在一定程度上，筆者贊同2014年或將是中國房地產(chǎn)業(yè)的重要拐點，但對于下半年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并不悲觀。

　　沈建光 中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)在2014年迎來趨勢性拐點，從而走向下降通道，毫無疑問是當前房地產(chǎn)業(yè)乃至于宏觀經(jīng)濟的焦點問題。

　　筆者近期參加博鰲房地產(chǎn)論壇，該論壇每年廣泛地邀請各界討論房地產(chǎn)的宏觀大勢和企業(yè)微觀問題，已經(jīng)連續(xù)舉辦了14屆。今年參會人數(shù)上千，為歷屆最多，也反映在下行通道轉折點時，各界對房地產(chǎn)關切程度。房地產(chǎn)走勢自然也成了論壇上唇槍舌劍的爭論焦點。有意思的是，筆者觀察到出席論壇的嘉賓中，房地產(chǎn)商和非房地產(chǎn)商(后者包括了政府有關部門的研究者、學術界和經(jīng)濟界的相關專家)形成了涇渭分明的兩個陣營。

　　國內(nèi)地產(chǎn)商的代表們普遍認為，在中國城鎮(zhèn)化率仍將快速上升之際，無論是新市民還是有意愿改善自己居住條件的城市原有居民，對于一線及有些二線城市、特別是擁有教育、醫(yī)療社會服務等優(yōu)勢的特大城市的房地產(chǎn)仍有巨大需求，中國的城鎮(zhèn)化還將有“15年左右的時間”。中國地產(chǎn)界公認的多頭代表任志強先生就認為房地產(chǎn)業(yè)“沒有下行”，其他地產(chǎn)界嘉賓也提及短期的價格下調只是在消化最近兩年的過剩供給，未來十年房地產(chǎn)業(yè)即使不是“黃金時代”，也會是“白銀時代”。

　　而后一個陣營則大都認為中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點。中國勞動力供應已經(jīng)逐步達到頂峰，過去幾年寬松的貨幣政策已經(jīng)形成了嚴重的資產(chǎn)泡沫和過剩供應。德意志銀行銀行家蔡洪平先生提到全國有3000個購物中心，香港恒隆地產(chǎn)的董事陳啟宗先生認為這些建筑只能用來“養(yǎng)老鼠”。而未來包括房地產(chǎn)稅、棚戶區(qū)改造保障房建設等在內(nèi)的一系列政策調整也都不利于房地產(chǎn)。因此，2014年的拐點非同尋常，可能是一個趨勢性下降的拐點且構成了對于宏觀經(jīng)濟的挑戰(zhàn)。

　　筆者認為，開發(fā)商與其他與會者的巨大觀點對立可能有三點原因。

　　一是房地產(chǎn)商存在明顯的分化。一方面，多數(shù)房企(特別是中小房企)銷售業(yè)績下滑的情況下，萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達、華夏幸福等龍頭企業(yè)業(yè)績?nèi)院軗屟?。例如萬科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%。另一方面，2013年高價拿地的房地產(chǎn)商現(xiàn)在苦不堪言，但是如果那時比較謹慎的、注意現(xiàn)金流管理的地產(chǎn)商現(xiàn)在手頭還有大把現(xiàn)金，正等待著地價下跌或者中小地產(chǎn)商陷入困境時，再實施擴張戰(zhàn)略，他們有樂觀情緒可以理解。

　　因此，房地產(chǎn)行業(yè)的下行并不意味著房地產(chǎn)商就沒有了生存和發(fā)展的機會。反過來，可能意味著領先房地產(chǎn)商更多的機會。行業(yè)的增長模式逐步從“粗放型”轉化為“精耕細作型”。前幾年中國樓市上漲的情況下，開發(fā)商人人賺錢，根本談不上什么品牌、特色和售后服務。這樣的日子一去不復返后，從事普通房地產(chǎn)開發(fā)的公司可能需要更多思考如何在金融端和土地獲取端獲得更多優(yōu)勢，如何拿到更低價的錢和更低價的地構成了未來大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力。在普通房地產(chǎn)開發(fā)領域，房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來并購重組的黃金時期，并最終形成一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司主導的市場格局。對于更多的中小型地產(chǎn)商而言，需要考慮的是如何在自己的樓盤開發(fā)上提供更多的增值服務，從社區(qū)服務、養(yǎng)老、旅游、商業(yè)綜合體乃至醫(yī)療等方面入手，走“特色地產(chǎn)”之路。

　　二是開發(fā)商迫于房屋銷售的壓力“言不由衷”。消費者對房子都是買漲不買跌的，兵法有云，“虛則實之”。正如《三國演義》中官渡之戰(zhàn)，曹操軍隊明明只有三天的糧草；但從袁紹那邊投奔而來的許攸問及此事，曹操卻說糧草“半年有余”；直到許攸拿出被袁軍捕獲的曹軍信使的信，曹操才直言說“確已不足三日”。不少開發(fā)商在公開場合都說房地產(chǎn)拐點尚早，但是私下里吐苦水、抱怨說銷售困難，現(xiàn)金流緊張的也不在少數(shù)。

