追問“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中的睿智與遠(yuǎn)見之士在一個(gè)共有平臺(tái)上演繹與討論，并在對(duì)話、交流中尋找答案。

　　3月12日，中國房地產(chǎn)行業(yè)年度盛會(huì)之一“2014觀點(diǎn)年度論壇”正式啟幕。

　　據(jù)主辦方負(fù)責(zé)人透露，論壇已邀請(qǐng)到中房協(xié)副會(huì)長朱中一、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮、經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣、廣東省房協(xié)會(huì)長蔡穗聲、中原集團(tuán)主席黎明楷、中國新天地行政總裁黃勤道、萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事陳風(fēng)楊、卓越置業(yè)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)、五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波、中銳地產(chǎn)集團(tuán)董事長錢建蓉、金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪、景瑞地產(chǎn)常務(wù)副總裁楊鐵軍、泰禾集團(tuán)副總裁朱進(jìn)康、新城控股副總裁歐陽捷、金融分析家杜麗虹等嘉賓，與現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百來賓共議“模式與革新”的宏大主題與年度盛事。

　　除此之外，2014觀點(diǎn)年度論壇開幕當(dāng)天晚上，觀點(diǎn)新媒體還將在現(xiàn)場(chǎng)正式發(fā)布“2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，盤點(diǎn)2013年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找在過去一年堪稱為偉大(Great)的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮(Glory)的房地產(chǎn)企業(yè)、躋身于中國最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體(Group)。

　　誰將登上“卓越100榜”，成為行業(yè)至高無上的榜樣？3月12日，我們一起見證。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)本次論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，大家早上好！歡迎來到2014觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場(chǎng)。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。2005年，觀點(diǎn)新媒體首倡城市觀點(diǎn)論壇，并從2008年開始定點(diǎn)在廣州舉辦觀點(diǎn)年度論壇，以盤點(diǎn)中國房地產(chǎn)行業(yè)大事為主軸，總結(jié)過往，分析當(dāng)下，探討未來。

　　每一年，我們都相約于觀點(diǎn)年度論壇，探討中國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展。同時(shí)，一起見證中國房地產(chǎn)卓越100榜的盛大發(fā)布。

　　2013年，中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)革故鼎新，角逐市場(chǎng)版圖與增長邊界，不斷自新與發(fā)展，大步踏入全新的2014年。

　　2014年，改革與發(fā)展已是時(shí)代的主流，也是房地產(chǎn)前行的巨大動(dòng)力。但在延續(xù)過去強(qiáng)勢(shì)發(fā)展過程中，行業(yè)依然充滿著對(duì)未來的諸多不確定——回首過去一年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了怎樣的革新與轉(zhuǎn)變？眺望未來，行業(yè)又將迎來怎樣的契機(jī)和挑戰(zhàn)？

　　追問“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中睿智與遠(yuǎn)見之士在一個(gè)共有平臺(tái)上演繹與討論，并在對(duì)話、交流中尋找答案，而這也將是2014觀點(diǎn)年度論壇的意義所在。

　　與此同時(shí)，我們會(huì)繼續(xù)盤點(diǎn)中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)，連續(xù)第六年評(píng)選與發(fā)布“中國房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰那些在過去一年卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞、華夏時(shí)報(bào)，年度戰(zhàn)略合作伙伴江蘇連云新城、山東文登，戰(zhàn)略合作伙伴招商地產(chǎn)，專業(yè)合作機(jī)構(gòu)房多多、合富輝煌，年度品牌合作伙伴好屋中國，金融合作機(jī)構(gòu)德信資本，品牌合作伙伴聚暉電子等，歡迎各位朋友來到2014觀點(diǎn)年度論壇暨中國房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布儀式的現(xiàn)場(chǎng)。謝謝大家！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天出席論壇的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲先生

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生

　　中國新天地有限公司行政總裁黃勤道先生

　　中原集團(tuán)主席黎明楷先生

　　五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生

　　卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生

　　萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊先生

　　北京金隅股份有限公司副總經(jīng)理王世忠先生

　　新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　泰禾集團(tuán)副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理朱進(jìn)康先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

　　太古匯(廣州)發(fā)展有限公司總經(jīng)理隋頌偉先生

　　連云港市水利局黨組副書記、副局長連云新城指揮部現(xiàn)場(chǎng)副指揮長王建平先生

　　山東省文登市國土資源局副局長賽永忠先生

　　威海市雙島灣科技城開發(fā)建設(shè)管理辦公室副主任張健先生

　　中交(連云港)建設(shè)開發(fā)有限公司總經(jīng)理歐陽衛(wèi)星先生

　　廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生

　　南豐中國發(fā)展有限公司南中國總經(jīng)理尹德輝先生

　　首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長李洪先生

　　廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)莊小姍女士

　　房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、COO曾熙先生

　　金地(集團(tuán))股份有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)王南先生

　　好屋中國集團(tuán)總裁陳興女士

　　新世界中國地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理林志中先生

　　綠地集團(tuán)有限公司廣東房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理助理秦茂良先生

　　景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍先生

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌先生

　　億城集團(tuán)股份有限公司副總裁楊維堯先生

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)廣州公司總經(jīng)理羅江海先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士

　　洲聯(lián)集團(tuán)·五合國際董事副總經(jīng)理盧求先生

　　廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司副總經(jīng)理項(xiàng)雪梅女士

　　華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞華南中心總經(jīng)理?xiàng)顒尴壬?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　另外，今天由于有霧霾，而且也下雨，所以還有很多嘉賓還在趕來的路上。讓我們用熱烈的掌聲感謝參與和支持今天論壇的朋友們，謝謝。

　　接下來，我們將請(qǐng)出本次論壇的致辭嘉賓。首先有請(qǐng)：華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生為我們致辭，有請(qǐng)筆夫先生。

　　筆夫：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好！

　　三月春風(fēng)拂面，一元復(fù)始，萬象更新，我們非常高興看到房地產(chǎn)的精英再次來到廣州參加觀點(diǎn)房地產(chǎn)論壇，每當(dāng)房地產(chǎn)面對(duì)一些問題的時(shí)候，我們都會(huì)在一起討論一些新的話題，給這個(gè)行業(yè)帶來很多啟示，我想這次論壇一定會(huì)給大家?guī)砀嗟膯l(fā)。

　　特別是兩會(huì)正在進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，十八大給我們帶來了一個(gè)改革的愿景和宏圖，兩會(huì)確定了今年經(jīng)濟(jì)增長率在7.5%左右，新的一屆領(lǐng)導(dǎo)集體強(qiáng)烈地維持一個(gè)底線的社會(huì)發(fā)展的思路，新型城鎮(zhèn)化也給我們帶來更多的信心，這是我們房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨的一個(gè)非常好的機(jī)遇。當(dāng)然我們也不可否認(rèn)的是，現(xiàn)在有很多的挑戰(zhàn)，我們也看到，最近全國各地，特別是一些三四線城市，甚至是一些一線城市出現(xiàn)了銷售方面局部的飽和的現(xiàn)象。其它的一些因素，比如說金融市場(chǎng)，利率市場(chǎng)化等等，都給我們房地產(chǎn)帶來了新的課題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，在有巨大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著很多硬的約束，例如環(huán)保的因素、貨幣投放方面的因素，還有最新的一個(gè)因素是恐怖襲擊，這次我們?cè)趤淼娘w機(jī)上，一個(gè)大型的寬體空客飛機(jī)上，乘客只有1/4左右，這證明恐怖襲擊再次成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的約束。最近金融市場(chǎng)也出現(xiàn)了暴跌，金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩也會(huì)給整個(gè)社會(huì)的資產(chǎn)價(jià)格帶來影響，不可否認(rèn)，也會(huì)給我們房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響，這是我們將面臨的挑戰(zhàn)。

　　但是回顧過去十多年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是在抓住機(jī)會(huì)，克服困難，迎接挑戰(zhàn)的過程走過來的。過去的十幾年里，我們不斷地面對(duì)宏觀調(diào)控，不斷地要面對(duì)金融危機(jī)，但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得非常迅速，我想未來房地產(chǎn)業(yè)同樣會(huì)抓住機(jī)會(huì)，克服這些困難，因?yàn)樗欠馅厔?shì)發(fā)展的過程。

