朱中一：各位專家、各位同仁、新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興來參加這次論壇，我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)業(yè)當前的主要任務和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢”。首先我簡單講一下我學習十八屆三中全會的體會。我相信大家對十八屆三中全會肯定都學習了很多，對我們自己關心的這一塊肯定也認真的學習過了，我也學習了一下，我確實感覺到十八屆三中全會對我們這個行業(yè)影響是很大的。盡管十八屆三中全會的決定里頭直接提到房地產(chǎn)的地方并不太多，但是跟房地產(chǎn)有關的，城鎮(zhèn)化里面一大部分的內(nèi)容都是跟我們相關的，另外城鄉(xiāng)建設用地的問題、金融制度的改革問題，財政制度的改革問題，甚至戶籍制度的改革問題，獨生子女政策的調整問題，應對人口老齡化的問題等等，都和我們的房地產(chǎn)業(yè)有關。前段時間《中國建設報》、《中國房地產(chǎn)報》、《中房網(wǎng)》對我進行了采訪，我就這些問題進行了解讀，大家可以去看看這些報道。

　　我覺得當前有兩個問題要注意，當然更多的是政府部門要注意，一個是我們現(xiàn)行的政策怎么樣逐步的向十八屆三中全會指出的改革的方向過渡。在十八屆三中全會的前后，包括北京、廣州、上海、深圳都出臺了有關的規(guī)定，我認為這些有關規(guī)定既貫徹了三中全會的精神，又結合了當前的實際，比如像限購的問題，從某種意義上，有的地方還抬高了門檻。另外一個問題，我們國家的房地產(chǎn)市場的差異性很大，所以怎么樣促進房地產(chǎn)市場全面健康發(fā)展，實際上各地也都在想辦法，我看到海南省9月份出臺了一個文，《關于促進海南省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，它里頭就講到了一些很好的政策，就是怎么樣結合海南的實際情況，來調整海南的房地產(chǎn)結構。我想在中央和各地政府的重視下，我們國家的房地產(chǎn)業(yè)肯定能夠健康發(fā)展，這是對三中全會的一個基本的認識。

　　下面講兩個問題，一個是當前和今后一個時期的房地產(chǎn)主要任務。概括來講，就是調結構、穩(wěn)市場、促轉型。調結構，就是要完善住房供應體系和調整住房結構，首先要立足保障基本需求，引導合理消費，加快構建以政府為主的提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。目前還是要加強保障性住房和中小套型的住房供應，同時要培育租賃市場和二手房市場，特別是租賃市場和二手房市場的培育，將來要引起大家的關注。像有些房價上漲比較快的地方，就要增加突然的供應，增加普遍商品房，北京還增加了自住商品房的供應。在10月31號，我跟總理匯報的時候，我就專門講到了，增加土地供應，尤其是個別城市一定要增加土地供應。另外，在調結構里頭還涉及到了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老等方面。

　　穩(wěn)市場。首先是要處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發(fā)揮政府的作用，更多的采取市場化和法律的手段。包括已經(jīng)進城的農(nóng)民工的宅基地和房產(chǎn)的流轉的問題，完善房地產(chǎn)金融體系的問題，健全住房政策性金融機構問題，健全規(guī)范的公積金制度，并發(fā)揮公積金支持中低收入家庭的問題，推進財稅制度的改革等等。

