在市場下行的時候，不僅僅是從房地產(chǎn)的二級開發(fā)里去賺取利潤，卓達(dá)也一直在走產(chǎn)業(yè)化的道路，這樣未來企業(yè)才能生存。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 今年以來，“下行”可謂是樓市的最熱詞。而數(shù)據(jù)也表明，上半年的房地產(chǎn)市場明顯偏冷，全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；全國房屋新開工面積為8.01平方米，也同比下降了16.4%。

　　鑒于此，2014博鰲房地產(chǎn)論壇的主題確定為“下行通道中的房地產(chǎn)”。

　　“這個主題應(yīng)調(diào)整成‘調(diào)整通道下的房地產(chǎn)’。”卓達(dá)集團(tuán)營銷管理負(fù)責(zé)人胡利強(qiáng)則有不同的看法。其表示，市場對房地產(chǎn)的需求還是很強(qiáng)烈的，卓達(dá)上半年受到的影響比較小。

　　“在市場下行的時候，不僅僅是從房地產(chǎn)的二級開發(fā)里去賺取利潤，卓達(dá)也一直在走產(chǎn)業(yè)化的道路，這樣未來企業(yè)才能生存。”不過他也坦承，從7月份開始，卓達(dá)也開始多少受到一些影響，尤其是像卓達(dá)·香水海這樣新移民城市的項(xiàng)目，現(xiàn)在確實(shí)受到了一些影響。

　　在胡利強(qiáng)看來，卓達(dá)跟別的房地產(chǎn)公司不太一樣。

　　“早在2004年，卓達(dá)就開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的摸索。”據(jù)他介紹，卓達(dá)最早在石家莊做卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園，此外也涉足教育地產(chǎn)，創(chuàng)辦了海南的第一個大學(xué)。

　　據(jù)了解，卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1993年7月，其自身定位“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)運(yùn)營商”，并已形成了“一二三產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展、新生產(chǎn)力造城”的運(yùn)營模式，目前該公司已在全國哈爾濱、天津、廊坊等15個城市簽訂了產(chǎn)業(yè)造城項(xiàng)目。

　　“這幾年卓達(dá)開始逐漸加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊業(yè)務(wù)。”胡利強(qiáng)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，天津太陽城養(yǎng)老示范基地是卓達(dá)和國家民政部合作的項(xiàng)目，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)屬于民政部，卓達(dá)受其委托管理。

　　其實(shí)，在住宅利潤逐年下滑的當(dāng)下，不少企業(yè)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等非住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　對此，胡利強(qiáng)表示不會有競爭壓力。“到目前為止，所有做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，只有卓達(dá)一家有自己的支柱產(chǎn)業(yè)。”

　　據(jù)介紹，現(xiàn)在卓達(dá)已布局全國20多個城市，都入駐了其新型建材的生產(chǎn)企業(yè)。另據(jù)胡利強(qiáng)透露，哈爾濱項(xiàng)目一期正在動工，馬上二期也要開工，“主要因?yàn)樽窟_(dá)在俄羅斯也有上千萬平方米的項(xiàng)目，俄羅斯提出要建保障房，卓達(dá)通過商務(wù)部做其原材料供應(yīng)商”。

　　而對于京津冀一體化熱度的持續(xù)發(fā)酵，在胡利強(qiáng)看來，京津冀是沒有辦法的辦法，而且也是必須走的道路。“北京就像一個黑洞，把周邊所有的資源都吸過去了，如果不走這條道路，北京會越來越擁堵，周邊發(fā)展越來越不行，最終形成很大的貧富差距，只會對這個地區(qū)造成不安定。”

　　據(jù)胡利強(qiáng)介紹，目前卓達(dá)在環(huán)北京地區(qū)已經(jīng)布局了樂亭項(xiàng)目、廊坊永清項(xiàng)目和張家口項(xiàng)目等，“卓達(dá)也認(rèn)識到了京津冀一體化這個機(jī)會”。

　　而對于卓達(dá)的遠(yuǎn)期目標(biāo)，胡利強(qiáng)表示，在短期內(nèi)，卓達(dá)肯定還是一二級聯(lián)動的形式，不過，“最終希望能夠把自己變成一個土地運(yùn)營商，能夠?qū)崿F(xiàn)品牌輸出。”