　　華夏時(shí)報(bào)作為觀點(diǎn)合作的主辦方，一直非常支持觀點(diǎn)論壇的舉辦，我們也跟在座的地產(chǎn)界的企業(yè)擁有良好的合作，華夏時(shí)報(bào)在過去的多年里都維持了一個(gè)非常好的增長，在過去的幾年里面，每年都以百分之百的營收速度在增長，過去的一年，我們突破了4億元的營收，這與大家的支持是分不開的，在這里向大家表示感謝，最后預(yù)祝大會(huì)取得圓滿成功，大家在這里工作、生活愉快，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝筆夫先生的致辭，接下來讓我們有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好！最近的兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的解讀無疑為行業(yè)帶來了全新的意義。而此時(shí)，連續(xù)舉辦六年的觀點(diǎn)年度論壇在三月的廣州舉辦，并發(fā)布2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜。我想，是因?yàn)橄嘈糯禾於紩?huì)擁有無限的希望。

　　過去的2013年，是房地產(chǎn)行業(yè)振奮的一年，銷售業(yè)績?nèi)骘h紅，在2013年度卓越100榜入選企業(yè)中超過百億的達(dá)到81家（不包括另外5家百億的入圍企業(yè)），200億的35家，500億的12家，千億的7家，為歷史之冠。銷售前十強(qiáng)每家的業(yè)績都超600億，總額達(dá)到11144.8億，占比100強(qiáng)銷售總額26021.79的42.82%。面對(duì)這么好的業(yè)績，已經(jīng)有企業(yè)拋出2014年2400億的銷售目標(biāo)。不過，真實(shí)的數(shù)據(jù)絕不說謊，在報(bào)告研究過程中，我們發(fā)現(xiàn)上市三十強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)低迷、曾經(jīng)的明星企業(yè)排位大跌、上榜企業(yè)越來越集中在京滬廣深四個(gè)一線城市、第二梯隊(duì)明顯乏力，此等種種現(xiàn)象使得我們不得不認(rèn)真思考！

　　于是，我們將“模式與革新”定為今年年度論壇的主題，它也是當(dāng)前行業(yè)集體面對(duì)的問題。今天，將它拋給在座數(shù)百位行業(yè)精英共同討論，或許可以給企業(yè)及行業(yè)一些答案、一些不同的方向。在今年，我們接下來的時(shí)間將會(huì)走到西安、蘇州、沈陽、廈門，而在夏季我們會(huì)繼續(xù)邀請(qǐng)各位朋友相聚在海南，相聚在我們已經(jīng)舉辦了14年的博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　最后，我代表主辦方再次感謝出席論壇的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位企業(yè)來賓，感謝所有媒體朋友！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。本次大會(huì)的嘉賓致辭到此結(jié)束，接下來將進(jìn)行今天上午的議程。

　　踏入全新的2014年，不斷變化中自新發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)孕育著模式與革新。無論是政策還是市場(chǎng)，無論住宅還是商業(yè)，在新時(shí)期都有新的解讀，房地產(chǎn)如何革故鼎新、贏得未來？

　　2014觀點(diǎn)年度論壇的大會(huì)主題是：模式與革新；上午會(huì)議主題是改變篇：自新的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生；廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲先生；中國新天地有限公司行政總裁黃勤道先生；中原集團(tuán)主席黎明楷先生；新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷先生；萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊先生；以上嘉賓在將在今天上午為我們帶來精彩的年度演講。

　　首先有請(qǐng)朱中一先生為大會(huì)作致辭及主旨演講，有請(qǐng)：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生，他的演講的題目是：2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　朱中一：觀點(diǎn)論壇主要是講觀點(diǎn)，所以我也講下我的觀點(diǎn)。很高興應(yīng)邀參加這個(gè)論壇，觀點(diǎn)的論壇我基本上每次都參加。

　　組委會(huì)希望我對(duì)2014年的房地產(chǎn)走勢(shì)做一個(gè)分析，我的觀點(diǎn)是這樣的：2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展。這是我的一個(gè)基本觀點(diǎn)，主要理由有以下幾點(diǎn)：

　　第一，咱們的宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右。另外，房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來說，由過去的普遍性的需求，或者嚴(yán)重的短缺向部分需求在轉(zhuǎn)變。我們房地產(chǎn)人均的面積，當(dāng)然這個(gè)要看統(tǒng)計(jì)口徑怎么說。1978年的時(shí)候是6.7平方米，現(xiàn)在大概是將近32-33平方米的人均，這個(gè)可能是拿戶籍人口的統(tǒng)計(jì)。但不管怎么樣說明咱們的嚴(yán)重短缺的狀況已經(jīng)解決了，那么新的需求無非是城鎮(zhèn)化的人們的需求，還有城鎮(zhèn)原有居民的自住性需求、改善性需求，還有拆遷的被動(dòng)性需求等等。當(dāng)然將來人口結(jié)構(gòu)的變化，比如說戶籍制度的改革，包括計(jì)劃生育政策的調(diào)整，還會(huì)帶來需求，但是這個(gè)需求不會(huì)像過去的普遍短缺的那種情況。

　　第二，我們國家現(xiàn)在對(duì)于城鎮(zhèn)化，一方面城鎮(zhèn)化給我們帶來了大的機(jī)遇，因?yàn)槲覀兊某擎?zhèn)化率名義上講到2012年底是52.6%，但實(shí)際上咱們的城鎮(zhèn)化率只有36%，大概還有將近兩億的人口沒有享受到當(dāng)?shù)乩习傩盏幕竟卜?wù)。如果按照人均每年增加一個(gè)百分點(diǎn)來算，這個(gè)需求還是旺盛的。但是，請(qǐng)大家注意的是，我們2012年的時(shí)候講城鎮(zhèn)化跟2013年講城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化工作會(huì)議講城鎮(zhèn)化，它在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。

　　2012年底講城鎮(zhèn)化的時(shí)候，我們要把城鎮(zhèn)化作為我們拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大的引擎。到了2013年，我們強(qiáng)調(diào)的是要積極穩(wěn)妥、要按規(guī)律不能拔苗助長。在中央農(nóng)村工作會(huì)議期間，講的是2020年前主要是解決三個(gè)一億的人的問題，也就是說主要是提高質(zhì)量、要積極穩(wěn)妥，所以這個(gè)它也是向穩(wěn)妥的方向發(fā)展的。

　　第三，我們的中長期制度肯定是加快考慮我們的住房政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策在逐步的完善，而且信息的聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，尤其是房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在這個(gè)大家已經(jīng)很清楚了。不光是十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅的立法，適時(shí)推進(jìn)改革，今年有關(guān)的部門都提到了這個(gè)問題，現(xiàn)在已經(jīng)在啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法，當(dāng)然房地產(chǎn)稅立法有一個(gè)周期，而且我們這里講的房地產(chǎn)稅跟過去講的房產(chǎn)稅的含義不完全一樣。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅，我的觀點(diǎn)是這樣的，一個(gè)是要清理原來的一些稅種，該合并的合并，該取消的取消，本著減稅種、寬稅機(jī)這么一種嚴(yán)征管的思路，而且在開征持有稅的同時(shí)減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。但是，我覺得不管怎么樣，既然是進(jìn)入了立法程序，立法程序它有個(gè)周期，我估計(jì)至少要兩年的時(shí)間才能出臺(tái)。在出臺(tái)過程當(dāng)中，它肯定是要征求意見，在征求意見的過程當(dāng)中它也是一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)者的過程，這樣自然而然的使市場(chǎng)更加理性。

　　基于這幾個(gè)基本的道理，市場(chǎng)肯定向平穩(wěn)方向發(fā)展。尤其是咱們不能跟去年的市場(chǎng)對(duì)比，這一條我覺得是必須的。因?yàn)槿ツ甑氖袌?chǎng)，咱們客觀來說有好多超出我們預(yù)料的東西，去年整個(gè)市場(chǎng)的銷售增幅是超預(yù)期的，商品房的銷售面積是13億平方米，同比增長了13%；銷售金額81428億元，同比增長26.3%；住宅銷售面積6000萬平方米，同比增長17.5%；銷售額是67695億元，同比增長26.6%，這是超過我們預(yù)期的。原因很復(fù)雜，這里就不多說了，但是今后肯定不會(huì)是這種態(tài)勢(shì)，肯定是向更加理性、平穩(wěn)的方向發(fā)展。

