李戰(zhàn)洪：主辦方給的命題是房企模式的選擇，我在這中間加了15個。從身份來說，我更愿意以全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副主席的身份來跟大家交流?，F(xiàn)在到了徹底改變企業(yè)思維的時間了，要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)。下面就是15個模式的選擇，在這里面我先說一下，就是有一種轉(zhuǎn)型不在我們考慮之內(nèi)，就是那一種轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)行業(yè)的，他在房地產(chǎn)行業(yè)無法生存，因為他能力不夠，所以不考慮。

　　轉(zhuǎn)型的選擇4個要點特別重要，企業(yè)分析、企業(yè)主動預(yù)見未來、實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、預(yù)見和控制轉(zhuǎn)型風(fēng)險。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第二個主要內(nèi)容就是企業(yè)的長期經(jīng)營方向、運營模式、相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。還有就是是企業(yè)重塑競爭優(yōu)勢、提升社會價值、達到新的企業(yè)形態(tài)的過程。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有三種生態(tài)，最近一組數(shù)據(jù)讓人有很多思考，從2010年到2013年房地產(chǎn)50強企業(yè)的市場份額在2010年的時候是26.7%，到2013年已經(jīng)達到32.5%，在這3年的調(diào)控過程中，他們市場份額的增長分別是1%、2%、3%。特別是50強的開發(fā)商，他們都說自己在轉(zhuǎn)型。

　　房企轉(zhuǎn)型中的第四個方面有三類轉(zhuǎn)型，第一個情況就是被夸大的轉(zhuǎn)型，就是盲目的轉(zhuǎn)型，其實也是自己能力不夠的一種表現(xiàn)。第二個情況是被動的轉(zhuǎn)型，沒有準(zhǔn)備好。第三種情況是理性的轉(zhuǎn)型，還有一種轉(zhuǎn)型叫做退出。第五個方面就是說調(diào)整在不斷的變化，過去的調(diào)整是周期性的調(diào)整，現(xiàn)在的調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。周期性調(diào)整的企業(yè)對策是等待，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的企業(yè)對策是轉(zhuǎn)型。

　　在周期調(diào)整的時候我們發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，就是周期在變化。在2013年前面十年房地產(chǎn)的調(diào)整是一年一個周期，從2013年開始，現(xiàn)在已經(jīng)悄悄的變成一個兩年一個周期了。我們看看房企50強在做什么，在過去十年全國50強品牌開發(fā)商主要做了三件事，就是上市、全國化、規(guī)?；?。未來年他們會做的就是房地產(chǎn)金融、多業(yè)態(tài)拓展、跨行業(yè)擴張。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇有五個主要的戰(zhàn)略，第一個是是過去十年里面大多開發(fā)商習(xí)慣用的戰(zhàn)略，我叫做危機推遲型，他們習(xí)慣把危機作為發(fā)展線索，樂于在危機中不斷的解決問題，把企業(yè)不斷的帶到明天。就是在未來的時間里面，其他的戰(zhàn)略選擇對開發(fā)商來說更重要。如果是把危機推遲，就是通過不斷的解決問題把企業(yè)不斷的帶到明年，就越來越不適應(yīng)未來十年的開發(fā)商。

　　4個開發(fā)策略，第一個就是開發(fā)產(chǎn)品的提升，第二個是開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，第三個是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，第四個是開發(fā)融資的創(chuàng)新。在轉(zhuǎn)型的過程之中一定要打贏準(zhǔn)備之仗，在轉(zhuǎn)型過程中一定有轉(zhuǎn)型之難。十年前很多人還不明白什么叫商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在有一句話說十年之前大家都在問什么叫商業(yè)地產(chǎn)，五年之前都在問誰在做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在大家會問誰還做商業(yè)地產(chǎn)。就是說轉(zhuǎn)型之難，大家要做好準(zhǔn)備。

　　經(jīng)營模式有三個變化，一是黃金到青銅，黃金是不需要加工的，你拉來黃金就值錢。青銅并不怎么值錢，青銅要精耕細作，要加工才能值錢。二是過去開發(fā)商是從依靠資源致勝的短跑到了能力致勝的長跑。三是從資金到資產(chǎn)，中國大部分開發(fā)商的經(jīng)營模式都是以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，到注重資產(chǎn)的優(yōu)化。

　　過去房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利。現(xiàn)在的引領(lǐng)模式會從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠城市選擇，依靠多元化產(chǎn)品，依靠成本控制實現(xiàn)盈利，依靠提升效率。行業(yè)關(guān)系在變化，未來大家要關(guān)注合作發(fā)展和關(guān)聯(lián)發(fā)展，這是一個趨勢。以前的開發(fā)商都是單個發(fā)展，現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間的合作發(fā)展態(tài)勢。比如說融創(chuàng)綠城，行業(yè)間的合作是一種趨勢。關(guān)聯(lián)發(fā)展是上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)關(guān)系將更加密切。

　　組織關(guān)系在變化，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨被兼并，轉(zhuǎn)讓手中的存地和項目被合作的機率加大。兼并和合作將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。過去大多的房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象。我們企業(yè)一定要具備兩種能力，就是不誤判大勢，不誤讀政策。房企還有多少好時光？憑什么來判斷？主要是總?cè)齻€方面判斷，第一是看一二手房的成交比。第二個方面就是看房子現(xiàn)在是什么東西，我們都是用老百姓自己的語言來進行判斷，房子有三個名稱，就是居所、資產(chǎn)、投資品。其實很多企業(yè)，包括業(yè)內(nèi)的資深人士回答不了這個問題，它究竟是真正？在2012、2013年之前它就是投資品，但是它的城市化率的一個關(guān)系，到35%以上的時候它就是投資品。當(dāng)這個房子屬性是投資品的時候，如果你一定不讓投資的話這一定是一個最大的錯誤。在城市化率55%以上的時候房子叫做資產(chǎn)，這是從投資品到資產(chǎn)的過渡階段。從長期來看房子是居所，就是當(dāng)城市化70%以上的時候。日本長達20年的調(diào)整，它是在76.6%城市化率的時候房價連漲三倍，在三年之內(nèi)漲三倍，之后才進入了20年的漫長調(diào)整過程。所以我從保守的數(shù)字來說，70%的城市化率是安全的。

　　還有就是看城市化率是否到75%，跟隨城市化發(fā)展的階段性規(guī)律來看。這些歷史的經(jīng)驗告訴我們一致認為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)和個人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。謝謝大家！