當(dāng)前南京“限價(jià)”政策采取分時(shí)分流，對(duì)于調(diào)整樓市成交結(jié)構(gòu)，遏制樓市均價(jià)過(guò)快上漲起到一定的積極作用，但是“限價(jià)”政策也有其負(fù)面的市場(chǎng)作用。

　　張宏偉 近日，南京市政府下發(fā)了[2014]13號(hào)文《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理提出了七條意見，簡(jiǎn)稱“寧七條”。

　　該《通知》在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面進(jìn)一步突出了剛需類產(chǎn)品的位置，并要求90平方米以下戶型占供應(yīng)用地的比達(dá)到50%以上，并且又重申加強(qiáng)對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，重申限價(jià)政策。那么，南京“寧七條”出臺(tái)后，對(duì)于南京市場(chǎng)影響怎么樣？筆者認(rèn)為，“寧七條”出臺(tái)，“調(diào)結(jié)構(gòu)，控房?jī)r(jià)，控風(fēng)險(xiǎn)”成最大特征。下面筆者就“寧七條”逐條一一進(jìn)行分析

　　一、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對(duì)供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進(jìn)一步提高中低價(jià)位、中小戶型住房的比例，把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達(dá)到50%以上。

　　二、針對(duì)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，地塊在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)，公布競(jìng)爭(zhēng)的最高限價(jià)，最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)的45%。競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人，從而進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，保障住房困難家庭和引進(jìn)人才的基本住房需求。

　　2014年年初，南京積極探索土地出讓的新模式，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對(duì)供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進(jìn)一步提高中低價(jià)位、中小戶型住房的比例，向市場(chǎng)推出南京“5090”土地出讓新政。“寧七條”當(dāng)中再度重申這一模式，將今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達(dá)到50%以上。

　　那么，這一模式能起到的作用有多大？南京“5090”新政能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用嗎？

　　就南京“5090”新政本質(zhì)而言，“限地價(jià)、競(jìng)配建”表面上來(lái)看，使土地市場(chǎng)交易價(jià)格降低或溢價(jià)率最高45%，溢價(jià)率表現(xiàn)走低，但是，實(shí)際上由于配建條件的存在，開發(fā)企業(yè)在拍得地塊之后，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講，只不過(guò)是通過(guò)“配建”形式轉(zhuǎn)嫁了正常招拍掛時(shí)土地應(yīng)該溢價(jià)的那部分金額，其總體成本并沒(méi)有降低。

　　此外，盡管南京“5090”新政明確全市范圍內(nèi)的商品住房用地，在出讓時(shí)原則上均需明確90平方米以下的房屋建筑面積比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并寫入土地出讓合同，但是，這樣規(guī)定當(dāng)中并不涉及“限房?jī)r(jià)”。因此，即使通過(guò)“限地價(jià)、競(jìng)配建”形式競(jìng)拍地塊，由于對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講其實(shí)際土地成本并沒(méi)有降低，因此，從土地成本構(gòu)成的角度來(lái)講，并不能起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或降房?jī)r(jià)的作用。而決定房?jī)r(jià)上漲與否的仍然是市場(chǎng)供求關(guān)系。

　　從未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)供求關(guān)系的力量始終是占據(jù)主導(dǎo)的，“限地價(jià)、競(jìng)配建”調(diào)控難以改變土地市場(chǎng)走勢(shì)大趨勢(shì)。因此，當(dāng)前來(lái)講，不管“限地價(jià)、競(jìng)配建”試點(diǎn)范圍怎么擴(kuò)大，基準(zhǔn)地價(jià)上不上調(diào)，地價(jià)實(shí)質(zhì)性的上漲都是在進(jìn)行的。而政策無(wú)論這么變化，從大趨勢(shì)角度來(lái)講，改變不了一二線城市地價(jià)的上漲趨勢(shì)，只能通過(guò)階段性的政策調(diào)節(jié)地價(jià)不要上漲過(guò)快。

