今年拿地的原則還是維持在上一年總量的基礎(chǔ)上略有增長。區(qū)域方面，集中在廣東、重慶、沈陽及湖南這個四個區(qū)域，深耕當(dāng)?shù)厥袌觥?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜  順利出售“長安八號”后，奧園地產(chǎn)在2012年的土地市場表現(xiàn)得明顯積極很多。

　　3月25日，在2012年奧園地產(chǎn)全年業(yè)績發(fā)布會上，其首席財務(wù)官梁又穩(wěn)表示，2012年奧園通過公開招拍和收購項(xiàng)目總共獲取地塊總共有8個項(xiàng)目收購回來，總建筑面積187萬多平方米。

　　其稱，奧園也會積極配合政府加強(qiáng)三舊改造工作，從而可以爭取到低成本及優(yōu)質(zhì)地塊。

　　“目前我們的土地儲備足夠奧園集團(tuán)未來五到八年的發(fā)展。”梁又穩(wěn)表示，截止2012年12月底，奧園擁有32個項(xiàng)目，土地儲備總建筑面積996萬平方米，廣東的土地儲備面積占總建筑面積大概42%。土地儲備中約有272萬平方米是在建物業(yè)，622萬平方米是計劃未來開發(fā)物業(yè)。

　　不過，奧園一直以來的拿地策略都是奉行量力而行。奧園表示，今年拿地的原則還是維持在上一年總量的基礎(chǔ)上略有增長。區(qū)域方面，集中在廣東、重慶、沈陽及湖南這個四個區(qū)域，深耕當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

　　展望2013年，梁又穩(wěn)指出，奧園將會邁入一個高速發(fā)展的時期。“堅(jiān)持快速開發(fā)、快速銷售的策略實(shí)現(xiàn)高增長目標(biāo)。”

　　據(jù)悉，奧園今年銷售目標(biāo)是75億元，其中上半年銷售目標(biāo)28億元，比去年同期增長逾20%，下半年銷售目標(biāo)是47億元，因大部分項(xiàng)目將于三季度才正式進(jìn)入銷售。

　　以下為2012年中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：奧園有分派特別股息，是出于怎樣的考慮？三月份中央推出了國五條，你們認(rèn)為對內(nèi)地的銷售有沒有影響？可不可以分享一下奧園最新的銷售數(shù)據(jù)和情況？

　　管理層：關(guān)于今年派特別股息的問題，主要由于我們北京的項(xiàng)目取得了比較好的資金回籠，而且集團(tuán)在采取商住雙線開發(fā)的策略后，使得集團(tuán)的現(xiàn)金流比較充足，在這種情況下，我們對股東做出了一個派特別股息的決定。

　　關(guān)于國五條的看法，我認(rèn)為現(xiàn)在各地方正在深化中央政策，有一些城市已經(jīng)出臺相應(yīng)政策，可以看出對剛醒需求的打擊不算很大，主要是針對投資型物業(yè)會有比較大的限制。

　　我們奧園在產(chǎn)品策略方面堅(jiān)持商住雙線開發(fā)的策略。住宅產(chǎn)品方面，會做戶型比較小的產(chǎn)品，所以受國五條政策的沖擊不大。還有我們商住雙線開發(fā)產(chǎn)品對于土地的利用以及繼續(xù)發(fā)展我們的房地產(chǎn)會有比較大的幫助。

　　我們會認(rèn)真研究國五條出臺后的具體策略，再針對性的密切留意我們的開發(fā)產(chǎn)品，相信我們的產(chǎn)品會做出相應(yīng)調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：公司今年的銷售目標(biāo)是多少？公司的毛利率上升，銷售均價都下跌了。你們毛利率比較高的別墅少了，為什么毛利率還會上升？今年奧園會有多大體量的商業(yè)項(xiàng)目落成？

　　管理層：2013年我們的銷售目標(biāo)是75億。上半年的銷售目標(biāo)28億，上半年比去年同期增長20%以上。下半年的銷售目標(biāo)是47億元，這主要是因?yàn)槲覀內(nèi)ツ昴甑缀徒衲昴瓿跄玫暮芏囗?xiàng)目，大部分都是在今年三季度以后才正式進(jìn)入銷售。

　　另外，毛利率比較高的別墅和商鋪的銷售面積在2012年比較小，去年我們銷售的產(chǎn)品主要是剛性需求的小戶型的住宅產(chǎn)品為主，毛利也不應(yīng)該有別墅和商鋪那么高。

　　但由于我們在2012年貫徹了抓成本、提毛利的策略，去年全年我們在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上已經(jīng)節(jié)約了1.6億，所以整個節(jié)約成本的效果比較顯著。故此在同行業(yè)毛利率都下降的情況下，反而我們的毛利率還有所增長。

　　商業(yè)項(xiàng)目方面，今年我們推出來的純商業(yè)項(xiàng)目就包括我們可能在三季度開售的長隆項(xiàng)目，叫奧園城市天地，這是一個純粹的商業(yè)項(xiàng)目。還有我們在南站的項(xiàng)目，奧園城市大廈和奧園城市廣場，預(yù)計在今年四季度推出。另外我們在湖南株洲的奧園廣場純商業(yè)項(xiàng)目，也可能在5、6月份推出。還有很多純商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)開盤，比如沈陽的會展廣場及其他一些商住項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：今年落成的面積大概有多少？

　　管理層：今年我們預(yù)計竣工的面積大概130萬平方米。今年商業(yè)竣工面積占比相對來說會少一些。均價方面，因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化，預(yù)計2013年的銷售均價會有比較大幅度的提升。

　　現(xiàn)場提問：今年奧園的資本性開支有多少呢？

　　管理層：我們在2013年準(zhǔn)備買地的支出是40億左右，現(xiàn)在來說，在2012年買的地大概還有10億元的地價款需要在今年支付。今年的銷售目標(biāo)是75億，建筑費(fèi)大概是合約銷售的一半左右。

　　現(xiàn)場提問：奧園大概用48億元進(jìn)行拿地，今年會不會更積極呢？去年奧園有跟保利合作以及收購等一系列動作，今年會不會加大力度跟其他企業(yè)合作或以收購的方式來開展項(xiàng)目？

　　管理層：奧園一直以來的拿地策略都是奉行量力而行，我們的負(fù)債率也都是維持在同行業(yè)比較穩(wěn)健的狀態(tài)下。今年我們拿地的原則還是維持在上一年總量的基礎(chǔ)上略有增長的策略，特別是我們通過具有改造項(xiàng)目資源的合作者進(jìn)行緊密合作，共同開發(fā)一些新的項(xiàng)目。同時，我們會在拿地的區(qū)域方面，繼續(xù)保持在廣東、重慶、沈陽及湖南這四個區(qū)域里面，深耕當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

（審校：勞蓉蓉）