新型城鎮(zhèn)化更是讓越來越多的開發(fā)商將眼光投向這片“藍海”，現(xiàn)在可謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 在接受觀點新媒體采訪時，天安數(shù)碼城集團總裁戴宏亮表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展已經(jīng)獲得社會和行業(yè)越來越多的關(guān)注，新型城鎮(zhèn)化更是讓越來越多的開發(fā)商將眼光投向這片“藍海”，現(xiàn)在可謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。

　　尤其是城鎮(zhèn)化規(guī)劃的出臺，對發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更是一個利好的政策，但戴宏亮也直言，事實上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)要求投入更多，運作更復(fù)雜，不是單純地蓋一棟樓出售或出租，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要承擔政府職能中的招商引資、企業(yè)培育等作用。

　　具體到產(chǎn)業(yè)園的運作中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的復(fù)雜之處主要體現(xiàn)在項目的運作能力上。

　　例如，由于前期資金沉淀較大，如何有機安排園區(qū)的租售比來回籠資金維持項目正常運作，就是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商必須考慮的關(guān)鍵性問題。

　　戴宏亮以天安數(shù)碼城為例指出，天安數(shù)碼城的盈利模式主要是三個方面投資回報的組合。

　　首先，銷售必須保持一個重要比例。如果沒有充足的銷售額，就難以支撐規(guī)模化的開發(fā)建設(shè)。住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品會直接銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品，也會部分直接銷售。

　　其次，會自己持有部分物業(yè)經(jīng)營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。

　　第三，就是用各種方式將持有的物業(yè)資本化。據(jù)悉，天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，并新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，針對園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進行股權(quán)投資。

　　此外，天安數(shù)碼城還在進行一些多元化的發(fā)展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團探索的第一步。

　　除擁有具體項目的運作能力外，戴宏亮還指出，作為園區(qū)開發(fā)及管理者，還應(yīng)該具備制定針對園區(qū)的清晰的產(chǎn)業(yè)定位、籌建高成長性的企業(yè)服務(wù)體系、構(gòu)建園區(qū)的數(shù)字化等得能力。

　　以下為觀點新媒體對天安數(shù)碼城集團總裁戴宏亮先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：天安數(shù)碼城今年整體運營情況怎么樣？在房地產(chǎn)市場波動較大背景下，天安數(shù)碼城的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”模式有無受到挑戰(zhàn)？從今年的業(yè)績目標來看，是否有信心完成全年目標？

　　戴宏亮：2014年，集團的運營重點在于項目的擴張和園區(qū)服務(wù)的更新。天安數(shù)碼城在2014年擴張更多地體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)運營模式的配套服務(wù)擴大化，例如正在青島推進的孵化器、創(chuàng)投廣場、政務(wù)服務(wù)中心，是天安數(shù)碼城2014年在各新項目陸續(xù)落地的標準化產(chǎn)品和服務(wù)的良好開端。此前，這些內(nèi)容已在東莞、(深圳)龍崗項目進行了初步嘗試。在青島項目進行充分的升級完善后，這些承載標準化理念的特色服務(wù)將真正走向全國。

　　此外，天安數(shù)碼城將研究如何深化完善基金公司和酒店管理公司的業(yè)務(wù)拓展，以對各項目招商和整個集團運作模式做出新探索，實現(xiàn)招商的差異化、特色化以及天安數(shù)碼城的核心競爭力；天安數(shù)碼城還將加強天安物業(yè)、清華天安的服務(wù)和配套能力，在保障基礎(chǔ)服務(wù)的同時，探討如何增加附加值，從觀念上進行深入改變和創(chuàng)新。

　　在房地產(chǎn)市場波動背景下，天安數(shù)碼城將加快從“開發(fā)商”到“運營商”的角色轉(zhuǎn)變，迎接更大的挑戰(zhàn)，依靠自身運營經(jīng)驗和獨特的管理模式，預(yù)計今年能順利完成目標。

　　觀點新媒體：天安數(shù)碼城運營城市產(chǎn)業(yè)綜合體項目的模式是怎樣的？產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)及管理需要有哪些特別的能力？相比其他同類主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商，天安數(shù)碼城有哪些優(yōu)勢？

