“不僅僅是今年要達到2400億，我很有底氣地講，明年還會有更高的增長。”

　　觀點網(wǎng) 本刊編輯部 過去的一年，張玉良一直處于急速飛行的狀態(tài)：從2012年年末開始，韓國的項目開工，2013年每個月在海外都有動作，一直延續(xù)到2014年1月份。剛剛過完元旦，在倫敦又簽了兩個項目。

　　作為綠地集團的國際化元年，2013年，張玉良從亞洲到歐洲，從大洋洲到北美，在全球布局了4個洲、7國、11城，海外投資總額達到100億美元，年內(nèi)實現(xiàn)的銷售收入30億元人民幣。

　　海外生意做得相當(dāng)紅火，張玉良本人對此也頗為滿意：“上次去英國做活動，回國那天在倫敦的一家中餐館吃便餐，我看到一份星島日報，頭版頭條報道了綠地。”

　　張玉良扶著眼鏡，面露微笑：“全世界對綠地的關(guān)注度很高，等我們完成整體上市以后，關(guān)注度會進一步提高。”

　　海外擴張：掌控自己的力量

　　綠地表現(xiàn)出的強烈進取心令人驚嘆，用張玉良的話來說，就是“永不滿足、永不止步”。

　　如今他將目光投至海外，外界當(dāng)然也存有疑問：13億人口的市場這么大，為什么要到海外去做人口只有10萬、20萬的市場？

　　張玉良的看法是，中國13億人口的市場仍處在重要的成長期。而就海外市場來看，去年中國有9800多萬人次出國旅游，3年之內(nèi)預(yù)計會達到2億人次，同時還有大量的移民，國人在國外購房的訴求日益強勁。

　　據(jù)了解，張玉良對每個海外項目事必躬親，即便他對國際咨詢機構(gòu)及下屬的調(diào)查報告已了如指掌，仍會堅持逐一進行實地調(diào)研。

　　從2012年至今，綠地在行業(yè)中已經(jīng)有一套比較成熟的做法。相比其他企業(yè)，張玉良對于海外投資模式有獨特的注解。

　　在區(qū)域方面，張玉良選擇進入的均為發(fā)達國家。他認為，這些發(fā)達國家的市場空間很大，尤其是旅游、移民的中國人在持續(xù)增加。與一般的公司到能級低的國家、能級低的城市不同，綠地正好相反。

　　而對于目標客群，綠地選擇與中國的中產(chǎn)階級共同成長，“中國現(xiàn)在到海外投資、旅游、留學(xué)、移民的數(shù)量越來越龐大，按照最新的統(tǒng)計，2014年預(yù)計有1億人次要從中國到海外去旅游。”

　　除此之外，不同于股權(quán)投資的做法，綠地選擇自己掌控在海外的主要力量。

　　“我們不是做財務(wù)投資，而是自主經(jīng)營，鍛煉國際化的運營團隊，這樣可以更好地防范風(fēng)險。”張玉良表示，綠地也需要依托于國際性房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)機構(gòu)，這些機構(gòu)在法務(wù)、中介機構(gòu)、營銷、產(chǎn)品定位等方面都非常專業(yè)，比如戴德梁行、仲量聯(lián)行等都是綠地的合作伙伴。

　　談及2014年在海外的發(fā)展計劃，張玉良透露，從韓國到澳大利亞，綠地的項目在去年就已經(jīng)進入了銷售期，盡管只是銷售了一部分，但今年可能更高，底線是130億。

　　“結(jié)果可能遠遠不止這個數(shù)字，我們想留點余地。因為地產(chǎn)開發(fā)是有周期的，一般都是1-2年，國外有些地方時間會更長一些。”

　　PK萬科：今年或可以超過

　　盡管海外市場已成綠地集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)不可或缺的重要分支，但是張玉良在國內(nèi)一點也沒有放松。

　　根據(jù)綠地公布，2013年全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)預(yù)銷售金額1625億元，較上年增長53%，排名行業(yè)第二；實現(xiàn)預(yù)銷售面積超1660萬平方米，較上年增長38%，排名行業(yè)第一。