　　以上是我講向平穩(wěn)方向發(fā)展的幾個(gè)基本的理由。

　　另外，從今年，實(shí)際上是從2012年開始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來了，而且2013年更加明顯，我覺得2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。我覺得有4個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報(bào)告講的是城市差異性，我覺得這個(gè)用詞更加科學(xué)，因?yàn)榈貐^(qū)有時(shí)候還太籠統(tǒng)了。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長三角里頭，上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應(yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個(gè)樓盤降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然該樓盤就是尾樓，不是整個(gè)樓盤，被媒體放大了。

　　另外就是江蘇里頭，南京、蘇州、常州、無錫的市場(chǎng)又不一樣，我都去過這些城市，蘇州的市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，無錫的市場(chǎng)現(xiàn)在有點(diǎn)供大于求，常州的市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象更突出一點(diǎn)，所以城市之間的差異性在拉大。當(dāng)然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來分類調(diào)控。當(dāng)然，這個(gè)分類調(diào)控實(shí)際上跟我們過去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來的。所謂分類調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購的政策，這個(gè)肯定不能放松，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，這跟過去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

　　但是，有一些供大于求的城市，尤其是明顯供大于求的城市，確確實(shí)實(shí)可能面臨著市場(chǎng)下行的壓力。但是我也覺得它不會(huì)出現(xiàn)像有些媒體講的會(huì)崩盤的那種嚴(yán)重狀態(tài)。為什么？我覺得這一類城市，按照咱們國家城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，因?yàn)槲覀兂擎?zhèn)化要解決“三個(gè)一億人”的問題，城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略里頭，就這類城市如果城鎮(zhèn)化推進(jìn)比較順利，如果戶籍制度的改革配合得好一點(diǎn)，那么它的消化肯定會(huì)好一點(diǎn)。

　　另一個(gè)理由，房地產(chǎn)不管怎么樣，它和宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，跟地方的財(cái)政收入密切相關(guān)。地方政府也好，中央政府也好，雖然再不會(huì)出臺(tái)像2009、2010年那樣的救市的政策，但是它不會(huì)希望房地產(chǎn)的崩盤對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響。當(dāng)然政策上怎么微調(diào)，這是一種藝術(shù)問題。這是第一個(gè)問題，針對(duì)市場(chǎng)的差異性，更加堅(jiān)持雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策。

　　第二，非住宅類業(yè)態(tài)的比例會(huì)提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當(dāng)然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類的，因?yàn)樗慕?jīng)營管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過剩的問題，要積極做好引導(dǎo)的問題。

　　第三，企業(yè)的分化明顯。剛才陳詩濤也講了，根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷售額都突破了1000億，其中去年萬科的銷售額達(dá)到了1740億。進(jìn)入全國百強(qiáng)、50強(qiáng)、20強(qiáng)的企業(yè)的門檻比2012年明顯提高；有些企業(yè)像萬科、綠地、中海、碧桂園還積極拓展國外市場(chǎng)，這些企業(yè)一個(gè)是銷售良好，還有加強(qiáng)成本控制，所以為些企業(yè)的利潤在2011、2012年的時(shí)候是下降的，2013年則在小幅回升。

　　這說明強(qiáng)的企業(yè)在繼續(xù)做強(qiáng)，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷售困難，所以日子比較難過，但是也不會(huì)像有些人講的有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么問題，因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)它很多是項(xiàng)目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)像社會(huì)上講的那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問題是客觀存在的。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

　　第四，將來房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個(gè)大的趨勢(shì)。我認(rèn)為這個(gè)大的趨勢(shì)，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，咱們要看到這個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭的事實(shí)，過去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷售、存量房的合作等等。下一步這種合作肯定會(huì)越來越明顯。就像媒體說的，在2012年的時(shí)候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作。今后這個(gè)緊密合作將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

　　另一個(gè)，房地產(chǎn)跟金融業(yè)的合作，它也是一種趨勢(shì)。從去年到今年，由于金融業(yè)的改革，各個(gè)商業(yè)銀行也好、大銀行也好就是要保持一種戰(zhàn)略合作關(guān)系。當(dāng)然它們的合作關(guān)系主要是瞄準(zhǔn)我們的百強(qiáng)企業(yè)。而我們一些強(qiáng)的企業(yè)也在跨足金融業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上來講它是純金融類的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)合作將來是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)然目前來說，由于對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，一些單位也在收緊貸款，有些中小企業(yè)可能日子也難受，但是我覺得這兩個(gè)行業(yè)的融合發(fā)展將來是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第三個(gè)趨勢(shì)就是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)和建筑業(yè)是姐妹行業(yè)，從國際上來講，房地產(chǎn)屬于投融資行業(yè)，建筑開發(fā)過程屬于建筑行為，房地產(chǎn)前面講得是土地怎么取得，房地產(chǎn)的開發(fā)要符合建筑的標(biāo)準(zhǔn)，工程驗(yàn)收以后交付使用，整個(gè)的建設(shè)過程都是建筑行業(yè)來做。現(xiàn)在我們講的房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實(shí)際上更多的是建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。咱們講怎么建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，它實(shí)際上是建筑的工業(yè)化和住宅的產(chǎn)業(yè)化，去年年底的建設(shè)工作會(huì)議、包括全國政協(xié)的座談會(huì)上都提出了建筑的產(chǎn)業(yè)化問題，所以房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)肯定會(huì)更加融合。

　　在這些趨勢(shì)和特點(diǎn)的情況下，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，怎么樣獨(dú)立的分析市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)顯得格外的重要。因?yàn)槭袌?chǎng)在分化，區(qū)域之間城市在分化，你一定要獨(dú)立的判斷市場(chǎng)，你不能跟風(fēng)。這里面包括地區(qū)的市場(chǎng)，包括你的產(chǎn)品的問題。

　　另外，對(duì)于拿地王一定要慎重，我是不太希望媒體對(duì)這些問題的宣傳，因?yàn)槲乙擦私饬艘恍┢髽I(yè)，我上次到了溫州，現(xiàn)在溫州的市場(chǎng)不像媒體說的那樣，溫州的價(jià)格確實(shí)降得很快，溫州當(dāng)時(shí)的價(jià)格上漲很快是跟炒作有關(guān)系，后來一些大的企業(yè)進(jìn)去了，開發(fā)量增加了，現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際上開發(fā)的數(shù)量、交易的數(shù)量比過去多了，價(jià)格反而下來了，應(yīng)該說這個(gè)市場(chǎng)是在理性的回歸過程當(dāng)中。這說明什么問題呢？我們一定要判斷市場(chǎng)、判斷產(chǎn)品，而且一定不要盲目地拿高價(jià)地?，F(xiàn)在溫州最討厭的就是什么，溫州一個(gè)協(xié)會(huì)的會(huì)長當(dāng)時(shí)拿了一塊高價(jià)地，他現(xiàn)在感到很燙手，其他的企業(yè)我覺得反應(yīng)不是很大。

　　所以在這種情況下，企業(yè)怎么樣更加理性，更加分析政策，分析各個(gè)地方市場(chǎng)的發(fā)展是主要的。那么作為地方政府，我們一直是堅(jiān)持這么一個(gè)觀點(diǎn)，各個(gè)地方政府一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖≌闆r、未來需求情況來制定住房發(fā)展規(guī)劃，來增加土地供應(yīng)，減少盲目性，不能再過分依賴房地產(chǎn)，不能再過分依賴土地財(cái)政。

　　主持人：感謝朱中一先生為我們解析政策，而且時(shí)間也掐得很準(zhǔn)，剛好是20分鐘。

　　接下來有請(qǐng)下一位重量級(jí)的演講嘉賓，他是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生，他的演講題目是“城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅與長效機(jī)制”，掌聲有請(qǐng)。

　　陳淮：給我出的題目很大，20分鐘要講城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅，還有長效機(jī)制，我想神仙也辦不到，我只有勉為其難，而且我上臺(tái)之前還有人給我寫了條子，要求說說對(duì)這10年房地產(chǎn)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)。