　　戴宏亮：天安數(shù)碼城經(jīng)過24年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗，深刻了解產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型乃至城市價值提升的重要性。“天安數(shù)碼城模式”是指以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟聚集平臺為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為載體的城市綜合運營模式，它來源于天安數(shù)碼城多年來園區(qū)開發(fā)和運營實踐理論的總結(jié)和提升。

　　開發(fā)及管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需要制定針對園區(qū)的清晰定位，并籌建高成長性的企業(yè)服務(wù)體系、構(gòu)建園區(qū)的數(shù)字化并需要注意與城市的無縫融合，這些都是園區(qū)開發(fā)管理者該具備的能力。

　　天安數(shù)碼城模式強調(diào)的是平臺作用，希望能成為區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級進程中的“推動者”和重要載體，著力構(gòu)建企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的理想平臺，為成長型企業(yè)提供集產(chǎn)業(yè)鏈融合、生產(chǎn)性服務(wù)、商務(wù)生活設(shè)施和創(chuàng)新文化為一體的全方位成長環(huán)境和氛圍，最大限度地整合土地、金融、產(chǎn)業(yè)三大資本，實現(xiàn)城市土地價值最大化和產(chǎn)業(yè)集約化，推動區(qū)域城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化，這是天安數(shù)碼城最為獨特的競爭優(yōu)勢。

　　觀點新媒體：天安數(shù)碼城產(chǎn)業(yè)園區(qū)為企業(yè)定制園區(qū)項目的情況多不多？為企業(yè)定制項目，會不會在一定程度上降低了天安數(shù)碼城的開發(fā)風險？

　　戴宏亮：天安數(shù)碼城集團的企業(yè)愿景是：一、成為中國城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的領(lǐng)跑者；二、成為引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和價值提升的重要引擎；三、成為最具創(chuàng)造力的成長性企業(yè)最佳合作伙伴。

　　其中最重要的是第三點，成為最具創(chuàng)造力的成長性企業(yè)最佳合作伙伴。隨著時代的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭越來越激勵，如何更好實現(xiàn)招商并留住企業(yè)，而如何把服務(wù)的概念不斷擴大，形成精細化、標準化服務(wù)體系，是天安數(shù)碼城未來的核心競爭力。

　　從本質(zhì)來說，天安數(shù)碼城其實是提供物業(yè)的服務(wù)商，而不是提供服務(wù)的開發(fā)商。天安數(shù)碼城歷來以客戶的需求為中心，最大限度地將概念簡化，將服務(wù)精細化。天安數(shù)碼城在每一個園區(qū)均著力打造五大平臺，即投融資平臺、數(shù)字化園區(qū)平臺、公共服務(wù)平臺、專業(yè)配套平臺以及商業(yè)配套平臺。

　　對于服務(wù)成長型企業(yè)，提倡和企業(yè)共享成長利益，園區(qū)不僅有專門針對企業(yè)的園區(qū)共同基金，還通過物業(yè)入股、租金入股等靈活的金融手段，投資高成長性企業(yè)和培育創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，具備“準風險投資機構(gòu)”和“培育機構(gòu)”的性質(zhì)，不但能有效緩解科技型中小企業(yè)融資難的問題，又能利用信息資源充分對稱的優(yōu)勢吸引和引導(dǎo)專業(yè)風險投資機構(gòu)、銀行、擔保等金融資本進入，最終實現(xiàn)土地資本、金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的有機融合。因此，這也在一定程度上降低了園區(qū)開發(fā)后期招商運營的難度和風險。

　　在具體企業(yè)運營與市場開拓中，天安數(shù)碼城不斷引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)品形態(tài)從工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展成為城市產(chǎn)業(yè)綜合體。通過整合園區(qū)服務(wù)，天安數(shù)碼城逐步建立起了一站式企業(yè)服務(wù)平臺，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈的聚集效應(yīng)，并形成了獨具特色的以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟服務(wù)聚焦平臺為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為載體的城市綜合體運營模式。而此模式效應(yīng)也不斷轉(zhuǎn)化成為產(chǎn)業(yè)競爭力與創(chuàng)新能力，成功促進成長型企業(yè)創(chuàng)新升級、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和城市價值提升。

