w結(jié)到調(diào)控的問題上去。

　　其實(shí)地產(chǎn)在瘋狂的發(fā)展一段時(shí)間之后內(nèi)部出現(xiàn)了非常不合理的結(jié)果和現(xiàn)象，這個(gè)調(diào)控反而可以幫助我們改變。比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為一個(gè)城市的開發(fā)商數(shù)量不宜過多。資金結(jié)構(gòu)不合理，前面嘉賓也談到金融資金來源90%來自銀行，這是極不合理的，金融資產(chǎn)建設(shè)的水平太低。到今天為止金融供應(yīng)渠道還僅僅只是一家支撐，這是一件痛苦的事情。土地的供應(yīng)也有極大的誤區(qū)，就是讓開發(fā)商承擔(dān)。我認(rèn)為開發(fā)商就是制造商，他是將土地價(jià)值進(jìn)行加工之后的制造商。土地是一種原料，我們不能為了生產(chǎn)家具，一年買一個(gè)億的家具，我卻買了六個(gè)億的木料放在庫房，這是不科學(xué)的。但是這么一段時(shí)間以來我們?cè)谕恋貎?chǔ)備上產(chǎn)生了極大的誤區(qū)，把土地儲(chǔ)備作為地產(chǎn)發(fā)展的一種手段，這些都有必要通過這次調(diào)整進(jìn)行改變。如果真的實(shí)現(xiàn)了這些方面的改變，我認(rèn)為這個(gè)調(diào)控是好事，值得回應(yīng)。

　　對(duì)于呼和浩特來講，是我走過的所有城市中間，我不認(rèn)為這次是調(diào)控，我一直認(rèn)為是地產(chǎn)的改變、調(diào)整過程影響最小的，而且幅度不大。眾多城市看到的，只有在呼和浩特看到了朝氣和希望，確實(shí)和這一輪地產(chǎn)不正常的高速發(fā)展中是有關(guān)系的。所以整個(gè)呼和浩特的地產(chǎn)還是正常發(fā)展的。我認(rèn)為呼和浩特的地產(chǎn)在不斷規(guī)范、完整的過程，還不是在進(jìn)行大的改革，而是在完善。就是在整合，更健康的發(fā)展，朝著規(guī)范走。

　　高志：按照您的說法，我現(xiàn)在向請(qǐng)教?hào)|英泛亞投資公司的惠鋒先生，您對(duì)喬志杰先生所講的非常積極樂觀的態(tài)度，從你們搞投資來講，你們是怎么看？

　　惠鋒：首先我非常同意喬先生的感覺。到呼和浩特來以后我感覺到這里非常有朝氣。從投資的角度來說，像最后一位嘉賓提到的，從投資者的角度來講，房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中很多都是奢侈品，房地產(chǎn)商們要以當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格還看這個(gè)城市的房?jī)r(jià)是不是合理。

　　高志：我這里接到一個(gè)問題，請(qǐng)問陳淮先生，任志強(qiáng)先生講消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生了問題是最大的問題。在呼和浩特市場(chǎng)中目前最大的問題是權(quán)力機(jī)關(guān)的福利分房問題。如財(cái)政、司法、銀行等福利分房?jī)r(jià)格都可以在1200-1700元之間，這個(gè)情況是廣大地產(chǎn)企業(yè)失去眾多優(yōu)質(zhì)客戶的原因。請(qǐng)您對(duì)這個(gè)問題發(fā)表一些看法。

　　陳淮：非常抱歉，我非常困惑。第一，以后還有什么政策；第二，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲，我也不知道。上帝才知道；第三，我現(xiàn)在該不該買房子，我更不知道，你太太才知道；第四，有人說什么什么，你怎么看？我也不知道，誰說的他自己才知道。