　　我先說說評(píng)價(jià)，這個(gè)問題不難評(píng)，首先說否定過去10年的調(diào)控和效果是不正確和片面的，在過去10年調(diào)控政策在維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，比如說大的世界危機(jī)面前，國民經(jīng)濟(jì)面臨通脹壓力面前，維護(hù)它的穩(wěn)定運(yùn)行，發(fā)揮了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明顯的效果，目前的市場(chǎng)需求以剛性和自住性需求為主，這是大家公認(rèn)的。在保障房建設(shè)上，我們邁開了實(shí)質(zhì)性步伐。我們的房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)向成熟度方面走出了很多，我們2014年坐在這里的時(shí)候注意到一個(gè)變化，在過去10年中，一開這樣的論壇，大家一開頭就討論下一步還會(huì)出現(xiàn)什么調(diào)控政策，當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的博弈對(duì)象是政策的時(shí)候，那就是還在和父母那里爭自由的產(chǎn)業(yè)。今年議論的美國QE退出、人民幣貶值，包括我們是否面臨通脹、通縮、貨幣政策從緊從松，也包括互聯(lián)網(wǎng)金融的挑戰(zhàn)，二三線城市的發(fā)展，供大于求、供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等多元化。也就是說我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商所考慮的對(duì)立面、博弈面已經(jīng)是市場(chǎng)，而不是政府。我想這是我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)走向成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。

　　但是這十年政策有沒有缺陷，也并不難歸納，簡單地說，第一條在于不斷地強(qiáng)化政府權(quán)力，從2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到后來9070政策，加征5.5營業(yè)稅，清算土地增值稅等等，無一例外都在強(qiáng)化政府權(quán)力，依靠政府權(quán)力的結(jié)果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，開發(fā)商和政府的矛盾，開發(fā)商要想活下去，就得擺平政府，這是第一大缺陷，不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，政府那只閑不住的手越來越閑不住，看不見的手越來越看得見。第二條，十年的調(diào)控政策無一例外都具有明顯的滯后性、被動(dòng)性和主觀性，沒有一條是站在事前，許多一條是主動(dòng)調(diào)整，而且更多的是憑主觀想象。2013年年初的國五條，差不多是向市場(chǎng)說“數(shù)量有限、欲購從速”。第三個(gè)缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出臺(tái)，所有沒有開工，哪怕批復(fù)的，全部重做規(guī)劃，市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)完全被打亂，預(yù)期完全被破壞。還有清算土地增值稅，這都具有很強(qiáng)的主觀性，是違背客觀規(guī)律的。第四，十年調(diào)控沒有一條措施是和改革相結(jié)合的，沒有一條觸動(dòng)利益集團(tuán)和調(diào)整社會(huì)收入分配利益結(jié)構(gòu)的。這就是我對(duì)過去十年的評(píng)價(jià)，沒什么難評(píng)價(jià)的，這種問題沒有什么挑戰(zhàn)性。

　　下面回到會(huì)議主題，講城鎮(zhèn)化，我想這一個(gè)問題不是20分鐘就能講清楚的，但是我們大致可以歸納。我們毫無疑問，在未來10年到20年，中國的城鎮(zhèn)化不僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大引擎，而且是引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)避免走向衰退的重要推動(dòng)力。因?yàn)橹袊擎?zhèn)化所帶來的需求和中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長是世界經(jīng)濟(jì)重要活力的組成部分之一，這已經(jīng)為全世界所公認(rèn)，我完全不贊成媒體熱炒的一些不知道從哪兒學(xué)來的概念，什么叫崩盤？那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來了，人們拿著股票有別的用處嗎？當(dāng)熊市到來的時(shí)候，我們可以假定所有的持股人都會(huì)成為賣家，哪怕他花10塊錢一股買的價(jià)格降到8塊，他也會(huì)賣，因?yàn)樗邢Ｍ麖?塊買回來，這是崩盤，大家只賣不買。樓市行嗎？你聽說廣州、佛山還是哪個(gè)地方的人們說，咱們都搬到馬路上住，把房子掛出來賣，等到樓價(jià)再跌了之后再買回去，之后再搬回去，有這個(gè)可能嗎？所以我想這個(gè)說法是沒道理的。我認(rèn)為至少未來10年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全世界規(guī)模最大和增長速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果誰要有疑問，可以舉舉手。中國未來10年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是世界上規(guī)模最大、增長速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的背景就是億萬人向城市的集中、集聚。

　　當(dāng)然，我們的城市化人口存在著過度高估和過度低估兩個(gè)方面，比如說朱會(huì)長說的，城鎮(zhèn)人口指的是常住人口，我們2013年的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)已經(jīng)出來了，城鎮(zhèn)人口是7.3億人，達(dá)到54%，這個(gè)規(guī)模顯然存在著很大程度的高估，如同朱會(huì)長和很多人反復(fù)指出的，里面有一個(gè)群體是偽城市人口，盡管他們?cè)诔鞘芯幼“肽暌陨希唤y(tǒng)計(jì)為城市人口，他們的學(xué)名叫“農(nóng)民工”，但是我們的城鎮(zhèn)人口還有每年低估的一個(gè)方面，因?yàn)檫€有一個(gè)龐大的人群，比如廣州和北京，都有一個(gè)龐大的流動(dòng)人口規(guī)模，沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。流動(dòng)人口不是過幾天就消失了，是張三走了，李四又來了，滯留在城市的人口是要加進(jìn)來的。城市的馬路、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施是要為這些人服務(wù)的。因此我們的城鎮(zhèn)化人口，城鎮(zhèn)所容納、承載的人口實(shí)際上還存在被嚴(yán)重低估的問題，這是另外一個(gè)方面。

　　中國的城鎮(zhèn)化，十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)把人的城鎮(zhèn)化放在第一位，這沒有異議。我理解從目前我們的新型城鎮(zhèn)化在未來一段時(shí)間首先是調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決抑制大城市人口規(guī)模，發(fā)展城市群、城市衛(wèi)星群、中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是政府工作報(bào)告中明確講了，支持西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并且調(diào)整東部地區(qū)，主要是調(diào)整城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的問題，也就是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。坦率說，我們要想控制北、上、廣、深的房價(jià)，出臺(tái)國五百條也沒有用，如果沒有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小不同規(guī)模城市之間的發(fā)展差距，我們永遠(yuǎn)解決不了北京和廣州的房價(jià)問題，劉謙也辦不到，因?yàn)檫@個(gè)城市無論如何住不下那么多的人，把全國人都住在這一個(gè)屈指可數(shù)的城市里，無論如何是住不下的。

　　我們的城鎮(zhèn)化要和改革密切相結(jié)合，這一條已經(jīng)在三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議以及政府工作報(bào)告中都反復(fù)明確了，和土地制度的調(diào)整、和戶籍制度的改革、和落實(shí)農(nóng)民工的市民化問題、和福利資源的均等化覆蓋、和破除壟斷密切結(jié)合才行。按原有的路數(shù)走不下去。

　　中國的城鎮(zhèn)化最大的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)之一，就是不能離開以業(yè)興城，中小城鎮(zhèn)、中等規(guī)模城市的發(fā)展，最重要的是有產(chǎn)業(yè)支撐。沒有產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)，沒有就業(yè)機(jī)會(huì)，我們的城市化僅僅是建了一堆房子，而且這房子是沒人住的。沒人住的原因是因?yàn)闆]有足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，不是因?yàn)榉孔咏ǘ嗔恕Ｕ?qǐng)注意，中國的城鎮(zhèn)房子還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有建夠，但是在局部地區(qū)來說，和產(chǎn)城脫離的地方是一定要出現(xiàn)鬼城的。昨天有一個(gè)微訪談，有一個(gè)人舉例說底特律的教訓(xùn)，說它是一個(gè)鬼城。希望我們?cè)谧拿襟w回去告訴你的同事，別再拿底特律的例子來證明中國的鬼城，這是兩碼事，不要人云亦云。底特律是美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中保產(chǎn)棄城的成功案例。在20世紀(jì)上半業(yè)的時(shí)候，汽車業(yè)的發(fā)展有兩條法寶，一個(gè)叫規(guī)模經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)40萬輛肯定比生產(chǎn)4萬輛的成本低。第二個(gè)叫聚集效應(yīng)，當(dāng)各種各樣的汽車企業(yè)集中在一塊的時(shí)候，它的配套生產(chǎn)能力也可以相互共享。進(jìn)入21世紀(jì)之后，汽車業(yè)的發(fā)展不靠這個(gè)，第一靠全球資源配置、全球訂貨，所以沒必要聚集在一塊，第二個(gè)，趨近市場(chǎng)的本土化生產(chǎn)，在美國生產(chǎn)貿(mào)易壁壘太高，和中國合資就近生產(chǎn)是一個(gè)新的趨勢(shì)。所以底特律的衰退和美國汽車業(yè)在金融危機(jī)后的迅速復(fù)蘇是密切聯(lián)在一塊的，美國納斯達(dá)克指數(shù)、道瓊斯指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)在2013年創(chuàng)了多少歷史新高？50次。美國的微觀基礎(chǔ)，包括高科技的蘋果和其它企業(yè)，也包括傳統(tǒng)的汽車業(yè)，微觀基礎(chǔ)已經(jīng)普遍的大規(guī)模改善，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體的困境主要是政府的困境，一個(gè)是就業(yè)，一個(gè)是財(cái)政。當(dāng)然美國也有棄產(chǎn)保城的成功案例，比如說在70年代末到80年代，美國完全放棄家電業(yè)，你聽說美國有名牌家電嗎？由此轉(zhuǎn)型為了硅谷IT業(yè)。咱們別老在公共輿論空間釋放一些讓人笑話的信息。

