對于近期九龍倉在常州等地的降價(jià)事件，吳天海予以否認(rèn)，稱有關(guān)樓盤是在推售尾貨及朝向等條件較差的單位。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯羅舒晗 “今年目標(biāo)是230億，比去年成績高10%。這個(gè)目標(biāo)并不容易做到，希望能夠交到接近這個(gè)目標(biāo)的成績表”，近日身處降價(jià)風(fēng)波的九龍倉在3月27日舉行的2013年度業(yè)績會(huì)上宣布了2014年內(nèi)地銷售目標(biāo)，九龍倉副主席吳天海稱，若以今年前兩個(gè)月的銷售進(jìn)度，集團(tuán)不一定能完成年目標(biāo)。

　　吳天海表示，2014年前兩月九龍倉內(nèi)地銷售接近20億元，較去年同期有下滑，“以這個(gè)步速全年是做不到230億的。”

　　其指，集團(tuán)預(yù)計(jì)今年內(nèi)地樓市不會(huì)像往年一樣高速增長，個(gè)別城市樓價(jià)甚至?xí)陆?，同時(shí)亦坦言市場和定價(jià)壓力下毛利空間會(huì)承壓，“內(nèi)地毛利率或多或少一定會(huì)受壓，主要看資金回籠快不快”，吳天海表示，為了快速回籠資金平衡毛利率壓力，九龍倉今年的主要銷售策略就是多銷。

　　對于近期九龍倉在常州等地的降價(jià)事件，吳天海予以否認(rèn)，稱有關(guān)樓盤是在推售尾貨及朝向等條件較差的單位，價(jià)格調(diào)整屬正常行為，“不是一個(gè)減價(jià)的行動(dòng)。”

　　盡管否認(rèn)華東區(qū)域的降價(jià)行動(dòng)，但吳天海言語中卻并不掩飾九龍倉未來在內(nèi)地降價(jià)的可能性，“今年策略是多銷，我們不會(huì)堅(jiān)持一定要達(dá)到某個(gè)價(jià)格才賣”，同時(shí)續(xù)稱“我不會(huì)說內(nèi)地的物業(yè)一定不減價(jià)，全部會(huì)隨行就市，如果市場跌我們就跟著跌，不會(huì)攢著貨物不賣。”

　　而在拿地方面，九龍長亦持審慎的態(tài)度，“雖然面包便宜了一點(diǎn)，但是有一些地方的面粉價(jià)依然搶高，風(fēng)險(xiǎn)太高無利可套的我們不會(huì)買”，而對于內(nèi)地過半土儲(chǔ)集中在華東區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)，吳天海則未有正面回應(yīng)，只表示未來拿地會(huì)根據(jù)具體城市和地塊決定。

　　除了住宅物業(yè)，九龍倉近期入市的綜合體成都國金中心也是此次業(yè)績會(huì)的焦點(diǎn)。對于成都國金中心商場人流不旺的質(zhì)疑，吳天海解釋為與項(xiàng)目相連的地鐵未通有所影響，并稱“目前有七成租戶開業(yè)，還是一個(gè)未成熟的商場，需要一點(diǎn)時(shí)間去發(fā)酵。”

　　據(jù)其介紹，成都國金中心一期寫字樓目前有四分之一的樓層已簽約或等待簽約，但亦以上海會(huì)德豐廣場作為類比，指成都國金中心寫字樓招租可能會(huì)需要三年時(shí)間來完成，“成都國金中心寫字樓面積跟我們上海浦西的會(huì)德豐廣場差不多，會(huì)德豐廣場寫字樓招租花了三年才租完，如果成都IFS寫字樓超過四分之一的樓層完成出租，進(jìn)度和上海會(huì)德豐廣場差不多。”

　　以下為九龍倉集團(tuán)有限公司2013年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：管理層，你們好！你們怎么看今年香港整體的零售市場，香港現(xiàn)在對自由行看法比較矛盾，如果今年自由行旅客少了會(huì)影響租金收入嗎？內(nèi)地物業(yè)方面，有報(bào)道說你們?nèi)A東地區(qū)開始減價(jià)賣樓，是不是對內(nèi)地市場不那么看好要減價(jià)來以價(jià)換量，這樣會(huì)不會(huì)影響毛利率？

