即使各個(gè)地方政府取消限購、出臺(tái)“救市”政策，也難以阻擋當(dāng)前去庫存的市場(chǎng)壓力，市場(chǎng)也不可避免還會(huì)迎來降價(jià)潮現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2014年7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：

　　(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

　　(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。7月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%。

　　從7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅房價(jià)環(huán)比變化城市特征來看，除了廈門、大理之外，其他城市均無上漲跡象，筆者認(rèn)為，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷比指標(biāo)提高等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增，此時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取“以價(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致70個(gè)大中城市房價(jià)64個(gè)城市環(huán)比下跌，其中，杭州跌幅最大環(huán)比下降2.5%。總體來看，70個(gè)大中城市跌幅范圍進(jìn)一步拉大，一線城市也全線進(jìn)入環(huán)比降價(jià)陣營，即使是廈門、大理這兩個(gè)有上漲跡象的城市，最高上漲幅度也不過在0.2%。

　　從7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比變化特征來看，最大的特征就是房價(jià)漲幅明顯放緩，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，7月份同比價(jià)格變動(dòng)中，盡管同比上漲城市還有65個(gè)，但最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%，已經(jīng)沒有10%以上同比漲幅的城市。同時(shí)，全國70個(gè)城市住宅均價(jià)下降的城市有僅有3個(gè)(杭州、溫州、韶關(guān))，而此前一直是溫州一個(gè)城市。

　　這反映三季度以來全國70個(gè)大中城市整體市場(chǎng)并不樂觀。

　　筆者認(rèn)為，從短期內(nèi)來看，盡管今年4月份以來46個(gè)限購城市已有37個(gè)做出了調(diào)整或已經(jīng)明確取消，另外，還有福建、湖南、廣西、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發(fā)布的樓市“救市”政策，但是，限購等政策松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。同時(shí)，這些“救市”措施反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量拉開節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來看，盡管第二季度以來開發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場(chǎng)，但整體市場(chǎng)成交量收效并不好，市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅下跌的動(dòng)力。

　　從7-8月市場(chǎng)表現(xiàn)來看，雖然上海、深圳等個(gè)別銀行開始恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠政策，但門檻相比較高，并且是有條件松動(dòng)，從整體上看銀行信貸仍未實(shí)質(zhì)性放松，市場(chǎng)依舊受其影響較大，未走出低谷期。

　　單從7月份成交量來看，全國各線城市分化現(xiàn)象依舊顯現(xiàn)，呈現(xiàn)出不同特征：一線城市成交量未見起色，而供應(yīng)量穩(wěn)高，致使去庫存壓力加大；二線城市由于限購政策的調(diào)整，市場(chǎng)因“補(bǔ)簽”行情、降價(jià)等因素出現(xiàn)一小波回暖的行情，但市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)并不明顯，而庫存量繼續(xù)小幅提升，仍需開發(fā)商降價(jià)跑量，緩解庫存壓力。但從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上看，各大城市受其影響仍有差異，濟(jì)南、杭州、成都等城市在短期內(nèi)略顯成效，而蘇州、西安等城市效果還未顯現(xiàn)；就三四線城市而言，以價(jià)換量略顯成效，促使成交量小幅提升，但相比而言，政府“救市”政策在短期內(nèi)效果甚微。

　　從7月房價(jià)環(huán)比下跌最大的杭州來看，相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，2014年7月杭州商品住宅供應(yīng)量為63.59萬平米，環(huán)比上月下滑21.70%，同比去年7月跌幅為25.60%；成交29.34萬平米，環(huán)比下跌26.02%，與去年7月相比下滑46.12%；成交均價(jià)為15139元/平米，環(huán)比、同比分別下行2.82%、9.43%。7月29日杭州取消限購政策，主城140平以上放開限購，蕭山余杭地區(qū)全部解禁。從7月各周數(shù)據(jù)來看，前三周成交量基本都在11萬平米左右，而限購政策取消后一周(7月28日至8月3日)，成交量升至17.53萬平米，可見限購政策在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響頗有成效。但縱觀整個(gè)7月，杭州成交量持續(xù)走低，跌入本年度第二低位，供應(yīng)量雖也大幅下滑，但供求比依舊較高，仍然高庫存壓頂。開發(fā)商雖堅(jiān)持低價(jià)“跑量”，但市場(chǎng)仍未回歸到“量”上。預(yù)計(jì)8月開始，受限購政策取消的影響，市場(chǎng)會(huì)有一定程度的好轉(zhuǎn)，但要真正回歸到“量”上，仍需要開發(fā)商堅(jiān)持“以價(jià)換量”，在定價(jià)上更加貼近市場(chǎng)，讓購房者獲得更多的“實(shí)惠”。

　　從7月份全國35個(gè)大中城市市場(chǎng)存量壓力來看，相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，截止2014年7月底，監(jiān)測(cè)的一、二、三四線共35個(gè)城市，商品住宅累計(jì)庫存余量為30216萬平米，環(huán)比小幅上揚(yáng)2%，同比增幅達(dá)39%；35城累計(jì)存銷比為22.58個(gè)月，環(huán)比增長3%，同比漲幅為61%；下半年開局全國庫存量繼續(xù)攀升，市場(chǎng)去化壓力難減，全國各大中城市仍然普遍面臨“去庫存”壓力，如何加快跑量仍是開發(fā)商首要解決的問題。

　　總體來看，7月份，市場(chǎng)期待銀行首套房貸利率放松的預(yù)期仍然落空，房貸利率并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，整體市場(chǎng)成交量表現(xiàn)也沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問題會(huì)更加突顯。即使各個(gè)地方政府取消限購、出臺(tái)“救市”政策，也難以阻擋當(dāng)前去庫存的市場(chǎng)壓力，市場(chǎng)也不可避免還會(huì)迎來降價(jià)潮現(xiàn)象。

　　因此，筆者預(yù)計(jì)在2014第三季度，限購等救市政策出臺(tái)難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，“千方百計(jì)消化庫存”，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。對(duì)于企業(yè)來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫存”較大的關(guān)鍵。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者