　　回到城鎮(zhèn)化的話題，城鎮(zhèn)化是要和產(chǎn)城密切結(jié)合的城鎮(zhèn)化。

　　最后，我們的城鎮(zhèn)化一定是要符合中國國情，節(jié)約資源、運(yùn)用高科技手段，能夠給人們以安全、舒適和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)我們的環(huán)境，以及原有的村容村貌、文化等諸多內(nèi)容相結(jié)合一致的城鎮(zhèn)化。2013年以來的霧霾，引起了全世界的關(guān)注，引起了老百姓的關(guān)注，這是中國城鎮(zhèn)化的問題，城鎮(zhèn)化不是在哪兒買地就掙錢的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化過程中一定是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的，在過去一些年中，大家說二三線城市供大于求，順便說，除了北、上、廣、深、杭州、青島、大連等少數(shù)沿海大城市和特大城市在過去十年，包括中部和西部的省會(huì)城市在內(nèi)，更不要說地市級(jí)中心城市，大部分城市大部分時(shí)間始終是供大于求的，不是今天才供大于求。東北三省，長春、哈爾濱、沈陽在過去十年始終是供大于求的，別把這個(gè)短期內(nèi)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)的長期發(fā)展趨勢(shì)混為一談，長期均衡和短期均衡是兩回事，房價(jià)也不僅僅是供求關(guān)系一個(gè)因素決定的，還決定于收入，還決定于它的外部環(huán)境，只要我們的政府不斷往基礎(chǔ)設(shè)施上花錢，房價(jià)就會(huì)漲。

　　第二個(gè)是房產(chǎn)稅的問題。我想這是一個(gè)古老而愚蠢的問題，沒有什么房產(chǎn)稅問題。三中全會(huì)明確說了，加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，也就是說過去所說的房產(chǎn)稅和試點(diǎn)已經(jīng)含在被否定的意思里頭。還老提這個(gè)詞，恐怕OUT了。這個(gè)詞怎么來的呢？本來市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅，首先是以從企業(yè)征收的間接稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃匀蝗苏魇盏闹苯佣悶橹?，這是一個(gè)必然。個(gè)人的直接稅主要是兩個(gè)組成部分，一個(gè)是收入稅，一個(gè)是資產(chǎn)稅，你的個(gè)人所得稅就是收入稅。到現(xiàn)在并沒有廢除，只不過是暫停的那個(gè)利息稅就是資產(chǎn)稅，越來越多的老百姓擁有不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然要為資產(chǎn)征稅，這是這個(gè)稅種設(shè)立的根本法理。但是在一段時(shí)間內(nèi)，不知道是領(lǐng)導(dǎo)糊涂，還是我們社會(huì)輿論的推動(dòng)，企圖把對(duì)資產(chǎn)征稅作為調(diào)控房價(jià)的工具。急于在短期內(nèi)就調(diào)，怎么辦呢？就不知道誰給領(lǐng)導(dǎo)出了個(gè)主意，說1984年就有一個(gè)房產(chǎn)稅，對(duì)外商征收的，而且也不是住宅，是對(duì)商業(yè)征收的房產(chǎn)稅，已經(jīng)實(shí)行了，國務(wù)院做個(gè)決定，只要把那個(gè)征收范圍和對(duì)象做個(gè)調(diào)整，不用通過全國人大就可以征了，上海和重慶的試點(diǎn)就是這么來的。也就是說原有的房產(chǎn)稅從它生下來的那一天就是為對(duì)付房價(jià)的，從生下來那一天它生的目的和功能就錯(cuò)了，房地產(chǎn)稅是對(duì)資產(chǎn)征收的稅，不是調(diào)控房價(jià)的稅，別動(dòng)不動(dòng)就說這是調(diào)房價(jià)的殺手锏，沒有哪一個(gè)國家拿對(duì)資產(chǎn)征稅作為調(diào)房價(jià)的工具，世界金融危機(jī)那么嚴(yán)重，我也沒有聽說美國取消或降低物業(yè)稅。

　　最后一個(gè)問題說的是長效機(jī)制。長效機(jī)制的話題也很大，2013年說了很多，我想我也沒有什么可說，大約說4個(gè)方面。第一，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)是最重要的長效機(jī)制，讓人口合理均衡地分布在不同規(guī)模的城市中，是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化提高質(zhì)量最關(guān)鍵的一條。第二，調(diào)整中央與地方稅負(fù)關(guān)系，理順地方政府又要馬兒跑又要馬兒不吃草，比如說三中全會(huì)明確說了，改革地方政府城市建設(shè)融資方式、發(fā)地方債等，看看三中全會(huì)文件有沒有這一條。第三，改革土地制度，三中全會(huì)里頭也是在多個(gè)方面講到土地制度的調(diào)整，比如說農(nóng)民同價(jià)同權(quán)，給他們更大的財(cái)產(chǎn)權(quán)等等。第四，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)。這四條叫長效機(jī)制，不是說把房子都收回來，政府重新發(fā)一回，那叫長效機(jī)制，那是幼兒園水平。

　　主持人：非常感謝陳淮先生給我們帶來的精彩演講。接下來有請(qǐng)今天的第三位演講嘉賓，他是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲先生，他的演講題目是“馬年是否開發(fā)商的逃命年？——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考”。

　　蔡穗聲：各位來賓、各位媒體朋友們?cè)缟虾?！我的題目是“馬年是否開發(fā)商的逃命年？——廣東房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考”。我們連續(xù)三年時(shí)間都在研究和引導(dǎo)廣東房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有些看法跟大家做一個(gè)交流、分享。

　　今年流行的話語叫做“爸爸去哪兒了”“時(shí)間去哪兒了”，現(xiàn)在有人問“開發(fā)商去哪兒了”。為什么這么問呢？媒體說馬年是地產(chǎn)商的逃命年，有幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)，一個(gè)是說春節(jié)過后，一個(gè)馬佳佳用互聯(lián)網(wǎng)思維來販賣情趣用品，她提出90后壓根就不買房，她有幾條論據(jù)，一個(gè)是傳統(tǒng)觀念模式的瓦解，一個(gè)地域觀念薄弱，一個(gè)快速獲取財(cái)富增值的方式。另外一個(gè)，90后比較在意今天的生活質(zhì)量，不可能用今天的金錢全部投資為獲取以后的生活質(zhì)量。這個(gè)話出來之后，也有媒體發(fā)出一些統(tǒng)計(jì)，說這個(gè)話不可靠，很多90后還是很在意買房，不買房就不結(jié)婚。我想，馬佳佳的說法有點(diǎn)言過其實(shí)，但是她起碼說明一個(gè)趨向，以后的年輕人的生活方式是不是像60后、50后那樣傳統(tǒng)的生活方式呢？我想肯定是不同的。馬佳佳的話也表明了現(xiàn)代年輕人的一種想法，也有一定的市場(chǎng)。另外一個(gè)，我們也看到國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一些數(shù)據(jù)，以及媒體的一些報(bào)道，包括杭州、常州、蘇州、廣州的一些樓盤下降的報(bào)道，剛才朱會(huì)長做了很多的分析，我就不詳細(xì)講了。再有一個(gè)比較大殺傷力的，就是銀行的放貸收緊。去年以來，銀行對(duì)買房者的按揭放貸跟以往很不相同，完全不像以往的方法，以前都是在一季度放松房貸，但是今年一季度非常緊張，并且首套買房貸款的優(yōu)惠利率不但沒有了，反而是升了，通常都上升5%到10%的幅度。我想這是比較實(shí)質(zhì)性的對(duì)市場(chǎng)的比較重大的影響。由此，有人提出，2014年是不是開發(fā)商的逃命年，逃去什么地方？一個(gè)是逃離三四線城市，一個(gè)是逃出郊外，一個(gè)是逃往海外。