　　吳天海：我不敢評論香港整體的零售情形，但我們今年頭兩個(gè)月的商場表現(xiàn)同比仍然有雙位數(shù)的銷售增長。頭兩個(gè)月有農(nóng)歷年，單計(jì)一個(gè)月數(shù)據(jù)不是很準(zhǔn)，但兩個(gè)月加起來的數(shù)據(jù)是靠得住的。其中，我們時(shí)代廣場在去年同期是翻新的階段，有17%的租用面積當(dāng)時(shí)沒有營業(yè)，所以時(shí)代廣場今年增長尤其高。整體來說我們有三個(gè)商場開放，時(shí)代廣場有大約雙位數(shù)的增長。

　　接下來這十個(gè)月怎么樣，我沒有一個(gè)具體的統(tǒng)計(jì)。我只能說我們商場的租約其中一個(gè)很重要的元素就是有跟租客分紅的條款，租客的生意好我們的生意自然好，租客的生意沒有那么好我們的租金也會(huì)受影響。所以我們希望能夠幫他們做生意，讓我們的租金收入可以增加。

　　增長暫時(shí)我們是比較保守，不敢說今年一定可以延續(xù)過去十年平均14.5%的按年累計(jì)增長率，明年這個(gè)時(shí)候才有答案。

　　說降價(jià)問題之前我首先強(qiáng)調(diào)一個(gè)事，任何住宅在香港或是內(nèi)地都是一個(gè)商品，但這個(gè)商品并不單純受經(jīng)濟(jì)影響，也會(huì)受政策影響。如果政府希望樓價(jià)下跌，樓價(jià)始終都會(huì)跌。譬如說在內(nèi)地，中央政府希望調(diào)控住宅的樓價(jià)，這個(gè)我們都可以理解。

　　第二可能是大家對降價(jià)報(bào)道有一些誤會(huì)，我們現(xiàn)在在內(nèi)地有兩種樓可能會(huì)讓大家覺得是減價(jià)。一類是尾貨，尾貨賣不到頭貨的價(jià)格并不奇怪。第二類是同一個(gè)房源不同大小、朝向、位置的單位，不是單純一個(gè)價(jià)格就可以適用。我們的價(jià)格都是根據(jù)市場去調(diào)整的，我們賣樓也不會(huì)永遠(yuǎn)越賣越貴，只會(huì)跟著市場去做。

　　現(xiàn)場提問：整體上有沒有減價(jià)賣樓？

　　吳天海：貨尾的價(jià)格肯定跟之前的價(jià)錢有出入，不同坐向的單位價(jià)格也未必一樣，但是不是一個(gè)減價(jià)的行動(dòng)。

　　現(xiàn)場提問：內(nèi)地樓市除了政策影響之外，還有經(jīng)濟(jì)放緩的擔(dān)憂，那今年內(nèi)地物業(yè)的銷售是否也會(huì)放緩？整體樓市會(huì)有一個(gè)減價(jià)的壓力嗎？另外就是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長放緩會(huì)不會(huì)減慢你們在內(nèi)地的買地和投資？

　　吳天海：今年內(nèi)地的樓價(jià)未必會(huì)像過去幾年一樣高速增長，應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)，個(gè)別城市個(gè)別樓盤甚至可能會(huì)降價(jià)。這個(gè)是一個(gè)樓市的大方向政策，所以我們以單一一個(gè)發(fā)展商的資力也不能扭轉(zhuǎn)大方向。我們買地都是審慎的，雖然面包賣便宜了一點(diǎn)，但是有一些地方的面粉價(jià)依然搶高，風(fēng)險(xiǎn)太高無利可套的我們不會(huì)買。

