對(duì)于拿地的資金來源，江南表示，公司經(jīng)營中的回款現(xiàn)金將用于買地，進(jìn)行新一輪的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 “我們不想花太多的錢，但是想拿更多的地。”3月25日香港業(yè)績(jī)會(huì)上，方興地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事何操如此明確表示。

　　“今年方興地產(chǎn)在廣州、深圳都有拿地的計(jì)劃。在南方我們會(huì)考慮成立專門的公司進(jìn)行運(yùn)作，但目前還沒有落實(shí)項(xiàng)目。”何操如是說。

　　另據(jù)方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南介紹，方興地產(chǎn)去年買地支付的土地款共計(jì)63億人民幣，超過當(dāng)時(shí)設(shè)定的55億的拿地目標(biāo)。今年，方興將計(jì)劃110億人民幣用于購買土地。

　　對(duì)于拿地的資金來源，江南表示，公司經(jīng)營中的回款現(xiàn)金將用于買地，進(jìn)行新一輪的發(fā)展。

　　據(jù)透露，目前方興地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備接近600萬平方米，今年公司土儲(chǔ)仍將穩(wěn)定在600萬-700萬平方米。

　　“今年公司可以回籠的資金包括兩個(gè)部分：一部分是當(dāng)年的簽約回款，一般情況下，我們的回款能夠達(dá)到七成，但是今年由于賣的產(chǎn)品不同，回款能夠達(dá)到八成。另外一部分是上一年度留下的應(yīng)收賬款，這部分有68億人民幣左右。因此，回籠資金共計(jì)220億人民幣。”江南表示，今年方興地產(chǎn)于二級(jí)開發(fā)方面的銷售目標(biāo)是130億人民幣，即賣樓的目標(biāo)。而今年長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)還有約50億人民幣。

　　“一級(jí)開發(fā)這部分在今年年初已經(jīng)開始賣了，所以總的銷售目標(biāo)應(yīng)該是180億人民幣，我們預(yù)計(jì)今年回款率會(huì)比較高。”江南如是說。

　　于業(yè)績(jī)會(huì)同日，方興地產(chǎn)公布2012年業(yè)績(jī)。去年該公司實(shí)現(xiàn)總收入171.76港元，同比增長(zhǎng)161%；實(shí)現(xiàn)毛利71.98億港元，同比增101%。期內(nèi)，方興地產(chǎn)所有者應(yīng)占溢利為33.77億港元，同比增44%；基本每股盈利36.87港仙，同比增44%，扣除投資物業(yè)公平值收益后每股基本盈利23.56港仙。

　　具體來看，2012年，方興物業(yè)銷售收入約134.45億港元，占收入總額78%，較上年增長(zhǎng)349%，主要來自北京廣渠金茂府項(xiàng)目、上海國際航運(yùn)中心項(xiàng)目、長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目及上海港國際客運(yùn)中心地塊B項(xiàng)目。

　　物業(yè)租賃收入占收入總額6%，較上年增長(zhǎng)12%；酒店經(jīng)營收入占收入總額12%，較上年下降6%。

　　對(duì)于酒店經(jīng)營收入下降，方興地產(chǎn)方面，主要由于酒店業(yè)面臨的不利市場(chǎng)環(huán)境的影響。

　　方興地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁賀斌表示：“此類超五星級(jí)酒店以前的目標(biāo)客群更多是歐美的商務(wù)客人，而這幾年歐洲和美國的經(jīng)濟(jì)問題對(duì)我們?cè)斐闪艘欢ǖ挠绊?。再加上中國?jīng)濟(jì)增速下降，這些對(duì)于2012年的酒店行業(yè)都會(huì)造成影響，包括方興。”

　　另外，他還指出，方興地產(chǎn)有分拆酒店業(yè)務(wù)上市的考慮，但目前沒有具體時(shí)間表，因?yàn)橹粚僭摴镜某醪綐?gòu)思。

　　以下為2012年方興地產(chǎn)（中國）有限公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：不少地區(qū)都在醞釀地方“國五條”細(xì)則，您覺得新政策的出臺(tái)會(huì)給方興地產(chǎn)帶來怎樣的影響？另外，你們的酒店入住率比去年同期有所下降，尤其是三亞，為什么方興這兩家酒店的入住率不到60%？