　　綠地集團辦公室主任王曉東介紹，綠地與第一名萬科的差距不到100億，也就兩三個項目而已，如果再稍微加一把力，今年就可以超過，與第三名萬達的差距則有300多億。2014年，綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入有望達到2400億元。

　　被問及今年是否能夠趕超萬科，張玉良表示，銷售數(shù)據(jù)只是奮斗的目標，目標鎖定后，并不在乎是不是第一。

　　“我們2014年的目標是建立在對國內(nèi)外狀況分析基礎(chǔ)上，而且結(jié)合了自身的實際情況。從去年的土地儲備來看，7大同行當(dāng)中，拿地最多的有700多億，我們?nèi)ツ晔?70億，這些儲備資源足以支撐我們接下來的發(fā)展。”張玉良如是說。

　　然而，房地產(chǎn)企業(yè)進入后千億時代，僅在銷售規(guī)模上做功夫顯然已遠遠不夠。面對不斷下降的利潤率，開發(fā)商對于行業(yè)的利潤空間顯得憂心忡忡。

　　不過，張玉良對此頗為樂觀。他認為，行業(yè)的利潤率不斷下降是一個成熟的表現(xiàn)。

　　“因為前幾年行業(yè)的利潤率普遍比較高，隨著市場的發(fā)展、行業(yè)的進步，利潤率增幅減緩是必然。”他續(xù)稱，綠地也正經(jīng)歷著同樣的情況，但就行業(yè)來看，公司利潤率不算低，基本在10%-15%之間。不過凈資產(chǎn)回報率仍可維持在20%以上，這比一般上市公司要高得多。

　　國資改革：企業(yè)怎么樣轉(zhuǎn)型

　　有人將企業(yè)的發(fā)展軌跡比作拋物線，在達到制高點之后，就會遭遇“天花板”。在張玉良看來，企業(yè)家不該懼怕“天花板”。

　　“如果一個企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。”他表示，誰也不知道企業(yè)成長到多少會出現(xiàn)天花板，因為這要看整個市場，看企業(yè)的競爭能力。

　　“也許今年2400億，明年就3000億以上了。過去也有一些說法，超過1000億再往上做就會到天花板，還有人說2000億以上是沒有可能的。實際上，我們早就過了2000億，這就看企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型。”

　　2013年，綠地作出了3個轉(zhuǎn)變，主要是從單一開發(fā)向綜合開發(fā)，從國內(nèi)開發(fā)向國際開發(fā)，以往是以開發(fā)為主，現(xiàn)在是以開發(fā)和運營并重。

　　不過，對于綠地而言，轉(zhuǎn)型可以追溯到1997年。按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地在97年開始改制為集團。到2012年，經(jīng)過股權(quán)更迭，農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會股東持有。這種國有資本控股，職工參股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓綠地擁有了國企的背景，但又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活。

　　去年12月，緊隨上海公布“國資改革20條”之后，綠地集團宣布選定擴股投資人。深圳平安、上海鼎暉、寧波匯盛聚智、珠海普羅及上海國投協(xié)力五家企業(yè)成為綠地增資擴股案中的投資人。

　　據(jù)張玉良介紹，這是綠地第一階段的增資擴股，此次完成以后，所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，混合所有制團隊大概占公司股份29%，國有股份大概48%左右，新的股東一共有10家，新進5家。未來，按照市場與企業(yè)發(fā)展的情況，綠地還會繼續(xù)實施相應(yīng)的改變。

　　據(jù)了解，2014年綠地集團將參與國有企業(yè)的并購重組，“我們將參與到地方國企，包括中央企業(yè)等不同層面的重組、調(diào)整中去，發(fā)揮我們的優(yōu)勢，進行資源整合。”

　　張玉良透露，混合所有制參與中央企業(yè)、地方國企改革的過程當(dāng)中，綠地的對象會鎖定兩條，即與行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，能夠協(xié)同成長的；同時也傾向于投資平臺。