　　更進一步，如果仔細聽“嘴硬”的房地產(chǎn)商的發(fā)言邏輯，其實也有內(nèi)在不一致的地方。例如任志強一方面不承認房地產(chǎn)會下行，一方面又說去年13億平方米房地產(chǎn)的銷售量已經(jīng)是“階段性的頂部”，“未來多年，全國住宅年銷售量都可能在10-13億平方米之間”；一方面覺得城鎮(zhèn)化的需求還“很旺盛”，另一方面又擔心“棚戶區(qū)改造”會對房地產(chǎn)市場形成沖擊。

　　三是中國房地產(chǎn)確實已經(jīng)迎來了趨勢性的拐點。筆者曾對許多二三線的城市的住宅供應做過研究，幾個代表城市(天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長沙)總體銷供比為0.91，低于一線城市。其中，重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降，呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。

　　總體上看，過去幾年寬松的貨幣政策和政府主導城市擴張確實帶來了明顯的資源錯配，最起碼在一些地區(qū)產(chǎn)生了明顯的房屋供應過量的問題。近期西南財經(jīng)大學的調研顯示中國住宅空置率高達22%，這個調研可能因為取樣原因部分高估了中國真實的空置水平，但是在大量的二三線城市許多新建小區(qū)中，存在相當普遍的空置現(xiàn)象的確不容忽視。這可能意味著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了一個趨勢性的(最起碼是短期趨勢性)的拐點。

　　在一定程度上，筆者贊同2014年或將是中國房地產(chǎn)業(yè)的重要拐點，但對于下半年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并不悲觀。一方面，中長期來看，房地產(chǎn)的投資和價格由經(jīng)濟基本面決定的需求供給決定，但是短期來看，貨幣政策特別是住房貸款對于房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。2013年上半年房地產(chǎn)銷售的火爆與當時貨幣融資總量的高速增長有密切關系，而從2013年年底以來房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的下行趨勢則直接受到了銀行房貸收緊的影響。

　　另一方面，去年上半年的高基數(shù)也是中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)同比下行的主要原因。統(tǒng)計顯示今年1-6月累計銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。下半年基數(shù)效應的消除，也將輔助房地產(chǎn)同比數(shù)據(jù)改善。

　　當然，房地產(chǎn)投資的趨勢性拐點到來，對宏觀經(jīng)濟而言可能意味著一個比較痛苦的調整過程。首先，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)本身的增加值就占中國GDP一成以上，房屋新開工面積的下行對于就業(yè)和稅收的影響不容低估；其次，房地產(chǎn)業(yè)相關的上游的能源、建材、鋼鐵等行業(yè)已經(jīng)處于比較明顯的產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)投資的下行可能會對這些行業(yè)構成更加明顯的壓力；第三，從中國的消費習慣來看，從家具家電的購買到室內(nèi)裝修都與住房購買或者改善息息相關，這些產(chǎn)業(yè)也會受到影響；第四，作為地方政府收入的重要來源，土地出讓金的下降會對地方政府的基建投資和一般性支出構成壓力，進一步影響就業(yè)市場和社會保障；最后，作為中國金融市場上最重要的抵押品，如果土地價格下跌，會沖擊中國金融行業(yè)乃至于政府部門的資產(chǎn)負債表。

　　因此如果房地產(chǎn)出現(xiàn)劇烈下降或者甚至崩盤，政府肯定會出重手救。而如何應對這一拐點帶給中國經(jīng)濟的沖擊，將是中國未來數(shù)年宏觀調控需要認真考慮的問題。

　　實際上，政府對經(jīng)濟和房地產(chǎn)下降的容忍度是不高的。5月份開始，貨幣政策開始定向降準，受此影響，銀行貸款的有效利率在二季度下降了22個基點，貸款投放也有所增長；5月份以來財政支出的增長達到25%以上。貨幣與財政的寬松對中國經(jīng)濟起到了支撐作用。包括內(nèi)地和香港的股市都紛紛出現(xiàn)反彈。在這種狀態(tài)下，下半年宏觀政策有望保持現(xiàn)在的格局，繼續(xù)定向放松。

　　財政政策方面，現(xiàn)在中央和地方一級的財政當局還有3.66萬億的現(xiàn)金存款在中央銀行，可以想辦法盤活這部分存量資金。財政政策的積極需要和改革聯(lián)系起來，目前由于地方政府和國有企業(yè)“軟約束”存在，資金不斷流入這兩個部門，導致其他部門的利率水平不斷高企，這兩個下半年如果有突破的話，會對利率水平的降低產(chǎn)生積極作用。

　　就貨幣政策而言，筆者并不認為降低準備金率是一個全面放松的信號，20%的準備金率實在太高，高到?jīng)]有必要。高準備金率本來主要是為了對沖熱錢流入的影響，而二季度熱錢明顯流出的情況下，適當降低準備金率甚至利率，完全是在定向調整或“微刺激”的范圍。如果財政改革能夠取得進展，下半年降準、降息是完全可能的。如此情況之下，隨著下半年宏觀政策持續(xù)放松以及房貸利率下降和限購政策的松動，筆者預計中國房地產(chǎn)市場或可以在四季度企穩(wěn)。

　　沈建光 瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學家