　　而針對有媒體提出，萬科的利潤率水平增幅有所下降，郁亮則將其提升到整個行業(yè)的角度進(jìn)行回答。郁亮認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)此前一直因為高利潤而背負(fù)罵名，“一個行業(yè)的發(fā)展，偏離社會平均利潤是不應(yīng)該的，早晚要回到社會平均利潤，這是行業(yè)參與者都要非常清楚的事情”。因此，他指出毛利率水平下降是大概率事件，行業(yè)也不應(yīng)該賺那么多錢了。

　　即便如此，郁亮依然認(rèn)為尚存在提高盈利空間的手段。“我上個禮拜帶隊去華為去學(xué)習(xí)，和中國制造業(yè)相比，地產(chǎn)行業(yè)太粗放了，精細(xì)化程度太低了，我們完全可以從管理要效益。每個企業(yè)提高自己的盈利水平，管理能力，提高自己的競爭力，從而提高自己的盈利水平和回報水平，這是可能做到的。”

　　在整個行業(yè)都在調(diào)整的背景下，郁亮亦坦誠萬科的競爭壓力會增大。但其調(diào)侃式地表達(dá)了對于萬科的信心。郁亮笑言在市道好的時候，媒體總是提醒萬科老大的位置要被超越了，讓其不敢安心睡覺。但是在市道不好的時候，萬科的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。

　　“因為萬科膽子比較小。市場好的時候膽子不如別人大，所以步子邁得比別人小一點。反過來在市道不好的時候，萬科的膽子小帶來一些優(yōu)勢，會走得更穩(wěn)健一點，所以對全年的增長我們很有信心。”

　　而對于上半年甚囂塵上的毛大慶調(diào)職傳言，郁亮雖然也能輕松地打個比喻，但卻不能掩飾他對于這個問題的不滿。

　　他先是將北京公司放在集團(tuán)的大盤子中，以顯示其不具備特殊性。“北京公司做的一些業(yè)務(wù)深圳、上海的公司也在，并非說北京做事情和別的公司不一樣，所以他和萬科集團(tuán)整體策略是一模一樣的。”

　　然后進(jìn)一步指出，作為一線區(qū)域公司，北京萬科與上海、廣州公司一樣，需要承擔(dān)拓展新業(yè)務(wù)的職責(zé)。上海等公司在輕資產(chǎn)等方面所做的嘗試并不遜色于北京公司。

　　最后，郁亮用兩口子被傳離婚來形容毛大慶此次的調(diào)職傳聞，“毛大慶的傳聞是一些無聊之人瞎編的，兩口子本來好好的，突然發(fā)一個警告說這兩口子要離婚，其實本來就沒這個事”，并頗有微詞地指出，最先報道這個事情的媒體是用“破壞別人家庭和諧的方式在吸引眼球”。

　　以下為萬科企業(yè)股份有限公司2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：最近內(nèi)地很多地方都松綁限購，管理層對于這個政策有什么看法？放松限購對于銷售有沒有什么幫助？

　　郁亮：現(xiàn)在確實在一些地方限購政策有所松綁，我們看到37個城市開始不限購了。我們認(rèn)為這對提升市場氣氛有好處。

　　但是也不能指望政策一松，市場就回來了。因為中國房地產(chǎn)市場的問題不管是哪屆政府都是解決老百姓的基本居住問題，如果這個問題不是短時間內(nèi)能夠解決的，我們不認(rèn)為調(diào)控將徹底取消，這是一個長期任務(wù)。

　　我們很高興的看到現(xiàn)在開始這些調(diào)整政策開始做一些轉(zhuǎn)變，而這個轉(zhuǎn)變可以理解為對過去調(diào)控政策的糾偏。比如說過去很多時候用行政手段來解決市場問題，在過去一段時間的調(diào)控里面效果不太好，所以這一屆政府開始要讓市場的回歸市場，要更多的建立房地產(chǎn)行業(yè)的長期機制，而不是短期用行政手段解決市場問題。限購的松綁大概也是基于這樣的考慮，對行業(yè)的發(fā)展當(dāng)然是有利的。

　　我想提醒的是，我們不能對此過于樂觀，覺得又回到以前了，以前的春天又回來了。房地產(chǎn)行業(yè)確實仍然有春天，但是這個春天開的花和上一個春天開的花不一樣，一定要有體會。所以目前的調(diào)控政策是有松綁，對市場有好處，但是也不要過于樂觀。

