需要計劃整個中國新天地跟瑞房之間未來的關(guān)系怎么安排。要是新天地明年下半年上市了，瑞房到底是處于控股還是管理的位置呢？

　　觀點網(wǎng) 李雯露 見習編輯 張常旺 “我自己參與了很多經(jīng)營和策略方面的推動，雖然很忙，但我覺得我是起勁的，做得很開心。” 瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在2013年業(yè)績發(fā)布會上如是說。

　　在其看來，2013年是瑞房的改革年，在這一年中國新天地開始獨立營運，瑞房也逐漸向一個純粹的開發(fā)商進行轉(zhuǎn)變，這也即將加快其開發(fā)的步伐。過去的一年，瑞房在管理團隊方面也進行了調(diào)整，而Brookfield團隊的加入對于中國新天地的管理來說無疑是利好的。

　　羅康瑞透露，在經(jīng)營模式方面，瑞房已經(jīng)有所改變，將不再直接參與動遷。雖然以往的市中心舊區(qū)重建整體規(guī)劃的經(jīng)營模式依然很受政府歡迎，但是其也意識到了動遷對于資金的沉淀壓力。其坦言，過去瑞房的營運模式最主要的困難就是來自動遷。

　　即便2013年取得不錯的業(yè)績，但瑞房還是比較審慎地將其今年的目標設(shè)定在130億元，并且還未雨綢繆地提出一個新的三年計劃。據(jù)瑞房方面介紹，三年計劃最主要的一點就是要將管理，特別是項目的管理分進項目中去。為此，瑞房會成立一些項目董事會，也借此讓決策更加到位和順暢，掌控好時間和成本。

　　此外，羅康瑞表示，瑞房將繼續(xù)推動知識型社區(qū)的開發(fā)模式，并且成立了專門的團隊；在交通樞紐上蓋方面，瑞房亦表示機會很多，將繼續(xù)推行，而其信心正是自虹橋項目的市場接受度。

　　在談及中國新天地時，羅康瑞介紹到，中國新天地現(xiàn)在已經(jīng)完成了的商業(yè)物業(yè)有75萬平方米，在建的430萬平方米，所以面積加起來是有500多萬平方米，而瑞虹新城今年也將有兩塊將交出來開發(fā)。

　　至于備受關(guān)注的新天地上市時間點，羅康瑞明確指出，由于今年物業(yè)還沒有成熟，所以比較難上市，預期目標是在2015年下半年實現(xiàn)上市。

　　而黃勤道也就此介紹了新天地增加資產(chǎn)價值的方案，其指出，會將它一開為二來提高價值，一是通過整改，二是資產(chǎn)管理。而未來中國新天地的盈利增長點就不僅僅來自租金收入，還將依靠資產(chǎn)管理，尤其是在Brookfield的參與下，其資產(chǎn)管理能力也會越來越強。

　　而在介紹到2013年的業(yè)績時，財務(wù)總裁尹焰強指出，瑞房去啊年業(yè)績增加了104%，并且營業(yè)收入也趨穩(wěn)定成熟，美中不足的是毛利率整體下跌了11%。

　　但其解釋道，2013年重慶和佛山的項目比較多，這些區(qū)域的價格較低，也因此拉低了整體價格。但是，隨著今明兩年上海虹橋和太平橋項目的銷售，平均售價會上升。

　　在負債率方面，尹焰強表示希望通過中國新天地的上市使負債率下跌到50%，并且希望在年中之前將大部分的負債問題解決。

　　在拿地方面，瑞房表示不會著急去買地，因為目前瑞房還有超過一千萬平方米正在建，而其現(xiàn)在主要的目標就是盡快去推動現(xiàn)在的土地儲備開發(fā)。

　　以下為瑞安房地產(chǎn)有限公司2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：其實想問一下你們?nèi)鸷缧鲁侵亟抢锏牡仄?，你們估值的成本還是用回本身買地的成本，但是附近近期有新出了一塊地，你們估計項目落成后毛利率會不會很高？對公司毛利率拉動會有多少？另外，新天地那邊預計今年什么時候會上市呢？

　　羅康瑞：不可否認現(xiàn)在瑞虹新城已經(jīng)是一個成熟的小區(qū)，在那里我們有很多塊地，今年二號、九號地應該就會移交給我們，這兩塊地的面積也不小。至于你剛才說毛利率會不會提高，我相信會的，我個人還是看好瑞虹新城，因為瑞虹新城是上海內(nèi)環(huán)剩下的少有的幾塊大地?，F(xiàn)在在那里，我們設(shè)計了一些比較新穎的商業(yè)項目，比如太陽殿、月亮宮、星星堂。我相信那些項目建好后，樓價也一定會隨之上升，而且交通也很方便。