　　促轉型。這一項在《決定》里頭沒有提到，但是我覺得在我們這個行業(yè)里頭，這項任務很重。在決定的生態(tài)文明理念里面提到了這一條，在十八大中專門提到，要合理布局空間結構，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，使得經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益有機統(tǒng)一。這一條是今后指導我們房地產(chǎn)開發(fā)的一個很重要的指導思想，大家必須重視，而且它專門講到了一些制度性的問題，包括將來的工業(yè)用地、住宅用地價格的調整問題，包括建立了一些其它的制度問題，搞旅游地產(chǎn)開發(fā)的要記住這些規(guī)定。在促轉型里頭，我們既要看到，這些年雖然我們的項目在質量、品質方面有所提高，但是我們資源的消耗確實系是比較大的。不少項目是重外表、輕內(nèi)在的質量，重建設、輕管理，絕大多數(shù)的項目還是毛坯房，下一步一定要大力提倡開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保的項目，特別是要努力探索建設長壽命的百年項目，要通過精心的設計、精心的施工、采用高強度混凝土等措施，把咱們的建筑壽命延長。我們協(xié)會也跟有關的幾個骨干企業(yè)在探索，怎么樣建設百年建筑?，F(xiàn)在咱們的城市都是高樓林立，我們曾經(jīng)統(tǒng)計過一個數(shù)據(jù)，上海的高層建筑有8700棟，100年以上的有400棟，這些建筑大多數(shù)的設計年限還是按50到70年設計的，怎么樣延長它的設計壽命，這是一個很重要的問題。促轉型應該是今后我們這個行業(yè)的重要問題，特別是商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓，因為都是大型的、超高層的建筑，這些問題都是要引起注意的。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢。應該說我們國家的商業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我們國家的城鎮(zhèn)化進程而逐步發(fā)展起來的，真正的發(fā)展可能是2000年以后，早一點的是在上世紀90年代中后期，十幾年來，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的企業(yè)積極探索，有的已經(jīng)形成了自己獨特的經(jīng)營模式，比如像萬達的租售并舉的模式，國貿(mào)的以商業(yè)物業(yè)出租為主營業(yè)的模式，另外還有綠地專門開發(fā)超高層的模式，它已經(jīng)積累了經(jīng)驗，而且不僅在國內(nèi)，綠地已經(jīng)走出國外，到6個國家去搞開發(fā)，說明它已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗。另外像萬科、保利、龍湖這些專注住宅開發(fā)的企業(yè)，以及像蘇寧、紅星美凱龍等企業(yè)也先后進入了商業(yè)地產(chǎn)，特別是境外的企業(yè)，像新加坡的凱德商用，香港的瑞安、恒隆，華潤置地、新世界中國等，進入大陸以后，確確實實使大陸的商業(yè)地產(chǎn)上了一個新的臺階。如今我們已經(jīng)有一些品牌，包括萬達廣場、中糧置地的大悅城，保利地產(chǎn)的寶龍城市廣場，以及綠地的超高層等等，已經(jīng)打出了品牌，他們引領了我們國家的商業(yè)地產(chǎn)，這一點成績是值得肯定的。而且，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對繁榮地方的商業(yè)、改善城鎮(zhèn)的面貌和方便人們的生活發(fā)揮了重要的作用。但總體上看，我覺得我們還處于探索和發(fā)展階段，還存在著一些難點的問題，主要問題有三個：第一是房地產(chǎn)的開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理之間還存在著不同程度的脫節(jié)。尤其是咱們國家提出新型城鎮(zhèn)化以后，我一直在琢磨，咱們的地產(chǎn)怎么定位，我總的認為，在城鎮(zhèn)化當中，我們的地產(chǎn)屬于一個先導型的基礎型產(chǎn)業(yè)。當然住宅是民生的，我們的商業(yè)地產(chǎn)是為相關產(chǎn)業(yè)的轉型升級提供配套服務的。所以在這個關系當中，我覺得在商業(yè)地產(chǎn)上，商業(yè)的經(jīng)營應該是這個產(chǎn)業(yè)當中的核心，我們的地產(chǎn)是為商業(yè)的經(jīng)營提供硬件的設施和配套服務的。衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的重要標志，主要是商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營的效益和商業(yè)地產(chǎn)的保值和增值。但是我們國家現(xiàn)在從事商業(yè)地產(chǎn)的時間并不長，而且很多是從住宅地產(chǎn)轉向商業(yè)地產(chǎn)的，住宅地產(chǎn)是只管賣房，很少管經(jīng)營的，所以在這方面的經(jīng)驗也不足。管理方面，從規(guī)劃設計開始，考慮到商業(yè)經(jīng)營方面的因素也有所不足，再加上物業(yè)管理沒有形成統(tǒng)一的銜接，也會影響一些效率，我認為這是一個問題。第二，整體的布局是一個問題，這個問題我講過很多次，當然重要的是跟地方政府沒有制定商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃有關系。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)它本來應該要考慮當?shù)氐娜丝跀?shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位等綜合因素，但是我們現(xiàn)在缺少這種商業(yè)方面的規(guī)劃，開發(fā)商從自己的利益角度考慮，就很難去衡量總量平衡、結構合理的問題，所以造成了一些布局錯位，更造成一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題。第三，商業(yè)項目的同質化問題比較嚴重，缺乏精細化的分類管理。咱們搞地產(chǎn)的人，肯定是重視前期的市場調查和策劃的，但是他只是從他自身的角度考慮的，由于沒有整體的規(guī)劃，再加上有些經(jīng)驗不足，所以現(xiàn)在商業(yè)項目的同質化問題也很嚴重，有的城市追求貪大，脫離消費者的實際水平，盲目地開發(fā)了一些大的購物中心，而這些購物中心又跟當?shù)氐南M水平不相適應，所以這又造成了資源的浪費問題，造成了地產(chǎn)公司能不能持續(xù)發(fā)展的問題。

　　產(chǎn)生這三方面的問題的原因，一個是跟人才缺乏有關系，一個是跟地方政府的盲目推動有關系，我認為這個確實要引起重要。從長遠角度來看，由于我們國家城鎮(zhèn)化的推進，再加上國家對服務業(yè)的支持、老百姓生活水平的提高，所以商業(yè)地產(chǎn)不管怎么樣，它是有發(fā)展前景的。我們同時也要看到兩個問題，一個問題是一些城市目前已經(jīng)有階段性過剩，另一個問題，我們必須要重視快速發(fā)展的電子商務對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。4月30號，當時總理開專家會和企業(yè)家座談會的時候，馬云是最后一個發(fā)言的，但是馬云的發(fā)言是李克強總理最高興的一個發(fā)言，因為他講到了電子商務的發(fā)展，他也講到了他解決了1000萬就業(yè)的問題，他也講到了今年要有三四百億的收入問題，總理聽了非常高興。而且馬云在會上還講了兩個計劃，媒體沒有報道，一個是他準備跟郵局聯(lián)合來發(fā)展他的快遞業(yè)務，另一個，他準備把信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化高度融合，甚至將來的農(nóng)產(chǎn)品都可以在他的網(wǎng)上采購。這是一個宏大的計劃。我們商業(yè)的綜合體，將來電子商務發(fā)展起來之后，我們應該怎么辦？所以我們必須要考慮。我為什么說十八屆三中全會全面深化改革很好，我們要從多角度來看這個問題，雖然十八屆三中全會講信息化跟工業(yè)化高度融合，實際上信息化是跟各行各業(yè)高度融合的，跟商業(yè)也高度融合，電子商務跟城市的商業(yè)地產(chǎn)高度融合之后，我們應該怎么辦，這方面我們必須要考慮。另外，我們企業(yè)還要重視人才培養(yǎng)問題、融資水平提高問題，還要逐步轉變經(jīng)營模式，由現(xiàn)在的租售并舉逐步的以租為主，或者是向只租不售過渡的問題，這樣才能使我們的商業(yè)地產(chǎn)邁上一個新的水平?？傊?，我覺得在我們大家的共同努力下，不管是房地產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)，肯定能夠平穩(wěn)健康發(fā)展的。