　　但是，“限地價(jià)、競(jìng)配建”會(huì)導(dǎo)致中小套型的住宅供應(yīng)量增加，可以更多的解決首套自住需求的購(gòu)房需求，一定程度上從市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上改變當(dāng)前中小套型供應(yīng)緊缺的市場(chǎng)局面。同時(shí)，政策規(guī)定今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達(dá)到50%以上。對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，盡管單套房產(chǎn)價(jià)格不一定會(huì)降低，甚至還會(huì)上漲，但是，由于市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)更加偏向中小套型，那么，成交結(jié)構(gòu)的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交均價(jià)上漲幅度放緩，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)均價(jià)下跌的狀況。

　　三、為了防范企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，申請(qǐng)商品住房預(yù)售的項(xiàng)目要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于出現(xiàn)過(guò)延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州、常州、南京等城市個(gè)別樓盤降價(jià)逆襲。樓市“限貸”對(duì)于市場(chǎng)影響之快似乎有點(diǎn)出乎意料。即使大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期感覺到不確定性。從這個(gè)意義上來(lái)看，樓市“限貸”比“限購(gòu)”更具殺傷力，樓市“限貸”成為樓市調(diào)控最有效的調(diào)控手段。

　　從樓市的角度來(lái)講，由于銀行信貸緊縮、錢荒導(dǎo)致銀行“流動(dòng)性”趨緊張，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，一部分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目有可能獲得不了開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款，由于額度的限制、風(fēng)險(xiǎn)的控制的因素，導(dǎo)致一部分問(wèn)題項(xiàng)目或一個(gè)城市供大于求的問(wèn)題區(qū)域首先暴露市場(chǎng)問(wèn)題。

　　此時(shí)，政策層面應(yīng)該提前防范由于銀行信貸階段性緊縮導(dǎo)致的可能性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于出現(xiàn)過(guò)延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，更要從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

　　四、加強(qiáng)申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)，按季度分解控制房?jī)r(jià)漲幅。如上一季度房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅過(guò)高，則對(duì)當(dāng)季度目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和控制。申報(bào)價(jià)格以中小戶型優(yōu)先，合理價(jià)位優(yōu)先，不漲價(jià)優(yōu)先為原則。全市如出現(xiàn)多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，采取分時(shí)分流，合理引導(dǎo)。對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目且不接受物價(jià)、住建部門價(jià)格指導(dǎo)的，暫不核發(fā)銷售許可證。

　　五、規(guī)范開發(fā)企業(yè)成品住宅的申報(bào)指導(dǎo)。對(duì)精裝修價(jià)格實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度，在新建精裝修商品住房申報(bào)價(jià)格的同時(shí)，申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評(píng)估，在銷售時(shí)與房?jī)r(jià)一并在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外公示。

　　加強(qiáng)申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)，按季度分解控制房?jī)r(jià)漲幅等措施，實(shí)際上，作為“寧七條”配套性的執(zhí)行層面的政策，“限價(jià)”又重出江湖。尤其是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期比較強(qiáng)的區(qū)域或樓盤，為了控制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，官方或正式發(fā)文重申限價(jià)政策，或從審批層面以延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證、控制備案時(shí)間來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格的走勢(shì)。

　　回顧過(guò)去幾年調(diào)控歷史，“限價(jià)”政策并不是一個(gè)新的政策，2011年以來(lái)在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時(shí)期還出現(xiàn)的限購(gòu)與限價(jià)之爭(zhēng)，出現(xiàn)以“限價(jià)”代替“限購(gòu)”的行為。

　　當(dāng)前南京“限價(jià)”政策采取分時(shí)分流，對(duì)于調(diào)整樓市成交結(jié)構(gòu)，遏制樓市均價(jià)過(guò)快上漲起到一定的積極作用，但是“限價(jià)”政策也有其負(fù)面的市場(chǎng)作用：

