2014年的房地產(chǎn)不會(huì)變天但是看到“霧霾”的時(shí)間更多了。所以對(duì)于2014年的房地產(chǎn)，在看到機(jī)會(huì)的同時(shí)一定要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。

　　推薦語(yǔ)：任何一個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)總能找到其背后的原因，而對(duì)這些原因進(jìn)行分析或許能讓前景更加明晰，從而做好相關(guān)的防范與安排。地產(chǎn)股股價(jià)暴跌也不例外。

　　蘇鑫 2月24日地產(chǎn)股暴跌5%，“招保萬(wàn)金”的跌幅均超過(guò)6%，而且成交量明顯呈現(xiàn)放大的態(tài)勢(shì)。一時(shí)間樓市中到處彌漫著看空的情緒。而這些看空的預(yù)期由三個(gè)事件引爆：杭州樓盤(pán)大幅降價(jià)、興業(yè)銀行叫停夾層融資和交通銀行徹底叫停房貸。

　　但樓市真的出了大問(wèn)題嗎？如果對(duì)杭州樓市再進(jìn)一步觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些降價(jià)的樓盤(pán)主要是尾盤(pán)，而且這些開(kāi)發(fā)商不僅前期已經(jīng)收獲了很好的收益，同時(shí)在其他區(qū)域又拿了新的地塊，急需現(xiàn)金流。此外，降價(jià)盤(pán)都位于集中放量的城北郊區(qū)。而杭州真正核心區(qū)的房?jī)r(jià)依舊很堅(jiān)挺。對(duì)于這一輪的地產(chǎn)股暴跌，筆者的判斷相對(duì)樂(lè)觀?；蛟S你會(huì)有如下三個(gè)問(wèn)題：

　　問(wèn)題一：銀行會(huì)不會(huì)停止房貸業(yè)務(wù)？未來(lái)房地產(chǎn)信貸政策會(huì)如何演變？

　　答：不會(huì)。興業(yè)銀行叫停了夾層融資，主要是基于其前期已經(jīng)發(fā)行了相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)夾層融資產(chǎn)品。出于優(yōu)化授信投向、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的考慮，暫停了新的房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。而交通銀行徹底叫停房貸的傳聞，更多的是被網(wǎng)絡(luò)娛樂(lè)化的結(jié)果。從政策的延續(xù)性而言，未來(lái)的房地產(chǎn)信貸政策將延續(xù)2013年的政策，即總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對(duì)待。對(duì)于一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的大中型房企，基于安全性考慮，銀行將優(yōu)先授信；對(duì)于三四線(xiàn)供應(yīng)量巨大的市場(chǎng)，銀行將收緊信貸。特別是在煤炭、鋼鐵市場(chǎng)持續(xù)低迷的現(xiàn)狀下，銀行很難對(duì)房地產(chǎn)再痛下殺手。

　　問(wèn)題二：2014年房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)收緊？

　　答：不會(huì)。G20峰會(huì)的央行行長(zhǎng)會(huì)議中，周小川表示7-8%的GDP增速很適合中國(guó)。換言之，中央對(duì)宏觀調(diào)控遵循的是底線(xiàn)思維。只要不突破就業(yè)的底線(xiàn)，可以容忍GDP的下滑，但會(huì)把目標(biāo)設(shè)定在7.5%水平，故政府不會(huì)主動(dòng)擠地產(chǎn)泡沫。同時(shí)，新一屆政府上臺(tái)之后并沒(méi)有出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　對(duì)于今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策方向，筆者判斷有兩個(gè)：一是一二線(xiàn)城市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)限貸的政策不變；二是中央積極推動(dòng)房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的落地，房產(chǎn)稅很可能涉及存量房。

　　問(wèn)題三：2014年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)引爆？

　　答：不會(huì)。不妨我們回顧一下2013年3月國(guó)五條剛剛出臺(tái)時(shí)，各大媒體充斥著樓價(jià)泡沫將被引爆的預(yù)判以及傳聞。但現(xiàn)在來(lái)看并沒(méi)有引爆?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)的漲跌不會(huì)因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)的炒作而真正逆轉(zhuǎn)。

　　總體而言，未來(lái)房企將呈現(xiàn)兩大發(fā)展趨勢(shì)：第一、城市及房企的分化將加劇，第二、房地產(chǎn)將回歸制造業(yè)的方向?；貧w制造業(yè)的核心是利潤(rùn)率下降并保持較低水平。原因除了激烈的競(jìng)爭(zhēng)使然，還有大開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略性降價(jià)，這種主動(dòng)降價(jià)的策略與2008年的被動(dòng)降價(jià)完全不同。如碧桂園在三四線(xiàn)城市采取的低價(jià)快銷(xiāo)的策略。源于這些城市供應(yīng)量巨大，需求相對(duì)穩(wěn)定且有限。開(kāi)發(fā)商退而求其次，低價(jià)快速回籠現(xiàn)金流，通過(guò)提升市場(chǎng)占有率來(lái)謀取先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　總之，2014年的房地產(chǎn)不會(huì)變天但是看到“霧霾”的時(shí)間更多了。所以對(duì)于2014年的房地產(chǎn)，在看到機(jī)會(huì)的同時(shí)一定要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論是否正確，關(guān)鍵看一個(gè)月內(nèi)“招保萬(wàn)金”的股價(jià)是否回歸到本次暴跌前的水平。

　　蘇鑫 高和投資董事長(zhǎng)