三月政策定調(diào)，四月成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。在分類(lèi)調(diào)控大方向下，房地產(chǎn)全行業(yè)的選擇至關(guān)重要，當(dāng)局者如何破局？旁觀者如何答疑？

　　主持人：蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理劉伊寧女士；

　　答問(wèn)嘉賓：賈 康 著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)

　　提問(wèn)嘉賓：新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生；資深地產(chǎn)評(píng)論人、城市文化學(xué)者王世泰先生。

　　劉伊寧：歐陽(yáng)總主要是在商業(yè)地產(chǎn)，總體在全國(guó)也做了很多項(xiàng)目。您就在分類(lèi)調(diào)控分類(lèi)各個(gè)城市的變化方面有什么問(wèn)題嗎？

　　歐陽(yáng)捷：我是這么看，其實(shí)剛才賈所長(zhǎng)已經(jīng)講了一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，在中央去年新一屆政府上臺(tái)之后，以及去年的兩會(huì)，以及去年的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上，其實(shí)都不提調(diào)控。我們現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的相關(guān)利益方還把調(diào)控當(dāng)做一回事，這是一種小媳婦的心態(tài)。我們寄希望于市場(chǎng)好的時(shí)候我們怕中央政府這個(gè)婆婆來(lái)管，市場(chǎng)不好的時(shí)候我們又寄希望于政府是否放松限購(gòu)，我認(rèn)為這個(gè)思維是嚴(yán)重的倒退。現(xiàn)在中央政府已經(jīng)不提倡調(diào)控，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，我們現(xiàn)在應(yīng)該抓住之際向真正市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　我們必須要改變現(xiàn)在一系列操作的模式和措施。現(xiàn)在大家感覺(jué)到這個(gè)市場(chǎng)可能會(huì)有很大的問(wèn)題，市場(chǎng)到底好不好，待會(huì)兒我們可能會(huì)在下一個(gè)議題中談蘇州。但是從全國(guó)的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)的供求關(guān)系沒(méi)有改變，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒(méi)有改變。改善型需求也沒(méi)有改變，我們最近也在看一個(gè)數(shù)字，其實(shí)大家在關(guān)注很多數(shù)字的時(shí)候忽略了一個(gè)數(shù)字，就是我們每年全國(guó)結(jié)婚人口有多少，離婚人口有多少。我們?nèi)珖?guó)每年結(jié)婚人口是1200多萬(wàn)，如果按照城鎮(zhèn)化50%算，要600萬(wàn)對(duì)，換說(shuō)就要600套房子。離婚人口是300萬(wàn)對(duì)，這就要有300對(duì)人有房子住，加起來(lái)就是900多萬(wàn)套，而我們一年的供應(yīng)是1000多萬(wàn)套。所以這個(gè)市場(chǎng)大家不用過(guò)多的關(guān)心。

　　賈所長(zhǎng)是最權(quán)威的專(zhuān)家，在房地產(chǎn)稅政策方面有很深的研究。我提兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)稅是否可以實(shí)行一稅制或者九稅制？就是用一種稅就把這個(gè)問(wèn)題全部解決。第二個(gè)是這個(gè)稅率有沒(méi)有可能下降？還有就是關(guān)于我們土地出讓金，房地產(chǎn)稅一旦推出，房地產(chǎn)稅是土地出讓金的同路人還是終結(jié)者？

　　賈康：我回應(yīng)一下歐總這兩個(gè)很好的問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題這和房地產(chǎn)整個(gè)演變鏈條，從土地批租到交易等等，整個(gè)鏈條相關(guān)的，137種為代表的各種收稅的邏輯。18種稅里面直接間接和房地產(chǎn)相關(guān)的是11種，房地產(chǎn)是我們整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中帶有支柱意義的行業(yè)。它要應(yīng)對(duì)生產(chǎn)要素的不同側(cè)面，要形成調(diào)節(jié)體系，我們以后顯然是要把幾十種、上百種的東西整合，把所有稅費(fèi)整合。不做好這個(gè)整合的話這個(gè)立法是不到位的。整合以后這個(gè)是一稅制還是九稅制，我理解的一稅制就是單一稅種，這是不可能的，實(shí)際上還是多種稅多次征。這樣就理順在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)。交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)有一個(gè)總體模式是要下降的，保有環(huán)節(jié)的稅是要往上升的。所有這些稅制加在一起，實(shí)際上你說(shuō)的這個(gè)稅率也是一定要規(guī)劃調(diào)整的，整合之后總體是要往下調(diào)的。交易環(huán)節(jié)上也不排除有些稅是不是要往上調(diào)。具體的設(shè)計(jì)我們可以在深入討論，但是總體上這個(gè)要區(qū)別對(duì)待。

