無論在位置還是定位，乃至于產(chǎn)品設計上更像是一個商業(yè)項目被平均分開的兩個部分。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯趙思茵 在廣州住宅市場“限購”“限簽”調(diào)控政策趨緊的大環(huán)境下，不限購不限貸的商業(yè)地產(chǎn)項目一直倍受到關注。

　　位于廣州番禺的保利大都匯，繼去年12月31日，推出一期整棟7000平方米寫字樓后，3月20日，保利大都匯再次宣布，即將發(fā)售其30㎡起的精裝MINI公寓。

　　據(jù)了解，由于項目尚處于認籌階段，還沒有明確的定價。不過保利大都匯銷售人員透露，項目公寓帶精裝發(fā)售，因此公寓價格應該不會低于兩萬。而另一網(wǎng)站在介紹此項目時，也作了“低價22000元/平方米”的描述。

　　保利大都匯

　　觀察周邊的樓盤情況發(fā)現(xiàn)，位于同一板塊、緊鄰保利大都匯的奧園城市天地近期也在推小戶型公寓，毛坯均價約21000-23000元/平方米。

　　對于項目定價問題，保利大都匯項目的負責人對觀點新媒體透露，目前保利大都匯推的是30-67平方米平層小公寓，雖然精裝的吹風價比與奧園越時代的復式小公寓22000元/平方米的毛坯價格略低，但主要是因為保利目前推的公寓面積較小。

　　“保利要推出的復式公寓價格肯定要比越時代的價格高一些，并且，保利大都匯整體的價格會略高于奧園。”上述人士表示。

　　據(jù)悉，奧園城市天地的首批商鋪已經(jīng)在2013年7月底正式推出的45-90平方米三地鐵上蓋純街鋪。之后，在2013年11月加推二期45-90平方米商鋪以及推出45平方米總量為780套LOFT公寓。

　　不過，相比早就開盤奧園城市天地，保利大都匯的開盤顯得略為滯后。另外，保利大都匯銷售人員表示，預售證或要四月份才能拿到。

　　在銷售節(jié)點上的推遲，該負責人解釋稱，保利大都匯已經(jīng)在去年12月底推出寫字樓，當時奧園越時代推的是公寓部分。這樣，兩者推出的產(chǎn)品類型會有錯開。

　　對于大都匯項目的前景，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部主管及高級助理董事伍林分析說，這個項目主要是借助優(yōu)越的交通位置，建設的商業(yè)項目擁有非常理想的投資價值。

　　資料顯示，保利大都匯項目位于廣州旅游旺地長隆旅游區(qū)的所在地，同時還是番禺的一個重要的交通樞紐。該地塊處于華南立體交通樞紐，地鐵、城軌、高鐵、快速線、高速公路及城市公交線路集中交匯點。

　　其中，保利大都匯位于地鐵3號線漢溪長隆站旁，根據(jù)規(guī)劃未來此站還將是地鐵3號線與7號線的換乘站，是典型的雙地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)。

　　地王項目戰(zhàn)

　　2012年12月，奧園地產(chǎn)以34.11億元競得的番禺漢溪商業(yè)地王。隨后奧園集團宣布所競得的商業(yè)用地將與保利地產(chǎn)共同開發(fā)。于是，出現(xiàn)了“奧園城市天地”與“保利大都匯”PK的局面。

　　和奧園城市天地一樣，保利大都匯的賣點也在附近便利的交通上。然而，除了地理位置相近外，大都匯和越時代的模式也相差無幾。

　　按照奧園與保利簽訂的協(xié)議顯示，打包在一起的9塊商業(yè)金融用地，總建筑面積約為50.1萬平方米。奧園與保利各自開發(fā)4塊土地，余下的一塊則是雙方各持50%的股份比例進行共同開發(fā)。

　　顯然，除了位置相同，規(guī)模相當，甚至在定位上，保利和奧園的兩大商業(yè)項目也很難看出大區(qū)別。

　　“保利大都匯”計劃建成廣州商鋪投資前沿，打造成”獨立于購物中心商鋪、社區(qū)MALL、專業(yè)市場以及社區(qū)商鋪之外的形式“，并且，”不只是一站式的購物廣場，更是融合秀宴魔幻劇場、主題餐飲及酒吧街、名俗技藝展示等多種消費體驗。

　　而奧園地產(chǎn)所開發(fā)的”奧園城市天地“項目也將”紅磨坊“概念當作是項目定位目標。該項目定位為“華南都市娛樂旗艦”，也是要創(chuàng)建中國首個“紅磨坊”。

　　此外，兩個項目在產(chǎn)品設計上也是驚人的相似。

　　據(jù)保利大都匯公布的規(guī)劃，由1棟25層高的甲級寫字樓、3棟11層高的小型總部辦公樓、2棟32層高的平層公寓、4棟22層高的復式公寓及開放式購物街區(qū)商業(yè)組成。

　　而奧園城市天地也是由商鋪、公寓、甲級寫字樓等物業(yè)構(gòu)成，連公寓產(chǎn)品兩個項目都“不約而同”地選擇了LOFT設計。

　　因此，有市場人士評論：“保利大都匯和奧園城市天地盡管是兩個不同房企各自開發(fā)的項目，但無論在位置還是定位，乃至于產(chǎn)品設計上更像是一個商業(yè)項目被平均分開的兩個部分。”

　　對此，伍林分析認為：“這塊地是保利和奧園一起拿下來，都是要借助長隆商圈的發(fā)展來進行銷售。如果只是奧園一個開發(fā)商做公寓和商鋪的話，體量上不能滿足長隆商圈的吸附力。但是，加上也一起做同樣類型的產(chǎn)品的保利，二者的產(chǎn)品可以形成一個主題，可以比較好地應對在區(qū)域內(nèi)的競爭者。”

　　此外，據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示，2014年廣州商場新增供應量將達54萬平方米，為歷年之最。在未來新增供應中，有近74%的零售商業(yè)面積位于番禺區(qū)。

　　無可厚非，未來大量商業(yè)面積集中入市，一方面推動了廣州零售物業(yè)市場的發(fā)展，但另一方面則導致區(qū)域市場的競爭更加白熱化。