　　每年都會(huì)有新的危機(jī)，每個(gè)形勢(shì)下都會(huì)有新的問題出現(xiàn)，我們一致認(rèn)為，危機(jī)還在于我們本身這個(gè)行業(yè)傳統(tǒng)的一些模式?jīng)]有改變。我們不但要關(guān)注到樓市的波動(dòng)，不但關(guān)注到業(yè)內(nèi)的競爭，所謂業(yè)內(nèi)集中度越來越大，中小房企生存的空間會(huì)逐漸的被侵占，甚至被顛覆，不但關(guān)注到政策的變化，我們也應(yīng)該傾聽外行對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的侵蝕和顛覆。例如現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)思維，我們處在大數(shù)據(jù)時(shí)代，對(duì)信息的需求是雙向的，有一個(gè)反饋的經(jīng)濟(jì)，我們是互動(dòng)的，對(duì)用戶更加友好，用戶體驗(yàn)為先，提供增值服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的思維追求的是新技術(shù)、創(chuàng)意、產(chǎn)品簡單極致，做到讓用戶尖叫等等。這幾年我們看到很多外行對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的侵蝕、侵占以及顛覆。最近我們看到互聯(lián)網(wǎng)的金融，余額寶等等對(duì)傳統(tǒng)的銀行業(yè)也造成一種威脅。實(shí)際上它吸取了很大量的小額資金，它很容易給一些銀行不愿意放貸的小微企業(yè)進(jìn)行放貸。

　　反過來我們看看房企的思想觀念，第一，營銷就是一切，我們一直以來把營銷作為整個(gè)房企思想觀念的核心環(huán)節(jié)，賣完就是勝利，我們開發(fā)的所有環(huán)節(jié)圍繞著營銷來轉(zhuǎn)，以營銷為終點(diǎn)的一條龍的多元化發(fā)展，以產(chǎn)品為中軸，這種思想觀念我們認(rèn)為應(yīng)該轉(zhuǎn)變到一種服務(wù)的意識(shí)、增值的意識(shí)，也就是說把銷售的意識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營服務(wù)的意識(shí)。所謂不動(dòng)產(chǎn)的理念，僅僅是產(chǎn)品的形態(tài)。從價(jià)值形態(tài)來說，其實(shí)房地產(chǎn)是流動(dòng)的，它從價(jià)值的最大化目標(biāo)做多元化的發(fā)展，也包括我們講的住宅區(qū)和酒店的結(jié)合，地產(chǎn)跟金融的聯(lián)姻，不但是營銷?；ヂ?lián)網(wǎng)的思維或者互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，不僅僅是對(duì)我們產(chǎn)品的營銷，而是整個(gè)營銷服務(wù)理念的結(jié)合，包括到高度智能化的家居生活方式。

　　第二，我們講經(jīng)營模式，傳統(tǒng)的就是建房、銷售、買地又建房，基本是這個(gè)模式不斷地循環(huán)。如果說以后年輕一代對(duì)買房的需求有所下降，也就是說他以后會(huì)逐步依賴于租賃服務(wù)，要求你給我提供更好的家居服務(wù)和增值服務(wù)，這樣我們就變成了應(yīng)該把增值看做是一切，不單是建房、賣房、買地這個(gè)循環(huán)，也可以在收購和業(yè)務(wù)資產(chǎn)重組、服務(wù)、增值、再出售中獲得利潤。美國的房地產(chǎn)很多就是這樣的，它是投資型的，而不是建造型的，它把很多傳統(tǒng)的、舊的商業(yè)大廈、廠房、公寓收購，收購之后進(jìn)行重新的業(yè)務(wù)組合和資產(chǎn)重組，重新裝修、包裝，再出租出去，這個(gè)過程中，它有了增值服務(wù)，若干年后，有了好的收益，它可以賣掉，然后又去對(duì)一些舊的物業(yè)做重新的包裝、增值、銷售。這個(gè)過程它是比較多使用這種方式的。房地產(chǎn)的發(fā)展，不斷地建房、賣房的這個(gè)過程總是要過去的。從西方來說，建房已經(jīng)不是主要的任務(wù)，像美國房地產(chǎn)，整個(gè)住宅銷售市場(chǎng)80%多是二手房買賣，一手房買賣占比不到20%，這也是我們?nèi)舾赡曛?，城?zhèn)化基本告一段落之后，很可能達(dá)到的一個(gè)階段。這也是我們企業(yè)從開發(fā)、銷售型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營服務(wù)型的企業(yè)。

　　第三，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)服務(wù)結(jié)構(gòu)是以發(fā)展住宅為主，去年廣東的銷售面積中，住宅占90%。從投資結(jié)構(gòu)計(jì)算，住宅投資占70%，這基本反映了目前整個(gè)行業(yè)的情況。新的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為不僅是發(fā)展住宅，還要有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，要延伸我們的產(chǎn)業(yè)鏈條，這方面我們有成功的案例，比如說我們有一些體驗(yàn)式的商業(yè)，例如佛山的嶺南天地，就是一個(gè)很成功的商業(yè)街改造，番禺有節(jié)能科技產(chǎn)業(yè)園，廣州有服裝設(shè)計(jì)創(chuàng)意園，梅州有客天下的旅游地產(chǎn)，珠海有它的教育地產(chǎn)，還有一些商業(yè)改造、工廠區(qū)的改造，招商地產(chǎn)把80年代的日本三洋電子工廠改造為它的總部，這是一個(gè)綠色的、環(huán)保的、低碳的地產(chǎn)，另外還有幾座工廠大廈改建為商業(yè)街，做一些創(chuàng)意小商品的銷售。我們不但關(guān)注到一二線、三四線城市，還有關(guān)注到縣域地產(chǎn)發(fā)展，我們這幾年在縣域地產(chǎn)發(fā)展方面做了很多研究工作，我上個(gè)禮拜還在廣東一個(gè)山區(qū)縣（新興縣）做了三天的調(diào)研，我們?nèi)チ私馊齻€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)（兩個(gè)老企業(yè)，一個(gè)新企業(yè)）的發(fā)展，它現(xiàn)在還在本土深耕，它現(xiàn)在住宅平均價(jià)格是3500塊錢，但是它有一個(gè)住宅小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、園林水平一點(diǎn)不遜色于廣州的樓盤，在一般的縣里它就是高水平的發(fā)展。它的發(fā)展不單是在縣城，還在鎮(zhèn)一級(jí)發(fā)展，在兩個(gè)鎮(zhèn)開始做住宅小區(qū)。另外一個(gè)，它也往外面發(fā)展，發(fā)展之后又回到家鄉(xiāng)，開始在旅游地產(chǎn)，給工業(yè)區(qū)配套方面做工作。還有一個(gè)溫氏集團(tuán)，它在全國23個(gè)省、市、自治區(qū)有160個(gè)一體化公司，養(yǎng)殖、收購、加工、銷售一條龍服務(wù)，這個(gè)過程完全可以跟地產(chǎn)商做結(jié)合，把它的這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條跟它整個(gè)基地、科研、物流、配送等等配合起來做發(fā)展，我想這里面還有很大的發(fā)展空間。

　　以上所講的，我們思想理念的轉(zhuǎn)變、經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，我把它稱之為房地產(chǎn)行業(yè)的“三舊改造”，我們先做好我們行業(yè)的三舊改造，才有可能做好城市的三舊改造。

　　最后，我們對(duì)今年的判斷，我們當(dāng)然不同意今年是逃命年的說法，我們認(rèn)為今年是一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的元年，我們判斷，新的一年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境比去年會(huì)有收緊，市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)較為寬松，對(duì)于大規(guī)模擴(kuò)張、高價(jià)獲取土地、高負(fù)債運(yùn)作的企業(yè)有較大挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，結(jié)合政策環(huán)境和市場(chǎng)變化，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略，關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域，尋求多元化發(fā)展。

　　最后我的回答，開發(fā)商去哪里了？開發(fā)商不是去轉(zhuǎn)型升級(jí)了，就是在去轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上。

　　主持人：感謝蔡穗聲先生為我們帶來的精彩演講，今年是開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)之年，這個(gè)結(jié)論我們記住了。

　　再一次感謝以上三位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的精彩演講，接下來進(jìn)入觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)。調(diào)控房價(jià)多年，市場(chǎng)展現(xiàn)了最真實(shí)的態(tài)度?；赝麛?shù)年來樓市漲跌變化，再問政策成敗得失。本次觀點(diǎn)答問的主題是：雙向調(diào)控與市場(chǎng)漲跌之辯。

