“有時候現(xiàn)金為王的情況出現(xiàn)，可能是很多公司的災(zāi)難，但也是很多公司有所收獲的好時機(jī)，希望這樣的機(jī)會到來時，我們是狩獵者，而不是被獵者。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 借助招商局集團(tuán)的優(yōu)勢，以港口地產(chǎn)推動郵輪碼頭的土地獲取，或許將成為今后招商地產(chǎn)增加土地儲備的主要方式。

　　3月18日，招商地產(chǎn)在年報中明確表示，因大股東背景具備的“外部協(xié)同資源將給公司帶來巨大的商業(yè)機(jī)會”。

　　就新的商業(yè)機(jī)會，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在今年的投資者會議上表示，由于招商局集團(tuán)是國內(nèi)最大的港口投資企業(yè)，并且和所有沿海港口，以及一部分沿江的港口關(guān)系都很緊密，或者是重大的投資商，隨著這些港口像蛇口一樣進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級期，招商地產(chǎn)將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，并將在行業(yè)領(lǐng)域形成招商自己的特色。

　　賀建亞還強(qiáng)調(diào)，這將是招商地產(chǎn)特有的商業(yè)模式，并且這種能力很難被同行替代，雖然可開發(fā)的量不是無窮盡，但類似海上世界和太子灣項(xiàng)目在國內(nèi)能做七到八個，也將保證招商可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　另外，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林也提到，公司在完成蛇口海上世界的開發(fā)后，還將配合集團(tuán)進(jìn)行太子灣片區(qū)的開發(fā)。

　　據(jù)其介紹，蛇口太子灣是深圳除前海外的另一大發(fā)展項(xiàng)目，總計(jì)170萬平方米的建筑面積涵蓋了寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓、文化娛樂設(shè)施等，將是升級版的海上世界。

　　協(xié)同布局

　　除借助集團(tuán)港口資源獲取土地外，招商地產(chǎn)還將協(xié)同集團(tuán)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)域布局。

　　據(jù)賀建亞介紹，截至2013年末，招商地產(chǎn)已進(jìn)入全國28個城市，公司階段性布局城市數(shù)量目標(biāo)為30個，由于所謂的布局方面基本完成，因此未來不會大規(guī)模進(jìn)入更多新城市。

　　這種區(qū)域布局的設(shè)定，在一定程度上也來自于招商地產(chǎn)對當(dāng)前市場的考慮。賀建亞就表示，當(dāng)前政策面不悲觀，但量價增速會放緩，同時城市分化會加劇，一線城市總體平穩(wěn)，風(fēng)險可控，但三四線城市，甚至部分二線城市市場供應(yīng)過剩，存在風(fēng)險。

　　賀建亞強(qiáng)調(diào)，招商地產(chǎn)目前會選擇在已有城市進(jìn)行深耕，并且在已有的城市也要做出資源配置的取舍，不會為了占領(lǐng)某個地方而占領(lǐng)，也不會為了留在一個地方保存顏面而留在那個地方。

　　與此同時，招商地產(chǎn)也在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和不同類型城市的投資比重方面進(jìn)行了調(diào)整。

　　首先在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，招商地產(chǎn)從去年開始就降低了大戶型比重，目前其90平以下、90至144平米，以及144平米以上的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比列為4：4：2。按照賀建亞的說法，“442是更為均衡的結(jié)構(gòu)。”

　　而在投資比重方面，招商地產(chǎn)目前的一線、二線、三四線城市投資比重為35：50：15。

　　此外，招商地產(chǎn)還在復(fù)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面有所涉及，據(jù)賀建亞介紹，目前這方面已經(jīng)做了8個，總建筑面積約324萬平方米。

　　具體項(xiàng)目則為，位于深圳的蛇口網(wǎng)谷、南海意庫、光明科技園、TCL國際e城、位于廣州的金山谷、清華技園、以及青島藍(lán)灣網(wǎng)谷等。

　　賀建亞還特別提到，蛇口網(wǎng)谷就是招商地產(chǎn)與招商局蛇口工業(yè)區(qū)一起合作的，并且已經(jīng)成為目前南中國最大的移動互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)。

　　當(dāng)然，就產(chǎn)業(yè)全區(qū)而言，賀建亞也坦承其復(fù)制性不會像商業(yè)地產(chǎn)那樣容易，因此在這方面，招商地產(chǎn)將大力借助集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

　　“今后公司會和大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)一起協(xié)同，和招商局資本產(chǎn)業(yè)基金，招商局金融業(yè)等，為園區(qū)提供全方位、一站式的全程服務(wù)體系。”

　　商業(yè)學(xué)凱德

　　除住宅業(yè)務(wù)外，招商地產(chǎn)近年來也加大了在商業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)營和投入，并且2013年實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租金收入約7.7億元，目前已建成的商業(yè)物業(yè)約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。

　　對于在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資策略，賀建亞認(rèn)為，短期還是要實(shí)現(xiàn)有效的銷售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡和一定的利潤階段，中期在通過金融退出的方式來實(shí)現(xiàn)中期的循環(huán)利潤階段，這兩種方式一定要循環(huán)，這也意味著資金沉淀會越來越多，但當(dāng)然最終還是會逐漸過度到輕資產(chǎn)模式。

