此次碧桂園在香港股市的大跌，市場(chǎng)普遍認(rèn)為反映了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境與人事變動(dòng)、突發(fā)事件影響下，投資者對(duì)于碧桂園2014年策略與目標(biāo)的疑惑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 伴隨著首席財(cái)務(wù)官伍綺琴的離職、與已失聯(lián)了12天馬航客機(jī)事件的持續(xù)發(fā)酵，中國(guó)房企碧桂園似乎迎來(lái)了自己在香港股市的“危情時(shí)刻”。

　　3月19日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，伍綺琴女士因私人理由已辭任集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官，資本市場(chǎng)對(duì)于這一人士變動(dòng)反應(yīng)十分直接。19日下午，碧桂園股價(jià)暴跌19%。

　　為平息市場(chǎng)異動(dòng)，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)、總裁莫斌等碧桂園高層緊急召開(kāi)投資者電話會(huì)議，消息稱(chēng)，楊國(guó)強(qiáng)在會(huì)議中強(qiáng)調(diào)管理層與伍綺琴并無(wú)意見(jiàn)不合，又指人事變動(dòng)屬正常。

　　在被問(wèn)到會(huì)否挽留伍綺琴出任集團(tuán)顧問(wèn)，他表示未有想過(guò)。總裁莫斌稱(chēng)，集團(tuán)近年力拓馬來(lái)西亞及美國(guó)等海外市場(chǎng)，相信伍綺琴女士因感工作量增加，主動(dòng)提出由更年輕一代出任該職位。

　　不過(guò)，市場(chǎng)消息指出，除伍綺琴外，碧桂園整個(gè)香港的投資者關(guān)系部門(mén)三至四名員工亦同時(shí)辭任。據(jù)悉，或與總裁莫斌在集團(tuán)發(fā)展上采取積極進(jìn)取的態(tài)度，與舊有員工合作上存有分歧。

　　而事實(shí)上，大部分人相信導(dǎo)火索或也與在不斷發(fā)酵“馬航”事件背景下，對(duì)碧桂園高調(diào)海外發(fā)展策略有不同認(rèn)識(shí)相關(guān)。

　　“馬航”與海外策略

　　據(jù)碧桂園3月12日發(fā)布的2013年業(yè)績(jī)報(bào)告透露，2013年碧桂園進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，馬來(lái)西亞的碧桂園金海灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)取得空前成功。

　　位于馬來(lái)西亞新山、毗鄰新加坡的碧桂園金海灣作為碧桂園首個(gè)開(kāi)盤(pán)的海外項(xiàng)目，得到馬來(lái)西亞、新加坡以及中國(guó)各地買(mǎi)家的熱烈追捧，2013年全年合同銷(xiāo)售金額近70億元，成為碧桂園去年最大的合同銷(xiāo)售貢獻(xiàn)者。

　　對(duì)于金海灣項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售，使得碧桂園對(duì)于未來(lái)在馬來(lái)西亞的發(fā)展寄以厚望。

　　莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，馬來(lái)西亞是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)。因此，當(dāng)馬來(lái)西亞總值約160億元的項(xiàng)目全數(shù)推出后，不排除在當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)充土地儲(chǔ)備，因?yàn)轳R來(lái)西亞及新加坡當(dāng)?shù)貙?duì)碧桂園已建立一定信心。

　　然而，突然發(fā)生的“馬航”失聯(lián)事件卻在碧桂園高昂的興頭上澆了一瓢冷水。

　　最新報(bào)道稱(chēng)，目前從中國(guó)首都飛往吉隆坡的航班，機(jī)上乘客稀少。有人計(jì)算，受此次馬航事件影響，2014年中國(guó)去馬來(lái)西亞旅游的人數(shù)預(yù)計(jì)將減少約40萬(wàn)-80萬(wàn)人，以人均花費(fèi)1萬(wàn)元計(jì)算，那么馬來(lái)西亞旅游將損失40億-80億元。而對(duì)于依靠旅游業(yè)拉動(dòng)的大馬中國(guó)人海外置業(yè)熱潮來(lái)說(shuō)，這絕對(duì)不是一個(gè)好消息。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，雖然航班事故是小概率事件，但事件背后暴露出了馬來(lái)西亞在安保等領(lǐng)域存在的隱患，國(guó)人在未來(lái)的海外置業(yè)中將增多考慮這些因素。