　　現(xiàn)場提問：萬科今年上半年凈利潤有5.6%的增長，下半年能不能保持這樣一個增幅？

　　郁亮：關(guān)于萬科下半年的增長問題。在競爭壓力下面增長壓力會變大。通常萬科在市道好的時候表現(xiàn)不那么突出，包括媒體在內(nèi)，都會提醒萬科老大的位置要被超越了，讓我們在市道好的時候也不敢安心睡覺。

　　萬科反而在市道不好的時候表現(xiàn)會好一點，原因就一個，因為萬科膽子比較小。市場好的時候膽子不如別人大，所以步子邁得比別人小一點。反過來在市道不好的時候，萬科的膽子小帶來一些優(yōu)勢，會走得更穩(wěn)健一點，所以對全年的增長我們很有信心。

　　現(xiàn)場提問：萬科企業(yè)和萬科置業(yè)海外的分工角色是什么樣的，會不會考慮進(jìn)行重組？

　　郁亮：香港萬科海外將繼續(xù)做香港當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)，這一點沒有變化，所以萬科在香港在繼續(xù)拓展項目。

　　現(xiàn)場提問：限購是行政手段，之前說上海一線城市放寬限貸，管理層有沒有收到消息會放松剛需的貸款，會不會預(yù)計下半年賣得比較好，推盤怎么樣，哪些城市的量價是怎么定的？上半年土地流拍很多，公司下半年拿地策略是什么？

　　郁亮：上海聽說有限貸在慢慢放寬。實際上如果說到長效機制，任何國家和地區(qū)要解決老百姓的居住問題都是一個基本策略，一個主要政策。這個主要政策里面包括對剛需、自住需求的支持，這是許多國家和地區(qū)通常采用的做法。

　　限貸放松會不會造成價量齊升呢？我覺得最好不要做這樣的估計。當(dāng)年出了那么多政策才把房價調(diào)整下去了，有一些地方甚至沒有整下去。所以現(xiàn)在出一個政策就能夠把房價抬起來嗎？也不可能。

　　而且作為發(fā)展商來說，我們并不希望這個政策導(dǎo)致市場轉(zhuǎn)化太快，又讓大家忘乎所以，覺得房地產(chǎn)行業(yè)又回到了過去的時代。所以我們才明確的說這個行業(yè)和過去黃金時代已經(jīng)告別了，來到了白銀時代。盡管是白銀，但是它畢竟和上一個春天不一樣，我們不希望市場過于激進(jìn)的轉(zhuǎn)化，導(dǎo)致人們對市場的誤導(dǎo)。

　　香港是我們非?？春玫氖袌?，所以我們會繼續(xù)加大在香港的投資力度。關(guān)于土地問題，土地市場會滯后整個市場的發(fā)展，一季度流拍率12%，到二季度變成了21%。到下半年會怎么樣？下半年要看政府的土地政策，取決于地價要不要調(diào)整，如果地價維持高位，我相信土地市場的轉(zhuǎn)變還需要一定時間。如果地價也做相應(yīng)的調(diào)整，我相信土地市場也會熱烈起來，所以土地市場也看每個地方政府去庫存的壓力、財政的壓力，以及地方政府的想法。

　　現(xiàn)場提問：從萬科的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，不管是凈利潤還是其它指標(biāo)都放緩，這是不是一個長期態(tài)勢，未來將怎么應(yīng)對？

　　第二，從一季度披露的數(shù)據(jù)來看，萬科新增的國信金鵬這個股東，而且是第三大股東，管理層是否會加速增持計劃？

　　郁亮：萬科利潤放緩了大家很擔(dān)心，事實上房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該賺那么多錢嗎？開發(fā)商已經(jīng)得罪那么多人了，上至中央政府，下至老百姓，都在罵，開發(fā)商還指望賺更多錢的話還要不要立足這個社會？

　　一個行業(yè)的發(fā)展，偏離社會平均利潤是不應(yīng)該的，早晚要回到社會平均利潤，這是行業(yè)參與者都要非常清楚的事情。

　　那么地產(chǎn)行業(yè)還有沒有機會，毛利水平下降是不是就沒有空間了呢？很多時候大家是拿全國現(xiàn)行的想法來思考問題。過去利潤增長靠什么，要靠銷售規(guī)模擴大，要么靠毛利水平提高。

　　那么除此之外還有沒有提高盈利空間的手段呢？我覺得是大量存在的。我上個禮拜帶隊去華為去學(xué)習(xí)，和中國制造業(yè)相比，地產(chǎn)行業(yè)太粗放了，精細(xì)化程度太低了，我們完全可以從管理要效益。

