嘉華國際是能夠適應政策導向的企業(yè)，并稱將增加剛需物業(yè)比重，與高端項目雙軌并行，同時加快項目發(fā)展周期，以期實現(xiàn)“貨如輪轉”的目標?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 3月26日，嘉華國際最新公布數(shù)據(jù)，2013年全年營業(yè)額為73億港元。值得注意的是，其營業(yè)額超過9成是來自內(nèi)地項目。

　　在嘉華國際2013業(yè)績會上，主席呂志和稱，公司策略成功把握內(nèi)地買家需求，適時在上海及廣州推出迎合市場的項目，才取得上述成績。

　　據(jù)了解，嘉華國際去年業(yè)績收入，主要來自上海佳御庭第一期、嘉怡水岸及嘉悅天地、廣州嘉匯城第一期及廣東江門嘉峰匯等項目銷售。

　　另外在過去的18個月中，嘉華國際共在中港兩地共買入9幅土地。其中在2013年10月，分別以5.68億元及17.4億元購物上海浦東濰坊新村地塊及南京邁皋橋地塊。今年年初，還以1.15億元購得東莞石龍西湖地塊，并以29.39億港元購得香港九龍啟德地塊。

　　談及中港兩地開發(fā)物業(yè)區(qū)別，呂志和表示，內(nèi)地對于房地產(chǎn)的政策跟香港的房地產(chǎn)政策不一樣，市民對于樓市的需求也有很多分別。

　　“(香港與內(nèi)地)兩邊基本政策不同，而且兩邊政府的政策放出來也不同。”呂志和指出，“不同之中，我們買地選擇或是時間安排上，身為地產(chǎn)商，都希望可以適應政策環(huán)境。”

　　他還強調(diào)，嘉華國際是能夠適應政策導向的企業(yè)，并稱將增加剛需物業(yè)比重，與高端項目雙軌并行，同時加快項目發(fā)展周期，以期實現(xiàn)“貨如輪轉”的目標。

　　對內(nèi)地一線城市如上海的土地市場，嘉華國際執(zhí)行董事呂慧瑜表示，上海方面土地的供應是優(yōu)質(zhì)的土地供應，不管是去年還是今年都是非常稀缺。

　　“我們相當看好上海本身長遠的銷售市場。但是暫時來說，因為房貸的影響，就導致有部分人在觀望。”她還明確表示，上海是嘉華國際發(fā)展業(yè)務的主要城市。

　　以下是嘉華國際2013年香港業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：看回今年的業(yè)績來自中港兩地的收益差異很大，內(nèi)地相信今年調(diào)控方面會繼續(xù)，來自內(nèi)地的增長會不會繼續(xù)增長？香港這邊會不會有辣招以及美國提早說加息的影響下，今年香港的樓市會不會更加難？

　　呂志和：我們的業(yè)績今年是比較少一點，大家都很清楚做樓市入帳期是受限于政府以及自己的安排。去年年尾是一個高峰期，隨后的賣樓以及入帳要有一個過程，有一個會計周期，所以有這樣的現(xiàn)象。大家也都很明白，樓市是受制于政府那些辣招影響，所以稍微放慢了一點。

　　我們今年在香港銷售的面積不是那么多，證明在選擇方面算是比較好，在去年那個時候可以推那么多樓出來。

　　現(xiàn)場提問：最近你們有籌一大筆的銀團貸款，過去18個月都花了100多億元去買地，接下來買地的計劃會不會持續(xù)？大概的數(shù)字和比率會去到多少？另外集團其中一個很重要的收益是來自銀娛方面的股票增值以及今年的收入，是否有意出售銀娛還是更加看好銀娛的增長呢？

　　呂志和：買地方面，大家可以看得很清楚，我們分批在兩年之內(nèi)買了大概9幅地，目標大家都應該是清楚的，務求于貨如輪轉，是根據(jù)市場尺度去買，不會集中哪一年或者是哪里買得特別多。

　　我們會繼續(xù)買地，在今年年尾也希望有些新的樓可以推出，這些就是我們自己務實的貨如輪轉，現(xiàn)在市場多多少少都是供求問題，我們是配合這個市場去供應。

　　關于銀娛問題，這個問題每年都有記者問我一次，大家要明白，銀娛的股份我持有那么多年，認為銀娛是一個好的股份，可以長遠發(fā)展，對公司是有利的，銀娛對我們來說是一個長遠的投資。

　　現(xiàn)場提問：除了買地之外還有什么主要的開支？還有想問幾個數(shù)字，去年銷售成本的升幅很大，為什么？財務費用都加了很大幅度，數(shù)字的來源是那些？

　　呂志和：融資方面，可以看到我們?nèi)ツ晔侨胍淮伪容^大的銀團貸款，其實也有一些時間考慮，希望可以在市場比較好的時機進行融資的活動。

　　融資的用途主要是三方面，一個是作為再融資，因為有一些債務到期，賺新錢還債務；二是作為一般性的營運資金；第三就是拿來買地的。

　　財務費用方面的增加，主要是跟融資渠道有關，可能百分比大，但是絕對數(shù)不是很大。至于稅務的增加，跟我們賣樓的層面有關。

　　剛才都講到，比如說在上一年，香港以及國內(nèi)的銷售比例，是國內(nèi)比較高一點。國內(nèi)銷售比例高的話，國內(nèi)的稅務比香港高，特別是土地增值稅方面。比例高了，所以稅款會相應提高。

