毛利率的下降主要由于集團(tuán)確認(rèn)銷售的比例有較大的改變，尤其去年毛利率相對較高的海南清水灣的占比有較明顯的下降?！　?/h3>

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩  3月25日，雅居樂發(fā)布2012年度全年業(yè)績報告顯示，去年錄得合約銷售金額為人民幣330.68億元，同比增長5.0%；合約銷售建筑面積為324萬平方米，與去年相若；合約銷售均價為每平方米10207元。年內(nèi)，雅居樂在售項目共有50個，分別座落在全國19個城市及地區(qū)，當(dāng)中有9個為全新項目。

　　其中，雅居樂的確認(rèn)銷售總金額為293.28億元，較2011年的224.66億元上升30.5%。確認(rèn)銷售總面積為320萬平方米，較2011年的214萬平方米增加49.8%。而確認(rèn)銷售均價由2011年的每平方米10，517元下降12.8%至2012年的每平方米9，166元，主要由于確認(rèn)銷售的地區(qū)分布有所改變。

　　年內(nèi)，雅居樂營業(yè)額為300.74億元，較2011年增加31.1%。經(jīng)營利潤為104.65億元，較2011年微跌2.0%。股東應(yīng)占利潤(包括投資物業(yè)除稅后公允值收益)為50億元，增加21.8%。每股基本及攤薄盈利分別為1.450元及1.305元，分別增加22.5%及22.3%。不包括投資物業(yè)除稅后公允值收益的每股基本盈利為1.411元，增加21.2%。

　　2012年12月31日止，雅居樂在惠州、重慶、西安、鄭州、海南省及云南省等地購得多幅地塊，可建總建筑面積達(dá)613萬平方米，涉及金額為27.94億元。當(dāng)中，鄭州及云南省的地塊均位于新拓展的市場。

　　年內(nèi)，雅居樂的毛利(土地增值稅撥備前)為124.42億元，與去年相若，而毛利率則下降至41.4%，但仍處于行業(yè)較高水平。毛利率的下降主要由于各城市/地區(qū)占集團(tuán)確認(rèn)銷售的比例有較大的改變，尤其去年毛利率相對較高的海南清水灣的占比有較明顯的下降，以及銷售成本較去年有所增加。

　　于2012年12月31日，雅居樂總現(xiàn)金及銀行存款為96.89億元，較去年增加32.2%，足以應(yīng)付償還一年內(nèi)到期的借款。其中非有限制現(xiàn)金為58.04億元及有限制現(xiàn)金的賬面值為38.85億元。此外，雅居樂未動用的借貸額度為14.84億元。

　　回顧期內(nèi)，雅居樂總借款為275.65億元，其中銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、可換股債券負(fù)債成份及其他借款分別為132.66億元、101.79億元、23.70億元及17.50億元。雅居樂2012年的負(fù)債比率為64%。

　　截至2013年3月25日，雅居樂在全國29個城市及地區(qū)擁有總建筑面積達(dá)3492萬平方米的土地儲備，平均土地成本為每平方米1148元。年內(nèi)，雅居樂的新開工建筑面積及竣工建筑面積分別為358萬平方米及396萬平方米。

　　2013年，雅居樂將于全國各地推出13個全新項目，預(yù)計全年在售項目將達(dá)62個，同時，雅居樂今年的合約銷售目標(biāo)定為420億元。

　　在25日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂總經(jīng)理衛(wèi)靜心表示，今年公司買地預(yù)算100-130億元，工程款170億元，對比全年銷售目標(biāo)已言屬保守。

　　主席陳卓林稱，今年買地將著重拿取5-10億規(guī)模的地塊，以此計即可購入15-20個項目。

　　以下為雅居樂2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：去年海南項目入賬的比例減少了，但剛才你們預(yù)計今年會上升，那么有沒有預(yù)計具體可以上升的比例會是多少呢？毛利水平是不是可以提高一些？另外公司截至年底還沒有入賬的金額有多少？最后，看見雅居樂有很多酒店項目，之前很多公司都曾經(jīng)說過酒店的毛利其實比較低，那么公司會不會將酒店出售或者有其他的計劃呢？