　　賀建亞還以已經(jīng)運(yùn)營的海上世界為例，“這個項(xiàng)目就是通過租售的合理配比來完成，首先銷售一些不必要長期持有的資源，獲取現(xiàn)金流的平衡，在留下一批增值潛力比較大的物業(yè)，尤其是通過運(yùn)營管理能提升價值的物業(yè)，然后在資產(chǎn)價值達(dá)到一定程度時在套現(xiàn)。”

　　據(jù)其介紹，海上世界共計(jì)7萬平方米的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)完成招租，如果當(dāng)初以10萬元/平米的價格出售，從而實(shí)現(xiàn)70億元的現(xiàn)金回籠，并且實(shí)現(xiàn)高利潤也是很容易的，但公司考慮到未來可持續(xù)增長的巨大潛力，因而沒有舍得賣掉。

　　當(dāng)初具有同樣策略的還有招商局廣場，賀建亞提到，“公司在去年也一度忍不住要出售，當(dāng)時已經(jīng)在市場上報價6.5萬至7.5萬/平米，但最終斟酌再三，還是決定先出租。”

　　不過，賀建亞也強(qiáng)調(diào)，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面也不會一直盲目持有，因?yàn)闆]有任何東西是永遠(yuǎn)保值的，也沒有什么東西是必須不能賣的，只不過要選擇合適的時機(jī)、合適的方式出售。

　　此外，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方面，賀建亞對凱德商用極為推崇。其表示，凱德商用二三十年來在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)的產(chǎn)融互動方面，有很多不錯的經(jīng)驗(yàn)值得招商去實(shí)踐，雙方也進(jìn)行了項(xiàng)目的交流和學(xué)習(xí)。

　　融資能力與“狩獵者”

　　在融資能力與融資方式多元化日益?zhèn)涫芨鞔蠓科笾匾暤漠?dāng)下，招商地產(chǎn)也于去年成功打造了境外融資平臺招商置地。

　　對此，賀建亞表示，招商置地是公司們搭建的一個海外高效融資平臺，今后希望這個平臺能實(shí)現(xiàn)快速的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，同時也承擔(dān)著招商地產(chǎn)在海外尋求業(yè)務(wù)發(fā)展的可能。

　　資料顯示，截至2013年末，招商置地在佛山、廣州、重慶及南京擁有15個項(xiàng)目，未售或未預(yù)售的物業(yè)項(xiàng)目的可售建筑面積約559萬平方米。

　　不過，對于招商置地目前的規(guī)模，賀建亞覺得還有待提高。其稱，廣州、佛山、南京和重慶是公司要深耕的城市，目前在佛山市場的占有率和貢獻(xiàn)還可以的，重慶的規(guī)模也不小，但在廣州和南京，無論是項(xiàng)目數(shù)量，還是利潤貢獻(xiàn)都不大，今后還要繼續(xù)加強(qiáng)。

　　賀建亞還表示，除上述四個城市外，今后有新興市場如果合適招商置地，特別是能利用外資有效的底價獲取土地的城市，會讓招商置地優(yōu)先發(fā)展，但不會太多，只會選擇兩三個比較不錯的城市。

　　而在海外業(yè)務(wù)方面，何建業(yè)強(qiáng)調(diào)，招商置地在今后一段時間內(nèi)承擔(dān)走出去的角色，但主要是和招商局集團(tuán)在海外的業(yè)務(wù)發(fā)展取得一定的協(xié)同作用。

　　此外，由于境外融資平臺的成功搭建，在加原本不弱的融資能力，使得招商地產(chǎn)在融資方面的優(yōu)勢更為明顯。

　　據(jù)招商地產(chǎn)董秘劉寧介紹，2013年其全年綜合資金成本為5.23%，同比下降了0.76個百分點(diǎn)，公司整體的融資優(yōu)勢還是比較突出。

　　不過，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體資金鏈偏緊的情況下，賀建亞認(rèn)為，這種現(xiàn)狀即是對招商地產(chǎn)的考驗(yàn)，也是機(jī)會，因?yàn)槭袌錾弦呀?jīng)出現(xiàn)一些中小開發(fā)商出讓股權(quán)，尋求合作等局面。

　　“有時候現(xiàn)金為王的情況出現(xiàn)，可能是很多公司的災(zāi)難，但也是很多公司有所收獲的好時機(jī)，希望這樣的機(jī)會到來時，我們是狩獵者，而不是被獵者。”

　　賀建亞還強(qiáng)調(diào)，資金方面原本就是招商地產(chǎn)的一大強(qiáng)項(xiàng)，在未來還要把它塑造成真正的競爭力。

　　“我說的競爭力不是盲目的擴(kuò)大負(fù)債率，或者把現(xiàn)金流用得更危險的境地，恰恰相反，通過和金融機(jī)構(gòu)各方面業(yè)務(wù)的有效創(chuàng)新，公司將不再堅(jiān)守一定要實(shí)現(xiàn)最低的財(cái)務(wù)成本，如果在堅(jiān)守成本最低的同時，失去了很多機(jī)會也不行，在這方面公司會盡量有一些新的嘗試，以合理的杠桿撬動利潤。”賀建亞稱。