　　管理層：我們認(rèn)為國家出臺(tái)“新國五條”，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)起到很大的作用，而且這個(gè)調(diào)控也是有必要的，有利于企業(yè)在穩(wěn)定的環(huán)境下持續(xù)發(fā)展。

　　而在短期之內(nèi)，“國五條”在各個(gè)地方對(duì)于房地產(chǎn)商都會(huì)有一定的影響，但要思考為什么進(jìn)行調(diào)控？無疑，調(diào)控的核心是打擊投資客，對(duì)于剛需以及改善型，國家仍會(huì)要求各個(gè)地方要健康、快速的供給土地，使市場(chǎng)盡快走向健康狀態(tài)。

　　對(duì)于方興地產(chǎn)而言，我們定位是高端產(chǎn)品，更多的是針對(duì)改善型需求。經(jīng)過對(duì)于市場(chǎng)細(xì)分客戶的分析之后，我們發(fā)現(xiàn)自住型的客群不應(yīng)該屬于政策打壓的范圍。

　　比如，方興地產(chǎn)在北京、長(zhǎng)沙銷售的高端物業(yè)，90%以上的客戶都是自住型客戶，對(duì)于改善和自住型客戶國家會(huì)鼓勵(lì)，而不是調(diào)控打擊的對(duì)象。所以，出于這樣的定位，“新國五條”對(duì)方興地產(chǎn)的影響或許小于別的地產(chǎn)公司。

　　關(guān)于酒店行業(yè)的問題，首先，此類超五星級(jí)酒店以前的目標(biāo)客群更多是歐美的商務(wù)客人，而這幾年歐洲和美國的經(jīng)濟(jì)問題對(duì)我們?cè)斐闪艘欢ǖ挠绊憽Ｔ偌由现袊?jīng)濟(jì)增速下降，這些對(duì)于2012年的酒店行業(yè)都會(huì)造成影響，包括方興。

　　三亞的兩個(gè)酒店，在去年的綜合排名之中，我們?nèi)匀晃痪拥谝缓偷诙疫@兩個(gè)酒店在當(dāng)?shù)氐挠闆r非常好。之所以會(huì)出現(xiàn)出租率適當(dāng)下降，與三亞當(dāng)?shù)鼐频甑墓┙o不無關(guān)系，算期內(nèi)出現(xiàn)大量供應(yīng)造成了入住率的波動(dòng)，但是我們預(yù)計(jì)未來這兩個(gè)酒店會(huì)逐步恢復(fù)，入住率回到60%以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2012年，方興地產(chǎn)累計(jì)投資多少資金用于拿地？今年在土地方面有怎樣的預(yù)算？土地儲(chǔ)備情況如何？

　　管理層：去年買地支付的土地款是63億，超過當(dāng)時(shí)設(shè)定的55億的拿地目標(biāo)。今年方興地產(chǎn)計(jì)劃會(huì)買110億左右的土地，這些資金基本上來自于我們經(jīng)營中的回款，回款的現(xiàn)金將用于買地，進(jìn)行新一輪的發(fā)展。

　　目前，方興地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備接近600萬平方米，今年我們會(huì)賣掉一部分再買進(jìn)一部分，還是穩(wěn)定在600萬-700萬平方米。

　　未來拿地，我們還是會(huì)集中在一線城市，另外二線核心城市，比如北、上、廣、深，再加上一些中部、南部以及東北的一些核心城市。其實(shí)，我們兩三年前就已經(jīng)在按照這個(gè)戰(zhàn)略去做了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：方興地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)大概是多少？剛才提到，去年公司住宅銷售均價(jià)同比上漲，那么毛利率大概是多少？

　　管理層：今年我們二級(jí)開發(fā)方面的銷售目標(biāo)是130億，即賣樓的目標(biāo)。而今年長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)還有約50億，這部分在今年年初已經(jīng)開始賣了。所以總的銷售目標(biāo)應(yīng)該是約180億，今年我們的回款率會(huì)比較高。

　　毛利率方面，如果不考慮一級(jí)開發(fā)，我們的毛利率為42%，盡管相比2011年50%以上的毛利率有所下降，但仍然遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)30%左右的平均水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在您提到的180億銷售目標(biāo)之中，可以回籠的資金有多少？

　　管理層：可以回籠的資金包括兩個(gè)部分：一部分是當(dāng)年的簽約回款，一般情況下，我們的回款能夠達(dá)到七成，但是今年由于賣的產(chǎn)品不同，回款能夠達(dá)到八成。另外一部分是上一年度留下的應(yīng)收賬款，這部分有68億左右。因此，回籠資金共計(jì)220億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年公司在廣州、深圳有具體拿地的計(jì)劃嗎？