　　整體上市：希望上半年能成功

　　張玉良的目標是要打造神形兼?zhèn)涞谋就量鐕?，計劃?-5年的時間實現(xiàn)這個目標。

　　怎么才叫跨國公司呢？“現(xiàn)在商務(wù)部、國資委對跨國公司的界定都有標準，主要是指在海外的投資、在海外實現(xiàn)的銷售收入、在海外的資產(chǎn)規(guī)模占比達到20%-25%。除了硬件之外，內(nèi)在的國際化理念同樣重要。”

　　為此，張玉良提出，第一個十年在上海，第二個十年在中國，第三個十年要成為世界的綠地。

　　去年8月成功控股盛高置地、登陸港交所之后，綠地集團整體上市成為張玉良即將攻陷的另一座“城池”。

　　“整體上市是上海市委市政府國有企業(yè)改革的一個重要的步驟，同時也讓我們的企業(yè)更加公眾化、市場化，便于進一步國際化，是提高企業(yè)競爭能力的一個重要舉措。”

　　據(jù)2月19日媒體消息，綠地集團已于2月初向證監(jiān)會遞交上市材料，若進展順利，綠地將于上半年成功登陸A股。

　　資料顯示，自去年6月28日停牌的金豐投資，因為綠地集團重組事宜，已整整7個月沒有交易。

　　“2013年下半年以來，由于公司規(guī)模比較大，我們的評估、審計等大量前期的基礎(chǔ)工作已經(jīng)做完，期望在今年2月初能夠把所有的申報工作完善。但確實因為涉及面比較大、單位也比較多，各方面工作的銜接也比較多，我們希望今年上半年能夠成功。”

　　張玉良續(xù)稱，上市以后，綠地的管理將對標跨國公司，對標上市公司的要求。在企業(yè)品牌影響力方面得到進一步擴大。

　　以下是采訪綠地集團董事長兼總裁張玉良的現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：2013年，綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了53%的增長，按照規(guī)劃，2014年仍會保持50%以上的增長，怎么看公司今年的目標？如何評估2014年的市場？

　　張玉良：我們2014年的目標是建立在對國內(nèi)外狀況分析的基礎(chǔ)上，而且結(jié)合了自身的實際情況。

　　從去年的土地儲備來看，7大同行當(dāng)中，拿地最多的有700多億，我們?nèi)ツ晔?00多億，800多億的儲備資源足以支撐我們接下來的發(fā)展。

　　伴隨著中國經(jīng)濟的成長，新型城鎮(zhèn)化仍在推進，中國仍然是一個巨大的市場。外界有疑問，13億人口的市場這么大，綠地為什么要到海外去做10萬、20萬人口的市場？

　　中國13億人口的市場仍處在重要的成長期。從中央提出的新型城鎮(zhèn)化，到出臺的相關(guān)規(guī)劃；無論是針對新城鎮(zhèn)的產(chǎn)城一體化，還是對舊城、老城改造的步伐，中央提出三個“一個億”，即到2020年，要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。

　　簡單理解，“一個億”是繼續(xù)由農(nóng)村轉(zhuǎn)到大中城市，“一個億”是已經(jīng)進入城市的人口要變成市民；還有“一個億”是棚戶區(qū)的人要改造，這些市場是巨大的。

　　與此同時，在這個市場上，我們也有競爭力。去年我們商業(yè)地產(chǎn)的出售部分占總銷售額的42%，在全國的企業(yè)當(dāng)中比例是最高的。而且商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成長空間很大，去年我們平均增長50%，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的增長達到了80%，這就說明綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及增長完全符合市場需求。

　　現(xiàn)場提問：您對于海外市場有怎樣的看法？綠地在這方面有怎樣的特點？

　　張玉良：我們看好海外市場。從2012年至今，我們在行業(yè)中已經(jīng)有一套比較成熟的做法。相比其他企業(yè)，我們海外投資有幾點不同。

　　第一，我們?nèi)サ亩际前l(fā)達國家，這些發(fā)達國家的市場空間很大，尤其是中國人旅游、移民的量在持續(xù)增加。這與一般的公司到能級低的國家、能級低的城市不同，我們正好相反。

　　在國內(nèi)市場也是一樣，別人在三四線，我們從2012年開始轉(zhuǎn)入一二線城市。因為一二線城市的市場空間更大，三四線城市的空間在萎縮，2013年已經(jīng)有明顯的趨勢性變化。