　　首先請(qǐng)?zhí)釂柤钨e上臺(tái)就坐，有請(qǐng)：廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生。

　　接下來有請(qǐng)答問嘉賓上臺(tái)，他們是：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生；經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生；中原集團(tuán)主席黎明楷先生。下面把時(shí)間交給曹志偉先生。

　　曹志偉：首先我想問一下朱會(huì)長，你作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的老領(lǐng)導(dǎo)，你經(jīng)歷了最近十年中國房地產(chǎn)行業(yè)被調(diào)控，由支柱行業(yè)到非支柱行業(yè)的稱呼，你是怎么看待中國房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中壯大，房價(jià)又在調(diào)控中上漲這個(gè)現(xiàn)象？

　　朱中一：我首先對(duì)支柱性行業(yè)這個(gè)詞，也就是對(duì)行業(yè)的定位，我先解釋一下。支柱產(chǎn)業(yè)這個(gè)詞在2003年國務(wù)院文件中提出的，如果從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是客觀存在的，但是我自己覺得，作為咱們行業(yè)本身，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，根據(jù)這些年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，沒有必要過多地強(qiáng)調(diào)它的支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)是客觀存在的，不要過分強(qiáng)調(diào)。為什么不要過分強(qiáng)調(diào)呢？第一，過分強(qiáng)調(diào)以后，地方政府對(duì)這一塊的依賴性更強(qiáng)。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)城融合，咱們國家首先要產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的定位，這幾年我一直是這么說的，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中它是一個(gè)重要的載體，它首先要解決好老百姓的住的問題，另外它要和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，如果是這樣，我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。

　　至于你提的問題，企業(yè)發(fā)展壯大，那是自然的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)在不斷地快速發(fā)展，企業(yè)必然很快的發(fā)展。在企業(yè)發(fā)展壯大的時(shí)候，并不是所有的企業(yè)都發(fā)展壯大，企業(yè)實(shí)際上是在優(yōu)勝劣汰當(dāng)中發(fā)展壯大。我剛才在演講的時(shí)候也講到了，前50強(qiáng)、20強(qiáng)、10強(qiáng)的企業(yè)在越來越壯大，我們的企業(yè)數(shù)在2003年的時(shí)候有8萬多家，到2012年的時(shí)候只有4萬多家了，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)不一定準(zhǔn)確，但是也可以說明企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是非常自然的。當(dāng)然這里面的優(yōu)勝劣汰和其它的行業(yè)也不一樣，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)行業(yè)有很多是項(xiàng)目公司，它項(xiàng)目干完了，這個(gè)企業(yè)就不在了，另外它還有一些是和別的企業(yè)兼并重組了，所以行業(yè)的振動(dòng)不大。

　　關(guān)于房價(jià)的問題，這是一個(gè)復(fù)雜的問題，房價(jià)的攀升是客觀存在的，而且咱們客觀來說，房價(jià)適度地漲也是正常的，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)在漲，老百姓的收入在漲，住房的品質(zhì)在提升，它漲是正常的。但是現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)房價(jià)漲得太快，老百姓收入的差距太大，這里面的原因很多，一方面的原因是土地價(jià)格的提升，這個(gè)土地價(jià)格有在中央和地方的事權(quán)、財(cái)權(quán)的問題，再加上老百姓投資渠道的狹窄，再加上通貨膨脹的因素，造成了房價(jià)的上漲。所以我覺得對(duì)房價(jià)的上漲要客觀地分析。但是我始終認(rèn)為，房價(jià)過快上漲不是一個(gè)健康的情況，我們盡量要使房價(jià)平穩(wěn)增長，大起和大落都不太好。

　　曹志偉：中國房企的發(fā)展，調(diào)控歸調(diào)控，是不是支柱產(chǎn)業(yè)并不重要，每家企業(yè)都有自己發(fā)展的方式。

　　第二個(gè)問題我想問一下王小廣研究員，上周六我去了您所在的國家行政管理學(xué)院，給學(xué)院送了兩張圖，一張反映中國企業(yè)辦證難的情況，另外一張反映我們中國公民辦證難、辦證多的人載證圖，按照央視的說法，我們中國認(rèn)不是在辦證，就是在辦證的路上。這兩張圖被國家行政學(xué)院收藏，并且作為省部級(jí)干部班的教訓(xùn)案例。通過培訓(xùn)，我也覺得國家行政學(xué)院藏龍臥虎，為國家的很多重大行政政策做決策參考的，今天我想請(qǐng)你幫大家解讀一下，從本屆政府的工作報(bào)告當(dāng)中，他沒有像往屆那樣很著重地強(qiáng)調(diào)調(diào)控房價(jià)，而是之前已經(jīng)提出了建立長效機(jī)制這個(gè)提法，您作為國家決策咨詢的專家，請(qǐng)您解讀一下這個(gè)政府工作報(bào)告的提法。另外，給政策的制定者提一點(diǎn)個(gè)人的建議。

　　王小廣：實(shí)際上你送的這兩張圖反映了政府的體制問題，2014年是改革年，是全面深化改革的一年，今年的政府工作報(bào)告一個(gè)顯著的特點(diǎn)，里面有一句話說很多問題要從政府找起，這說明政府有問題，有體制的問題，你的這兩張圖就反映了政府的問題，這么多審批的，就是政府的權(quán)力太多，如果它沒有這個(gè)權(quán)力，就不需要它這些審批，所以我認(rèn)為中國未來的發(fā)展，最重要的是要減權(quán)，該歸市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，該歸社會(huì)的歸社會(huì)，政府做好自己的。

　　你提到房價(jià)的問題，我認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)房價(jià)調(diào)控的理解一直有誤。去年政治局會(huì)議、國務(wù)院常務(wù)會(huì)議開了30多次，沒有一次要調(diào)房價(jià)，大家就認(rèn)為，新一屆政府特別歡迎房價(jià)上漲，對(duì)房價(jià)上漲容忍，一致被解讀是利好的政策，我認(rèn)為這是一個(gè)巨大的錯(cuò)誤。上一屆政府的政策是容忍房價(jià)上漲，希望房價(jià)上漲的，用調(diào)控的方式，我認(rèn)為都是做給老百姓看的，但是內(nèi)心是要促進(jìn)房價(jià)上漲，我想這一屆政府應(yīng)該是不一樣的。這次政府有考量，在報(bào)告出來之前，很多人認(rèn)為政府對(duì)房價(jià)可能會(huì)有一些表述，但是最近一段時(shí)間，特別是2月份的房價(jià)下跌的情況出現(xiàn)以后，這一屆政府今年非常擔(dān)心房價(jià)下跌。房價(jià)下跌或者房價(jià)增幅放慢，甚至出現(xiàn)很大的對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，我認(rèn)為這是新一屆政府很關(guān)心的事情。所以不要認(rèn)為它鼓勵(lì)上漲，是他擔(dān)心下跌過多。大家不要認(rèn)為房地產(chǎn)沒有問題，我認(rèn)為這是有問題的，現(xiàn)在終于暴露了。我去年講了一句話，2008年以來，我們中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)調(diào)到第7個(gè)年頭，沒有外部金融危機(jī)的時(shí)候，一開始調(diào)整是由于房地產(chǎn)，然后又是金融危機(jī)的沖擊，我們幾次都是靠政策來調(diào)整。中國經(jīng)濟(jì)從2010年之后一直都在調(diào)控，這里面只有一個(gè)東西沒有調(diào)整，就是房地產(chǎn)，所以我認(rèn)為今年最重要的是要做房地產(chǎn)的調(diào)整，當(dāng)然這也是一個(gè)比較長時(shí)間的調(diào)整。我從來不講房地產(chǎn)要崩盤，我認(rèn)為調(diào)控是一個(gè)合理的調(diào)整，調(diào)整了會(huì)有很多的好處，可以加快城鎮(zhèn)化，使我們的資源配置更加均衡，包括在住房結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化等等，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整是一個(gè)必須的過程。

