即便是這些重新定位改造的工程都能完成，但也不意味前門大街的出租情況比以前有很大改善。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 習(xí)慣了將旗下物業(yè)一次性交予那些能源老板的老潘或許沒有想到，從散售到持有，SOHO中國(guó)的這一步轉(zhuǎn)型走得如此艱難。

　　而作為SOHO中國(guó)旗下首個(gè)自持物業(yè)--前門大街，從以前的商業(yè)街、購(gòu)物廣場(chǎng)的定位向體驗(yàn)展示中心的轉(zhuǎn)變，對(duì)SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型具有重要的戰(zhàn)略意義。

　　前門再定位

　　9月18日，SOHO中國(guó)宣布，旗下第一個(gè)自持物業(yè)前門大街將打造成一個(gè)體驗(yàn)、展示中心，這是老潘給前門大街最新的定位。

　　SOHO中國(guó)認(rèn)為，隨著電商的發(fā)展，未來人們的消費(fèi)將以網(wǎng)購(gòu)為主，實(shí)體店的功能將以展示、體驗(yàn)為主。而前門大街平均日客流量在15萬人次以上，節(jié)假日客流量達(dá)到日均30萬人次。

　　因此，客流量較高的前門大街更適合引入各類產(chǎn)品體驗(yàn)館，譬如老字號(hào)、各色美食和科技產(chǎn)品等體驗(yàn)店。

　　潘石屹透露，在此定位下，前門大街一期改造將引入韓國(guó)希杰集團(tuán)以及京東商城首個(gè)線下的電子商務(wù)體驗(yàn)館，

　　根據(jù)規(guī)劃，前門大街還將入駐包括韓國(guó)泰迪熊博物館、巧克力博物館、汽車博物館、啤酒博物館等不同主題類型的博物館，還有高科技公司，譬如5D電影院體驗(yàn)館、具有前門大街特色的旅游紀(jì)念品等。

　　在SOHO中國(guó)的設(shè)想中，未來，前門大街將打造一個(gè)5300平米的休閑娛樂中心，屆時(shí)高端餐廳、酒吧、咖啡廳、面包店、紀(jì)念品店以及各色美食將一應(yīng)俱全。

　　老潘預(yù)計(jì)前門項(xiàng)目的整體改造在年底完成。屆時(shí)，SOHO中國(guó)持有的面積將達(dá)到5.5萬平米。

　　資料顯示，前門項(xiàng)目面積約為5.47萬方米。一期位于前門大街，面積約2.28萬方米，已全部建成；二期面積約3.19萬方米，其中約1.41萬方米已經(jīng)完工，其余部分在建中。SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)，二期可于今年全部竣工，竣工部分已出租經(jīng)營(yíng)，目前出租率約74%。

　　調(diào)整之因

　　事實(shí)上，作為SOHO中國(guó)旗下第一個(gè)持有物業(yè)，老潘在前門項(xiàng)目上并沒有少下功夫，但從目前來看，盡管對(duì)該項(xiàng)目的改造已達(dá)五年，但效果仍難盡人意。

　　對(duì)于SOHO中國(guó)此次在前門項(xiàng)目上做出的定位調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士給出了不同的意見。

　　有熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士指出，SOHO中國(guó)之所以會(huì)對(duì)前門項(xiàng)目重新定位，原因有兩個(gè)：第一，原先的市場(chǎng)定位不對(duì)，進(jìn)而造成管理上的混亂，現(xiàn)在出于某種考慮不得不改；第二，項(xiàng)目原來租售情況發(fā)生了變化，為了適應(yīng)這種變化，潘石屹必須對(duì)項(xiàng)目定位作出調(diào)整。

　　據(jù)了解，雖然經(jīng)過潘石屹的幾番調(diào)整，但目前前門大街只有為數(shù)不多的家老字號(hào)在運(yùn)營(yíng)，其余多是中端流行品牌店，且大半店鋪為空租狀態(tài)。

　　“這樣的業(yè)態(tài)之間很難形成有效的互補(bǔ)，也就聚集不了人氣，租金水平、出租率自然就上不來”，業(yè)內(nèi)人士如是稱。

　　即便如此，這依然是老潘調(diào)整后的結(jié)果。據(jù)悉，因?yàn)椴粷M意前門大街的出租情況，SOHO中國(guó)曾在去年引入一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，但最后此事卻不了了之，再無音信。