　　第二，我們不是做財務(wù)投資，而是自己掌控在海外的主要力量，鍛煉國際化的運營團隊，這樣可以更多的防范風(fēng)險。當(dāng)然，綠地也需要依托于國際性房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)機構(gòu)，這些機構(gòu)在法務(wù)、中介機構(gòu)、營銷、產(chǎn)品定位等方面都非常專業(yè)，比如戴德梁行、仲量聯(lián)行等都是我們的合作伙伴。

　　就海外市場來看，去年中國有9800多萬人次出國旅游，3年之內(nèi)預(yù)計會達到2億人次，同時還有大量的移民在繼續(xù)往外走，國人在國外購房的訴求依然強勁。

　　作為一個大公司，雖然堅定地看好國內(nèi)市場，但不能僅做中國市場，也要做全球客戶的市場，因而絕不能放棄國際市場。比如倫敦60%的房子都不是賣給英國人的，因而我們的項目可能有中國人在內(nèi)，但從長遠來講，不僅是中國人，外國人也是我們的目標客戶。

　　從這些角度來看，我們覺得無論是中國市場還是海外市場都是比較樂觀的。如果一定要說擔(dān)心的風(fēng)險，那應(yīng)該就是自己的可控能力，團隊建設(shè)能不能跟上這樣的需要。

　　現(xiàn)場提問：今年，公司在海外市場有怎樣的發(fā)展目標？

　　張玉良：從韓國到澳大利亞，我們的項目在去年就已經(jīng)進入了銷售期，盡管只是銷售了一部分。今年可能更高，底線是130億，結(jié)果可能遠遠不止這個數(shù)字，2015年可能會達到300億。因為地產(chǎn)開發(fā)是有周期的，一般都是1-2年，國外有些地方時間會更長一些。

　　現(xiàn)場提問：綠地整體上市的事情，現(xiàn)在處于什么階段？

　　張玉良：整體上市是上海市委市政府國有企業(yè)改革的一個重要步驟，同時也讓綠地更加公眾化、市場化，便于進一步國際化，是提高企業(yè)競爭能力的一個重要舉措。

　　2013年下半年以來，由于公司規(guī)模比較大，我們的評估、審計等大量前期的基礎(chǔ)工作已經(jīng)做完，期望在2月初能夠把所有的申報工作完善。但確實因為涉及面比較大、單位也比較多，各方面工作的銜接也比較多。我們希望今年上半年能夠成功，但這個是政府主管部門的審批，我們只能配合他們的工作。整體上市是方向，我們正在積極推進。

　　現(xiàn)場提問：A股上市之后，綠地會在哪些方面得到發(fā)展？

　　張玉良：上市以后，我們的管理要對標跨國公司、對標上市公司的要求，在信息發(fā)布等方面要符合公眾化市場的需要。從整體來看，上市以后，集團的很多機制也會更加市場化。

　　另外，從增資擴股結(jié)果來看，整體上市后，資本實力會得到進一步增強。綠地為什么增長那么快？既收購香港公司，進行發(fā)債，國內(nèi)又增資，支撐了企業(yè)快速成長所需的資本金基礎(chǔ)。

　　在企業(yè)品牌影響力方面，不僅僅是在國內(nèi)，我們更希望成為世界的綠地，擴大全球品牌影響。從去年來看，我們積累了很好的基礎(chǔ)，現(xiàn)在全世界所有的主流媒體，幾乎每個月都會有關(guān)于綠地的報道，過去都是沒有的。比如上次去英國做活動，回國那天在倫敦的一家中餐館吃便餐，我看到一份星島日報，頭版頭條報道了綠地。

　　全世界對綠地的關(guān)注度很高，整體上市以后，關(guān)注度會進一步提高。去年在香港資本市場登陸以后，大家雖然關(guān)心著我們的“兒子”(綠地香港)，但實際上對母公司的了解也更進了一步。這樣的好處有很多：不僅能夠提高國際知名度，而且還可以督促企業(yè)更加規(guī)范、完善。

