三中全會明確說了，加快推動房地產稅立法，也就是說過去所說的房產稅和試點已經含在被否定的意思里頭。

　　給我出的題目很大，20分鐘要講城鎮(zhèn)化、房產稅，還有長效機制，我想神仙也辦不到，我只有勉為其難，而且我上臺之前還有人給我寫了條子，要求說說對這10年房地產調控政策的評價。

　　我先說說評價，這個問題不難評，首先說否定過去10年的調控和效果是不正確和片面的，在過去10年調控政策在維護國民經濟穩(wěn)定運行，比如說大的世界危機面前，國民經濟面臨通脹壓力面前，維護它的穩(wěn)定運行，發(fā)揮了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明顯的效果，目前的市場需求以剛性和自住性需求為主，這是大家公認的。在保障房建設上，我們邁開了實質性步伐。我們的房地產企業(yè)和市場向成熟度方面走出了很多，我們2014年坐在這里的時候注意到一個變化，在過去10年中，一開這樣的論壇，大家一開頭就討論下一步還會出現什么調控政策，當一個產業(yè)的博弈對象是政策的時候，那就是還在和父母那里爭自由的產業(yè)。今年議論的美國QE退出、人民幣貶值，包括我們是否面臨通脹、通縮、貨幣政策從緊從松，也包括互聯網金融的挑戰(zhàn)，二三線城市的發(fā)展，供大于求、供不應求，商業(yè)地產、文化地產等多元化。也就是說我們這個產業(yè)和開發(fā)商所考慮的對立面、博弈面已經是市場，而不是政府。我想這是我們這個產業(yè)走向成熟的一個重要標志。

　　但是這十年政策有沒有缺陷，也并不難歸納，簡單地說，第一條在于不斷地強化政府權力，從2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到后來9070政策，加征5.5營業(yè)稅，清算土地增值稅等等，無一例外都在強化政府權力，依靠政府權力的結果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，開發(fā)商和政府的矛盾，開發(fā)商要想活下去，就得擺平政府，這是第一大缺陷，不斷強化政府權力，政府那只閑不住的手越來越閑不住，看不見的手越來越看得見。第二條，十年的調控政策無一例外都具有明顯的滯后性、被動性和主觀性，沒有一條是站在事前，許多一條是主動調整，而且更多的是憑主觀想象。2013年年初的國五條，差不多是向市場說“數量有限、欲購從速”。第三個缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出臺，所有沒有開工，哪怕批復的，全部重做規(guī)劃，市場的供求結構完全被打亂，預期完全被破壞。還有清算土地增值稅，這都具有很強的主觀性，是違背客觀規(guī)律的。第四，十年調控沒有一條措施是和改革相結合的，沒有一條觸動利益集團和調整社會收入分配利益結構的。這就是我對過去十年的評價，沒什么難評價的，這種問題沒有什么挑戰(zhàn)性。

　　下面回到會議主題，講城鎮(zhèn)化，我想這一個問題不是20分鐘就能講清楚的，但是我們大致可以歸納。我們毫無疑問，在未來10年到20年，中國的城鎮(zhèn)化不僅是中國經濟發(fā)展的重大引擎，而且是引領世界經濟避免走向衰退的重要推動力。因為中國城鎮(zhèn)化所帶來的需求和中國經濟的強勁增長是世界經濟重要活力的組成部分之一，這已經為全世界所公認，我完全不贊成媒體熱炒的一些不知道從哪兒學來的概念，什么叫崩盤？那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來了，人們拿著股票有別的用處嗎？當熊市到來的時候，我們可以假定所有的持股人都會成為賣家，哪怕他花10塊錢一股買的價格降到8塊，他也會賣，因為他有希望從6塊買回來，這是崩盤，大家只賣不買。樓市行嗎？你聽說廣州、佛山還是哪個地方的人們說，咱們都搬到馬路上住，把房子掛出來賣，等到樓價再跌了之后再買回去，之后再搬回去，有這個可能嗎？所以我想這個說法是沒道理的。我認為至少未來10年，中國的房地產市場仍然是全世界規(guī)模最大和增長速度最快的房地產市場。如果誰要有疑問，可以舉舉手。中國未來10年房地產市場仍然是世界上規(guī)模最大、增長速度最快的房地產市場，它的背景就是億萬人向城市的集中、集聚。