　　管理層：海南去年入賬比較低，因為不同的銷售周期有不同的業(yè)績。去年銷售是32億，前年就有80多億，預(yù)期今年大概有74億左右的銷售金額，今年大概會賣60億左右。

　　第二就是，所有的銷售收入中大概120億會在今年入帳。

　　第三提到酒店方面。酒店在營運方面前三年是比較辛苦的，因為按照酒店管理公司的經(jīng)驗，一般會三年后才會取得正常的營運周期。什么叫正常的營運周期呢？就是平均的房價保持在行業(yè)的平均水平，而入住率去到6成多、7成左右。這是一個比較固定的周期。當(dāng)然，每個地區(qū)、每個地方的具體情況都有不同的，我相信剛才所說是指整個酒店投入的回報會比較低，但是我們公司的情況有一些不同，因為海南那邊當(dāng)時拿地的價格比較便宜，所以總的投資相對來說比較小，所以回報也是比較理想的。大家知道，海南酒店的房價基本上在全國是排前三位，所以我們現(xiàn)在沒有任何出售酒店的計劃。

　　現(xiàn)場提問：我們看見海南的毛利率是有上下起伏的，公司有沒有要保持在什么水平呢？大概會是多少？另外雅居樂今年的銷售目標(biāo)420億，和之前的銷售金額相比為什么今年會那么樂觀呢？

　　管理層：420億元的銷售目標(biāo)我知道比較冒險一點。但剛才我也介紹了今年會有13個新的項目，體量也是很大的，比如說南京、常州，包括其他一些地方，這十幾個新項目對以后的銷售會有很大的影響。另外還有三十多個舊項目有新貨量推出，雖然說前兩個月表現(xiàn)一般，但真正開盤大量銷售的時間會集中在年中和下半年。所以我們也評估過今年會推出來的新舊項目的貨量是比較可觀的，加上如果市場能夠平穩(wěn)點，我們也希望能夠超過預(yù)計的銷售額。我們2012年的銷售額是300多億，而觀察現(xiàn)在市場方面無論是政策還是需求，應(yīng)該都是比較平穩(wěn)的。雖然業(yè)界認(rèn)為政府還有很多調(diào)控新招沒有出來，但大家對于樓價都還是非常有相信，所以我們對于400多億的銷售目標(biāo)是比較有信心的。

　　關(guān)于毛利的問題，海南部分在2012年相對來說銷售金額占比下降了。但是我們?nèi)匀挥幸粋€比較高的毛利率，當(dāng)然未來我們會控制多點成本，也會做好我們的產(chǎn)品。我們認(rèn)為，毛利率超過35%是合理的，當(dāng)然在2012年41.4%也都較高，接下來我們會盡量做好成本控制，可以給到股東非常不錯的毛利。

　　現(xiàn)場提問：公司目前的產(chǎn)品在三、四線城市比較多，但現(xiàn)在大部分人都認(rèn)為三、四線城市會供不應(yīng)求，而一、二線城市對發(fā)展商更有利，那么公司會不會因此調(diào)整接下來購地的思路嗎？

　　第二個問題去年海南清水灣項目最新獲取的土地成本約為1500元/平米，不夠之前的地價劃算，相比之下去年在云南買的地更加便宜，那么公司會因此而不再補(bǔ)充海南清水灣的地，而去開發(fā)其他的旅游項目嗎？

　　第三個問題是主席您去年經(jīng)歷了一些比較特別的事，當(dāng)時雅居樂都有做一些最壞的準(zhǔn)備，其實現(xiàn)在能不能說是有驚無險呢？現(xiàn)在這件事已經(jīng)過去了，主席能不能跟我們分享一下你現(xiàn)在的心情是怎樣呢？

