潘永存：不在市中心，但是交通一定很方便。因?yàn)楝F(xiàn)在在市中心有一個(gè)不好的地方，就是堵車(chē)堵得很厲害。有一些人就會(huì)在交通比較方便，并且沒(méi)有這么堵的地方去買(mǎi)。因?yàn)槲覀兩虉?chǎng)的定位不是賣(mài)最高檔的品牌，通常都是日常用的東西，像超市、電影院、酒樓、快捷酒店這些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：明發(fā)2012年賣(mài)了一個(gè)合營(yíng)企業(yè)，未來(lái)還會(huì)有這樣的業(yè)務(wù)計(jì)劃嗎？賺了有十幾億的收入，大概什么時(shí)候派息？

　　潘永存：你可以看看這個(gè)利潤(rùn)非常高，不容易找到買(mǎi)家，現(xiàn)在應(yīng)該沒(méi)有這個(gè)計(jì)劃。我們今年不派息了，因?yàn)?013年6月份我們還了2億美元的債券。今年1月份我們也償還2億美元債券，所以我們現(xiàn)在要在公司保留現(xiàn)金流。因?yàn)槲覀儾幌Ｍ綍r(shí)如果資金緊張的時(shí)候在市場(chǎng)用很高成本拿錢(qián)，我們不是按這個(gè)方法進(jìn)行，要覺(jué)得合理才會(huì)拿錢(qián)。

　　所以，我們要保留一些現(xiàn)金在公司賬上，但是我們還是想派發(fā)股息，但剛好這兩年要還利息。我們不知道他們要不要還，但是保險(xiǎn)一點(diǎn)要準(zhǔn)備好現(xiàn)金還這個(gè)債。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那有沒(méi)有目標(biāo)說(shuō)要把債務(wù)還清？到什么時(shí)候會(huì)考慮派息？

　　潘永存：債務(wù)是一定還不完的，債還完了就大問(wèn)題了！至于派息我們會(huì)考慮市場(chǎng)的情況和我們自己的現(xiàn)金流情況再定。

　　現(xiàn)在我們凈負(fù)債率/杠桿率是36%，我們不希望超過(guò)50%。我們不是不想派股息，但是在這個(gè)情況下我們剛好還完債，我覺(jué)得應(yīng)該保留現(xiàn)金更好一點(diǎn)。

　　我們沒(méi)有說(shuō)一定要提高到50%，是最高到50%，50%我覺(jué)得很高，但是我們的負(fù)債率都是往下的。因?yàn)楝F(xiàn)在利息回升了，財(cái)務(wù)成本一定會(huì)回升，如果我們的負(fù)債率越來(lái)越高，財(cái)務(wù)成本就很高了，會(huì)影響我們的利潤(rùn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年不派息，而且還了債，那是不是還有空間去購(gòu)進(jìn)新的土地儲(chǔ)備？另外，公司由去年的60多億提高到80億的銷(xiāo)售目標(biāo)，是不是有計(jì)劃拿地？

　　潘永存：我們沒(méi)有買(mǎi)地的計(jì)劃，因?yàn)楝F(xiàn)在我們有1070萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，就算不買(mǎi)也可以開(kāi)發(fā)五到六年。

　　我們今年完工項(xiàng)目都有170萬(wàn)平方米，這170萬(wàn)平方米就算售價(jià)1萬(wàn)元也有170億，所以我們80億的目標(biāo)是在買(mǎi)不買(mǎi)地的情況下都能夠做到。但是，買(mǎi)地我們有不同的考慮，因?yàn)槊靼l(fā)買(mǎi)地不會(huì)買(mǎi)很高的地，全部都是比較便宜的，因?yàn)槲覀冊(cè)谝痪€城市只有北京、上海兩個(gè)項(xiàng)目。

　　但是這兩個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)不貴，北京7000多元每平米，上海2000多元每平米，是2011年買(mǎi)的，我們覺(jué)得合理才買(mǎi)。首先我們買(mǎi)地的土地成本比較低，而且要那個(gè)地方有發(fā)展空間的才考慮，我們不是說(shuō)要做80億銷(xiāo)售額就一定要買(mǎi)地，買(mǎi)地不會(huì)考慮這方面的問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司有1000多萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，而目標(biāo)是80億，那估計(jì)股息沒(méi)有到3.52呢？

　　潘永存：這個(gè)很難猜，過(guò)完今年我再告訴你。因?yàn)榉康禺a(chǎn)很難猜，有很多是政策的問(wèn)題，我覺(jué)得做好今年就行了，之后再看情況定方向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在商業(yè)方面公司都有做商場(chǎng)、工業(yè)，理論上應(yīng)該屬于投資物業(yè)，為什么對(duì)政策這么敏感？

　　潘永存：明發(fā)從2004年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，第一個(gè)是廈門(mén)42萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)。我們覺(jué)得任何一個(gè)公司，如果你想保持穩(wěn)定的發(fā)展，就不能全部放在住宅。不能看現(xiàn)在住宅很好就跑去做住宅，商鋪很好就跑去做商鋪，我們并不是這樣的，因?yàn)槲覀兿Ｍ幸粋€(gè)比較穩(wěn)定的發(fā)展。

