　　另據(jù)綠城公布的年度業(yè)績報告，截止2012年12月31日，綠城集團(tuán)銷售物業(yè)面積約283萬平方米，較2011年增長約61.7%，銷售金額約人民幣546億元（歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額為273億元），較2011年的353億元增長約54.6%，以超額36.5%完成2012年年初400億元的銷售目標(biāo)。

　　這給予了綠城極大的信心。在3月25日召開的業(yè)績會上，綠城集團(tuán)常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年透露，綠城2013年銷售目標(biāo)是550億，較去年銷售目標(biāo)整整增加150億元。

　　“公司今年的重點還是在銷售、去庫存，加快周轉(zhuǎn)?！本G城集團(tuán)董秘馮征表示，截至目前公司的銷售額相當(dāng)于去年同期的2.5倍，開局不錯，但公司仍會繼續(xù)全力抓銷售。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，綠城累計取得合同銷售金額約73.5億元。

　　“至于銷售目標(biāo)，公司認(rèn)為還是定得低一點比較好，寧可把困難想得多一點，所以銷售目標(biāo)是按照550億即跟去年基本持平來考慮。”馮征透露。

　　雖然資產(chǎn)財務(wù)方面已經(jīng)日趨于健康，但綠城接下來依然還是需要花相當(dāng)大的力氣，繼續(xù)使之更為結(jié)構(gòu)合理化。

　　不得不提的還是資產(chǎn)負(fù)債率，從148%急速降至49%，這令業(yè)界相當(dāng)咋舌?！肮矩?fù)債率在去年年底的時候非常低，只有49%，不過負(fù)債率太低了也不太正常，對公司的發(fā)展也不是太有利，公司認(rèn)為70%左右的負(fù)債率是非常合適的。”壽柏年坦言。

　　據(jù)透露，今年綠城將會采取多元化的融資來改負(fù)債結(jié)構(gòu)。綠城希望能繼續(xù)優(yōu)化短期債務(wù)的比例，同時從原來單一地依靠境內(nèi)的開發(fā)行貸款，轉(zhuǎn)向依靠境內(nèi)、境外兩個資本市場來支撐企業(yè)的發(fā)展。

　　據(jù)了解，目前綠城仍有一年期短債152億元，占總負(fù)債60%左右。“我們財務(wù)的首要目標(biāo)就是優(yōu)化一年到期的債務(wù)結(jié)構(gòu)，把多年到期的債務(wù)拉長到兩到三年?！瘪T征稱，今年年初發(fā)行的高息債可令公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，加上維持一個較穩(wěn)定合理的負(fù)債率，公司的整體財務(wù)狀況也會得到大大改善。

　　就在今年2月，綠城成功發(fā)行了本金4億美元、票息8.5%的五年期優(yōu)先票據(jù)，并獲超額認(rèn)購約十倍。該票據(jù)已于2月5日在香港聯(lián)交所掛牌上市。

　　關(guān)于該筆票據(jù)，馮征也做了一些闡釋：“票息率8.5%，跟同級別的內(nèi)房股相比，我們的票息率是最便宜的。如果看評級機(jī)構(gòu)給我們的評級，應(yīng)該是在10以上的水平才能發(fā)。投行那邊也經(jīng)常嚇我們說把價格定得太低了，到時候投資者賺不到錢，債券價格可能會表現(xiàn)不好。但實際上我們用這個價錢發(fā)出去之后，債券價值一直都是保持在百分之百以上，今天是在103%左右，表現(xiàn)非常好?！?/p>

　　同時，在2012年綠城亦引入了融創(chuàng)及九龍倉兩個合作伙伴，這在一定程度上也極大地減輕了綠城資金上的困難。其中，與九龍倉的合作令綠城在借款融資上得到較大的便利。

　　據(jù)馮征介紹，綠城與九龍倉在香港組建一個注冊公司，“因為我們在國內(nèi)買地是不能用銀行借款的，但這個組建的香港公司可以在香港的銀行借款去買地。而且是有九龍倉的信譽，所以就基本是用它的會計去借錢。我們現(xiàn)在的借款利息也是非常低的，我們已經(jīng)享受了香港藍(lán)籌股的待遇，當(dāng)然我相信很多內(nèi)房股都會非常羨慕，可以借到這么便宜的錢?！?/p>

　　此外，壽柏年另透露，目前綠城還用品牌管理輸出來發(fā)展，除了原有的代建項目以外，還有大量基金及資產(chǎn)管理公司樂意與綠城合作，未來該方面的合作機(jī)會非常多。

　　“我們有可能跟他們一起來做資產(chǎn)管理工作，然后我們在這個基礎(chǔ)上跟他們做建設(shè)和管理，賺取管理費、服務(wù)費和獎金，這是公司今后在募集資金里面非常重要的一種選擇。但我們現(xiàn)在還沒有在這方面可以報告的成績，不過，我們會非常重視這一塊，現(xiàn)在正在洽談?！眽郯啬攴Q。