　　管理層：在三線城市的項目，占我們所有項目的比例超過40%，另外有約20%的項目是在一二線城市的，比如南京、廣州，而這20%的項目都有比較好的毛利率。另外接近40%是好的城市的周邊，包括廣州的雅居樂、成都、重慶、鄭州項目、實際上這些項目所在地都很靠近中心城市，在半個小時的車程之內(nèi)就可以到中心市區(qū)。我之前也說過，期望全部二線城市也比較難，布局二三線城市也是可以的。其實我們有很多大的項目在這些地方，我們發(fā)展側(cè)重短平快，每個項目投入土地款5-10億，所以今年20多個項目投入130億大概在明后年就會產(chǎn)生利潤。拿地方面，我們?nèi)ツ昴玫厝サ?000多元/平米的地價確實是比較高的，因為之前我們的地價是200多元/平米，但是現(xiàn)在這個均價不可能會有了。而且1000多元的樓面價相比1萬多元/平米的均價來說也不算高，所以清水灣項目去年有少量地價比較高點也是合理的。至于云南那邊和海南一樣，都是做旅游地產(chǎn)，但那邊的地價確實現(xiàn)在比海南便宜。

　　至于我的問題。說真的，我現(xiàn)在沒事了，謝謝大家的關(guān)心。我現(xiàn)在要做的事情就是要更加努力、更加用心地做好公司，經(jīng)營好公司。

　　現(xiàn)場提問：清水灣的項目去年銷售好像都比較低迷，今年也沒有什么起色，那么公司以后有什么新的推盤策略嗎？比如會不會壓低均價以提高去化率？另外以前公司表示想在全國多做一些類似于清水灣規(guī)模很大、但地價很便宜的項目，這和剛剛提到的做短平快項目是不是有一點點沖突呢？是不是因為類似清水灣這樣的大規(guī)模項目其實現(xiàn)在不太好做，所以調(diào)整策略發(fā)展短平快項目呢？

　　管理層：清水灣的表現(xiàn)，從數(shù)據(jù)看還是不錯的。去年合約銷售實現(xiàn)了60億，而60億的銷售在全國范圍內(nèi)單盤銷售都是一個非?？捎^的數(shù)字，我們今年的表現(xiàn)其實也還不錯，1到3月份，截止到昨天為止，我們又已經(jīng)實現(xiàn)了20多億的收入，還有好幾億是快要完成簽約的。所以清水灣的業(yè)績在市場變化情況下依然還是做得比較好的，盡管跟原來預(yù)期稍微有所下降，但是這個表現(xiàn)還是非常不錯。

　　投資5-8億發(fā)展短平快其實是這樣，短平快項目是我們想加速周轉(zhuǎn)，在投資方面的考慮，是總記帳的支出控制在5到8億。而建筑的規(guī)模希望達(dá)到30萬平方米以下，產(chǎn)品的規(guī)劃將以剛需為主，這樣會使我們在市場上面最大規(guī)模實現(xiàn)擴(kuò)張，這個策略是另外一個增長點。這就像通常人們講的兩條生產(chǎn)線，兩條都可以運作的很好，不會因為前面那一條生產(chǎn)線出現(xiàn)問題才會轉(zhuǎn)型。

　　管理層：我們的產(chǎn)品類型比例是旅游地產(chǎn)20%，高端地產(chǎn)20%，剛需產(chǎn)品60%，這是我們一向的政策，包括我們正在投資的華東、省外項目在這幾年都是超這個方向發(fā)展的。

　　現(xiàn)場提問：因為深圳的海砂事件，那么雅居樂的項目會不會勾兌海砂呢？你們擔(dān)不擔(dān)心這個事件會影響華南地區(qū)以及廣州消費者對樓盤的信心呢？

　　管理層：我認(rèn)為海砂事件只是個別城市的個別事件，我們在這個過程中都不會有這方面的問題。因為十幾年前，還可以自己買混泥土或者買砂自己弄好去現(xiàn)場施工使用，不過這是十幾年前的事情了，從2002年開始，中山、廣州等地政府會指定專門品牌的泥砂去攪拌站，所有的砂檢測等都有數(shù)據(jù)等級，這方面監(jiān)測都很嚴(yán)格。

（審校：勞蓉蓉）