　　如下是觀點(diǎn)新媒體對卓達(dá)集團(tuán)營銷管理負(fù)責(zé)人胡利強(qiáng)的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇提出的主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”，您是否認(rèn)同這個主題？

　　胡利強(qiáng)：這個主題應(yīng)調(diào)整成“調(diào)整通道下的房地產(chǎn)”。中國的城市化率現(xiàn)在才50%多，而國外的發(fā)達(dá)國家基本上已經(jīng)達(dá)到80%。中國有14億人口，如果將城市化率從50%提升到80%，這將是多少億人口？所以市場對房地產(chǎn)的需求還是很強(qiáng)烈的。

　　此外，國家政策和信貸政策共同決定了目前的現(xiàn)狀。國家政策就是目前的限購、限貸政策，這些都會影響到房地產(chǎn)的購買。限購政策的取消肯定會換來市場的好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在有很多人都需要買房，但是條件達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，被限制購房，將來這部分市場將被釋放。

　　觀點(diǎn)新媒體：下行趨勢是否將延續(xù)到下半年？

　　胡利強(qiáng)：我覺得下半年這個趨勢可能還會繼續(xù)調(diào)整，但是現(xiàn)在有越來越多的城市開始放開限購了，實(shí)際上它對國家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生影響了，這種調(diào)整會對整個的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

　　中國的經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，國家不得不逐步放開。而且現(xiàn)在房地產(chǎn)政策也是不合理的，它不是一個市場行為，而是一個政府行為。在市場面前，政府行為要逐漸失效，因?yàn)樗恋K了經(jīng)濟(jì)的自由發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓達(dá)如何應(yīng)對下行中的房地產(chǎn)市場？

　　胡利強(qiáng)：實(shí)際上，卓達(dá)跟別的房地產(chǎn)公司不太一樣。早在2004年，卓達(dá)就開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的摸索，最早在石家莊做卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園。同時，卓達(dá)也涉足教育地產(chǎn)，海南的第一個大學(xué)是卓達(dá)創(chuàng)辦的，但是后來因?yàn)楦鞣N原因，這個大學(xué)已經(jīng)取消了。

　　此外，這幾年卓達(dá)開始逐漸加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊業(yè)務(wù)。天津太陽城養(yǎng)老示范基地就是卓達(dá)和國家民政部合作的項(xiàng)目，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)屬于民政部，卓達(dá)受其委托管理，這個項(xiàng)目還包括總占地1萬畝的太陽城社區(qū)。

　　在市場下行的時候，不僅僅是從房地產(chǎn)的二級開發(fā)里去賺取利潤，卓達(dá)也一直在走產(chǎn)業(yè)化的道路，這樣未來企業(yè)才能生存。這也是為什么現(xiàn)在越來越多企業(yè)加入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因。

　　觀點(diǎn)新媒體：價格是否是刺激成交的唯一因素？此外，還可從哪些方面提振銷售？

　　胡利強(qiáng)：現(xiàn)在各個房地產(chǎn)公司都開始以價換量，但是我覺得價格不是刺激成交的唯一因素，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)越來越講究品牌、服務(wù)。后期的物業(yè)服務(wù)等也是一個重要的因素。卓達(dá)擁有一級資質(zhì)的物業(yè)公司，品牌才是房企越來越追求的。

　　觀點(diǎn)新媒體：物業(yè)是未來開發(fā)商又一個盈利的藍(lán)海。

　　胡利強(qiáng)：對，這是為什么萬科現(xiàn)在拼命地做第五食堂，第五食堂不僅僅擴(kuò)充了萬科商業(yè)的持有，同時也變相地增加其物業(yè)或其他經(jīng)營性收入。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年樓市不太好，公司銷售有沒有受到影響？哪些措施保證銷售？

　　胡利強(qiáng)：卓達(dá)上半年受到的影響比較小。不過從7月份開始，也開始多少受到一些影響，尤其是像卓達(dá)·香水海這樣新移民城市的項(xiàng)目，現(xiàn)在確實(shí)受到了一些影響。