　　以下為綠城業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：據(jù)介紹，綠城今年新增可售房面積約391萬平方米，若按去年43%的去化率，大約可以售出的面積約為150多萬平，與去年銷售面積相比有較明顯的減少。而今年公司的銷售目標(biāo)與去年全年銷售額持平為550億元，那么綠城將采取什么措施達(dá)成該目標(biāo)？

　　壽柏年：今年新增可售面積為391萬平，但由于我們2012年仍有相當(dāng)大部分的貨源進(jìn)入今年，兩部分加起來可供應(yīng)的面積達(dá)約600萬平，按2萬元/平的單價計算，貨值達(dá)到1200億，而今年定的550億元目標(biāo)，去化率與去年相若，我們希望努力做得更好一些，但是指標(biāo)定得低些也沒什么壞處。

　　現(xiàn)場提問：早前綠城與融創(chuàng)聯(lián)合以90億元在上海購入一項目，該項目權(quán)益代價仍未定下，預(yù)計何時能有交易結(jié)果出臺？該部分項目何時入市？由于90億是一筆頗大的支出，綠城如何支付？另外，該項目商業(yè)部分較多，綠城是否考慮引入九龍倉共同開發(fā)商業(yè)板塊業(yè)務(wù)？

　　壽柏年：綠城與融創(chuàng)合作收購上海黃浦江江心地塊，日前已公告相關(guān)協(xié)議，但目前該協(xié)議還是意向性框架協(xié)議，我們希望在最近一個月內(nèi)完成該項協(xié)議的簽訂，現(xiàn)在雙方正在做調(diào)查工作。

　　由于該地塊有接近45萬平處于待建狀態(tài)，包括現(xiàn)亦有將近20萬平的已建成現(xiàn)房，因此雖然90億的總價看起來雖然比較大，但其實是一個很合理公道的價格。我們將會與融創(chuàng)以各出50%的比例投資，由融創(chuàng)綠城合營公司受讓股份及承擔(dān)該項目后續(xù)開發(fā)。資金方面，我們除了通過自有資金解決以外，還會通過銀行對并購行為的支持貸款。由于該項目已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，銀行對此非常感興趣，都表示出極大的意愿支持改項目，因此可以理解為，該項目相當(dāng)大部分的資金會是由銀行貸款來解決。

　　此外，融創(chuàng)綠城合營公司目前旗下已有10個項目，可以產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，這些資金也可以用來支持該項目。因此，真正動用到融創(chuàng)和綠城內(nèi)部資源的數(shù)字并不大，當(dāng)然這還有待合約的簽訂，并在此基礎(chǔ)上與銀行的合作來支撐，但我們的預(yù)期還是很樂觀的。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)方面，該項目里面包括兩棟超高層的寫字樓，目前一棟已完工，并已全部租出。這個項目的投資決策是經(jīng)過公司的投資委員會做的，九龍倉也是了解和支持這個項目。不過，這個項目里面沒有什么特別大的商場，我們也還沒有跟九龍倉討論過關(guān)于跟他們合作的問題。

　　現(xiàn)場提問：2012年年中時，公司曾透露尚有25億的資產(chǎn)準(zhǔn)備出售，目前該資產(chǎn)處理計劃是否已經(jīng)完成？

　　壽柏年：公司去年處理了不少資產(chǎn)，一方面幫公司解決了困難，同時也使公司有了新的合作伙伴，增加了協(xié)同效應(yīng)。今年公司已經(jīng)不再需要為了資金去處置資產(chǎn)的情況，但公司還會適機(jī)調(diào)整土地項目儲備結(jié)構(gòu)，個別去化率可能較低或資產(chǎn)比較重、回收比較慢的項目，我們也會策略性地轉(zhuǎn)讓部分股份予一些合作伙伴，使我們的資產(chǎn)更輕一些，資金走向更快一些，能夠有錢去買新地。

　　這將會是一種正常的經(jīng)營行為，我們不僅僅是賣房子，也可以轉(zhuǎn)讓一部分項目，去拿更好的項目，就跟大家買股票一樣道理，拋掉這個股票，再去買新的股票。因此，公司繼續(xù)會有這樣的資產(chǎn)處置，但是沒有具體的目標(biāo)，也沒有必須要完成的計劃，因為并不是日子過不下去。

　　現(xiàn)場提問：公司2012年也進(jìn)行了派息，且比2010年增加4成多，公司未來的派息政策如何？

　　壽柏年：關(guān)于公司派息的政策，總的來講，公司還是認(rèn)為應(yīng)該給股東以較高的派息分配，在公司上市以前的最早幾年，我們目標(biāo)示拿一半的錢出來分紅。但是拿一半的錢出來分紅，使我們認(rèn)識到派紅還得兼顧兩面，一方面要使股東能夠有比較好的派息率，能夠拿到比較好的短期回報，但是另一方面也要使公司的財務(wù)能夠穩(wěn)健，使公司能夠有長遠(yuǎn)的回報，要在這兩者中間找到一個平衡點。

