市場競爭中間優(yōu)勝劣汰的不同情況是最值得注意的，觀察不同情況下的風(fēng)險把控，才是真問題

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 剛剛結(jié)束的2014博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，爆發(fā)了對于行業(yè)“下行”與否的激烈辯論。

　　“下行通道容易理解為迷路往下走，其實不是這樣的，”著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康接受觀點新媒體采訪時表示，應(yīng)該先看到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是有調(diào)整，最實質(zhì)性的特點還是應(yīng)該理解為市場分化。

　　在他看來，雖然調(diào)整有一定力度，這一調(diào)整改變了單邊式一路往上走的特征，但并不意味著市場就會轉(zhuǎn)調(diào)頭，向下一路往下走。

　　市場在分化

　　“現(xiàn)在，市場還是有升有降在分化。”賈康更贊同這個觀點，如果認(rèn)為前些年那種單邊是一路往上走，那是黃金時代的話，那現(xiàn)在是不是轉(zhuǎn)為一個白銀時代？

　　賈康進(jìn)一步分析稱，下行通道就表示以后市場機遇越來越小，行業(yè)越來越不景氣，或者說發(fā)展空間越來越窄。“在概念判斷上下降通道容易引起誤導(dǎo)，白銀時代不是一個下行通道的概念。”

　　因此，盡管面對種種難題，但在行業(yè)大勢上，賈康依然認(rèn)為應(yīng)該有基本的信心。

　　在賈康看來，現(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化真實水平不到40%，那么，還有一路走到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個城鎮(zhèn)化發(fā)展的低平階段。

　　他認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化還得走二三十年，在這個過程中間，整個房地產(chǎn)的業(yè)界的表現(xiàn)，跟整個城鎮(zhèn)化水平是同步的，“房地產(chǎn)不會急急忙忙現(xiàn)在就調(diào)頭向下，或按下行通道往下走”。

　　而在下半年將全面推行的戶籍制度改革，無疑將對中國城鎮(zhèn)化有重大意義。

　　賈康認(rèn)為，該制度更與房地產(chǎn)市場有一定聯(lián)系。“未來幾十年，要有差不多四億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市長期居住，這些人都要解決住有所居的問題，房地產(chǎn)市場的后勁是非常明顯的。”

　　“實際上我的核心觀點就是強調(diào)市場分化，市場分化要更多的觀察市場上不同的走向，”他指出，市場競爭中間優(yōu)勝劣汰的不同情況是最值得注意的，觀察不同情況下的風(fēng)險把控，才是真問題。

　　“下行通道后面隱含一個基本判斷，那就是長期的大拐點出現(xiàn)了，”但賈康坦言，還不能認(rèn)為房地產(chǎn)出現(xiàn)了長期拐點。

　　按照國際經(jīng)驗來說，一般，在城鎮(zhèn)化發(fā)展到相對高的水平，出現(xiàn)這種拐點的可能性就大大上升了。

　　因此，對于房地產(chǎn)市場大拐點的出現(xiàn)，賈康警示道，要接近70%的城鎮(zhèn)化率，那時候要特別警惕了；“現(xiàn)在如果真的出現(xiàn)這種拐點，那就是整個經(jīng)濟(jì)會一塌糊涂，不可收拾”。

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