　　現(xiàn)場提問：對你們來說，中港兩地哪個市場的生意好做一點？或者做生意做得開心一點？

　　呂志和：這個問題不好回答，內(nèi)地對于房地產(chǎn)的政策跟香港的房地產(chǎn)政策不一樣，市民對于樓市的需求也有很多分別。

　　內(nèi)地人是需要住房，從鄉(xiāng)村轉去城市人的需求很多，香港人多數(shù)都希望自己年輕那一輩有自己的住處，有很多是希望自己轉一個更舒適、更大面積的樓面。所以兩個基本上政策不同，而且兩邊政府的政策放出來也不同。

　　兩個地方的政策不同，不同之中，我們買地選擇或是時間安排上，身為地產(chǎn)商，都希望可以適應政策環(huán)境。幾十年來我們公司都是這樣平平穩(wěn)穩(wěn)，依照政府的政策去執(zhí)行未來的方向。我們真的會適應，也告訴大家都是抓住貨如輪轉，貴有貴買，便宜有便宜買。

　　現(xiàn)場提問：美國就說爭取早日加息，你覺得2014年香港樓市會不會受到加息預期的因素影響？

　　呂志和：加息的問題，我們商人都看得遠一點。過往幾年，我們都是受益到減息，息率很低，息率低，買樓是有著數(shù)的。但是因為金融方面的關系，特別是美國方面，大家都是得益者。

　　我始終都認為像過往這樣的增長，樓市機會是比較少。穩(wěn)定的話，真的是自己想要地方住，就是時候買樓。

　　現(xiàn)場提問：看到你們?nèi)ツ耆霂さ臄?shù)字，其實內(nèi)地的項目占9成，集團長遠的發(fā)展重點或者是投資的重點會不會傾向于在內(nèi)地為主呢？之前有很多開發(fā)商在市場有集資的行動，你們會不會有集資的行動？

　　呂志和：我們的宗旨都是兩邊，中國跟香港，都是差不多一半一半的投資的方向繼續(xù)下去。在香港是這樣，在中國大陸都是一樣，不會太側重于在哪一邊。

　　集資的問題大家都有看到，我們公司算是很保守的，很少說怎樣集資也很少有大動作。我們公司所做的工作是量力而為，這么多年來都是這樣的宗旨。

　　現(xiàn)場提問：嘉華國際重點的項目在上海有很多，現(xiàn)在對于一線城市的看法有兩種，一種是認為它的風險低，利潤空間高；第二種是認為它的地價高，然后很難操作。請管理層談一下對于一線城市土地市場的看法。近期華東杭州、常州等地都有降價的情況，想問一下在南京的嘉華國際項目有沒有受到影響？對于降價的這個事情持什么看法？

　　呂慧瑜(執(zhí)行董事)：上海方面土地的供應是優(yōu)質(zhì)的土地供應，不管是去年還是今年都是非常稀缺。所以我們相當看好上海本身長遠的銷售市場。但是暫時來說，因為房貸的影響，就導致有部分人在觀望，但上?；旧鲜俏覀円粋€主要城市。

　　南京來說，它是一個二線城市，現(xiàn)在開始發(fā)展，往一線城市爬。本身它的地價、房價都是比較低的。對于南京的市場，因為它是江蘇省的省會，我們比較看好南京，同時南京基建的發(fā)展也比較積極。至于杭州、蘇州不該相提并論，是個別的情況，比如最近在江心洲賣的銷售都相當不錯。

　　現(xiàn)場提問：從去年6月份的負債比率是19%到年末的14%，負債比率非常低，內(nèi)地開發(fā)商負債比率都達到60%到70%的水平，為什么一直保持這么低的負債率？

　　呂慧瑜：負債比率為什么可以保持呢？主要是貨如輪轉，穩(wěn)重。

　　現(xiàn)場提問：您怎么看香港的營商環(huán)境？

　　呂志和：我跟所有人都說香港是福地，我走過世界很多地方，但是香港真的是福地，天時地利人和香港都有。應該做的要多做一點，多一點回報香港，香港是絕對好的。

　　現(xiàn)場提問：會不會覺得現(xiàn)在少了獅子山精神？

　　呂志和：人是有變化的，獅子山精神的話，以前我們刻苦耐勞，是因為看到有很多戰(zhàn)爭、戰(zhàn)亂。到你們現(xiàn)在這一代的父母賺到錢供你去讀書，供你們成材，你們自然會懶一點點，這個是自然的進展，不是嬌生慣養(yǎng)。

　　有很多是表面的東西，最重要是做自己的實際事情，香港一定好。

　　現(xiàn)場提問：嘉華國際有什么創(chuàng)新的地方呢？

　　呂志和：說真的嘉華國際就沒有什么創(chuàng)新，但是我們改良了一些事情，最簡單的就是我做建材，出去看到人家拿大機來做建材，一噸兩噸的大石就可以操作，這就是改良。其實都是那些東西，原則沒有變，只是他用的方式和手法讓你下次再去幫襯而已。這些就是要想辦法，怎么樣讓別人再回來。

　　現(xiàn)場提問：改良會不會擔心嘉華國際的競爭力會有影響？

　　呂志和：不會，建筑材料、樓市這些都是一直在改良，以前用什么材料，現(xiàn)在用新的形式、新的材料、新的設計，哪個入口和哪個出口看起來舒服一點，這個是小小的改良。

　　現(xiàn)場提問：香港樓價會不會下跌？

　　呂志和：現(xiàn)在有錢就是買樓的時候。

（審校：楊曉敏）