已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企們將為如何渡過這個(gè)危機(jī)四伏的“2014”？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月還未結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的”悲慘事件”已經(jīng)一樁接一樁的發(fā)生了。

　　本來只是一個(gè)三線城市本地小房企的債務(wù)問題，卻引發(fā)了整個(gè)行業(yè)的關(guān)注。即便央行否認(rèn)了“未參與浙江興潤(rùn)置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置”的傳聞，也并沒有降低人們對(duì)于房企債務(wù)情況和資金能力的熱議與憂慮。

　　事實(shí)上，從杭州降價(jià)開始，已經(jīng)有不少分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳的背后的仍是行業(yè)面臨市場(chǎng)資金融資環(huán)境的日益嚴(yán)峻。

　　而現(xiàn)在，除了融資渠道的收縮之外，即將到來的房企債務(wù)危機(jī)顯然或?qū)⒊蔀?ldquo;壓垮駱駝”的稻草之一。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)也對(duì)此表現(xiàn)出了悲觀的預(yù)期。

　　3月19日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)指出，中國(guó)小型地產(chǎn)公司--浙江興潤(rùn)置業(yè)可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。

　　標(biāo)普表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。

　　標(biāo)普分析師符蓓則認(rèn)為，興潤(rùn)事件只是內(nèi)地眾多資金緊絀小型開發(fā)商的其中一個(gè)例子。這些公司每天都在掙扎求存，而大部分的公司只有一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目。

　　她指出，大部分非上市的小型內(nèi)地開發(fā)商在資本市場(chǎng)的介入相當(dāng)有限，銀行借貸是其主要融資渠道。過去三、四年，內(nèi)地銀行提高了風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，令小型開發(fā)商愈來愈難取得銀行貸款；但大型開發(fā)商仍能夠以約6-9%的息率從內(nèi)地銀行獲得開發(fā)融資，小型開發(fā)商的利率則可能高達(dá)20%，且銀行愿意借出的有限及存在再融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)則表示，浙江興潤(rùn)置業(yè)事件折射出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征，兩極分化、資金實(shí)力較強(qiáng)的大型開放商絕對(duì)占優(yōu)；小城市供應(yīng)過剩；且行業(yè)增速明顯放緩、利潤(rùn)率明顯降低。

　　除了中小房企可能面臨的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)之外，房企資金情況暗流涌動(dòng)，可能觸發(fā)的危機(jī)或許并不僅局限于此。

　　在剛剛舉行的2014觀點(diǎn)年度論壇上，金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹指出了此前一直為大多數(shù)人所忽視的另一個(gè)潛藏危險(xiǎn)。

　　“整個(gè)市場(chǎng)在用一個(gè)短期的資金來支持長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目。這樣的風(fēng)險(xiǎn)，正在從金融體系向地產(chǎn)行業(yè)延伸過來。”

　　也就是說，目前整個(gè)行業(yè)包括整個(gè)社會(huì)，都在用比較短期限的資金支持比較長(zhǎng)線的投資。

　　銀行貸款的占比雖然已經(jīng)從10年前的90%以上，下降到現(xiàn)在的60%左右。但2013年，委托貸款的占比從10年前的2%升至15%，信托融資從0升至11%，企業(yè)債從1%升至10%，保險(xiǎn)及其它社會(huì)融資從1%升至4%，而這些融資方式的時(shí)間期限大部分也是2-3年。

　　可是這些資金投入的項(xiàng)目越來越多的進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，眾所周知的是，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)期以三五年計(jì)非常普遍，即使需要十年八年的養(yǎng)商期也不為罕見。

　　因此，房企需要不斷的融資，不斷地找錢，在需求越來越大的情況下，高利貸的出現(xiàn)也不足為奇。

　　這顯然是互為因果的循環(huán)。

　　但更值得關(guān)注和考慮的是，已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企們將為如何渡過這個(gè)危機(jī)四伏的“2014”？