　　原來更多的是靠代理，卓達(dá)現(xiàn)在的措施主要是是增加直銷通道。比如在南京、濟(jì)南、淄博等這些華東區(qū)域，就在4個小時車程以內(nèi)的輻射城市建立直銷點(diǎn)，直接在當(dāng)?shù)赝乜?，并到現(xiàn)場攬客，逐步來增加我們的來訪量。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓達(dá)提倡“一二三產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展、新生產(chǎn)力造城”運(yùn)營模式，能否詳細(xì)介紹這一模式有哪些獨(dú)特之處？

　　胡利強(qiáng)：卓達(dá)的“一產(chǎn)”，實(shí)際上是在集中拆村并鎮(zhèn)的過程中，通過租賃形式，實(shí)現(xiàn)土地成規(guī)模的開發(fā)。從農(nóng)民手里租地，使他獲得租地收入；其次聘任其擔(dān)任農(nóng)業(yè)化的產(chǎn)業(yè)工人，使他有了第二塊的工資收入；第三，要給農(nóng)民上各種職工社保；第四，還要給他蓋回遷房，這也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。

　　“二產(chǎn)”這一塊是以卓達(dá)自有專利技術(shù)的新材作為基礎(chǔ)，來建設(shè)新材生產(chǎn)基地。新材有一個原材料供應(yīng)的最經(jīng)濟(jì)合理半徑，現(xiàn)在卓達(dá)在全國簽約了20多個城市，幾乎所有的省會城市大部分都有卓達(dá)的項(xiàng)目。實(shí)際上，美國、日本現(xiàn)在基本上是靠木材或其他東西的模塊化生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速生產(chǎn)，6層以下的房子是完全可以實(shí)現(xiàn)模塊化生產(chǎn)方式。

　　但是中國還是鋼筋水泥的形式，還是采用最簡單粗暴的方式賺取了很高的利潤。卓達(dá)的新型建材實(shí)際上是在逐步解決這個問題，這也是未來市場的發(fā)展方向。土地成本和人工成本也越來越高等一系列問題導(dǎo)致房地產(chǎn)的利潤越來越低，房企必須尋找方法最大化地降低生產(chǎn)時間和成本，這就為新型建材在全國的鋪設(shè)奠定了基礎(chǔ)。

　　假如要蓋一個2平方公里的廠房，基本上卓達(dá)新材就可以將上下游產(chǎn)業(yè)形成起來，螺釘、鋼結(jié)構(gòu)、防水及保溫材料等都會形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，這樣形成10平方公里的產(chǎn)業(yè)，就打造了一個工業(yè)區(qū)。那么，這就需要大量工人，可以將村民逐漸培養(yǎng)成產(chǎn)業(yè)工人。

　　此外，這部分人作為城市的基礎(chǔ)人口，就成就了“三產(chǎn)”，他們有住房需求、商業(yè)需求、醫(yī)療需求、教育需求以及文化需求，這樣就可以在卓達(dá)的產(chǎn)業(yè)新城里面實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然卓達(dá)產(chǎn)業(yè)新城不能單純地只承擔(dān)這個功能，一個城市必須有魂，在建設(shè)每個區(qū)域的時候，都會注重跟當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行結(jié)合。

　　觀點(diǎn)新媒體：天津太陽城這個項(xiàng)目的有什么特點(diǎn)？

　　胡利強(qiáng)：天津這個比較特殊，是比較早期的項(xiàng)目。這個項(xiàng)目重點(diǎn)是養(yǎng)老，它依靠京津兩地大量的醫(yī)療資源，結(jié)合溫泉等地方環(huán)境資源，卓達(dá)希望能夠把這個地方變成一個疏散京津地區(qū)養(yǎng)老人群的窗口。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否開展與其他開發(fā)商的合作？

　　胡利強(qiáng)：在產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)作上，未來卓達(dá)肯定會采用戰(zhàn)略合作的方式。因?yàn)橐粋€新城市的開發(fā)都是幾平方公里，卓達(dá)自己不可能完成得了，一定會與全國開發(fā)商進(jìn)行合作。

　　最終，卓達(dá)是要跟一些在二級開發(fā)上特別優(yōu)秀的企業(yè)結(jié)成長期戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，這樣卓達(dá)對產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行了規(guī)劃，并進(jìn)行了基礎(chǔ)的一級開發(fā)，再請二級開發(fā)商來進(jìn)行二級開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展思路和模式有何不同？