　　今年5月22日，SOHO中國(guó)與盈石資產(chǎn)管理有限公司成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”，由合營(yíng)公司來負(fù)責(zé)SOHO中國(guó)自持物業(yè)的招商及運(yùn)營(yíng)，其首個(gè)項(xiàng)目便是前門大街。

　　實(shí)際上，除了項(xiàng)目本身經(jīng)營(yíng)不佳外，SOHO中國(guó)自身的現(xiàn)狀也是促使其做出這種改變的原因。

　　“散售已經(jīng)是一種落后的模式”，潘石屹在一篇文中寫到，作為一個(gè)曾以散售模式著稱的公司，如今面臨著更多的考驗(yàn)。

　　資本市場(chǎng)的不認(rèn)可、地方政府對(duì)商業(yè)的自持要求、散售需交付的高額稅收，及利潤(rùn)方面的因素，迫使SOHO中國(guó)必須作出轉(zhuǎn)型。

　　而且，這一進(jìn)展必須加快，“按照原來的路往下走的話，會(huì)越走越慘”，潘石屹如是判斷。

　　散售模式對(duì)SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)的負(fù)面影響已經(jīng)顯現(xiàn)。2011年，SOHO中國(guó)完成銷售109億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其230億元目標(biāo)；今年上半年，其完成合同銷售60億元，僅占其全年銷售目標(biāo)的26%。

　　分析人士認(rèn)為，主要是SOHO中國(guó)項(xiàng)目體量都比較大，且交付時(shí)間不均衡，由此造成的業(yè)績(jī)的大幅變動(dòng)，則是投資者所難以容忍的。

　　實(shí)際上，潘石屹曾透露，在SOHO中國(guó)內(nèi)部，轉(zhuǎn)型持有的工作已做了半年時(shí)間，而過去一兩個(gè)月里，SOHO主要是征求國(guó)內(nèi)外投資者、尤其是美國(guó)華爾街投資者的意見。

　　轉(zhuǎn)型之阻

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)還屬于散售時(shí)代”，曾在SOHO中國(guó)任職多年的蘇鑫如此認(rèn)為。SOHO中國(guó)之所以做出向持有的這一轉(zhuǎn)型，主要是預(yù)期未來的租售關(guān)系會(huì)發(fā)生變化。就商業(yè)地產(chǎn)而言，運(yùn)營(yíng)在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈中占比超過50%。

　　但對(duì)于沒有商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的SOHO中國(guó)而言，轉(zhuǎn)型持有的路或許是艱難的。

　　就此次前門大街所做的定位調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士指出，這是老潘對(duì)以往定位的否認(rèn)，不過，新提出來的“體驗(yàn)式消費(fèi)”是順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、營(yíng)運(yùn)模式而做出的變革。“對(duì)于這一改變，我們應(yīng)該樂觀其成，因?yàn)檫@是潘石屹的新模式”，上述人士稱。

　　不過，這一模式也使得SOHO中國(guó)面臨著新的問題。

　　首先，要做這樣的展示中心，要找到一批比較大的客戶，類似游艇、汽車這類比較愿意做形象展示的企業(yè)。但這類客戶的資源非常有限，而且，這些客戶都比較挑剔，這就非?？简?yàn)潘石屹的招商能力。

　　另外，前門大街要完成這樣一個(gè)定位改造，需要的成本比較大，據(jù)悉屆時(shí)改造成本約占整個(gè)營(yíng)業(yè)成本的4%。從操作層面而言，這樣的改造將動(dòng)及商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)線，整個(gè)項(xiàng)目都需要而根據(jù)新客戶的需求對(duì)鋪面進(jìn)行調(diào)整，工程量比較大。

　　“即便是這些重新定位改造的工程都能完成，但也不意味前門大街的出租情況比以前有很大改善”，熟悉商業(yè)的人士做出這樣的感慨。

　　前門大街要提高出租率，除了產(chǎn)品完善定位外，還需要看四個(gè)方面的情況：物業(yè)條件、業(yè)態(tài)組合、目標(biāo)客戶群、與周邊商圈特征是否吻合。

　　而這些，都取決于決策者對(duì)于物業(yè)的目標(biāo)定位和其操作商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性，“不是有錢就能做好商業(yè)地產(chǎn)的”。該人士認(rèn)為，重新定位需要多久，則取決于決策者的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平。水平高的人開業(yè)前就可以完成，水平低的人則耗時(shí)很久。