　　當然，我們的城市化人口存在著過度高估和過度低估兩個方面，比如說朱會長說的，城鎮(zhèn)人口指的是常住人口，我們2013年的宏觀經濟統(tǒng)計公報已經出來了，城鎮(zhèn)人口是7.3億人，達到54%，這個規(guī)模顯然存在著很大程度的高估，如同朱會長和很多人反復指出的，里面有一個群體是偽城市人口，盡管他們在城市居住半年以上，被統(tǒng)計為城市人口，他們的學名叫“農民工”，但是我們的城鎮(zhèn)人口還有每年低估的一個方面，因為還有一個龐大的人群，比如廣州和北京，都有一個龐大的流動人口規(guī)模，沒有統(tǒng)計在內。流動人口不是過幾天就消失了，是張三走了，李四又來了，滯留在城市的人口是要加進來的。城市的馬路、醫(yī)療、教育等公共設施是要為這些人服務的。因此我們的城鎮(zhèn)化人口，城鎮(zhèn)所容納、承載的人口實際上還存在被嚴重低估的問題，這是另外一個方面。

　　中國的城鎮(zhèn)化，十八屆三中全會強調把人的城鎮(zhèn)化放在第一位，這沒有異議。我理解從目前我們的新型城鎮(zhèn)化在未來一段時間首先是調整人口結構，堅決抑制大城市人口規(guī)模，發(fā)展城市群、城市衛(wèi)星群、中小城鎮(zhèn)，實現大中小城市協(xié)調發(fā)展，特別是政府工作報告中明確講了，支持西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并且調整東部地區(qū)，主要是調整城鎮(zhèn)結構的問題，也就是大中小城市協(xié)調發(fā)展的問題。坦率說，我們要想控制北、上、廣、深的房價，出臺國五百條也沒有用，如果沒有大中小城市的協(xié)調發(fā)展，縮小不同規(guī)模城市之間的發(fā)展差距，我們永遠解決不了北京和廣州的房價問題，劉謙也辦不到，因為這個城市無論如何住不下那么多的人，把全國人都住在這一個屈指可數的城市里，無論如何是住不下的。

　　我們的城鎮(zhèn)化要和改革密切相結合，這一條已經在三中全會和中央經濟工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議以及政府工作報告中都反復明確了，和土地制度的調整、和戶籍制度的改革、和落實農民工的市民化問題、和福利資源的均等化覆蓋、和破除壟斷密切結合才行。按原有的路數走不下去。

　　中國的城鎮(zhèn)化最大的經驗和教訓之一，就是不能離開以業(yè)興城，中小城鎮(zhèn)、中等規(guī)模城市的發(fā)展，最重要的是有產業(yè)支撐。沒有產業(yè)增長點，沒有就業(yè)機會，我們的城市化僅僅是建了一堆房子，而且這房子是沒人住的。沒人住的原因是因為沒有足夠的就業(yè)機會，不是因為房子建多了。請注意，中國的城鎮(zhèn)房子還遠遠沒有建夠，但是在局部地區(qū)來說，和產城脫離的地方是一定要出現鬼城的。昨天有一個微訪談，有一個人舉例說底特律的教訓，說它是一個鬼城。希望我們在座的媒體回去告訴你的同事，別再拿底特律的例子來證明中國的鬼城，這是兩碼事，不要人云亦云。底特律是美國經濟發(fā)展過程中保產棄城的成功案例。在20世紀上半業(yè)的時候，汽車業(yè)的發(fā)展有兩條法寶，一個叫規(guī)模經濟，生產40萬輛肯定比生產4萬輛的成本低。第二個叫聚集效應，當各種各樣的汽車企業(yè)集中在一塊的時候，它的配套生產能力也可以相互共享。進入21世紀之后，汽車業(yè)的發(fā)展不靠這個，第一靠全球資源配置、全球訂貨，所以沒必要聚集在一塊，第二個，趨近市場的本土化生產，在美國生產貿易壁壘太高，和中國合資就近生產是一個新的趨勢。所以底特律的衰退和美國汽車業(yè)在金融危機后的迅速復蘇是密切聯在一塊的，美國納斯達克指數、道瓊斯指數和標準普爾指數在2013年創(chuàng)了多少歷史新高？50次。美國的微觀基礎，包括高科技的蘋果和其它企業(yè)，也包括傳統(tǒng)的汽車業(yè)，微觀基礎已經普遍的大規(guī)模改善，發(fā)達國家經濟體的困境主要是政府的困境，一個是就業(yè)，一個是財政。當然美國也有棄產保城的成功案例，比如說在70年代末到80年代，美國完全放棄家電業(yè)，你聽說美國有名牌家電嗎？由此轉型為了硅谷IT業(yè)。咱們別老在公共輿論空間釋放一些讓人笑話的信息。