　　實(shí)際上，目前多數(shù)內(nèi)地房企投資馬來(lái)西亞項(xiàng)目相當(dāng)部分依賴(lài)于“返銷(xiāo)”給中國(guó)投資者。以金海灣為例，根據(jù)碧桂園提供的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目業(yè)主群體中40%是本地客戶、25%來(lái)自中國(guó)、35%來(lái)自新加坡等地。

　　因此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，對(duì)于像馬來(lái)西亞這種人口不足三千萬(wàn)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，碧桂園的大盤(pán)開(kāi)發(fā)顯然無(wú)法依賴(lài)本地客戶的長(zhǎng)期支撐，來(lái)自國(guó)內(nèi)的老客戶才是未來(lái)更重要的銷(xiāo)售群體。尤其是在碧桂園逐漸將馬來(lái)西亞的項(xiàng)目貢獻(xiàn)加大的情況下，來(lái)自?xún)?nèi)地購(gòu)買(mǎi)力的多少將起到?jīng)Q定因素。

　　而現(xiàn)在碧桂園的另一重“危機(jī)”則是，其多次為公司解決財(cái)務(wù)問(wèn)題的首席財(cái)務(wù)官伍綺琴離巢。

　　首席財(cái)務(wù)官伍綺琴

　　此次，伍綺琴因私人理由辭任碧桂園首席財(cái)務(wù)官的變動(dòng)十分突然，就在3月12日的碧桂園2013年度業(yè)績(jī)會(huì)上，伍綺琴仍和以往一樣照常出席，坐在主席臺(tái)上總裁莫斌的身邊，接受媒體及投資者對(duì)于碧桂園財(cái)務(wù)方面的提問(wèn)。

　　對(duì)于伍綺琴的離去，碧桂園方面并未給出更多的解釋?zhuān)瑑H對(duì)外表示“公司對(duì)伍女士出任本集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官期間對(duì)本集團(tuán)的寶貴貢獻(xiàn)表示由衷感謝。公司在楊國(guó)強(qiáng)主席、莫斌總裁、朱榮斌聯(lián)席總裁的帶領(lǐng)下，一向擁有穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)和強(qiáng)大的高管團(tuán)隊(duì)，我們會(huì)繼續(xù)努力，取得更大的成績(jī)”。

　　其實(shí)，從2008年2月進(jìn)入碧桂園開(kāi)始，伍綺琴在該公司已經(jīng)有6年時(shí)間。

　　在香港的資本市場(chǎng)圈，伍綺琴是少見(jiàn)的女CFO，也是聲名在外的一位人物。

　　在楊國(guó)強(qiáng)親自邀請(qǐng)其加入碧桂園之前，伍綺琴過(guò)往的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)十分漂亮。其曾在德勤、關(guān)黃陳方會(huì)計(jì)師行工作十幾年，在會(huì)計(jì)咨詢(xún)方面經(jīng)驗(yàn)非常豐富，也曾受雇于香港交易及結(jié)算所有限公司，離職時(shí)為上市科高級(jí)總監(jiān)。

　　加入碧桂園之前她曾在恒隆地產(chǎn)出任助理董事，主管財(cái)務(wù)，并于2005年獲委任為執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)管理財(cái)務(wù)及行政，是恒隆地產(chǎn)40多年來(lái)惟一的女執(zhí)行董事。

　　即便在碧桂園擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官，伍綺琴仍在其他多家公司兼任獨(dú)立非執(zhí)行董事。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其曾經(jīng)擔(dān)任或正在擔(dān)任獨(dú)立非執(zhí)行董事的公司包括天津發(fā)展、從玉農(nóng)業(yè)、中國(guó)電力新能源、中國(guó)手游、香港資源等。

　　在多家公司履職的同時(shí)，伍綺琴也有許多社會(huì)公職在身。比如其出任醫(yī)院管理局審計(jì)委員會(huì)增選成員，以及香港會(huì)計(jì)師公會(huì)專(zhuān)業(yè)水平監(jiān)察委員會(huì)副主席。

　　能先后擔(dān)任這么多職務(wù)于一身，伍綺琴的個(gè)人能力也堪稱(chēng)一流。在2008年加入碧桂園時(shí)，也是爆發(fā)金融危機(jī)，碧桂園身陷美林期權(quán)浮虧的年份。

