城鎮(zhèn)化，只有低房?jī)r(jià)才能實(shí)現(xiàn)，很難想象，房?jī)r(jià)都幾萬(wàn)每平米的時(shí)候，農(nóng)民會(huì)進(jìn)城。

　　馬躍成 活躍在中國(guó)樓市的原住建部官員顧云昌先生，最近以住建部專家的身份，在一次論壇上力挺房?jī)r(jià)上漲，笑稱指望房?jī)r(jià)下跌是妄想。他說(shuō)，2013年房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，在這樣的情況下，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌是不現(xiàn)實(shí)的，房?jī)r(jià)暴跌只是一種妄想。

　　他說(shuō)，從國(guó)際上看，房?jī)r(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%的時(shí)候，房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)候城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過(guò)67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過(guò)65%?，F(xiàn)在就中國(guó)城鎮(zhèn)化率來(lái)看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。今年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問(wèn)題，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，這“三個(gè)1億人”會(huì)帶來(lái)住房的剛需。

　　顧云昌承認(rèn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有漲有降，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)商日子不好過(guò)了。個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤(pán)降價(jià)處理，但這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)都要降了，資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)。我的觀點(diǎn)是今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞。

　　顧先生的觀點(diǎn)，其實(shí)是站不住腳的，他列出的這些因素都與房?jī)r(jià)下降沒(méi)有必然的因果聯(lián)系。房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%，并不是房?jī)r(jià)上漲的推力。房地產(chǎn)投資額度與房?jī)r(jià)、地價(jià)有關(guān)，也與交易量有關(guān)。因此，即使是房?jī)r(jià)下降了，但是交易量上來(lái)了，投資占比依然能夠保持高位。但是，中國(guó)樓市有個(gè)買漲不買跌的習(xí)慣，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，可能交易量反而會(huì)減少，這樣豈不是證明了顧先生的觀點(diǎn)。不是，這正好說(shuō)明了，房?jī)r(jià)下降不到位，人們觀望的情緒就會(huì)很強(qiáng)力。看看房?jī)r(jià)還能降多少，到底是不是降到位了，每個(gè)人心中都有一桿秤。只要房?jī)r(jià)下降到位，就不要擔(dān)心交易量不會(huì)上來(lái)。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)要大幅度下降，才能保證樓市的交易量上來(lái)。而房?jī)r(jià)只是在高位盤(pán)整，才是交易量下降的主要原因，也就不能保證房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資額能有一個(gè)比較高的占比。

　　顧先生認(rèn)為，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人也是推漲高房?jī)r(jià)的理由，這點(diǎn)尤其可笑，新增就業(yè)人口，都是年輕人，他們哪里有能力承擔(dān)這么高的房?jī)r(jià)？新增就業(yè)人口恰恰是最期待房?jī)r(jià)大幅度下降的人群。不能否認(rèn)，現(xiàn)在，很多年輕人工作不久就開(kāi)始買房了，但是，多是借助了全家兩代人的積蓄，有的還只是夠付出首付款。即使這些人承受了高房?jī)r(jià)的壓力，難道，這就是我們社會(huì)的目標(biāo)嗎？當(dāng)然，我們看到，更多的人進(jìn)入城市后，并沒(méi)有能夠買房，而是承受著高房?jī)r(jià)帶來(lái)的種種壓力，很多人付出的住房費(fèi)用占到全部收入的一半以上。因?yàn)?，高房?jī)r(jià)，這些年輕人的生活很辛苦。

　　顧先生提出，房?jī)r(jià)暴跌與城鎮(zhèn)化水平有關(guān)系，并且是65%以上的城市化率，才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌。我們確實(shí)沒(méi)有看到顧先生對(duì)這個(gè)問(wèn)題的詳細(xì)論證。但是，我們知道，日本在1997年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴跌的情況，而這個(gè)時(shí)候，正是日本城市化的過(guò)程中，與我國(guó)目前的情況極其相似，沒(méi)有任何理由證明房?jī)r(jià)與城市化進(jìn)程有正相關(guān)關(guān)系。按照供求關(guān)系原理，如果房地產(chǎn)增速快于城市化增速，房?jī)r(jià)暴跌的可能性就存在。從國(guó)內(nèi)暴跌的城市的情況看，像貴陽(yáng)、鄂爾多斯等城市，其城市化率很低，但是，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下降的情況。而北京、上海等一線城市化率最高的城市，卻正好被那些唱漲派，認(rèn)為是房?jī)r(jià)只能上漲，不會(huì)下降的地方。因此，說(shuō)城市化快慢與房?jī)r(jià)沒(méi)有必然漲跌的關(guān)系。