　　就新天地上市時間來說，由于我們覺得今年物業(yè)還沒有成熟，所以今年比較難上市。我們現(xiàn)在的目標是在2015年下半年實現(xiàn)上市，因為到那個時候我們的物業(yè)已經(jīng)比較成熟。舉個例子，到時虹橋交通樞紐也會落成了，我們的物業(yè)分別會在今年年底和明年年初陸續(xù)開業(yè)，其中有很多商場今年年中也都開業(yè)了。所以，我們覺得明年下半年中國新天地能夠去上市，因為到時本身條件也比較成熟額，當然這個也要看市場是否適合。

　　現(xiàn)場提問：剛才羅先生說到明年的銷售目標是130億，其實相較去年就多一點，是不是定得太過保守呢？還是想著之后再調(diào)整銷售目標？另外，加入了新的管理團隊之后，整個管理模式是不是主要在資產(chǎn)管理方面？還是會有一些其他新的模式？中國新天地和瑞虹新城都會考慮投入一些資產(chǎn)，就整個來看，有多少資產(chǎn)可以給中國新天地購買的？最后，想問一下你們2014年的買地策略是怎么樣的？

　　羅康瑞：130億的銷售目標是有一點點保守，但是我們不希望定一些到時達不到的目標，我們希望繼續(xù)努力。因為今年的樓市是有一點點復雜的，前兩個月大家的銷售都是降低了的?？傮w來看，我對大陸的房地產(chǎn)市場仍然是有相當強的信心，但是短期的波動很難說。從長遠來看，利好的一點就是李克強總理堅持要用市場作為主導，這也就意味著不會整天去調(diào)控樓市。他指出現(xiàn)在要建很多保障房，但保障房的建設(shè)步伐還不夠。“十二五”的目標是3500萬套，去年建好了580萬套，今年是480萬套，如果要建3500萬套，每年起碼要700萬套才可以達到。我希望是接下來可以加快，因為保障房建設(shè)加快一點，政府調(diào)控的目標基本上是不需要了。

　　關(guān)于Brookfield管理團隊的加入，主要是因為中國新天地擴張得很快，而我們自己管商業(yè)資產(chǎn)的人才和人手又缺乏。并且，不是說來香港就可以請到，因為現(xiàn)在大陸的營運模式很不一樣，客人喜好也不一樣。所以我們希望他們可以很快地幫忙我們將營運的管理系統(tǒng)推上軌道，并且，我們需要什么人才，他們就會盡量及時派人過來。這方面我們可以借助他們的經(jīng)驗和專長，我們不希望這么多資產(chǎn)建好了放在中國新天地，根本就沒有辦法做到我們需要的水平，這樣也浪費了資產(chǎn)。

　　關(guān)于第三個問題，其實瑞房在轉(zhuǎn)資產(chǎn)過去之前，我們也有考慮過這是中國新天地上市的一種方法，并不是說我們要用的東西就都給我們用，這不是很合理也不是很見效的，因為中國新天地本身有一個計劃，當時也篩選過哪些東西是對于將來上市有利且需要的。如果是沒利有不需要的那些，我們就會將它賣出去，這對于我們的計劃來說也很有幫助。長遠來說，瑞房只是一個跳板，可以轉(zhuǎn)的就轉(zhuǎn)到中國新天地一起上市，轉(zhuǎn)不到我們再想其他辦法。

　　黃勤道：其實我想回答剛才第二個問題，除了剛才老板說的那些之外，我舉個例子之外，Brookfield在全球的伙伴、資源、租客有很多是符合我們的，我們之間也有過溝通，比如說Brookfield在美國是很好的零售商，它有130個商場在美國，并且跟很多零售商都有很緊密的關(guān)系，我們基本上將我們的計劃放在里面，他可以隨時給我們?nèi)瞬?。Brookfield正在管理一千多億元美金的資產(chǎn)，基本上全球主要的會計師樓，律師樓或者很多公司，它是我們很大的生意的伙伴。如果我們有一些寫字樓，我們的租務(wù)可以由他們幫我們管理，就是大家可以一起合作，共享資源，提高我們的效率。

　　尹焰強：在買地方面，我們并不著急去買地，因為我們還有超過一千萬平方米正在建。我們現(xiàn)在主要的目標就是盡快去推動我們現(xiàn)在的土地儲備，但是剛才也介紹了，有一些城市仍然很希望我們?nèi)⑴c他們的老區(qū)重建工作，給我們的條件也很優(yōu)厚。所以，我們會挑選長期適合我們的，現(xiàn)在我們也開始跟他們談，如果可以談成是最好了。因為那些項目不是我們馬上要去動工的，就算談好了也還要動遷，可能還需要一兩年的時間我們才會去參與這個工作，這也在為我們今后做準備。