　　如果你看我們之前幾年的土地儲(chǔ)備，住宅有一部分，商鋪是一部分。我們不是根據(jù)政策來(lái)定的，通常我們是比較均衡的。

　　因?yàn)槲覀冇X(jué)得商鋪留一部分自持，就可以有穩(wěn)定的收入。另外有一部分是賣(mài)的，而住宅基本上全部賣(mài)，這樣子讓我們覺(jué)得這個(gè)方向是比較安全的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：還是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)方面的問(wèn)題，看到公司開(kāi)發(fā)的mall體量都很多，那未來(lái)會(huì)不會(huì)發(fā)展一些比較小體量一點(diǎn)的項(xiàng)目？像公司剛剛提到一個(gè)項(xiàng)目就四五十萬(wàn)平方米左右，大概相當(dāng)于四五個(gè)IFC，現(xiàn)在有風(fēng)聲就說(shuō)會(huì)做一些小一點(diǎn)的mall，大概2萬(wàn)平方米左右，可能都是住宅項(xiàng)目里面的商業(yè)部分，作為業(yè)務(wù)式購(gòu)物的。

　　潘永存：這些我們都有，國(guó)內(nèi)叫裙樓，上面住宅，下面是商鋪，但是我覺(jué)得這個(gè)沒(méi)有什么概念，這個(gè)是一個(gè)住宅的配套。我們最大的住宅項(xiàng)目在南京，叫南京濱江新城，面積是220萬(wàn)平方米。它有170多萬(wàn)平方米住宅，有30多萬(wàn)平方米的商鋪，這是一個(gè)配套，給居住提供服務(wù)。這些我們都有，但是我們叫住宅綜合體。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年的資金來(lái)源大概是怎么安排？

　　潘永存：我們的資金安排一方面是銷(xiāo)售，第二是銀行貸款。我們?cè)?月份農(nóng)行廈門(mén)分行給了一個(gè)信貸給我們，是三年期的50億人民幣。因?yàn)槲覀冊(cè)趪?guó)內(nèi)和銀行關(guān)系也不錯(cuò)，我們?cè)谝粋€(gè)地方和銀行合作很多年，也沒(méi)有什么違規(guī)不還錢(qián)的情況，所以他們貸款給我們非常安心。畢竟銀行最重要不是利息的問(wèn)題，最重要是還錢(qián)。

　　就算在金融危機(jī)的時(shí)候我們也能夠貸到款，另外我們沒(méi)有信托，不是已經(jīng)還掉了，是我們沒(méi)有信托，因?yàn)槔习逵X(jué)得太貴，不要拿，這是個(gè)成本問(wèn)題。

　　所以，我們買(mǎi)地要看成本，當(dāng)然還要看這個(gè)地方的發(fā)展空間。比如說(shuō)很便宜，沒(méi)有發(fā)展前景也不適合。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：前幾年可以借貸去買(mǎi)地，現(xiàn)在不可以了。那你這50億都不可以拿來(lái)買(mǎi)地？

　　潘永存：我們有存貨，賣(mài)存貨的那些錢(qián)可以買(mǎi)地。所以，我們有一定的好處，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司在境外發(fā)債，或者用信托，我們沒(méi)有。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我前天看到龍湖地產(chǎn)在海外融資，融資成本只有6.5%，明發(fā)會(huì)不會(huì)考慮去海外投資？公司說(shuō)剛還了一筆債務(wù)，利息成本大概是多少？公司現(xiàn)有債務(wù)的利息成本大概是多少？

　　潘永存：如果6.5%可以考慮，6.5%按現(xiàn)在的情況來(lái)說(shuō)比較便宜，但是是美金。

　　國(guó)內(nèi)銀行貸款最多是7%左右，利息太貴我們不會(huì)貸款。而公司現(xiàn)有債務(wù)的利息成本都是差不多的，我們還利息有部分是美國(guó)外貸的，這個(gè)利息成本就非常低。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛你們提到利息成本大概6.5%左右，那這么快還款之后，會(huì)不會(huì)使利息成本有所變動(dòng)，會(huì)不會(huì)影響債券購(gòu)買(mǎi)者的看法？

　　潘永存：去年很多人就問(wèn)說(shuō)公司有沒(méi)有錢(qián)還。今年問(wèn)完了，又覺(jué)得公司還了好像不是太好。我覺(jué)得是這樣，買(mǎi)債券最重要是安全，他買(mǎi)最重要是能夠收回投資。我們大部分都是自己拿錢(qián)貸款出來(lái)的，很少在資本市場(chǎng)拿，都是我們自己拿的，這個(gè)很少公司能夠做到。這也是我們和其他公司不同的地方，可以說(shuō)是一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)，還款能力很強(qiáng)。

　　為什么國(guó)內(nèi)銀行貸款給我們可以用低的利息，因?yàn)檎嘈盼覀兊倪€款能力。因?yàn)槟軌蛸J到4億美元不容易，大部分都是這樣拿的。但是如果你在市場(chǎng)拿，你的利息很貴，你到?jīng)]錢(qián)都得拿的時(shí)候就會(huì)對(duì)公司之后的利潤(rùn)影響很大。我們很早就覺(jué)得有機(jī)會(huì)就要還，為什么我們不派股息，就是因?yàn)槲覀円衄F(xiàn)金，保證利潤(rùn)。

　　不過(guò)，今年不派息不代表明年不派，因?yàn)槲覀児杀窘Y(jié)構(gòu)比較健康，大股東占84%，所以派股息對(duì)他最好，但是他也覺(jué)得現(xiàn)在的情況下先不要派，一步步來(lái)，慢慢做好這個(gè)公司，保證現(xiàn)金流。