　　觀點新媒體：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)前期對資金的要求較高，在這一問題上，天安數(shù)碼城會采取哪些措施去緩解資金需求？會不會去探索更多細分領(lǐng)域的發(fā)展？產(chǎn)業(yè)園區(qū)回報由哪幾部分組成？

　　戴宏亮：其實，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)要求投入更多，運作更復(fù)雜，不是單純地蓋一棟樓出售或出租，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要承擔政府職能中的招商引資、企業(yè)培育等作用。一個成功的園區(qū)，既是新技術(shù)、新企業(yè)、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，又是思想文化創(chuàng)新、市場機制創(chuàng)新、企業(yè)家價值最大化和市場化的培育地。

　　天安數(shù)碼城的盈利模式區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，實際上是三個方面投資回報的組合。首先，銷售必須保持一個重要比例。如果沒有充足的銷售額，就難以支撐規(guī)?；拈_發(fā)建設(shè)。住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品會直接銷售，這與傳統(tǒng)地產(chǎn)區(qū)別不大，只是產(chǎn)品類型更為豐富，并且面對的客戶主要是企業(yè)?？偛繕恰a(chǎn)研大廈等產(chǎn)品，也會部分直接銷售。

　　其次，會自己持有部分物業(yè)經(jīng)營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。

　　第三就是用各種方式將持有的物業(yè)資本化。天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，并新成立全資下屬創(chuàng)新基金，針對園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進行股權(quán)投資。

　　可以說，天安數(shù)碼城是目前中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作的成功案例，全國集聚了超過6000家成長型企業(yè)，成功培育50家上市企業(yè)，每年合計為城市貢獻超過1000億元的產(chǎn)值和80億元的稅收，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，推動自主創(chuàng)新。

　　我認為天安數(shù)碼城的社會責任是與天安數(shù)碼城的商業(yè)模式相融合的，集中發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，聚合成長型企業(yè)，支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者夢想實現(xiàn)，這也是我們最大的社會責任體現(xiàn)。未來，天安數(shù)碼城會繼續(xù)探索更為多元化的發(fā)展模式，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團探索的第一步。

　　觀點新媒體：借著國家對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策扶持力度的加大，越來越多企業(yè)加入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，天安數(shù)碼城怎么看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來面臨的機遇與挑戰(zhàn)？

　　戴宏亮：國際經(jīng)濟的下滑，國內(nèi)嚴格的調(diào)控措施，讓很多住宅地產(chǎn)開發(fā)商將眼光投向商業(yè)地產(chǎn)或是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是企業(yè)自發(fā)應(yīng)對市場變化的響應(yīng)，我在很多公開場合也說過類似的觀點。城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺后，對發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更是一個利好的政策，城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展需要建立多層次的產(chǎn)業(yè)體系，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商本身承擔的使命。天安數(shù)碼城在園區(qū)建設(shè)中，注重為企業(yè)打造上下游全方位的產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群，促進區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化水平。

　　在目前倡導(dǎo)發(fā)展新型城鎮(zhèn)化背景下，必然會帶動地產(chǎn)市場的大發(fā)展，產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象已日益為社會關(guān)注，要求有產(chǎn)業(yè)支撐的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展呼聲越來越高。近幾年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展已經(jīng)獲得社會和行業(yè)越來越多的關(guān)注，新型城鎮(zhèn)化更是讓越來越多的開發(fā)商將眼光投向這片“藍海”，現(xiàn)在可謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。我們相信，天安數(shù)碼城憑借多年來的行業(yè)領(lǐng)先經(jīng)驗，完善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——如東莞天安數(shù)碼城作為東莞“三重”項目之一，致力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)，番禺節(jié)能科技園將生態(tài)低碳等理念融入園區(qū)建設(shè)中，天安數(shù)碼城有著極大的信心把握住新型城鎮(zhèn)化的機遇。

　　當然，機遇和挑戰(zhàn)是并存的。行業(yè)的美好前景吸引了更多參與者，這對天安數(shù)碼城的運營能力、管理團隊、服務(wù)配套有更進一步的要求，這也是天安數(shù)碼城一直能得以不斷進步和創(chuàng)新的原因。

　　觀點新媒體：就產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，市場流行“北聯(lián)東南天安”這一說法，意思是在華南產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商中天安數(shù)碼城是個標桿，對此您怎么看？

