8月初，王石表示“萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場”，萬科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱“我們不會打價格戰(zhàn)”，但20天不到就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。

　　編者按：當前，萬科在長三角地區(qū)的降價已經(jīng)演變成為一個社會事件，房地產(chǎn)波動可能對社會產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在市場經(jīng)濟條件下，在企業(yè)策略選擇與社會個體在市場交易行為的利益沖突中，我們應該如何看待在萬科降價事件當中的企業(yè)行為和消費者行為？我們應該如何理解一個市場經(jīng)濟社會當中的契約精神與契約行為？我們應該如何理解房地產(chǎn)市場的波動可能帶來的風險？

　　就有關問題，觀點網(wǎng)采訪了有關專家學者和業(yè)內(nèi)人士。我們力圖通過"萬科降價"事件尋找一種市場經(jīng)濟條件下的交易行為的原則與基礎，也希望能夠理清在一個合理的市場經(jīng)濟社會交易行為當中所蘊含的公平、公正的契約精神。我們期待每個人可以理性的看待自身的市場交易行為并能夠為自身的交易負起責任--無論是萬科還是購房者。

　　以下是觀點網(wǎng)對資深評論人葉檀女士的采訪。

　　進入相關專題：契約論：萬科降價與業(yè)主退房

　　觀點網(wǎng)：我們應該如何看待房地產(chǎn)市場波動當中的風險？大多數(shù)時候房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自己的產(chǎn)品的時候一般很少提及到房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資產(chǎn)品可能帶來的風險，房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時候是否需要提醒消費者此類風險，并在合同中明確規(guī)定如果風險出現(xiàn)交易雙方應該承擔的責任？

葉檀

　　葉檀：股市有風險，投資需謹慎，這句話可以套用到樓市，樓市有風險，投資需謹慎。目前我國投資風險較大，不管是房地產(chǎn)企業(yè)，還是購房者，都要有應對風險的準備。

　　房地產(chǎn)企業(yè)與購房者都應守法，只要正式簽訂的契約，并且契約沒有故意隱瞞等顯失公平的條款，雙方必須遵守。否則，雙方協(xié)商不成，可以訴諸法律。

　　在合同中，開發(fā)商沒有必須盡到告知風險的義務，一旦市場出現(xiàn)波動，必然出現(xiàn)雙方共擔風險的局面。購房者投資收益下降甚至虧損，而開發(fā)商降價必然導致利潤與信譽雙雙下降。

　　觀點網(wǎng)：國內(nèi)目前的情況似乎是：在其他消費品和投資品(譬如股票)在出現(xiàn)貶值的時候大多數(shù)消費者或是股民可以接受，但卻出現(xiàn)無法接受房產(chǎn)貶值的情況。您如何理解這樣的現(xiàn)象？

　　葉檀：消費品貶值，退換的人很少，股票大幅貶值會引發(fā)不滿，但沒有人要求退股，而房產(chǎn)貶值則引發(fā)退房潮，其中原因值得深思。

　　房地產(chǎn)屬于大宗消費品，消費者往往傾一生積蓄購得一房，因此，房價的漲落直接影響到購房者長期生活品質(zhì)。房價被人為控制，大幅波動，或者轉(zhuǎn)嫁風險，是大部分消費者無法承受的經(jīng)濟壓力。25%左右的降幅，與首付持平，已經(jīng)超過消費者的忍耐力。

　　另外，從住房市場化以來，除個別年份，大部分時間房屋價格處于上漲周期，小幅下挫不過是上升周期中的小波折。但此次房價下挫，與經(jīng)濟周期下行重疊，導致消費者對房價長期預期轉(zhuǎn)向悲觀，因此千方百計要求退房，等待市場見底。

　　觀點網(wǎng)：萬科到底有沒有侵害消費者權益？消費者有沒有權利要求退房？萬科不退房說明什么問題？萬科需要給予消費者必要的補償嗎？

　　葉檀：從法律上來說，萬科行為不違法。萬科拒絕退房于法有據(jù)，于情于理不合。

　　萬科對于與老業(yè)主之間的糾紛采取十分強硬的手段，聲稱對于沒有法律、合同依據(jù)的補償、退房要求，作為一家上市公司，萬科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

　　早在2007年，萬科承諾，自2007年6月13日起，上海萬科所有項目銷售現(xiàn)場都踐行'陽光宣言'，設定了'客戶冷靜期'，首創(chuàng)'3天無理由退訂'。"此處"無理由退房"指的只是無理由退還定金，而不是指購房合同簽訂之后，因此萬科在法理上站得住腳。

　　但萬科此舉確實虧欠老客戶，對信譽有損。老牌房地產(chǎn)商萬科理應考慮到如此降價會給老業(yè)主帶來損失，而萬科一聲不吭，降價之前仍然高價出售，明顯是想把部門成本轉(zhuǎn)嫁給客戶。8月初，王石表示"萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場"，萬科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱"我們不會打價格戰(zhàn)"，但20天不到就就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。

　　另外，萬科此前一直悄悄降價，現(xiàn)在大張旗鼓，是想給競爭對手強大的壓力，希望市場加快轉(zhuǎn)變，加快并購過程。

　　觀點網(wǎng)：消費者的過激行為說明了什么問題？是消費者不理解契約本身的意義還是消費者在契約面前的不理性行為？我們應該如何看待一個正常的市場當中，交易雙方承擔風險的責任與義務？

　　葉檀：消費者的過激行為，只是對自己所受經(jīng)濟損失的不滿，不希望自己成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中接最后一棒的人，而不是不理解契約。

　　他們知道自己得尊重契約，即使最后訴諸法律，也只是想找出契約中的漏洞，比如無理由退房的適用階段，等等。但理解契約與嚴格執(zhí)行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴格執(zhí)行則需要市場與法治環(huán)境的長期熏陶，從這方面來說，中國的企業(yè)與消費者都有非常漫長的路要走。

　　風險從來不是某一方的專利，當消費者的利益受到大面積侵害時，一定會影響市場基礎；責權利是對等的，當消費者沒有獲得充足的權利時，他們的責任感通常很差，當企業(yè)常常面臨不確定的經(jīng)商環(huán)境，他們很難形成長期的責任與義務意識，而轉(zhuǎn)向投機與實用哲學。

　　在健康、正常的市場中，一樁交易各取所需，雙方共贏。生產(chǎn)者提供合格產(chǎn)品，消費者支付價款，雙方既有責任，也有義務、權利。這里，離不開最后的仲裁者--公平的法律。