　　現(xiàn)場提問：首先想問一下羅先生，你之前有提到的新三年計劃，具體內(nèi)容是怎么樣？制定這個計劃的主要依據(jù)有哪些？實現(xiàn)起來有怎樣的難點？另外，我們看到有一些消息說新天地在廣州和青島這兩個城市也會拿一些新項目，所以想跟管理層確認一下以及這些項目目前的進展和規(guī)劃是怎么樣的？

　　羅康瑞：首先，我說說這個三年計劃，這個新的三年計劃是從2014年到2016年的。我剛才說到有一點很重要，我們的管理架構(gòu)是希望用項目為本的做法，過去我們我們是通過總部來推動，但我覺得這是不太恰當?shù)?。所以，以后我們希望能夠完全是項目自主去推動，當然總部還是需要給一些很清楚的目標跟指標給它。在這個范圍內(nèi)，項目自主去推動。

　　另外一點，就是我們現(xiàn)在也參考了很多內(nèi)房股的成本和開發(fā)時間表，他們比我們便宜很多而且快很多，那我們一定要好好推下去。因為瑞房是一家開發(fā)商，不是投資物業(yè)跟管理的。那這方面我們一定要有跟內(nèi)房股競爭的能力，我們不能只是說我們地段好，這個是不夠的。我們一定要有競爭，所以，這個接下去三年可以看到我們在成本和時間上面會把握得更好一點。

　　還有就是我們需要計劃整個中國新天地跟瑞房之間未來的關(guān)系怎么安排。要是新天地明年下半年上市了，瑞房到底是處于控股還是管理的位置呢？這個我們目前還沒有定，因為兩方面都有它的利與弊。所以董事會還要在這方面研究后再做決定。你剛才提到廣州跟青島，他們確實是是有跟我們聯(lián)系過，但是還沒有決定。

　　現(xiàn)場提問：中國新天地現(xiàn)在有60萬平方米的面積，等到上市的時候這個規(guī)模可以達到多少？剛才說到毛利率到2015年的時候可能會有增長，大概可以達到怎樣的水平？2014年毛利率的水平是怎么樣？

　　黃勤道：從管理層來說，新天地的團隊我們有幾個考慮，我們當然覺得要做好中國新天地這個公司，無論是公司的資產(chǎn)還是資產(chǎn)的質(zhì)量、盈利方面。這樣，在市場上就不會讓中國新天地有折扣，才會給瑞房帶來最大的利益。我們當然心中60多萬平方米的資產(chǎn)或者說一個數(shù)量來說，現(xiàn)在瑞房或者我們正在管理的有70多萬平方米，這里面有部分資產(chǎn)是中國新天地很想買進來的。所以，我相信接下來中國新天地上市的時候，怎么樣都會有超過100萬平方米的體量。

　　就目前來說來說，我們的凈資產(chǎn)是100多億，總資產(chǎn)200多億，但管理團隊也不想用這個數(shù)去上市，這個量也不是中國新天地上市的量，瑞房現(xiàn)在70多萬平方米在建，我們希望這里面的一些物業(yè)也是中國新天地在上市前可以買到的。

　　現(xiàn)場提問：今年沒有參與動遷的那里會以什么方式拿地？是投地還是交給政府搞，你們只負責后面的開發(fā)？之前賣了個項目給中國人壽，那在新天地上市之前會不會還有類似的動作？有多少機會再買回來呢？其實去年瑞房的業(yè)績還算可以，都不算差，有沒有后悔炒了李進港？

　　羅康瑞：先說動遷的問題，我們現(xiàn)在的做法就是準備跟政府一起去做一個整體的規(guī)劃方案，大家也知道，之后一定要經(jīng)過相應程序的。我們希望可以跟政府一起做，但自己想要買的地我們還是要去參與拍賣，就算參與動遷也要去拍地的。

　　我們賣了一個項目給中國人壽，五年內(nèi)我們是可以向他買回的，并且我們也有這樣的打算。當然，很多保險公司都希望我們有很漂亮的資產(chǎn)，而這些剛才我們說如果不是我們自己公司想長期持有的，我們都可以考慮。

　　至于你說為什么炒了李進港，我沒有炒他魷魚，是他自己辭職的。你覺得今年的業(yè)績還可以，但我覺得很勉強，接下來還有很多工作要做。

　　現(xiàn)場提問：有沒有打算投資前海？

　　羅康瑞：我不是很了解前海怎么做，所以暫時沒有打算。