中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場。下半場不代表球沒得踢了，只是踢起來更難，也更要小心。

　　趙曉 近期，市場上看空中國樓市甚至傳言“崩盤論”的情緒漸濃。樓市再次被看空的導(dǎo)火索有三：一是杭州部分樓盤大幅降價(jià)，以致業(yè)主開砸售樓處；二是以興業(yè)銀行為主的銀行業(yè)開始對房貸默念“緊箍咒”，房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌；三是房地產(chǎn)大佬也開始悄悄變臉，先是王石警告“要小心了”，接著一向看多中國樓市的任志強(qiáng)也開始提示大家“要注意風(fēng)險(xiǎn)”。

　　2014年的樓市走勢究竟會(huì)如何？真的會(huì)如某些“大嘴”所說的那樣崩盤嗎？筆者的觀點(diǎn)是：2014年中國樓市，崩盤不會(huì)，但顛簸難免。

　　首先，從長期來看，中國樓市仍存在持續(xù)走高的動(dòng)能。過去十年，中國的城市化率增長了約12個(gè)百分點(diǎn)，近1.7億人進(jìn)了城；商品房年銷售面積由2003年的3億平米增長到2013年的13億平米，增長了3倍多；2013年全國平均房價(jià)是10年前的將近3倍，而北京、上海等一線城市，2013年的房價(jià)更是十年前的近10倍。這就是擺在我們面前的過去十年中國房地產(chǎn)市場的基本事實(shí)。

　　而未來十年呢？中國的城市化率至少還要上升10個(gè)百分點(diǎn)，每年仍將有超過1000萬人進(jìn)城。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《未來十年(2011-2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)為未來住宅市場提供了廣闊的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)未來十年，中國住宅新增需求(包括保障房需求)約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。也就是說，今后每年的商品房需求量基本穩(wěn)定在15億平米左右。雖然與過去十年每年近20%的年增長率相比，未來的新房需求量增幅將大幅放緩，但市場需求總量仍是巨大的，這沒有什么爭議。在這么大需求量的拉動(dòng)下，過去十年房價(jià)平均漲了3倍，而希望未來十年房價(jià)下跌，這可能嗎？

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)資料，價(jià)格上也有上漲的必然。過去十年房價(jià)為什么上漲？重要的一點(diǎn)就是人們的收入上漲了，對住房的需求提高了，同時(shí)物價(jià)也上漲了，這一經(jīng)濟(jì)規(guī)律未來也同樣存在。至2020年，中國的人均收入要翻番。作為生產(chǎn)投入要素的人力成本肯定要提高，那同樣作為生產(chǎn)投入要素并且具有稀缺屬性的土地和房產(chǎn)成本怎么就不會(huì)上漲呢？

　　其次，房地產(chǎn)崩盤政府承受不起，也不允許。土地財(cái)政是中國經(jīng)濟(jì)的頑疾，一時(shí)半會(huì)兒是根治不了的。2013年，中國的公共財(cái)政收入是12.9萬億，其中地方財(cái)政收入6.9萬億，而土地轉(zhuǎn)讓收入是4.1萬億，土地轉(zhuǎn)讓收入快與地方財(cái)政收入旗鼓相當(dāng)了。進(jìn)一步分析可知，去年地方財(cái)政收入同比增長12.9%，其中增幅的至少60%是由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。試想一下，房地產(chǎn)要是不增長，甚至負(fù)增長，地方財(cái)政會(huì)怎樣？用某縣官員的一句話，就是“政府要關(guān)門，因?yàn)槌燥埗紩?huì)有問題”。如果再考慮近20萬億地方政府債務(wù)的償還問題，特別是由此可能引起的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，則房地產(chǎn)崩盤的后果想想都會(huì)覺得可怕。

　　李克強(qiáng)總理曾經(jīng)指出：“協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇”、“未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化”。無論是中共十八屆三中全會(huì)，還是剛剛結(jié)束的新型城市化工作會(huì)議，城鎮(zhèn)化都被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱和今后推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。讓房地產(chǎn)崩盤，你覺得政府會(huì)同意嗎？之所以過去房地產(chǎn)市場“十年九調(diào)”，房價(jià)卻越調(diào)越漲，內(nèi)在邏輯也是如此，因?yàn)檎辉试S。對待房價(jià)下跌，政府有的是辦法，停止土地供應(yīng)、取消二手房稅費(fèi)、放開限購，甚至補(bǔ)貼購房者。如果樓市面臨崩盤，政府這些手段肯定會(huì)用，你想想，這些政策會(huì)釋放多大的市場需求呀？

　　當(dāng)然，地產(chǎn)商也是跌不起的。由于2013年房企的融資環(huán)境相對寬松、銷售業(yè)績大幅提升、現(xiàn)金充裕，導(dǎo)致不少開發(fā)商子彈充足，拿地?zé)崆楦邼q，土地市場總價(jià)和單價(jià)“地王”頻現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%，土地成交價(jià)款9918億元，增長33.9%，也就是說，土地均價(jià)確實(shí)上升了不少。面粉漲價(jià)，面包也會(huì)漲價(jià)，2013年高價(jià)位的拿地態(tài)勢，必定會(huì)催生2014-2015年房價(jià)的進(jìn)一步走高。

　　最后，也是最重要的一點(diǎn)，就是造成中國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的背后因素還沒有看到實(shí)質(zhì)性改變。比如：土地供應(yīng)不足、貨幣超發(fā)、土地財(cái)政依賴、國民收入差距過大、房地產(chǎn)稅制不合理等等。大家可能要說，政府不是在著手建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制嗎？但這是遠(yuǎn)水解不了近渴的。長效機(jī)制包括金融、財(cái)稅、土地、多層次住房供應(yīng)體系等諸多方面的改革，這些改革不是一朝一夕就能完成的，在長效機(jī)制建立之前，恐怕房地產(chǎn)還得綁架中國經(jīng)濟(jì)一陣子。

　　總之，中國樓市崩盤在近一兩年肯定是小概率事件。但是，筆者也曾經(jīng)撰文指出，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場。下半場不代表球沒得踢了，只是踢起來更難，也更要小心。這個(gè)判斷放到2014年同樣適用，也就是說，市場會(huì)更加“顛簸”。這種“顛簸”突出表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：第一，開發(fā)商只能著眼于掙辛苦錢。與2013年比，今年市場預(yù)期趨冷，商品房成交量肯定會(huì)大幅下滑，三四線城市成交量普遍看跌，一二線城市成交量趨穩(wěn)，但房價(jià)的上漲幅度會(huì)收窄，房價(jià)飆漲的意外之財(cái)肯定不會(huì)有了；第二，房市分化會(huì)進(jìn)一步加劇。三四線城市面臨較大去化壓力，去庫存無疑是2014年的主題。即使在一二線城市，開發(fā)商拿地也會(huì)更加慎重。對于部分現(xiàn)有庫存過剩的城市，降價(jià)保量估計(jì)在所難免。地方房地產(chǎn)調(diào)控也可能進(jìn)入差異化時(shí)代；第三，部分房企生存風(fēng)險(xiǎn)加大。前期投入冒進(jìn)、產(chǎn)品缺乏差異化競爭優(yōu)勢、后臺(tái)缺乏資金支持的房企恐怕將面臨生存壓力；第四，部分城市房價(jià)可能出現(xiàn)下跌，但下跌幅度不會(huì)太大，否則政府會(huì)出手救市。

　　趙曉 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授 本文轉(zhuǎn)自其個(gè)人博客