　　現(xiàn)場提問：您提到今年參與國資委的并購重組，這方面有什么計劃？另外，平安入主以后，應(yīng)該有兩個席位可以到董事會，這方面有什么進展？

　　張玉良：公告當(dāng)中提到，每5%的股份以上可以有一個董事或監(jiān)事，1月底開完股東會，平安會來一個董事和一個監(jiān)事，不過人選還沒有定，只定了席位。對平安來講，投資綠地主要是戰(zhàn)略投資，不是參與管理的。

　　第二個問題，借助十八屆三中全會的決定，我們要參與國資改革當(dāng)中的重組問題。

　　去年關(guān)注度比較高的是混合所有制，綠地本身已經(jīng)是混合所有制，而且在上海市委市政府的支持、關(guān)心下，我們的市場化程度比較高。

　　從市場化的實踐行動來看，企業(yè)發(fā)展能有這么好的推進，也證明這是一個正確的做法。從2000萬到去年的3500億，企業(yè)成長了17000多倍。我們的原始資本金是2000萬，到賬的時候還抽掉了600萬，只有1400萬。21年的時間，我們從1400萬變成700億的凈資產(chǎn)，這個成長說明這個機制非常重要。

　　2014年對全國來講是一個改革年，三中全會講得很清楚，我們希望在今年參與國資改革當(dāng)中，特別是希望有機會進入混合所有制改革當(dāng)中。參與央企的改革、參與各省地方混合所有制的改革，也是今年我們工作的重要內(nèi)容之一。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于增資擴股，有沒有考慮會有新一輪的增資擴股的動作？

　　張玉良：增資擴股完以后，所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，混合所有制團隊大概占公司股份29%，國有股份大概48%左右，新的股東一共有10家，新進5家。未來，按照市場與企業(yè)發(fā)展的情況，我們還會繼續(xù)實施相應(yīng)的改變，但第一階段已經(jīng)做完了。

　　現(xiàn)場提問：參與央地兩級國企改革，有沒有目標的領(lǐng)域？另外，在能源板塊，在現(xiàn)在的市場不太好的情況下，綠地有沒有什么思路去改善？

　　張玉良：參與中央企業(yè)、地方國企改革的過程當(dāng)中，我們的對象是鎖定兩條。第一條是與我們行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高的，能夠協(xié)同成長的，這個工作在推進當(dāng)中。希望進入以后這些單位像我們一樣，成為真正的混合所有制。也就是說，團隊也都持股，把個人利益和國家利益捆綁起來。

　　目前，我們的混合所有制團隊有29%的股權(quán)。同時，希望在經(jīng)營權(quán)方面我們是能夠參與的，并不只是做戰(zhàn)略投資。第二條是傾向于投資平臺，如果是好的有成長性的企業(yè)，通過我們的投入，讓它轉(zhuǎn)換機制，增強我們資本運作方面的功能與收益。

　　關(guān)于上市以后能源效益相對比較差的問題。能源相對比較差是一個現(xiàn)狀，這兩年中國的能源企業(yè)都比較困難，主要原因是能源消耗的增速在放緩，資源價格也出現(xiàn)了大幅下調(diào)，所以去年以及今年我們這方面的效益也比較差。不過現(xiàn)在我們正在改善，主要還是轉(zhuǎn)型商業(yè)模式。比如在煤炭方面，我們采取了深加工，拓展相關(guān)區(qū)域與產(chǎn)地相結(jié)合的商業(yè)模式，以提高能源運行質(zhì)量?？傮w上，估計未來一兩年能源還是處于困難階段。

　　現(xiàn)場提問：今年的銷售額會不會超過萬科，成為第一名？在金融領(lǐng)域，綠地可能會與地方合作建立金融交易所，能否介紹一下這方面的情況？

　　張玉良：首先，銷售數(shù)據(jù)是我們奮斗的目標，這個目標鎖定以后，我們也不在乎是不是第一。綜合競爭能力的體現(xiàn)最后會體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，是不是第一就看能力有沒有達到，如果到了，我想我們會繼續(xù)成長，可能還不止這個數(shù)據(jù)。當(dāng)然，我們是很有底氣的，這個數(shù)字我們會實現(xiàn)的。