　　現(xiàn)場提問：今年內(nèi)地物業(yè)的銷售會(huì)不會(huì)有放緩壓力？

　　吳天海：我們?nèi)ツ赇N售209億，去年年尾定的2014年目標(biāo)是230億，比去年成績高10%。這個(gè)目標(biāo)并不容易做到，希望能夠交到接近這個(gè)目標(biāo)的成績表給股東。

　　現(xiàn)場提問：今年頭兩個(gè)月你們商場的營業(yè)額有雙位數(shù)增長，但是內(nèi)地旅客來香港，很多已經(jīng)從買高價(jià)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為買常用商品，你們旗下的商品有沒有這種情況，一些高價(jià)的產(chǎn)品銷售少了而一些中端商品表現(xiàn)比較好？

　　吳天海：有一點(diǎn)吻合的情況。最貴的東西銷量未必有以前那么好，因?yàn)樽钯F的東西通常是拿來送禮的，自用商品雖然定價(jià)不高但量不少，是有一點(diǎn)轉(zhuǎn)型。第二方面，我們商場有很多內(nèi)地的游客，但也有不少非內(nèi)地的游客，我們從去年開始增加吸引非內(nèi)地的旅客來商場購物，很多來自亞洲其他新興市場。

　　現(xiàn)場提問：如果預(yù)計(jì)內(nèi)地面包價(jià)格今年不會(huì)有太大變化，你們毛利率方面會(huì)有受壓跡象嗎？你們提到，希望今年租金收入可以像往年平均一成半來增長，那今年加租幅度是多少？

　　吳天海：內(nèi)地毛利率一定會(huì)受壓，當(dāng)樓價(jià)不像以前那樣高速增長時(shí)，毛利率也不會(huì)像以前那么高。但是賣樓不是單看毛利率，主要是看資金回籠快不快。如果資金回籠快，毛利率低了回報(bào)也可能還不錯(cuò)。所以今年我們的大策略就是多銷，我們不會(huì)堅(jiān)持一定要達(dá)到某個(gè)價(jià)格才賣。

　　第二個(gè)關(guān)于租金的問題，我們商場的租金有一個(gè)條款是按比例分紅，已經(jīng)有一個(gè)自動(dòng)調(diào)制的機(jī)制，但過去多年大體是按百分之十幾上漲。很多人說，香港商場的租金很貴，怎么做生意？但你可以看看海港城，海港城平均每個(gè)月每呎租戶的營業(yè)額接近三千，而每呎平均租金是三百多元，即10%左右，營業(yè)額的10%來交租不算高，其實(shí)我們租金是很合理。

　　現(xiàn)場提問：一些香港團(tuán)體針對自由行有一些看法，加上早前在廣東發(fā)生過驅(qū)港行動(dòng)，對于你們的商場會(huì)有什么影響？

　　吳天海：其實(shí)自由行在過去十年內(nèi)為香港做出的貢獻(xiàn)大家都有目共睹。如果明天香港沒有了自由行，我相信大家都不敢想象香港的經(jīng)濟(jì)會(huì)是什么情形。自由行有一些問題，但是大家可以看到一個(gè)平衡，自由行帶給香港的經(jīng)濟(jì)效益是非常高的，很多香港的競爭對手都希望有這么多自由行的旅客去他們的城市。

　　轉(zhuǎn)換問題來看，香港要增加接待能力而不是減少需求。我們的商場也在做同樣的工作，不斷擴(kuò)充希望可以容納更多的消費(fèi)力，也將租戶組合不停重組讓商場更有吸引力。

　　現(xiàn)場提問：商場會(huì)不會(huì)更注重調(diào)整商戶組合來降低對自由行旅客的依賴？內(nèi)地商場及寫字樓供過于求的問題是否會(huì)影響你們的投資物業(yè)回報(bào)，現(xiàn)在成都IFS寫字樓租用速度是不是比較慢？最近有兩家地產(chǎn)公司有股本融資的情況，集團(tuán)會(huì)不會(huì)考慮用這個(gè)手段來減債？

　　吳天海：我們希望能夠增加自由行以外的旅客在我們商場購物，這個(gè)完全是一個(gè)商業(yè)考慮，也會(huì)增加租客的收入。經(jīng)營商場跟做零售都有一些自然淘汰定律，當(dāng)某一些行業(yè)定位用得不好的時(shí)自然就會(huì)被淘汰了，我們會(huì)不斷去找新的租戶。