　　你剛才說的這個(gè)問題涉及到兩個(gè)問題。一個(gè)是公務(wù)員住房應(yīng)該采用什么樣的方式，這在中國(guó)，因?yàn)楣珓?wù)員住房是比較大的體系，美國(guó)的公務(wù)員住房涉及到官邸制，新加坡的公務(wù)員住房還有一個(gè)期望值，就是你不腐敗的話，就可以繼續(xù)住下去。

　　大家如果說因?yàn)橛腥顺粤撕ｕr就沒人吃蕎面了，我想應(yīng)該不會(huì)。市場(chǎng)是細(xì)分的，麥當(dāng)勞到了北京找到了自己的生存之地，把它的汽車文化快餐改造成了符合中國(guó)文化的兒童食品。將來一定會(huì)有相應(yīng)的公務(wù)員制度，但是是不是符合中國(guó)特色，我現(xiàn)在還一無所知。公務(wù)員想買房也要有錢才可以，如果這里面涉及到腐敗問題，我建議提問題的人到反貪局和檢察院舉報(bào)。

　　高志：剛才我聽您講實(shí)際上優(yōu)質(zhì)客戶有很多?，F(xiàn)在請(qǐng)問廣州新城市投資集團(tuán)總經(jīng)理的曹志偉先生，因?yàn)樗^住房改革也好、房地產(chǎn)改革也好，廣州的房地產(chǎn)改革是晴間多云也好，或者是烏云密布也好。從廣州這樣房地產(chǎn)發(fā)展比較早的城市看呼和浩特，您有什么樣的觀點(diǎn)？

　　曹志偉：我從去年開始參加很多論壇或者到很多大學(xué)講課，我從來不認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)的冬天。這一次的房地產(chǎn)起落非常正常，任何一個(gè)企業(yè)都是這樣。觀點(diǎn)雜志在上個(gè)月辦的一次沙龍上我提到“每次經(jīng)濟(jì)的起落淘汰一些企業(yè)，這是正常的，該死的讓它死吧！活下來的都是強(qiáng)者”。

　　我是第一次來到呼和浩特，為了有初步的印象，我有自己考察項(xiàng)目的習(xí)慣，安排我去最高檔的商業(yè)。然后到最繁華的路上看看呼和浩特的車，然后問一下最貴的房子。這可以讓我了解呼和浩特當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平；第二，然后是去呼和浩特中心建筑和交通樞紐，是要了解呼和浩特的城市建設(shè)水平以及很少人會(huì)提到的城市管理水平。發(fā)現(xiàn)一個(gè)城市的價(jià)值要從這些方面來看。當(dāng)然地產(chǎn)投資全部是投資在市中心。呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是處于初級(jí)階段，“跌”的影響不大。如果方案規(guī)劃做得不好會(huì)重復(fù)以往沿海城市走過的路。通常錯(cuò)誤的原因可能都不同，但結(jié)果都會(huì)一樣。我在國(guó)外念書時(shí)的課題也是房地產(chǎn)，呼和浩特經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展跟經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)價(jià)格代表了城市的價(jià)值。所以現(xiàn)在呼和浩特的房地產(chǎn)價(jià)格完全反映現(xiàn)在呼和浩特的城市價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，它的房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，或者價(jià)格還會(huì)繼續(xù)發(fā)展。

　　謝謝。

　　主持人：從您的發(fā)言里可以體會(huì)到您對(duì)呼和浩特的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)還是非常積極的，還是很有信心的。

　　下面請(qǐng)問武漢天下置業(yè)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)陳潛峰先生。像您這樣一個(gè)大的公司，在武漢做了那么多重要的項(xiàng)目，都在核心地段。從您未來的投資發(fā)展方向來講，假如有機(jī)會(huì)，您愿意早呼和浩特來投資嗎？假如您愿意來的話，您最想做什么項(xiàng)目？

　　陳潛峰：我跟曹總的觀點(diǎn)比較相似，因?yàn)槭俏业谝淮蔚胶艉秃铺?，還沒有很多時(shí)間出去轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。對(duì)呼和浩特的感覺非常好，因?yàn)橄氲胶艉秃铺貋硗顿Y，參與到呼和浩特的城市建設(shè)當(dāng)中，所以有了這次的呼和浩特之行。