　　第二個問題，金融現(xiàn)在是我們發(fā)展的重要板塊，前兩年具備了一些基礎(chǔ)，2014年希望有較大的成長。今年的成長主要得益于綠地整個品牌的提升，同時獲取資源的能力在不斷加強，而且不僅是國內(nèi)，在全球獲取資源的能力都在加強。另外，得益于集團的發(fā)展，綠地在全國各省的口碑、影響力、受歡迎度都比較高。

　　我們與三個省有金融合作，主要是在三個方面。第一，是金融資產(chǎn)交易中心，實際上就是資產(chǎn)交易；第二，是類似于投行類的金融租賃公司；第三，是小貸公司。我們在全國近10個省開了小貸公司，現(xiàn)在有十幾個小貸公司，已成為中國最大的小貸公司。我們在上海現(xiàn)在有4個小貸公司，并且都是控股的。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有一個說法，萬科是行業(yè)老大，這兩年為了業(yè)績增長，不斷地拿地，似乎有些“業(yè)績牽著鼻子走”的狀態(tài)，綠地怎么看發(fā)展瓶頸的問題？

　　張玉良：萬科是一家優(yōu)秀的公司，我相信它還會繼續(xù)成長。

　　綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較合適，所以對于業(yè)績成長的要求，不僅僅是今年要達到2400億，我很有底氣地講，明年還會有更高的增長。

　　當(dāng)然，成長到多少會出現(xiàn)天花板不敢說，因為這要看整個市場，要看我們的競爭能力，也許今年2400億，明年就3000億以上了。過去也有一些說法，超過1000億再往上做就會到天花板，還有人說2000億以上是沒有可能的。實際上，我們早就過了2000億，這就看企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型。

　　也不能說是被輿論綁架，就必須拿地，自己要有定力。但如果一個企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。綠地有兩個“永不”，即“永不滿足、永不止步”。

　　去年，綠地是財富榜第359位，今年大概是在280位到270位之間，我們的目標是明年到200強以內(nèi)，后年將會提到100強，我們現(xiàn)在提出的就是做全球跨國公司100強這個目標。

　　現(xiàn)場提問：今年怎么安排拿地節(jié)奏，重點會放在哪些區(qū)域？對城鎮(zhèn)化會參與到什么程度？

　　張玉良：從拿地的區(qū)域來看，我們是順應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)劃要求，包括一季度中央要公布的城鎮(zhèn)化的規(guī)劃，現(xiàn)在提出中西部地區(qū)要發(fā)展一批300萬到500萬人口的城市。從目前的情況來看，過去城鎮(zhèn)化就是大規(guī)模的農(nóng)村人口到城市來，這樣的城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量很差?，F(xiàn)在中央不是這樣認為的，而是提出三個“一個億”，其中舊區(qū)改造任務(wù)比較重。在北京，我們要上三個舊城改造的大項目。另外我們跟江西簽訂了100億的舊城改造項目，設(shè)立100億的舊城改造基金。

　　這種新型城鎮(zhèn)化的區(qū)域是在重點城市，不是全面鋪開，簡單來說還是在一線城市和省會城市，以及中央鎖定的中西部地區(qū)的一些重點城市。

　　至于拿地節(jié)奏，按照市場來看，什么時候市場相對資源成本比較低，我們拿地力度就會加快一點。對于“地王”項目，我們也做的，但一般不做單價“地王”，總價“地王”就不一定了，可能是看中土地比較大，綜合性比較強，便于整體開發(fā)。尤其是這幾年，我們建的產(chǎn)城一體化、空港產(chǎn)業(yè)園、高鐵產(chǎn)業(yè)園比較多。

　　全球的經(jīng)濟發(fā)展告訴我們，經(jīng)濟發(fā)展到一定階段以后，空港對經(jīng)濟的帶動作用很大。在國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中，像綠地這樣的公司很適合圍繞航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)城一體。

　　另外，關(guān)于參與城鎮(zhèn)化的形式。目前來看，我們主要通過舊城改造，發(fā)展新城、產(chǎn)城一體，在這方面我們基本上會延續(xù)2013年的做法。