　　在土地出讓金方面，我是這樣認(rèn)識(shí)的，土地出讓金一定會(huì)存在，這跟后面所說(shuō)的稅是并行的關(guān)系，不是二者取其一的關(guān)系。往下就比較簡(jiǎn)單了，您所說(shuō)到的，以后真正完成房地產(chǎn)稅立法以后，這個(gè)房地產(chǎn)稅一定是和土地出讓金是同步的，而不是終結(jié)者。這里面具體的內(nèi)容要專(zhuān)門(mén)展開(kāi)做討論。

　　王世泰：賈康先生是我心中最崇拜的專(zhuān)家，我想提三個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)就是說(shuō)李克強(qiáng)總理在兩會(huì)記者招待會(huì)講，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題提了一句話，叫按照不同城市，不同人群的需求分類(lèi)施策，我們就聯(lián)想到蘇州這樣一個(gè)城市，如果按照我們行政區(qū)劃的話，它是2.5，就是次省級(jí)。但是我們從它的歷史源流、文化積淀、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)框架和人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們說(shuō)它是一線城市一點(diǎn)也不夸張。所以說(shuō)在分類(lèi)施策，分類(lèi)調(diào)控的背景下蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)將扮演什么樣的角色？

　　第二個(gè)問(wèn)題是我今天早上剛剛看新聞?wù)f定向降準(zhǔn)，央行又出了定向降準(zhǔn)的通知。這個(gè)定向降準(zhǔn)究竟會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的信號(hào)？

　　第三個(gè)問(wèn)題是互聯(lián)網(wǎng)思潮迅猛而來(lái)以后，無(wú)論是從技術(shù)層面，無(wú)論是從發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，它給我們房地產(chǎn)本身的，無(wú)論是建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等等方面會(huì)帶來(lái)可能的變化。

　　賈康：您提的問(wèn)題都有很深厚的文化積淀，第一個(gè)問(wèn)題，我是認(rèn)同蘇州可能要按幾線城市來(lái)做歸類(lèi)的話，它直說(shuō)被評(píng)為二線，但是可能在很多方面可以接近一線，1.5可能是差不多的。深圳畢竟是一個(gè)前面更超常的增長(zhǎng)，深圳建立特區(qū)30年的時(shí)候已經(jīng)是無(wú)地可批，推動(dòng)轄區(qū)之內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格更明顯的上升?，F(xiàn)在深圳意識(shí)到簡(jiǎn)單靠土地批復(fù)是不可持續(xù)的，就是不能簡(jiǎn)單的靠土地財(cái)政的方式推進(jìn)我們的增長(zhǎng)過(guò)程。蘇州這些年似乎是把地鋪開(kāi)了，它的容積率上明顯低于深圳。它發(fā)展過(guò)程中非常有明顯的超常規(guī)增長(zhǎng)，蘇州現(xiàn)象，甚至在全國(guó)帶有領(lǐng)跑者的特征。但是它在不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)位表上跟深圳有區(qū)別，我聽(tīng)說(shuō)蘇州的均價(jià)也就1萬(wàn)多塊錢(qián)。深圳5環(huán)之內(nèi)的房子直奔5萬(wàn)塊錢(qián)，曾經(jīng)有一些時(shí)段5環(huán)之內(nèi)的價(jià)格都變相降價(jià)了。蘇州跟深圳相比又有一些區(qū)別，所以對(duì)您第一個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得如果在現(xiàn)在蘇州現(xiàn)在的進(jìn)程處理的好，我們蘇州商品房?jī)r(jià)位的表現(xiàn)，從面上來(lái)說(shuō)不應(yīng)該出現(xiàn)下調(diào)的。

　　你提到的定向降準(zhǔn)，這是對(duì)一些小微企業(yè)、三農(nóng)等等定向。在降準(zhǔn)方面最不靠操作的是面對(duì)三農(nóng)的金融機(jī)構(gòu)，我估計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)似乎定向降準(zhǔn)還不會(huì)針對(duì)我們房地產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)真正出現(xiàn)了相對(duì)而言的比較普遍的下滑，我認(rèn)為這種下滑是全局部分承受的，是當(dāng)局不能容忍的，那時(shí)候在極端情況下才會(huì)出現(xiàn)。你最后說(shuō)到了互聯(lián)網(wǎng)，這也是我觀察和學(xué)習(xí)的。我注意到房地產(chǎn)業(yè)這邊有智能的設(shè)置和智能的園區(qū)，這跟互聯(lián)網(wǎng)有必然的聯(lián)系。它的用戶體驗(yàn)一下子改變了體驗(yàn)之后，我們相關(guān)的開(kāi)發(fā)主體在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展潮流之下聯(lián)系到我們的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，聯(lián)系到我們的社區(qū)建設(shè)，以及以后大家越來(lái)越靠實(shí)力比拼的競(jìng)爭(zhēng)中間我們真實(shí)性形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)。一定要借助互聯(lián)網(wǎng)插上我們房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的翅膀。