　　看到呼和浩特的介紹上提到2007年的GDP是1101億，按照呼和浩特最近幾年的發(fā)展，我估計(jì)在2011-2012年會(huì)到下一個(gè)一千億或者兩千億左右。GDP值高速增長(zhǎng)是呼和浩特政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的考慮。昨天中午我們有幸和韓書記在一起交流，聊到了呼和浩特的產(chǎn)業(yè)布局。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)布局可以提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)向好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用很大。作為房地產(chǎn)商來講，也對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了一份力量。剛才王永平先生講到了商業(yè)地產(chǎn)，昨天我的同事也抽時(shí)間去了呼和浩特幾個(gè)有名的商業(yè)大廈，他當(dāng)時(shí)是想給我買一件襯衣，他們說看到最好的一個(gè)品牌是雅格斯丹，可能他們習(xí)慣消費(fèi)的奢侈品和品牌在呼和浩特都沒有。我們現(xiàn)在更多談到的是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)跟在座的同行交流的話我們可以預(yù)謀綢繆提前布局商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樽蛱煅葜v上提到呼和浩特的產(chǎn)業(yè)布局占57%，高于我所生活的城市。如果我們有幸進(jìn)入到呼和浩特市場(chǎng)，我們會(huì)更多關(guān)注市中心核心區(qū)域的高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)。謝謝！

　　高志：您會(huì)關(guān)注高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)。我想問喬志杰先生，您作為商業(yè)管理集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)，他們要在呼和浩特做這樣的商業(yè)項(xiàng)目，您是不是看好，愿不愿意提供支持，或者對(duì)這樣的項(xiàng)目樂觀嗎？

　　喬志杰：永安信是地產(chǎn)金融類的公司，跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)還不太大，我們主要是從事金融。從金融投資的角度來講，我們對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的判斷不是特別關(guān)注產(chǎn)品，除了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析以外，還要強(qiáng)調(diào)我們的投資風(fēng)格，我們會(huì)更多關(guān)注企業(yè)和企業(yè)控制。與其獲得好的項(xiàng)目，我們更愿意獲得好的合作伙伴。我們不希望把某一個(gè)合作或某一個(gè)投資作為某一個(gè)項(xiàng)目的一次性投資，我們希望在投資和合作發(fā)展過程當(dāng)中不斷建立更多的伙伴。什么才是好伙伴？富有發(fā)展前景、有意思的，而且在它的歷史發(fā)展過程當(dāng)中告訴我們很多信息，比如它的信用、它的做事風(fēng)格等等，這些都是考慮重點(diǎn)。像陳總?cè)绻信d趣來呼和浩特合作，從區(qū)域來講，是具備投資的區(qū)域。這是我們給陳總的建議。但是我們是否會(huì)支持他，我們是否跟陳總成為朋友，更多的是關(guān)注企業(yè)素質(zhì)和企業(yè)管理者的素質(zhì)。

　　高志：我聽過很多說法，就是我要做一個(gè)項(xiàng)目，也是交一個(gè)朋友。您這個(gè)說法很深刻，而且也是著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。剛才喬志杰先生舉了一個(gè)例子，請(qǐng)問陳潛峰先生，如果您跟金融公司合作，你們?cè)鯓芋w現(xiàn)公司的管理？因?yàn)槟挠^點(diǎn)對(duì)未來呼和浩特的開發(fā)商肯定有重要意義。因?yàn)殡x了錢不行，90%靠銀行也不行，其實(shí)要好金融機(jī)構(gòu)。但是我碰到很多開發(fā)商，他們說我跟基金一談就不行，他們總是要派一個(gè)總監(jiān)來看著我，我買只老母雞，它下個(gè)蛋他們也奧知道。陳總?cè)绻鹑跈C(jī)構(gòu)作為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略伙伴，您覺得應(yīng)該以什么樣的方式？