　　據(jù)悉，伍綺琴上任后的第一件事就是處理碧桂園5億美元的可換股債券事宜。據(jù)后來(lái)報(bào)道稱(chēng)，當(dāng)時(shí)她與兩個(gè)同事忙到帶工作回家，結(jié)果3星期完成。伍綺琴事后透露，雖然好辛苦，但覺(jué)得好值得，因?yàn)閴蛴刑魬?zhàn)性。

　　2008年另一件有趣的事情是，曾風(fēng)傳楊國(guó)強(qiáng)有意收購(gòu)香港知名電視臺(tái)TVB，作價(jià)125億港元。雖此事后來(lái)亦不了了之，但有人透露，楊國(guó)強(qiáng)的確有此打算，并為此四處籌錢(qián)。

　　當(dāng)時(shí)的消息人士稱(chēng)，楊國(guó)強(qiáng)除香港地主席李兆基借的30億港元外，收購(gòu)資金的差額仍有70億之巨。楊國(guó)強(qiáng)為收購(gòu)資金籌組銀團(tuán)貸款，由花旗幫忙牽頭邀請(qǐng)包括中銀香港、交通銀行、東京三菱UFJ、星展、通用金融、工銀亞洲、ING、瑞穗、渣打及三井住友十多家銀行的參與，伍綺琴出了不少力。甚至有人說(shuō)，她安排的銀團(tuán)貸款在5至10日內(nèi)完成。

　　收購(gòu)并無(wú)下文，但伍綺琴在香港資本市場(chǎng)過(guò)人的能力卻已展現(xiàn)無(wú)疑。

　　碧桂園的“危情時(shí)刻”

　　對(duì)于此次碧桂園在香港股市的大跌，市場(chǎng)普遍認(rèn)為反映了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境與人事變動(dòng)、突發(fā)事件影響下，投資者對(duì)于碧桂園2014年策略與目標(biāo)的疑惑。

　　據(jù)了解，對(duì)于在2013年中成為了最大一匹黑馬的碧桂園來(lái)說(shuō)，其1060億的銷(xiāo)售成績(jī)使得其在2014年的表現(xiàn)成為市場(chǎng)矚目的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　但在業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園方面公布的其新一年制定的銷(xiāo)售目標(biāo)1280億，大約21%的增幅，卻讓資本市場(chǎng)對(duì)此并不滿意。

　　有投資者表示：“目標(biāo)太低了，其實(shí)從碧桂園所公布的2014年將近2800萬(wàn)平方米存貨面積、接近2500億的貨量和去化率65%以上的要求來(lái)看，碧桂園2014年應(yīng)該大大超出這個(gè)數(shù)據(jù)”。

　　這樣的疑慮反應(yīng)在碧桂園的股價(jià)表現(xiàn)上。在其業(yè)績(jī)會(huì)之后的三天，碧桂園股價(jià)就連連下降，跌幅超過(guò)20%。

　　不過(guò)，縱觀近一個(gè)月來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)和出現(xiàn)的各種跡象，2014年房企們是否還能持續(xù)保持去年的高歌猛進(jìn)的確值得斟酌。

　　從現(xiàn)在的情況看來(lái)，被投資者質(zhì)疑2014年目標(biāo)過(guò)于保守的碧桂園來(lái)說(shuō)，如果海外銷(xiāo)售出現(xiàn)萎縮，那么或許其保守的目標(biāo)反而比較不具風(fēng)險(xiǎn)。

　　從2月起，杭州、南京、廣州及北京等地，紛紛有樓盤(pán)、房企傳出降價(jià)促銷(xiāo)的消息，且幅度不小。雖然大部分市場(chǎng)人士認(rèn)為尚不足讓整個(gè)市場(chǎng)都陷入價(jià)格下降的趨勢(shì)之中，但還是在市場(chǎng)上蔓延開(kāi)較為悲觀的心理預(yù)期。

　　而同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的資金渠道也在收窄。日前，浙江興潤(rùn)置業(yè)的債務(wù)問(wèn)題觸發(fā)了對(duì)中小房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

　　雖然，目前類(lèi)似碧桂園這樣的大型房企的融資環(huán)境略勝一籌，但也并非毫無(wú)憂慮。比如，人民幣貶值對(duì)于發(fā)行美元債的不良影響及信托等其他融資成本的上升使得融資環(huán)境更加嚴(yán)峻。

　　此外，從去年年底開(kāi)始，多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛表示要重回一二線，但對(duì)于絕大部分土地都分布在三四線的碧桂園來(lái)說(shuō)，是否需要做布局上的調(diào)整或也是讓人大感頭疼的問(wèn)題。