　　所以我覺得毛利水平的下降可能是大概率事情，行業(yè)也不應(yīng)該賺那么多錢。反過來講每個企業(yè)提高自己的盈利水平，管理能力，提高自己的競爭力，從而提高自己的盈利水平和回報水平，這是可能做到的。

　　關(guān)于國信金鵬增持的事情，這個基金就是我們自己，我覺得股東經(jīng)常變化很正常。萬科合伙人計劃會不會增持萬科股票這件事情很多人都非常關(guān)心。我內(nèi)心當(dāng)然希望多拿點股票，成為有影響力的股東。

　　合伙人增持股票的錢主要有兩個渠道，一是從經(jīng)濟(jì)利潤獎金中來，集體發(fā)放獎金中，只有創(chuàng)造更多回報才有獎金；另一個就是靠杠桿，而杠桿也取決于本金的多少。所以合伙人是不是增持股票這件事情取決于我們創(chuàng)造價值的能力有多大，創(chuàng)造股東回報的能力有多大，才能說有多少錢去買股票。

　　另外，合伙人會在有錢的情況下選擇買股票時機。我們會選擇市場低迷的時候，給股東信心，從而會加大增持力度。在市場比較高的時候，我們會觀察一下再說。

　　所以增持這件事情取決于上面說的兩點，當(dāng)然我們現(xiàn)在還有增持的空間，但是具體的目標(biāo)沒有規(guī)劃。

　　現(xiàn)場提問：北京萬科是萬科的一個重要區(qū)域公司，今年來北京萬科涉足購物中心，還有養(yǎng)老、物流，最近又做寫字樓，北京多元化的發(fā)展策略與集團(tuán)的發(fā)展思路是不是一致？北京萬科的毛大慶毛總上半年傳出調(diào)職的消息，現(xiàn)在有一種說法說他放手了北京萬科的一些業(yè)務(wù)，主管商業(yè)部分，是不是這樣？

　　郁亮：關(guān)于北京萬科的問題，北京公司不過是萬科60個公司中的一個公司，它做的一些業(yè)務(wù)深圳、上海的公司也在，并非說北京做事情和別的公司不一樣，所以他和萬科集團(tuán)整體策略是一模一樣的。

　　而且正因為北京和上海、廣州一樣是大城市，承擔(dān)著去拓展新業(yè)務(wù)的一個職責(zé)。不過因為北京是媒體中心，所做的事情被媒體廣泛報道，而其他地方公司沒有像北京的話語權(quán)，所以大家只知道北京。其實我們上海也做得很優(yōu)秀，比如說我們輕資產(chǎn)里面很大一塊是來自于上海。

　　所以毛大慶的傳聞是一些無聊之人瞎編的，兩口子本來好好的，突然發(fā)一個警告說這兩口子要離婚，其實本來就沒這個事。

　　我知道有一個新網(wǎng)站，需要吸粉，然后就使出這一招，增加很多粉絲，我覺得這個太不道德。以破壞別人家庭和諧來博取眼球和所謂的粉絲量。

　　現(xiàn)場提問：您剛剛提到行業(yè)不應(yīng)該賺太多，你們也會加大去庫存的力度，下半年會不會有這樣一些行動，控制你們庫存水平，庫存水平有沒有一個目標(biāo)，什么樣的水平才健康？

　　郁亮：去庫存是今年整個行業(yè)的任務(wù)，萬科也需要去庫存。但是去庫存是不是只有降價這個渠道呢，好像也不是，無非是要找到更多的客源。比如說原來有一些人因為沒有買房資格，現(xiàn)在大多數(shù)城市都已經(jīng)取消限購了，買房人的資格就有了。去庫存是多方努力的結(jié)果，而不只是降價。

　　對于萬科來說無論市道好還是不好，我們一直都是采取積極的定價策略。萬科不會因為房價看漲，就不堅持60%開盤率的要求。也不會因為市場不好而降低這60%去化的要求，所以萬科就把一個月內(nèi)去化60%作為主要目標(biāo)來控制，這一點公司從2008年以后一直沒有變化。

　　現(xiàn)場提問：因為之前傳出萬科開始實施全民賣房的舉措，之前您也說這個行業(yè)需要提升，只有做得好的房地產(chǎn)商才能出來，什么叫做得好的房地產(chǎn)商，是不是一定要與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，或者采取全民賣房的方式？