　　回到城鎮(zhèn)化的話題，城鎮(zhèn)化是要和產城密切結合的城鎮(zhèn)化。

　　最后，我們的城鎮(zhèn)化一定是要符合中國國情，節(jié)約資源、運用高科技手段，能夠給人們以安全、舒適和經濟發(fā)展，保護我們的環(huán)境，以及原有的村容村貌、文化等諸多內容相結合一致的城鎮(zhèn)化。2013年以來的霧霾，引起了全世界的關注，引起了老百姓的關注，這是中國城鎮(zhèn)化的問題，城鎮(zhèn)化不是在哪兒買地就掙錢的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化過程中一定是伴隨著風險的，在過去一些年中，大家說二三線城市供大于求，順便說，除了北、上、廣、深、杭州、青島、大連等少數沿海大城市和特大城市在過去十年，包括中部和西部的省會城市在內，更不要說地市級中心城市，大部分城市大部分時間始終是供大于求的，不是今天才供大于求。東北三省，長春、哈爾濱、沈陽在過去十年始終是供大于求的，別把這個短期內的供求關系和房地產的長期發(fā)展趨勢混為一談，長期均衡和短期均衡是兩回事，房價也不僅僅是供求關系一個因素決定的，還決定于收入，還決定于它的外部環(huán)境，只要我們的政府不斷往基礎設施上花錢，房價就會漲。

　　第二個是房產稅的問題。我想這是一個古老而愚蠢的問題，沒有什么房產稅問題。三中全會明確說了，加快推動房地產稅立法，也就是說過去所說的房產稅和試點已經含在被否定的意思里頭。還老提這個詞，恐怕OUT了。這個詞怎么來的呢？本來市場經濟下，有資產就要征稅，首先是以從企業(yè)征收的間接稅轉變?yōu)橄蜃匀蝗苏魇盏闹苯佣悶橹鳎@是一個必然。個人的直接稅主要是兩個組成部分，一個是收入稅，一個是資產稅，你的個人所得稅就是收入稅。到現在并沒有廢除，只不過是暫停的那個利息稅就是資產稅，越來越多的老百姓擁有不動產，當然要為資產征稅，這是這個稅種設立的根本法理。但是在一段時間內，不知道是領導糊涂，還是我們社會輿論的推動，企圖把對資產征稅作為調控房價的工具。急于在短期內就調，怎么辦呢？就不知道誰給領導出了個主意，說1984年就有一個房產稅，對外商征收的，而且也不是住宅，是對商業(yè)征收的房產稅，已經實行了，國務院做個決定，只要把那個征收范圍和對象做個調整，不用通過全國人大就可以征了，上海和重慶的試點就是這么來的。也就是說原有的房產稅從它生下來的那一天就是為對付房價的，從生下來那一天它生的目的和功能就錯了，房地產稅是對資產征收的稅，不是調控房價的稅，別動不動就說這是調房價的殺手锏，沒有哪一個國家拿對資產征稅作為調房價的工具，世界金融危機那么嚴重，我也沒有聽說美國取消或降低物業(yè)稅。

　　最后一個問題說的是長效機制。長效機制的話題也很大，2013年說了很多，我想我也沒有什么可說，大約說4個方面。第一，調整城市結構是最重要的長效機制，讓人口合理均衡地分布在不同規(guī)模的城市中，是調控房地產業(yè)和城鎮(zhèn)化提高質量最關鍵的一條。第二，調整中央與地方稅負關系，理順地方政府又要馬兒跑又要馬兒不吃草，比如說三中全會明確說了，改革地方政府城市建設融資方式、發(fā)地方債等，看看三中全會文件有沒有這一條。第三，改革土地制度，三中全會里頭也是在多個方面講到土地制度的調整，比如說農民同價同權，給他們更大的財產權等等。第四，調整收入分配結構。這四條叫長效機制，不是說把房子都收回來，政府重新發(fā)一回，那叫長效機制，那是幼兒園水平。

        陳淮 著名經濟學家 中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長