　　租寫字樓跟租商場有一點(diǎn)不同，商店可以在看好的同一個(gè)地方多開一間，但寫字樓要等租約完了才會(huì)租另外一個(gè)。成都國金中心寫字樓面積跟我們上海浦西的會(huì)德豐廣場差不多，都是11萬平方米左右。會(huì)德豐廣場在浦西非常好的位置，但是寫字樓招租花了三年才租完。

　　目前為止，成都IFSTowerⅠ有百分之十幾已經(jīng)租出去了，還有百分之十幾是接近簽約的階段。假如第二個(gè)百分之十幾簽約成功，超過四分之一的樓層會(huì)完成出租，進(jìn)度和上海會(huì)德豐廣場差不多。

　　關(guān)于融資，我們目前資金沒有壓力，到去年12月底我們手上有很多現(xiàn)金，最近我們正在陸續(xù)通知銀行提早償債，這個(gè)現(xiàn)金數(shù)額超過百億，如果有融資壓力我們不會(huì)這么這做。

　　現(xiàn)場提問：剛才你是在強(qiáng)調(diào)你們不會(huì)減價(jià)？去年內(nèi)地銷售均價(jià)是？另外去年九龍倉在香港沒有新落成的項(xiàng)目，今年你們在香港的情況會(huì)怎么樣，會(huì)不會(huì)在核心區(qū)以外投資新商業(yè)？集團(tuán)香港業(yè)務(wù)增長相比內(nèi)地有所不同，將來九龍倉會(huì)不會(huì)以內(nèi)地為發(fā)展重點(diǎn)，變成一個(gè)內(nèi)地發(fā)展商？

　　吳天海：我沒有說內(nèi)地的物業(yè)一定不減價(jià)。假如說市場的價(jià)格是向下調(diào)，我們跟著市場來進(jìn)行調(diào)整。市場升我們跟著升，市場跌我們跟著跌。不會(huì)說市場跌了，我們還攢著貨物不賣。去年銷售尺價(jià)是14200元，這個(gè)均價(jià)要看組合，一線城市賣樓多均價(jià)就高，反之自然會(huì)下跌。

　　會(huì)德豐和九龍倉現(xiàn)在的定位很清晰，在香港發(fā)展新項(xiàng)目主要是以會(huì)德豐為主，所以過去兩三年九龍倉在香港都沒有積極去購買土地儲(chǔ)備。除了定位之外，團(tuán)隊(duì)認(rèn)識(shí)也不一樣，熟知香港買賣樓市的主要是會(huì)德豐團(tuán)隊(duì)，在大陸就是九龍倉團(tuán)隊(duì)，各司其職發(fā)展。

　　九龍倉暫時(shí)不會(huì)在香港非核心區(qū)投資新商場，會(huì)專心做核心區(qū)的商場，目前我們最小的商場市值也接近100億。

　　現(xiàn)場提問：今年可以賣的內(nèi)地的貨源有多少？貨值多少？

　　吳天海：270萬平方米。貨源要看均價(jià)，假設(shè)均價(jià)1萬元就是270億，1.5萬元就是405億。

　　現(xiàn)場提問：那預(yù)計(jì)今年的均價(jià)是多少？

　　吳天海：我們做出來是1萬多元，但只看均價(jià)不是很準(zhǔn)，要看城市配搭。

　　現(xiàn)場提問：今年前兩個(gè)月的銷售情況怎么樣？

　　吳天海：今年前兩月銷售比去年同期差一些，主要因?yàn)槿ツ昵皟稍落N售超過預(yù)期地好。今年前兩月銷售接近20億，以這個(gè)步速全年是做不到230億的。所以我們要加快銷售。

　　現(xiàn)場提問：從開業(yè)的情況來看，成都IFS是地鐵上蓋，但人流比較少，你們最初選擇地點(diǎn)是如何定位的？怎么樣跟內(nèi)地的百貨業(yè)或者是其他的商場做一個(gè)競爭呢？