　　具體講到建議，我的建議是，房地產(chǎn)商要意識(shí)到房地產(chǎn)調(diào)整這種大的變化，不要以為會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的情況，或者2012年的情況，這是不可能的，不可能再通過貨幣政策來把房價(jià)頂上去，這種可能性是沒有的。房地產(chǎn)第三次調(diào)整，這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，沒有人來幫你改變這個(gè)趨勢(shì)，我認(rèn)為過去是可以改變的，現(xiàn)在不可以了，去年經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候已經(jīng)做了這次試驗(yàn)，而且他們認(rèn)為是成功的，今年下降的壓力最大的是房地產(chǎn)，所以他們也會(huì)采取政策。所以我認(rèn)為作為政府，該出一些制度彌補(bǔ)缺陷的政策應(yīng)該出臺(tái)，這是一個(gè)長期的事情，它跟房地產(chǎn)的波動(dòng)沒有什么關(guān)系。

　　曹志偉：謝謝王教授來自最接近國家決策層的看法，第三個(gè)問題我想請(qǐng)教一下陳淮所長，陳淮所長剛才的演講把我原本準(zhǔn)備要提的問題很清晰地解答了。下面我想把一個(gè)比較簡單的問題提給陳淮所長，請(qǐng)陳淮所長給我們那些沒有買過房的未婚的，或者已婚的年輕人，在2014年提一兩點(diǎn)置業(yè)的建議。

　　陳淮：這個(gè)建議很難提，如同給男女青年說找一個(gè)什么樣的對(duì)象合適。

　　我想對(duì)剛才的兩個(gè)問題說一下，政府不提房價(jià)的問題不是什么新聞，這是打去年兩會(huì)以來一以貫之的，不再以房價(jià)為政策調(diào)整的目標(biāo)。與其揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪，包括城鎮(zhèn)化改革都是對(duì)房價(jià)問題的疏導(dǎo)，如果照著原來那樣的發(fā)展，人口過度向大城市集中，再出臺(tái)多少調(diào)控政策也不可能解決根本問題。第二個(gè)問題，剛才小廣老師說得非常對(duì)，辦證多就意味著政府權(quán)力過大，它背后又隱含著這些政府權(quán)力是沒有多少是有法律授權(quán)的，證多了又沒有把市場(chǎng)管好，反而是市場(chǎng)的競爭被演化為弱的企業(yè)可以通過擺平官方拿證，變成腐敗，變成權(quán)錢交易，變成驅(qū)逐良幣。政府部門之間打架，權(quán)力分割，這個(gè)證多意味著死亡。所以三中全會(huì)已經(jīng)明確說，改革的核心問題是讓市場(chǎng)成為資源配置的主導(dǎo)力量，凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的地方，政府不要過多干預(yù)，這都是三中全會(huì)改革文件中的原話，我對(duì)這個(gè)問題就提出這些觀點(diǎn)。

　　至于說年輕人怎么買房子，這個(gè)話題很大，因人而異，因地而異，首先明確不誤的給大家一句沮喪的回答，到共產(chǎn)主義之前，明天進(jìn)共產(chǎn)主義，今天就還有年輕人買不起房。沒有一個(gè)國家能保證做到年輕人都買得起房。符合客觀規(guī)律和中國國情的是，我們盡可能地讓買得起房的年輕人所占比重逐年的增加，并且以比較快的速度增加。沒有一個(gè)辦法讓明天大家都買得起房。我還是說，哪怕明天要進(jìn)共產(chǎn)主義，今天還有年輕人買不起房。希望我們提這個(gè)問題的人不要做最后一個(gè)，這個(gè)舍己利人不是什么光彩的，中國某一天比美國還富了，中國還會(huì)有一部分年輕人買不起房，沒有那么理想的社會(huì)，這是第一個(gè)。

　　第二，房價(jià)在不同的地方就是有不同的價(jià)格，資源分為極度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和過剩，你非要在極度稀缺的地方找，你們上大學(xué)只有一個(gè)漂亮姑娘，全班男同學(xué)都要娶這一個(gè)，那你們就打架吧。明確無誤地說，廣州的房子就是全國大多數(shù)人買不起的房子，這是很合理的，媒體不要?jiǎng)h掉我這句話，我說的是全中國大多數(shù)人買不起。都住在廣州住得下嗎？摞起來住也住不下。廣州也要分核心市區(qū)、城鄉(xiāng)接合部和遠(yuǎn)郊區(qū)縣。說房價(jià)漲的這件事，實(shí)際上也漲也沒漲，也可以把它理解為同樣價(jià)格的房子，它去哪兒了，去得越來越遠(yuǎn)了。十年前在核心社區(qū)，五年前在城鄉(xiāng)接合部，現(xiàn)在在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，未來可能越來越遠(yuǎn)，因?yàn)楹诵馁Y源沒了，它需求程度提高了。一定要理解這么一個(gè)問題。至于你說的老百姓買房投資什么這些問題，我想我們今天沒那么多時(shí)間講經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)原理。

　　最后一個(gè)忠告，我不會(huì)告訴你在哪兒買房子合適，這是江湖術(shù)士才做的事。我唯一能告訴你的事就是，如果25到35歲買房子，盡可能靠近職場(chǎng)。如果在你的辦公樓附近10分鐘、20分鐘可達(dá)的地方，你的錢夠買一個(gè)60平米的房子，遠(yuǎn)郊區(qū)縣買120的，那也要買那個(gè)60平米的，因?yàn)樵谶@10年中，你最寶貴的資源是時(shí)間。人一輩子能夠享受浪漫，留下美好記憶。那多加60平米的住房只能滿足你10%的需求，60平米已經(jīng)可以滿足你住房的80%到90%的需求，多加60平米只能讓你的需求滿足程度提高5個(gè)百分點(diǎn)，但是為了這5個(gè)百分點(diǎn)的需求滿足，你得犧牲幸福滿足感的90%。35到45歲的人買房子，盡量靠近優(yōu)質(zhì)的教育資源，道理可以自己想。45到55歲買房子，盡量靠近爹媽，道理我也不多講。55到65歲買房子，盡量靠近醫(yī)院。

　　朱中一：講到房價(jià)調(diào)控這個(gè)，我認(rèn)為房價(jià)是一個(gè)調(diào)控的目標(biāo)，但要淡化像過去那樣把房價(jià)作為重要的、唯一的調(diào)控目標(biāo)。2003年國務(wù)院的文件里頭對(duì)調(diào)控有幾句話，“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)的發(fā)展相協(xié)調(diào)”，這是調(diào)控的幾句話。房價(jià)調(diào)控不能作為一個(gè)唯一的目標(biāo)。房價(jià)首先是供求的平衡，然后結(jié)構(gòu)里面又包括了保障房、商品房等等，前兩個(gè)問題如果解決了，房價(jià)自然就穩(wěn)定了。

　　曹志偉：最后這個(gè)問題我問一下來自最接近市場(chǎng)的中原集團(tuán)的專家，你從香港前段時(shí)間房價(jià)的調(diào)整，怎么看廣東的情況。尤其是最接近香港的深圳、廣州的房企未來的發(fā)展方向。

　　黎明楷：其實(shí)香港的經(jīng)驗(yàn)，我想對(duì)于大陸的開發(fā)商能借鑒的東西并不是很多，因?yàn)槭袌?chǎng)是很不同的，我最近看到越來越多的大陸的企業(yè)到香港投資，其中就有開發(fā)商。說到廣東這里的開發(fā)商，我覺得基本上還算是處于比較幸福的區(qū)域，因?yàn)槿珖囊痪€城市廣東就占了兩個(gè)（深圳和廣州），立足這些大城市的開發(fā)商，基本上在未來一段時(shí)間應(yīng)該還算是安全的，如果你的土地儲(chǔ)備都在這兩個(gè)城市的話，應(yīng)該面臨的壓力不太大。如果要往外擴(kuò)張，因?yàn)橹耙灿泻芏鄰V東的開發(fā)商全國經(jīng)營到了很多的二三線城市，最近我們可以看到，二三線城市的供應(yīng)確實(shí)是有點(diǎn)過多，如果以前買地的成本太貴的話，會(huì)面臨一些壓力，如果你是全國性布局的話，你在深圳、廣州的東西是安全的，有能力可以補(bǔ)回在外面擴(kuò)張所面臨的危機(jī)。

　　曹志偉：您的意思就是要積極發(fā)展，謹(jǐn)慎擴(kuò)張。

　　由于時(shí)間關(guān)系，感謝四位專家給大家的建議，你們聽到多少，就看自己的領(lǐng)悟能力，謝謝。

　　主持人：非常感謝曹志偉先生作為提問嘉賓，也感謝四位嘉賓從不同的角度，針對(duì)曹委員的問題講了自己的意見和看法。

（審校：勞蓉蓉）