　　第一、“限價(jià)令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，導(dǎo)致樓市短期內(nèi)反彈。“限價(jià)令”導(dǎo)致樓盤定價(jià)或備案價(jià)格盡量接近價(jià)格最高控制點(diǎn)，如此這樣，有可能導(dǎo)致樓盤價(jià)格整體在限價(jià)令范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場(chǎng)的成交最高價(jià)，但是由于中低端樓盤普遍提價(jià)，“限價(jià)令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，整體市場(chǎng)均價(jià)并不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)令而降低，反而會(huì)促使樓市短期內(nèi)量?jī)r(jià)反彈。

　　第二、“限價(jià)令”導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)開始放棄精裝修，改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修，精裝修后的樓盤售價(jià)或高于當(dāng)?shù)氐?ldquo;限價(jià)令”，為了規(guī)避限價(jià)令的價(jià)格限制，部分開發(fā)企業(yè)已放棄精裝修的做法。這樣，相關(guān)部門對(duì)于樓盤精裝修比例的規(guī)定也就難有執(zhí)行力，未來(lái)精裝修樓盤也會(huì)越來(lái)越少。

　　第三、“限價(jià)令”導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品建造上適當(dāng)降級(jí)，在限價(jià)令范圍內(nèi)入市。由于配套高端、建材或建造工藝的復(fù)雜性，有可能導(dǎo)致部分樓盤定價(jià)更加契合高端人群的需求，但是限價(jià)令有可能使這些樓盤的定價(jià)陷入困境。為了規(guī)避限價(jià)令，部分開發(fā)企業(yè)有可能對(duì)樓盤配置、建材、或建造工藝進(jìn)行適度降級(jí)，在成本上進(jìn)一步控制，以迎合“限價(jià)令”政策的相關(guān)規(guī)定。

　　第四、“限價(jià)令”導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)各種措施規(guī)避限價(jià)進(jìn)行銷售。如限價(jià)之后，精裝修與毛坯分開銷售。如廣州不少精裝修樓盤這么操作，尤其是增城，開發(fā)商要求購(gòu)房者分開簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價(jià)范圍以內(nèi)，再簽一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規(guī)避限價(jià)令。

　　六、加強(qiáng)對(duì)江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個(gè)區(qū)的新建商品住宅項(xiàng)目在申請(qǐng)銷售許可審批前，報(bào)市物價(jià)、住建部門備案。鑒于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)將高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況納入南京市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)范圍，2014年開始兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)納入全市價(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)。

　　七、統(tǒng)計(jì)部門加大對(duì)樓盤銷售價(jià)格的監(jiān)測(cè)，做到新開樓盤實(shí)地調(diào)研全覆蓋和重點(diǎn)樓盤常走訪。同時(shí)，進(jìn)一步做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的整理、評(píng)估與說(shuō)明工作，確保上報(bào)數(shù)據(jù)科學(xué)、合理反映南京新建商品住宅價(jià)格水平及其變化趨勢(shì)與幅度

　　由于房地產(chǎn)供應(yīng)與成交主力均在郊區(qū)，加強(qiáng)對(duì)江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度就顯得非常必要。

　　第一、郊區(qū)樓盤大多數(shù)為剛需樓盤，為普通首套自住剛需的市場(chǎng)主力區(qū)域，加強(qiáng)郊區(qū)樓盤預(yù)售、價(jià)格監(jiān)測(cè)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講，可以盡可能把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。

　　第二、郊區(qū)基本為中低價(jià)位、中小戶型的樓盤，加大對(duì)于郊區(qū)樓盤監(jiān)測(cè)力度，可以更好的把控整體市場(chǎng)的供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)，在適當(dāng)時(shí)機(jī)也可以進(jìn)一步提高中低價(jià)位、中小戶型住房的比例，從整體上調(diào)整樓市成交結(jié)構(gòu)，從而避免由于成交結(jié)構(gòu)不合理而出現(xiàn)階段性房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象。

　　第三、檢測(cè)郊區(qū)住宅市場(chǎng)，尤其是2014年將高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況納入南京市新建商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)，可以有效地增加全市中低價(jià)位、中小套型市場(chǎng)供應(yīng)，從而結(jié)構(gòu)上可以拉低全市成交均價(jià)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者