　　《政府工作報(bào)告》提出的三個(gè)一億人計(jì)劃，即促進(jìn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。但是，我們?cè)趺纯?，都不能相信這三個(gè)一億人有能夠承擔(dān)起高房?jī)r(jià)的能力，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市，確實(shí)有一批是農(nóng)村的富人，正向住建部副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)的，富起來(lái)的農(nóng)民進(jìn)城買得起大城市的房子。這句話在網(wǎng)上遭到嚴(yán)厲批判，但是，后面，他還有一句話，房?jī)r(jià)問(wèn)題是進(jìn)城農(nóng)民都過(guò)不去的坎兒。他說(shuō)，如果進(jìn)城的農(nóng)民買不起商品房的話，符合條件他可以走保障房這條路。如果他收入也相對(duì)高一些，不符合保障條件，但是夠不上市場(chǎng)，中間共有產(chǎn)權(quán)住房這個(gè)品種就可能會(huì)再覆蓋相當(dāng)一批。在這里，齊驥已經(jīng)說(shuō)的很清楚，農(nóng)民進(jìn)城，需要的是政府支持，提供廉價(jià)的房子，而不能企圖以高房?jī)r(jià)剝奪他們?cè)诔鞘谢M(jìn)城過(guò)程中的利益。

　　力挺房?jī)r(jià)上漲的人的觀點(diǎn)往往是經(jīng)不住推敲的。上個(gè)月，杭州樓盤(pán)降價(jià)引起業(yè)內(nèi)熱議，有人說(shuō)樓市已經(jīng)“變天”，甚至認(rèn)為樓市將要崩盤(pán)。2月27日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)此直言：“說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)，要么是別有用心，要么是弱智。”說(shuō)句實(shí)話，別以為高房?jī)r(jià)是好事，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是好事。如果是這樣，為什么沒(méi)有一個(gè)國(guó)家這樣干？像賣房子、賣地、挖坑、修路這樣的增長(zhǎng)模式，哪個(gè)人不懂？搞開(kāi)發(fā)區(qū)、搞鬼城，這種虛假短期的增長(zhǎng)方式，哪里不會(huì)搞。但是，沒(méi)有一個(gè)地方這么搞。

　　世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體是依靠房?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，還沾沾自喜，每個(gè)國(guó)家都是在極力控制房?jī)r(jià)暴漲，積極擠壓泡沫膨脹。最后都會(huì)因?yàn)楦鞣N措施，讓房?jī)r(jià)泡沫破裂，他們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，可能只有百分之二三，但是，人家的霧霾，中國(guó)人紛紛往那里跑。為什么？我們的繁榮卻不能留住創(chuàng)造繁榮的人們，人們紛紛往低增長(zhǎng)的落后地區(qū)走？各國(guó)都在借助中國(guó)快速的發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成為帶動(dòng)世界發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，但是，我就感到，好像是中國(guó)人在開(kāi)礦，挖出出來(lái)的都是品質(zhì)不同的礦石，中國(guó)經(jīng)過(guò)粗加工，制造了很大的礦產(chǎn)量。而外國(guó)人把少量的粗加工富礦拿走了，得到了真金白銀，而我們留下了大量的垃圾，并且還掏空了資源，制造了垃圾。

　　高房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，賣地收入的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是泡沫。城鎮(zhèn)化，只有低房?jī)r(jià)才能實(shí)現(xiàn)，很難想象，房?jī)r(jià)都幾萬(wàn)每平米的時(shí)候，農(nóng)民會(huì)進(jìn)城。只有房?jī)r(jià)下降，才能推動(dòng)讓農(nóng)民進(jìn)城買起房。目前已經(jīng)出現(xiàn)的多個(gè)城市多個(gè)樓盤(pán)的暴跌現(xiàn)象，已經(jīng)有蔓延之勢(shì)，愈演愈烈，無(wú)疑是給顧先生一個(gè)響亮的回應(yīng)。

　　馬躍成 觀點(diǎn)新媒體專欄作者