　　你們說樓價(jià)根據(jù)政策來走無可厚非，但是你們賣樓時(shí)，一個(gè)禮拜前跟一個(gè)禮拜后的價(jià)格都不同，某種程度看是不是因?yàn)槎▋r(jià)格時(shí)看得太好，現(xiàn)在急于調(diào)整？

　　吳天海：成都國金中心的地很大，現(xiàn)在已經(jīng)很難再在成都中心找到這么大一塊地了。成都國金中心的地庫跟地鐵是直接駁通的，但是那一條地鐵線路還沒有開通，我相信等地鐵隧道通了情況會(huì)改觀，行人通道開了之后地庫的人流會(huì)完全不同。

　　成都國金中心商場面積比海港城還大，是市中心可遇不可求的項(xiàng)目。我們的商場一次性開，目前只有七成租戶已經(jīng)開業(yè)。1月份則只有四、五成租戶開業(yè)，是一個(gè)未成熟的商場，需要一點(diǎn)時(shí)間去發(fā)酵。我希望到年中可以有9成的租客開業(yè)，加上地鐵開通可以呈現(xiàn)不同的局面。

　　賣樓價(jià)格前后的差異首先是貨尾的問題，例如尾貨高層、南向、戶型好這些條件都已經(jīng)不能滿足了，價(jià)格不能單純和以前做比較。

　　現(xiàn)場提問：成都IFS頭幾層有很多商鋪已經(jīng)開了，但是都不如對面的商場人流旺，你們會(huì)怎樣調(diào)整？

　　吳天海：一方面我們會(huì)利用香港以及上海、大連等各個(gè)地方的經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)成都的推廣，現(xiàn)在做出一個(gè)判斷為時(shí)太早，多給幾個(gè)月的時(shí)間再看看我們的成績。

　　現(xiàn)場提問：從土地儲(chǔ)備來看，公司在內(nèi)地超過50%的項(xiàng)目跟土地儲(chǔ)備是集中在華東，但是今年華東的杭州、常州、無錫等這些城市都是先起減價(jià)潮區(qū)域，你們怎么看土地儲(chǔ)備過分集中在華東的風(fēng)險(xiǎn)？今年的拿地策略會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)入華北跟華南？公司持有一些內(nèi)地房企的股份，比如說綠城、遠(yuǎn)洋，公司怎么看今年形勢下內(nèi)房企的增長？

　　吳天海：華東是我們的一個(gè)重點(diǎn)，我們還有華西的業(yè)務(wù)，其他市場也有，每個(gè)城市有不一樣的情況，上海比較好一點(diǎn)，常州可能沒有那么好，整體來說，我們今年頭兩個(gè)月的情況剛才說過了，我們賣了大概20個(gè)億人民幣的銷售，也不是太差，但是市況我們看也是沒有去年那么好。

　　我們拿了綠城24%的股權(quán)，投資里面也跟綠城有一些項(xiàng)目合營，它是我們在內(nèi)房這一塊一個(gè)很重要的合作伙伴。我們在遠(yuǎn)洋的投資比較少，6%左右，這個(gè)是財(cái)務(wù)上的一個(gè)投資?；趦?nèi)地城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，中長期我們對綠城還是看好的。

　　現(xiàn)場提問：想問一下你們商場內(nèi)地自由行以外的旅客占比是多少？今年的目標(biāo)是多少？海港城的部分寫字樓改做商場的面積有多少，今年會(huì)有多少轉(zhuǎn)做商場呢？

　　吳天海：自由行以外的外地旅客的比重一直是一個(gè)低數(shù)字，我們很科學(xué)化的統(tǒng)計(jì)。暫時(shí)的比重仍然不高，需要我們繼續(xù)去開發(fā)。海港城寫字樓轉(zhuǎn)做商場是十萬呎以下的情形，整個(gè)海港城建筑面積200萬尺，也就是說10%以下，但也不能將200萬呎的商場變?yōu)?00萬呎，這是不可能的。