　　喬志杰：你說的這個(gè)情況可能有很大的誤區(qū)，我這樣的話是代表長(zhǎng)期以來合作的國(guó)際上各種各樣的投資商。如果一談失敗的話肯定不會(huì)有好的合作。其實(shí)戰(zhàn)略投資跟所有項(xiàng)目合作的時(shí)候沒有出現(xiàn)過財(cái)務(wù)總監(jiān)的概念，其實(shí)只是一個(gè)董事席位問題；第二，如何合作？我感覺兩點(diǎn)非常重要，就是關(guān)注自身企業(yè)的素質(zhì)，不要太多關(guān)注合作的條件，條件在通常情況下都是合理的。第二個(gè)很重要的一點(diǎn)就是相互之間合作意識(shí)和文化之間的配合對(duì)接，可能在問題認(rèn)識(shí)上有一些差異。比如我們會(huì)關(guān)注企業(yè)掌控人的信用，這一點(diǎn)是有矛盾的，企業(yè)可能有反感。其實(shí)這是一種文化。因?yàn)槲覀冇X得你是一個(gè)企業(yè)的掌控人，如果我給你錢，你自己都不敢承擔(dān)責(zé)任的話，投資人會(huì)有一些擔(dān)心。這一點(diǎn)也是非常重要的。

　　陳潛峰：昨天晚上我跟喬先生聊了一下，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該用一種平和、開放的心態(tài)看待即將要談判的合作伙伴或者是基金公司。在這個(gè)方面我有很多合作經(jīng)驗(yàn)。在2004年，我們跟澳大利亞一個(gè)公司談判。這個(gè)公司在中國(guó)沒有名氣。因?yàn)槲覀円x擇自己需要的基金和投資合作伙伴。跟這個(gè)公司談合作的時(shí)候，因?yàn)樗堑谝淮蔚街袊?guó)來試水，這是家族性的基金管理公司和開發(fā)企業(yè)。在澳洲的第二大城市是比較有名的，但是它專著做別墅類項(xiàng)目。我們當(dāng)時(shí)提出的核心項(xiàng)目是處在武漢核心地帶的高層公寓。因?yàn)樗麄兏芏嘀袊?guó)人打過交道，談判一直沒有成功。我在跟他交流的過程中了解到他們的心態(tài)，把握我想要的東西。他們的心態(tài)是希望通過找尋一個(gè)點(diǎn)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，然后建立一種朋友關(guān)系，通過取得合理的商業(yè)收益再進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。剛才我給出的合作方式，對(duì)方也沒有接受。就是我們溢價(jià)出讓10%的股權(quán)，讓它在公司營(yíng)運(yùn)的過程中管理。因?yàn)樗墓芾砟Ｊ绞俏覀冃枰?，它的人才引進(jìn)也是我們需要的。在另一方面給它20%的收益，迎合它，滿足它。找到我們公司不足的地方，找到我們想要的東西。這是我們合作成功的案例。后來合作成功之后，就像這一次的調(diào)控。因?yàn)槲覀冊(cè)趲啄昵耙苍谖从昃I繆，澳洲有很多的基金和私人資本，通過這個(gè)合作伙伴的宣揚(yáng)，他們覺得進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)是非常有價(jià)值的，投資價(jià)值非常高，非常值得合作。他們?cè)谶@一輪宏觀調(diào)控時(shí)給予了相應(yīng)的支持。我們現(xiàn)在正在操作一個(gè)武漢核心區(qū)域規(guī)模較大的項(xiàng)目。因?yàn)檫@是一個(gè)都市綜合體，在十五年的發(fā)展過程當(dāng)中，我們的人才儲(chǔ)備在都市綜合體的建設(shè)上沒有優(yōu)勢(shì)。我們?cè)谡液献骰鸬臅r(shí)候希望對(duì)方不單單能夠提供資本支持，同時(shí)還能夠提供資源和智力支持。我們的合作時(shí)根據(jù)自身的不足和需要開出了能夠滿足對(duì)方的條件，比如我們?cè)敢庾尦鲞@個(gè)項(xiàng)目的控股權(quán)，讓對(duì)方來操作，提供我們的當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)來進(jìn)行互補(bǔ)。這樣的話成功的可能性非常大。我們也在跟一個(gè)大的地產(chǎn)基金公司洽談。最吸引它的就是它能夠控股。所以我想要以開放、平和的心態(tài)，設(shè)身處地為對(duì)方著想的心態(tài)，我們的目的是把事情做好，推動(dòng)城市建設(shè)，同樣獲取該得到的收益。