　　郁亮：全民經(jīng)紀(jì)人是去庫存化的手段之一，我們需要拓展更多的資源，全民經(jīng)紀(jì)人的方式只是作為一個渠道之一。在中國房地產(chǎn)業(yè)白銀時代，需要重新建構(gòu)每一個角色，重新定義每一個角色。我們面臨的局面是兩個，一個是行業(yè)本身做調(diào)整了。第二個，移動互聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)來了。

　　白銀時代一個最主要的變化是從賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)變。找客戶很難，需要用所有的渠道，幫公司去尋找客源，所以全民經(jīng)紀(jì)人是一個嘗試。

　　公司把全民經(jīng)紀(jì)人這件事情推廣，當(dāng)然也引起了一些中介機構(gòu)的不滿，覺得搶他們的生意。但是守在售樓處，等客戶上門來把房子給賣了的時代已經(jīng)結(jié)束了。所以還不如說中介代理公司和萬科一起共同面對白銀時代和互聯(lián)網(wǎng)時代的需要，來適應(yīng)這個轉(zhuǎn)變。

　　萬科希望和中介代理共同來為整個行業(yè)去庫存而努力，為適應(yīng)白銀時代買方時代的到來而努力。萬科還需要和別人合作，所以這一點也輕中介代理公司不用擔(dān)心，我們并不想想消滅他們，我們還是想和他們有合作，但是也需要做新嘗試。既然他們嘗試動作比較慢，萬科就先帶頭做些嘗試。

　　現(xiàn)在行業(yè)深刻轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始了，而這個行業(yè)的很多從業(yè)人員，從業(yè)機構(gòu)還沒有認(rèn)識到這種轉(zhuǎn)變的必要性，所以萬科率先做一個表率做這件事情。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在在一些城市比如杭州，深圳，已經(jīng)出現(xiàn)了虧本賣盤，和公司現(xiàn)在的現(xiàn)金為王是一個策略。下半年為了回籠現(xiàn)金，虧本賣樓的現(xiàn)象會不會更多的出現(xiàn)？

　　郁亮：我們的行業(yè)被寵壞了，哪有說賣房子因為原料貴了房子也要賣貴的，這在別的行業(yè)都沒見過。如果換個角度來看，不要簡單的拿賺錢和虧損來衡量，其實這個行業(yè)還有一個變化，現(xiàn)金流是很重要的東西。

　　這個時候開發(fā)商把價格定得稍微低一點，能夠迅速回籠資金，就能夠去買更合適的土地回來，未來還會繼續(xù)做得更好。如果死守著說因為高價買的地，我必須高價賣房子，不能虧損，這條路是走不通的?，F(xiàn)在越來越多的發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識到這個道理了，已經(jīng)不再用毛利率來衡量，所以這個時候我覺得大家的轉(zhuǎn)變還是很好的，是這個行業(yè)所需要的。

　　下半年會怎么樣呢，我相信下半年每個公司會根據(jù)自己的情況進(jìn)行積極的銷售策略，萬科一直是積極銷售為主，我相信中國主要發(fā)展商還是用這個策略。

　　現(xiàn)場提問：萬科上半年開工面積有下降，預(yù)計下半年會怎么樣，全年會達(dá)標(biāo)嗎？今年的銷售目標(biāo)是多少，能不能達(dá)標(biāo)？

　　譚華杰：萬科上半年的開工占全年開工的比例是40%多，一般來說上半年開工占全年的40%是屬于比較正常的比例，所以這個并不是說上半年有下降。

　　全年開工確實會受到偶然性因素的影響，現(xiàn)在做一個特別精確的預(yù)測有困難。今年受到市場調(diào)整的影響，可以看到整個行業(yè)總的開工量會出現(xiàn)比較明顯的下降，萬科因為產(chǎn)品的定位更符合自住需求，所以受到的影響會低于整個行業(yè)的水平，但是不可能說完全不受影響，所以今年全年開工量確實有一定的懸念。

　　萬科不設(shè)全年銷售目標(biāo)，因為設(shè)置剛性的銷售目標(biāo)從歷史經(jīng)驗來看，因為市場在快速變化最后這個目標(biāo)的意義并不明顯。如果市場很好，公司不會因為全年目標(biāo)達(dá)到了就不再銷售；如果這個市場變差，也不會因為要不計代價把房子賣掉達(dá)到目標(biāo)，這都是不可能的。所以公司目前只有推盤計劃和開工計劃，沒有銷售目標(biāo)，銷售多少最后看市場。萬科要求一線城市把房子推出去以后，一個月之能夠賣掉60%。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯王靜審校：楊曉敏）

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