　　管理層：有計(jì)劃，在南方我們會(huì)考慮成立專門的公司來運(yùn)作，但目前還沒有落實(shí)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：對(duì)于標(biāo)的項(xiàng)目，您有怎樣的判斷？

　　管理層：不想花太多的錢，但是想拿更多的地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：如何實(shí)現(xiàn)這一想法？會(huì)否考慮與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)合作？

　　管理層：對(duì)，這正是方興地產(chǎn)今后發(fā)展的一個(gè)方向和目標(biāo)，或者說主要的投資就是合作。過去幾年，方興地產(chǎn)的管理和合作能力得到顯著提高，下一步的發(fā)展還是要依靠合作。同時(shí)結(jié)合政策導(dǎo)向，國家要大力發(fā)展的區(qū)域我們就去做。

　　另外，我們也會(huì)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，因地制宜。比如，對(duì)于適合發(fā)展旅游、文化或者金融等產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，我們會(huì)與相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，這樣就容易找到共同點(diǎn)，也容易達(dá)到“花小錢辦大事”的目的。

　　第三，發(fā)揮大股東--中化集團(tuán)的背景優(yōu)勢(shì)，利用大股東和各地方的公共關(guān)系以及產(chǎn)業(yè)結(jié)合優(yōu)勢(shì)。

　　我們目前做的幾個(gè)模式是可以參考和發(fā)展的，通過現(xiàn)有項(xiàng)目合作可以使我們的現(xiàn)金回流一部分，繼續(xù)釋放我們發(fā)展的潛力。另外，下一步合作可能一次性或短期不需要投入太多的資金，這樣就可以增強(qiáng)公司的發(fā)展后勁。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：能否分享一下方興地產(chǎn)在合作模式方面是如何做的？

　　管理層：方興地產(chǎn)有很多項(xiàng)目都是在合作過程中形成的，比如青島的項(xiàng)目，我們和當(dāng)?shù)氐某峭豆竞献?，他們手上有很多土地，而我們則具備操盤能力。上海的項(xiàng)目也是類似，我們與港務(wù)局合作，他們手上有很多的土地，我們有操盤能力和經(jīng)驗(yàn)。

　　另外，方興地產(chǎn)也跟一些操盤手合作，比如融創(chuàng)。此類合作可以緩解資金壓力，也可以使大家的資源優(yōu)勢(shì)得到互補(bǔ)。另外，長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，我們和中建地產(chǎn)合作，進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，這也是一種合作模式。而在長(zhǎng)沙二級(jí)市場(chǎng)上，我們跟當(dāng)?shù)卣灿心玫睾献鏖_發(fā)的經(jīng)歷，目前這些合作都非常成功。

　　此外，三亞也是一樣，當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)有很好的土地，我們有操盤能力，又有資金方面的優(yōu)勢(shì)，因而就與他們合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前合作項(xiàng)目在公司整體項(xiàng)目之中所占比重多大？

　　管理層：從規(guī)模來看，占了80%-90%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才您提到青島的項(xiàng)目，對(duì)于最近才拿到的青島西海岸項(xiàng)目，公司有怎樣的開發(fā)計(jì)劃？

　　管理層：準(zhǔn)確的說還沒有拿到，現(xiàn)在正在拿，此前簽訂的是戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，大家正在往這個(gè)方向和模式上研究。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您預(yù)計(jì)大概會(huì)在何時(shí)落定？

　　管理層：現(xiàn)在還不好說，仍在努力溝通。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：方興地產(chǎn)租賃和酒店的業(yè)務(wù)收入不錯(cuò)，會(huì)否打算把酒店分拆出來上市？

　　管理層：這個(gè)問題現(xiàn)在回答為時(shí)尚早，不過已經(jīng)處于我們的考慮之中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：是考慮將酒店連同寫字樓一起分拆嗎？

　　管理層：單酒店。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：可以理解為方興已在考慮將酒店分拆上市，但是沒有時(shí)間表？

　　管理層：對(duì)，目前還沒有到這個(gè)時(shí)候。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在投資物業(yè)方面，公司對(duì)于2013年上海、北京兩地有怎樣的預(yù)期，特別是租金方面的走勢(shì)？