　　現(xiàn)場提問：國土資源部出臺了一個有關(guān)土地供應(yīng)的新風(fēng)向，減少新增建設(shè)供地，這會對綠地這一類的大企業(yè)帶來什么影響？特別是在華東的一二線的城市。

　　張玉良：國家的供地是與經(jīng)濟發(fā)展相匹配的，供地計劃也會按照中國經(jīng)濟發(fā)展的需要去調(diào)整。這并不是說政策是對或者不對，我認為還是要按照協(xié)調(diào)發(fā)展去做。

　　對于大企業(yè)來講，我們希望地價合適，不要因為供應(yīng)太少，地價被炒上去，從而又影響到房價。不要因為土地供應(yīng)減少，導(dǎo)致區(qū)域地價快速上漲，使這個地區(qū)的整體商業(yè)競爭能力下滑。因為成本太高，商業(yè)競爭力馬上下來，地區(qū)競爭力也會下來。另一方面，我們會順應(yīng)市場的要求，選擇合適的地區(qū)，按照國家總體倡導(dǎo)的導(dǎo)向去做。

　　現(xiàn)場提問：近兩年，房地產(chǎn)的利潤率在下降，對此您怎么看？綠地的利潤率大概是什么樣的情況？

　　張玉良：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率都在下降，這是行業(yè)的普遍情況，同時這也是一個成熟的情況。因為前幾年行業(yè)的利潤率普遍比較高，隨著市場的發(fā)展、行業(yè)的進步，利潤率增幅減緩是必然。

　　綠地也差不多，不過我們的利潤率不算低，基本在10%-15%之間。但凈資產(chǎn)回報率仍維持在20%以上，這比一般上市公司要高得多。因為我們資本金比較小，所以杠桿相對比較強。

　　另外，我們是國內(nèi)公司，不是香港公司或國際公司，所以有大量的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)入經(jīng)營以后沒有計算，也沒有評估。香港公司會及時評估，當(dāng)年把利潤結(jié)出來。我們沒有這樣做，所以就沒有反映這一塊的利潤。

　　能源的利潤比原來略有降低，但由于我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)成長快，所以從總體上還是平穩(wěn)的。

　　現(xiàn)場提問：去年綠地銷售達到1600多億，其中有多少是權(quán)益部分？綠地對于合作模式有什么樣的想法？

　　張玉良：我們合作的項目比較少，去年開始有一些比較大的或者較敏感的項目，大家有一些合作。在整個收入中，合作項目所占比重很少，不超過10%。因為去年剛剛開始，前幾年我們幾乎百分之百是自己做的。

　　從總體上來看，我們?nèi)匀粫元氋Y為主，這是我們一貫的模式。特殊情況下，比如別的企業(yè)需要合作，或者我們確實也需要通過一些項目進入某些區(qū)域，或者需要照顧一些公司，會考慮合作。

　　現(xiàn)場提問：很多企業(yè)把風(fēng)險控制作為一個重要的方向，綠地在這方面是怎么做的？怎么看待現(xiàn)金流和負債率方面的問題？

　　張玉良：大企業(yè)的風(fēng)險控制跟發(fā)展一樣重要，所有行業(yè)的大企業(yè)都非常注重風(fēng)險控制。

　　我們的風(fēng)險控制主要有幾方面重點。首先，事要可控，人更要可控。

　　第二，投資要可控。綠地所有投資都是集團定的，下面的單位只是提建議，集團決定能不能投。每年我們都會有預(yù)算，比如今年投多少，有多少的現(xiàn)金流投入，多少的是新增貸款，多少買地等。這個工作已經(jīng)做了兩年了，去年我們在年初就預(yù)算了800億的土地款，到年底因為現(xiàn)金流比較好，增加了70億，總共買了870億的地，項目投資也是從預(yù)算開始進行風(fēng)險控制。

　　第三，信貸規(guī)模要可控。對銀行的信貸規(guī)模，各個單位是沒有權(quán)利去做的，全部是按照預(yù)算的風(fēng)險控制范圍。除此之外，還要加速周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)可能也會影響比較大。

（審校：勞蓉蓉）