　　胡利強(qiáng)：我覺得大的方向應(yīng)該都是一樣的，就是整合，只不過說整合的資源是不一樣的。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商實(shí)際上變成了一個大的整合商，比一般的地產(chǎn)商要整合得更多，它整合的是政府、商業(yè)地產(chǎn)商、住宅地產(chǎn)商、文化設(shè)施運(yùn)營商，乃至于醫(yī)院、教育等各方面資源。

　　開發(fā)商本身就是一個小的整合商，每個開發(fā)商都是整合商，它在整合設(shè)計(jì)單位、策劃單位、施工單位，包括后期的營銷單位、廣告單位、媒體推廣單位等等部門。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓達(dá)是否在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上提出更多盈利新思維？

　　胡利強(qiáng)：在短期內(nèi)，卓達(dá)肯定還是一二級聯(lián)動這種形式，最終希望能夠把自己變成一個土地運(yùn)營商，最終能夠?qū)崿F(xiàn)品牌輸出。

　　卓達(dá)不單純依靠開發(fā)房子來盈利，還會加入新型建材、物業(yè)服務(wù)等各方面形成企業(yè)多個盈利點(diǎn)，這樣卓達(dá)才真正具備經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險能力。

　　觀點(diǎn)新媒體：包括華夏幸福等企業(yè)也提出產(chǎn)業(yè)造城，會不會帶來一些競爭壓力？

　　胡利強(qiáng)：競爭壓力倒不會有。卓達(dá)的好處就在于，到目前為止，所有做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，只有卓達(dá)一家有自己的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　現(xiàn)在卓達(dá)到了全國20多個城市，都布局了自己的生產(chǎn)企業(yè)。比如，哈爾濱項(xiàng)目一期正在動工，馬上二期也要開工，主要因?yàn)樽窟_(dá)在俄羅斯也有上千萬平方米的項(xiàng)目，普京提出要建保障房，卓達(dá)通過商務(wù)部做其原材料供應(yīng)商。

　　觀點(diǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要大量的資金投入，公司是否有這方面的難題？如何應(yīng)對這種不利的資金環(huán)境？

　　胡利強(qiáng)：現(xiàn)在全國所有的房地產(chǎn)商都存在這樣的問題，只要企業(yè)快速發(fā)展，都必然面臨這樣的問題。這就需要企業(yè)對資金做出合理安排，實(shí)現(xiàn)資金合理滾動。

　　卓達(dá)希望能夠跟政府、大的金融機(jī)構(gòu)逐步建立這種戰(zhàn)略合作關(guān)系，比如采用股權(quán)形式、信托基金形式來進(jìn)行解決，最終實(shí)現(xiàn)共贏。

　　為了應(yīng)對這種不利的資金環(huán)境，卓達(dá)主要采取如下措施，第一，滾動開發(fā)很重要；第二進(jìn)行產(chǎn)業(yè)基金等；此外還希望能夠最大限度地跟互聯(lián)網(wǎng)接觸，包括互聯(lián)網(wǎng)金融。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么認(rèn)識城鎮(zhèn)化？

　　胡利強(qiáng)：現(xiàn)在某種程度上，城鎮(zhèn)化已經(jīng)變成了各個開發(fā)商的圈地運(yùn)動。但是如果中國的城鎮(zhèn)化走得好，那就真正地實(shí)現(xiàn)了全民進(jìn)城，我覺得一定可以實(shí)現(xiàn)這個。

　　觀點(diǎn)新媒體：京津冀一體化備受關(guān)注，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？公司如何抓住期間機(jī)會加快發(fā)展？

　　胡利強(qiáng)：現(xiàn)在長三角、珠三角已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了，但是京津冀確實(shí)做得不好。京津冀是沒有辦法的辦法，而且也是必須走的道路。北京就像一個黑洞，把周邊所有的資源都吸過去了，如果不走這條道路，北京會越來越擁堵，周邊發(fā)展越來越不行，最終形成很大的貧富差距，只會對這個地區(qū)造成不安定。

　　應(yīng)該說，卓達(dá)也認(rèn)識到這個機(jī)會，并已經(jīng)在環(huán)北京地區(qū)布局了樂亭項(xiàng)目、廊坊永清項(xiàng)目和張家口項(xiàng)目等。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：劉滿桃）