　　戴宏亮：首先感謝大家對天安數(shù)碼城的肯定。經(jīng)過二十多年的不懈努力，天安數(shù)碼城已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運營商，專助成長型企業(yè)，并為之打造集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境。作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市價值提升的重要引擎之一，與100多家行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)、知名商業(yè)機構(gòu)和服務(wù)機構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，孵化上市企業(yè)近40家，擬上市企業(yè)達50余家，是中國成長型企業(yè)的最佳合作伙伴。

　　經(jīng)過24年的發(fā)展，天安數(shù)碼城已經(jīng)擁有龐大的客戶企業(yè)資源和戰(zhàn)略聯(lián)盟、具有市場競爭力的運營機制和服務(wù)體系、商業(yè)資源整合能力。符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)需求的園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品開發(fā)能力。專業(yè)的團隊和各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)優(yōu)秀的合作伙伴。

　　與其他運營商相比，天安數(shù)碼城有有三個不同之處。第一，天安數(shù)碼城是產(chǎn)業(yè)加商務(wù)加生活的搭配模式，以產(chǎn)業(yè)為主，商務(wù)和生活作為配套。產(chǎn)業(yè)的比重在園區(qū)業(yè)態(tài)之中大概占70%，其他只占30%，這和其他的運營商是有明顯區(qū)別的。

　　第二，天安數(shù)碼的目標客戶群體是中小型成長性創(chuàng)新企業(yè)，并在產(chǎn)品設(shè)計上進行貼近，這一點也有別于其他運營商。

　　第三，配套服務(wù)平臺很獨特，包括投融資服務(wù)平臺、數(shù)字化服務(wù)平臺、公共服務(wù)平臺、專業(yè)配套平臺和商業(yè)配套平臺，并與眾多平臺服務(wù)商建立了伙伴關(guān)系，園區(qū)走到哪兒，服務(wù)平臺伙伴就會跟到哪里，這一點其他運營商很難復(fù)制。

　　觀點新媒體：今年中國經(jīng)濟增長壓力很大，房地產(chǎn)下行也是其中的重要因素，您怎么看中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)之間的相互影響？隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，天安數(shù)碼城怎么看與城鎮(zhèn)化發(fā)展間的關(guān)系？

　　戴宏亮：改革開放三十年以來，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)始終有著剪不斷理還亂的關(guān)系，由80年代分配住房到90年代房改引發(fā)的購房熱潮，再到二十一世紀隨著中國經(jīng)濟的崛起，不斷涌現(xiàn)出的房價上漲。各種需求矛盾加上投機資金的不斷刺激，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其上下游有60多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)關(guān)系到的貸款已經(jīng)占到銀行業(yè)的20%多。

　　近兩年，新城鎮(zhèn)化一直是討論的熱點。新城鎮(zhèn)化不是單純擴大城市土地規(guī)模和配套設(shè)施；而應(yīng)結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟特色，讓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟融入城市發(fā)展，以支撐新城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的人口和就業(yè)。天安數(shù)碼城一直致力于推動城市、產(chǎn)業(yè)與企業(yè)三者融合發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)提升城市價值，助力園區(qū)成長型企業(yè)不斷發(fā)展壯大，從而讓天安數(shù)碼城本身也能共享成長的成果。

　　我們堅信，只有社會效益與經(jīng)濟效益二者相結(jié)合，企業(yè)才能可持續(xù)發(fā)展，才是負責任的。中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過改革開放三十年的洗禮，已經(jīng)有了長足的發(fā)展，從簡單的工業(yè)園、科技園，再到商務(wù)花園(總部經(jīng)濟)，未來的大趨勢將更多追求產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟效應(yīng)，融合研發(fā)設(shè)計、商務(wù)辦公、高端制造與綜合配套等復(fù)合功能，重點是配合當?shù)卣畬崿F(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級，擴大城鎮(zhèn)化發(fā)展。未來，天安數(shù)碼城集團將繼續(xù)以企業(yè)需求為核心，強化天安數(shù)碼城模式和體制機制創(chuàng)新，推動城市土地價值最大化和產(chǎn)業(yè)集約化。

（發(fā)稿：陳業(yè)    審校：劉滿桃）