　　今年我們這樣一個派息率確實不算高，因為公司的財務(wù)狀況還不是特別好，不是太理想，我們希望能夠在今年的基礎(chǔ)上把派息的比例再提高一些。當(dāng)然，我們今年的派息跟同行相比，我們的股息率還是比較高的，我們希望今年能夠更高一些。但是要做到一半的比例，現(xiàn)在可能做不到，我們認(rèn)為，適當(dāng)?shù)呐上⒙蕦蓶|的利益最大化還是符合的。

　　現(xiàn)場提問：截止到去年年底，綠城一共有96個土地儲備的項目，通過計算之后發(fā)現(xiàn)，目前合作的比例高達(dá)54%，未來公司會否進(jìn)一步加大合作項目？理想的合作比例大概是在什么樣的水平？

　　壽柏年：公司會繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行合作策略，因為我們要走輕資產(chǎn)的路。自己沒錢，那么怎么辦呢？跟有錢、有地的人去合作。我們拿什么去合作？我們的品牌、我們的管理。如果只是靠公司自己的錢，在控制負(fù)債率的情況下，發(fā)展速度是有限的。我們今年48億的利潤，分掉12個億，還有36億，能買兩塊地，依靠這樣的速度去發(fā)展，公司的發(fā)展速度會太緩慢，所以我們不能光靠自己的資金資源。合作策略是公司必須的，今后會繼續(xù)發(fā)展，至于比例到多少，還沒有仔細(xì)定過，這就隨緣吧。

　　現(xiàn)場提問：據(jù)透露，目前有不少基金和投資公司希望與綠城合作，這方面表達(dá)的融資計劃大概是多少？

　　壽柏年：我們通過品牌和管理輸出的服務(wù)的對象或者合作的對象，有很大的機(jī)會是各種各樣的房地產(chǎn)基金和資產(chǎn)管理公司所管理的資金。我們也注意到，隨著中國的保險資金、以及資產(chǎn)管理工作的拓寬以后，許多資金也在尋找合作伙伴，我們可能是他們首選的合作伙伴之一，我們也與他們進(jìn)行了接觸，我們有可能跟他們一起來做資產(chǎn)管理工作，然后我們在這個基礎(chǔ)上跟他們做建設(shè)和管理，賺取管理費、服務(wù)費和獎金，這是公司今后在募集資金里面非常重要的一種選擇。但我們現(xiàn)在還沒有在這方面可以報告的成績，不過，我們會非常重視這一塊，現(xiàn)在正在洽談。

　　現(xiàn)場提問：產(chǎn)品多元化是公司今后的主要目標(biāo)，但公司也要保持自己的團(tuán)隊和品牌優(yōu)勢，請問今年在這方面具體有什么計劃？

　　壽柏年：產(chǎn)品多元化的前提是要堅持我們的產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)。我們在一線城市、二線城市、三線城市、四線城市，在東部沿海城市和中西部城市從事項目開發(fā)的時候，我們面對的其實是不同購買能力的客戶群，而我們以往是拿同樣的產(chǎn)品服務(wù)他們，但由于各地客戶群在購買力方面有不同的限制，所以有些市場銷售很好，有些市場就銷售得不太好，尤其是在以往我們的戶型比較大的情況下。所以我們提出產(chǎn)品多元化，就是針對不同消費能力的客戶群，在堅持產(chǎn)品和服務(wù)體制的前提下，使產(chǎn)品能夠更加豐富，能夠更加適合客戶的需求，提高市場銷售率。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到輕資產(chǎn)的模式，是指像花樣年那種方式，之后以物業(yè)管理和服務(wù)方面為核心嗎？

　　壽柏年：我對花樣年不是太了解，所以對于他們物業(yè)管理和服務(wù)的模式我不太清楚。綠城輕資產(chǎn)主要是指綠城出品牌、團(tuán)隊，把這個項目從產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計開始，到房子賣掉，全過程由綠城來提供服務(wù)，只收取管理費，或者說一部分獎金，這個模式非常類似于酒店管理公司。許多酒店管理公司的管理團(tuán)隊并不一定是這個酒店的業(yè)主投資人，可能是由酒店管理集團(tuán)來提供的專業(yè)酒店管理服務(wù)，我們的輕資產(chǎn)管理主要是指這種形式。

　　當(dāng)然，物業(yè)管理方面，綠城物業(yè)管理公司是目前全國規(guī)模第二大的，服務(wù)質(zhì)量是第一名的，我們正通過物業(yè)管理公司和上市公司結(jié)合，推行園區(qū)服務(wù)體系。但我們并不把它看做是一個輕資產(chǎn)管理的發(fā)展模式，物業(yè)管理它本來就是一個輕資產(chǎn)，這個行業(yè)就是拿管理費的。我們只是要使我們的產(chǎn)品提高服務(wù)附加值，使客戶能夠持續(xù)地享受到我們的服務(wù)。

（審校：勞蓉蓉）