數(shù)據(jù)披露，截止于2012年底，上實(shí)城開錄得除稅后溢利為3331.1萬(wàn)港元，而2011年底，集團(tuán)錄得虧損約5.66億港元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 根據(jù)上實(shí)城開3月22日公布的2012年年度銷售數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)商品房及保障房的全年合約銷售金額為66.82億元，合約銷售面積為60.8萬(wàn)平方米。

　　對(duì)上實(shí)城開自身而言，這未嘗不是一個(gè)可賀的數(shù)字。對(duì)比2011年僅27.57億元的合約銷售額及23.6萬(wàn)平的合約銷售面積，上實(shí)城開2012年的合同銷售額及合同銷售面積獲得大幅增長(zhǎng)，同比分別達(dá)到142.3%及157.6%。

　　年報(bào)

　　分別來(lái)看，2012年上實(shí)城開商品房合約銷售額為38.65億元，同比上升40.2%。據(jù)介紹，年內(nèi)，上海萬(wàn)源城、西安滻灞半島、天津老城廂及重慶城上城為主要銷售項(xiàng)目，分別占本年度商品房合約銷售收入約43%、21%、8%及7%。

　　銷售的上漲，與上實(shí)城開在去年調(diào)整銷售模式，加快銷售、降低開支不無(wú)關(guān)系。

　　上實(shí)城開在公告中披露，集團(tuán)過去一年積極改善分銷模式，引入分銷商并開展聯(lián)合代理，可有效降低分銷及銷售開支，并取得較好的銷售成績(jī)。

　　與此同時(shí)，2012年度，上實(shí)城開分銷及銷售開支約為1.58億元，同比減少47.8%。

　　至于保障房項(xiàng)目，自2012年7月首次推出市場(chǎng)以來(lái)，年內(nèi)合共銷售面積達(dá)28.1萬(wàn)平方米，銷售金額約28.17億元。

　　年報(bào)披露，年內(nèi)上實(shí)城開整體合約銷售平均售價(jià)為11000元/平方米，同比下降6.0%。上實(shí)城開對(duì)此表示，當(dāng)中已包括毛利較低的保障房在內(nèi)，若扣除保障房的因素，合約銷售的平均售價(jià)為11800元/平方米，較去年上升1.0%。

　　另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，上實(shí)城開全年總動(dòng)工面積約343.4萬(wàn)平方米，當(dāng)中27.3萬(wàn)平方米屬新動(dòng)工?？⒐た偯娣e為125.1萬(wàn)平方米，合共交付100.4萬(wàn)平方米，包括商品房88.7萬(wàn)平方米及保障房11.7萬(wàn)平方米。

　　另?yè)?jù)上實(shí)城開披露信息所知，2013年集團(tuán)在建項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，總建筑面積約268.5萬(wàn)平方米，其中新開工項(xiàng)目達(dá)4個(gè)，總建筑面積約31.9萬(wàn)平方米，與2012年相若。

　　上實(shí)城開指出，2012年受益于整體交付量增加，特別是消化西安滻灞半島的預(yù)售款，加上保障房上海晶城的銷售收入于本年度開始陸續(xù)入帳，盡管有關(guān)項(xiàng)目的毛利率水平遠(yuǎn)低于商品房，但由于建設(shè)規(guī)模及交付量龐大，對(duì)集團(tuán)的收入貢獻(xiàn)甚大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日止年度，上實(shí)城開全年收入為87.83億港元，較2011年度的44.33億港元同比增長(zhǎng)98.1%。

　　其中95.3%來(lái)自物業(yè)銷售收入，當(dāng)中西安滻灞半島、上海萬(wàn)源城及保障房項(xiàng)目上海晶城，三個(gè)項(xiàng)目占本年度物業(yè)銷售收入的比重分別約32%、22%及15%。

　　其余來(lái)自租金收入、管理和服務(wù)、及酒店業(yè)務(wù)收入分別為2.36億港元、8400萬(wàn)港元及8900萬(wàn)港元，分別占集團(tuán)總收入約2.7%、1.0%及1.0%。

　　然而值得注意的是，上實(shí)城開的存貨量仍相當(dāng)巨大，接下來(lái)如何消化該部分貨量依然是難題。

　　根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)所示，集團(tuán)物業(yè)開發(fā)的存貨值依然達(dá)到363億港元，其中包括發(fā)展中物業(yè)309.4億港元，持作出售物業(yè)53.53億元。

　　盤整

　　不過，得益于銷售情況大大改善，上實(shí)城開于2012年終于實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

　　數(shù)據(jù)披露，截止于2012年底，上實(shí)城開錄得除稅后溢利為3331.1萬(wàn)港元，而2011年底，集團(tuán)錄得虧損約5.66億港元。

　　但年內(nèi)集團(tuán)股東應(yīng)占仍錄得虧損約1.9億港元，不過已較2011年虧損6.02億港元顯著減少68.4%。上實(shí)城開稱，這主要由于包括收入的大幅上升，及來(lái)自出售成都項(xiàng)目之一次性特殊收益，還有分銷和行政開支的明顯下降。

　　此外，由于房屋交付量大增而令營(yíng)業(yè)額大幅增長(zhǎng)，2012年上實(shí)城開錄得毛利為13.59億港元，同比增長(zhǎng)約20.6%。

　　然由于部分保障房銷售于同年入賬，加上集團(tuán)策略性地加速消化毛利率低于正常水平的舊有項(xiàng)目，加快交付包括西安滻灞半島、成都公園大道及天津老城廂項(xiàng)目中一些早年已銷售的部份房屋，集團(tuán)整體毛利率由2011年的25.4%下降至2012年的15.5%.

　　另?yè)?jù)公告，上實(shí)城開于2012年底錄得錄得投資物業(yè)估值收益凈額1860萬(wàn)港元。這部分主要由于2011年度旗下九久青年城項(xiàng)目改以投資物業(yè)方式入帳，加上其他投資物業(yè)重估，因此去年度錄得共6.06億港元的投資物業(yè)重估收益。

　　除了在銷售方面加大力度，在過去的一年里，上實(shí)城開也在積極改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況。

　　回顧2012年，上實(shí)城開獲得高息債券持有人大比數(shù)通過修改債項(xiàng)條款，讓集團(tuán)可以處置不再合乎其業(yè)務(wù)策略的舊有資產(chǎn)。同時(shí)，上實(shí)城開亦以1.58億元出售持有成都公園大道項(xiàng)目子公司全部股權(quán)，產(chǎn)生稅前利潤(rùn)共約3.59億港元。

　　此外，上實(shí)城開年內(nèi)還因參與保障房建設(shè)而符合條件在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行合共人民幣15億元債券，及分別獲股東上實(shí)控股及上實(shí)集團(tuán)延續(xù)10億港元及人民幣10億元貸款分別從2012年6月及12月延至2013年6月及12月，進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)現(xiàn)金流。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，上實(shí)城開凈借貸比率下降至50.2%（2011年度：55.6%）；集團(tuán)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物升至52.495億港元（2011年度：34.906億港元）；流動(dòng)比率為2.00（2011年度：1.99）。

　　上實(shí)城開透露，集團(tuán)接下來(lái)仍將會(huì)逐漸剝離不符合集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略的資產(chǎn)，而把重心放于長(zhǎng)三角及華東沿岸，集中投放資源于盈利能力強(qiáng)、庫(kù)存量大的項(xiàng)目。

　　數(shù)據(jù)披露，截至2012年末，上實(shí)城開土地儲(chǔ)備共有24個(gè)項(xiàng)目，分布在12個(gè)城市，可售面積約899.9萬(wàn)平方米。