　　高志：下面給大家現(xiàn)場(chǎng)提問的機(jī)會(huì)。

　　提問：建設(shè)部長(zhǎng)期以來拖延了住房補(bǔ)貼問題。請(qǐng)各位專家介紹一下這方面的情況。

　　陳淮：住房補(bǔ)貼從來沒過，如果沒發(fā)是地方政府的事。未享受福利分房的人一直給予補(bǔ)貼，都在一千塊錢以上。

　　提問：據(jù)我了解全國(guó)都執(zhí)行的不太好。

　　陳淮：是福利分房停止未達(dá)標(biāo)的是嗎？

　　提問：對(duì)。

　　陳淮：這是財(cái)政部管的。跟建設(shè)部沒關(guān)系。你說的是住房沒達(dá)標(biāo)的部分，貨幣補(bǔ)償。這個(gè)問題歸財(cái)政部管。

　　提問：建設(shè)部這個(gè)好文件到財(cái)政部都沒有落實(shí)。建設(shè)部有責(zé)任推動(dòng)。

　　陳淮：據(jù)我所知在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)和北京市全部補(bǔ)完了。如果地方?jīng)]補(bǔ)是內(nèi)蒙財(cái)政廳的問題。首先是政策明確、資金來源也是明確的，管理渠道也是明確了。你的第一層意思我已經(jīng)解釋清楚了。我只是研究機(jī)構(gòu)的人員，我沒有公務(wù)員身份，我也不享受公務(wù)員住房。

　　提問：能不能介紹一下現(xiàn)在全國(guó)執(zhí)行這個(gè)政策的情況。

　　陳淮：全國(guó)的正情況是已經(jīng)基本結(jié)束了。有享受福利分房待遇，而沒有享受福利分房通過貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法基本結(jié)束。有一些是逐年補(bǔ)貼，也正在進(jìn)行。

　　提問：現(xiàn)在財(cái)政不到位的情況究竟是處于什么樣的狀況？

　　陳淮：財(cái)政系統(tǒng)和建設(shè)系統(tǒng)是完全不同的兩個(gè)系統(tǒng)。

　　提問：房地產(chǎn)企業(yè)如何打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

　　高志：這個(gè)題目太大了。

　　喬志杰：如果說一定要有觀點(diǎn)的話，我談幾條。第一是重視，如果它是最重要的，你在能力上重視沒有，戰(zhàn)略是重視沒有。你是不是有金融戰(zhàn)略，你的公司有100個(gè)人的話金融有多少人負(fù)責(zé)金融。第二是金融建設(shè)，比如國(guó)際上好多機(jī)構(gòu)都是什么樣的投資風(fēng)格，中國(guó)也有投資基金，除了商業(yè)銀行，還有外資銀行。還有就是信用體系建設(shè)水平到底怎樣。技術(shù)能力如何，是不是犯了一些錯(cuò)誤。比如我們是不是把它看成的簡(jiǎn)單的需求解決辦法？所以我想體系建設(shè)是系統(tǒng)工程，是專業(yè)理論系統(tǒng)。這個(gè)問題沒有辦法回答你。但是能重視是最重要的。

　　高志：由于時(shí)間關(guān)系，對(duì)話到這里結(jié)束。感謝各位專家。