　　管理層：這方面北京的市場(chǎng)非常好，去年直到年底，北京的空置率只有5.7%，基本處于滿租，90%的寫字樓都是滿租，而且去年的租金也保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

　　相比之下，上海方面會(huì)稍弱一些，增長(zhǎng)幅度比北京略小，而且空置率略高，但總體來說，上海還處于供不應(yīng)求的狀況。

　　我們認(rèn)為，2013年北京和上海的增長(zhǎng)都會(huì)放緩，空置率并不可以得到很大的緩解，尤其是北京。2011年北京增長(zhǎng)40%，2012年百分之十幾，2013年我們覺得會(huì)放緩，但是還有一定的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有沒有兩位數(shù)？增長(zhǎng)放緩的原因是什么？

　　管理層：現(xiàn)在不好預(yù)測(cè)。北京的寫字樓出租受整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響不是很大，因?yàn)槿ツ瓿鲎饴史浅：?，原來空置率高的地方現(xiàn)在都滿租。所以，中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的發(fā)展支撐北京和上海等一線城市的寫字樓市場(chǎng)是沒有問題的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年，方興地產(chǎn)拿了很多土地，其中包括一些地王，您覺得今年毛利率能夠維持在什么水平？

　　管理層：方興地產(chǎn)一直以來都在堅(jiān)持做高端物業(yè)開發(fā)，所以毛利率一直很高。去年我們買了一塊地王，即上海海門路55號(hào)商辦地塊。盡管是全國總價(jià)地王，但是我們認(rèn)為買的地價(jià)還是非常合適的。

　　2012年我們的毛利率水平比2011年有所下降，是因?yàn)?012年做收的幾塊土地（主要是長(zhǎng)沙）相對(duì)來說沒那么好。長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目是很大一片地，有很好的地塊也有不怎么好的，去年碰巧著手的好幾個(gè)都是不怎么好的，這是結(jié)構(gòu)問題。

　　我們還是非常有信心，方興地產(chǎn)擁有這樣的定位，毛利率會(huì)保持在行業(yè)中比較領(lǐng)先的水平。

　　方興地產(chǎn)的毛利之所以高，與其本身的價(jià)值創(chuàng)造能力和高端定位是有關(guān)系的。如果從絕對(duì)數(shù)字來講，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的毛利是一個(gè)基礎(chǔ)，在同樣的背景下，作為同行業(yè)的公司，你如何比別的公司做得更好，做到更高毛利？這就取決于價(jià)值創(chuàng)造能力和自身的定位取向。

　　過去幾年，方興地產(chǎn)毛利率最高水平達(dá)到50%多，后來達(dá)到40%，稍微有所下降?？傮w來看我們會(huì)比同行的毛利率高一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才你說拿的這幾塊地價(jià)格都很高，將來毛利率會(huì)不會(huì)受影響。

　　管理層：我覺得一定要把調(diào)控和土地價(jià)格作為一種常態(tài)來思考，土地就是企業(yè)的原材料，當(dāng)你擁有原材料之后，將來的發(fā)展是跟周圍同樣的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和比較。不管現(xiàn)在價(jià)格高還是低，你只要在谷底拿到這個(gè)地價(jià)，你將來價(jià)值創(chuàng)造能力都會(huì)超越別的企業(yè)，這是一種能力的競(jìng)爭(zhēng)。不要僅僅考慮當(dāng)前土地價(jià)格是高還是低，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值一定會(huì)持續(xù)上升。

　　上海地王是我們?cè)谌ツ?2月26日拿的，而今年1月30日，同樣在黃埔江邊的一塊地，位置比海門路55號(hào)遠(yuǎn)一點(diǎn)，其地價(jià)是34500元/平方米，我們是23300元/平方米。就差一個(gè)月，每平方米相差10000多元，你說這個(gè)毛利率相差多少？

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年，方興地產(chǎn)在寧波也想拿項(xiàng)目，但在競(jìng)價(jià)當(dāng)天遇到一些問題，現(xiàn)在是否有一些新的進(jìn)展？

　　管理層：這塊地確實(shí)有特殊情況，因?yàn)檫@件事情，我們和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系更近了一步，雙方在探討合作之時(shí)，都不再局限于這塊地感興趣，也不再只是參加土地招拍掛的概念了。我們也在關(guān)注寧波其他地方的土地和規(guī)劃情況，也都有參與，但目前還沒有明確具體的目標(biāo)資源。

（審校：勞蓉蓉）