蹉跎近三年的蘇河灣地王項(xiàng)目終于入市，但面對(duì)超過(guò)100億元的總投資，蘇河灣還任重道遠(yuǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為曾經(jīng)的全國(guó)單價(jià)地王，蘇河灣項(xiàng)目一直是華僑城的一塊心病，如今在歷經(jīng)各種波折后，該項(xiàng)目終于入市。

　　9月16日，華僑城蘇河灣項(xiàng)目首次開(kāi)盤。該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售人員向觀點(diǎn)新媒體表示，當(dāng)日上午公開(kāi)發(fā)售的是41街坊的22層住宅，總套數(shù)144套，銷售均價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，去化約5成。

　　對(duì)于實(shí)際均價(jià)低于之前網(wǎng)上公布的6.3萬(wàn)元/平方米，銷售人員強(qiáng)調(diào)，這個(gè)價(jià)格并不是因?yàn)?ldquo;金九銀十”所做的促銷，項(xiàng)目的客戶也不是針對(duì)剛需，開(kāi)盤當(dāng)天最低折扣僅為97折。

　　在戶型方面，16日上午主要推出的是150平米左右的產(chǎn)品，其中復(fù)式的售價(jià)為5.2至5.4萬(wàn)元/平方米，平層售價(jià)則為6.2至6.8萬(wàn)元/平方米；300平米的大戶型上午只推出了4套，復(fù)式售價(jià)5.6萬(wàn)元/平米左右，平層售價(jià)6.7萬(wàn)元/平米左右。

　　該銷售人員還提到，其實(shí)16日下午公司還將另一棟19層住宅總計(jì)79套產(chǎn)品推出，以供購(gòu)房者進(jìn)行選房，只是并未做公開(kāi)發(fā)售，而這棟樓主要以大戶型產(chǎn)品為主。

　　與此同時(shí)，華僑城上海公司營(yíng)銷總監(jiān)張雍則向觀點(diǎn)新媒體透露，開(kāi)盤當(dāng)日共推出100多套產(chǎn)品，去化5成左右，均價(jià)6.5至7萬(wàn)元/平米，實(shí)現(xiàn)銷售額5個(gè)多億。

　　“這在當(dāng)前的上海豪宅市場(chǎng)，算是比較好的成績(jī)，10月份會(huì)加推41街坊剩下的產(chǎn)品”，張雍強(qiáng)調(diào)。

　　五萬(wàn)低開(kāi)

　　雖然在張雍看來(lái)，此次開(kāi)盤符合預(yù)期，并創(chuàng)造了目前上海豪宅市場(chǎng)較好的成績(jī)，但其所說(shuō)的推盤套數(shù)和銷售均價(jià)卻與現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的說(shuō)法存在出入。

　　按照上述銷售人員所說(shuō)，其實(shí)華僑城當(dāng)日是將41街坊全部產(chǎn)品共223套推出，只是有些并未公開(kāi)發(fā)售。由此看來(lái)，當(dāng)日去化并未到5成，而5億多的銷售額也算不上多靚麗的業(yè)績(jī)。

　　其實(shí)，對(duì)于蘇河灣項(xiàng)目的入市，外界一直以來(lái)都極為關(guān)注。國(guó)泰君安就曾于9月13日發(fā)布研報(bào)稱，預(yù)計(jì)蘇河灣首批推出41街坊的戶均面積為160平，單價(jià)預(yù)計(jì)在6.3至7.5萬(wàn)元/平，后續(xù)可推出的79套產(chǎn)品，可售面積1.45萬(wàn)平，單價(jià)預(yù)計(jì)在6.3至8.3萬(wàn)元/平。

　　如今蘇河灣項(xiàng)目的正式售價(jià)要比國(guó)泰君安預(yù)計(jì)的偏低，而實(shí)現(xiàn)的銷售額似乎也并不太出彩。

　　日前曾有分析稱，蘇河灣41街坊項(xiàng)目總套數(shù)為223套，總可售面積3.75萬(wàn)平，如果以6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)計(jì)算，粗略估計(jì)全部出售可收回投資25億元以上。但如今5億多的銷售額與25億相比，是在難言出色。

　　此外，還有相關(guān)分析師指出，相比華僑城今年的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，如武漢和成都的住宅項(xiàng)目、以及深圳純水岸，蘇河灣項(xiàng)目的開(kāi)盤成績(jī)則遜色很多。

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，武漢東湖項(xiàng)目到今年7月底已累計(jì)銷售18億元，成都項(xiàng)目上半年銷售也達(dá)到8.8億元，而于今年7月7日開(kāi)盤的深圳純水岸，開(kāi)盤當(dāng)天更是實(shí)現(xiàn)銷售20多億元。

　　盡管蘇河灣項(xiàng)目的首次開(kāi)盤成績(jī)略顯單薄，但對(duì)于該項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品的入市，外界還是一如既往的期待。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄就表示，雖然此次41街坊項(xiàng)目的售價(jià)低于預(yù)期，但5.6萬(wàn)元/平的售價(jià)相比當(dāng)初1.45萬(wàn)/米的樓面價(jià)還是有很大的獲利空間，且該價(jià)格也為之后地王項(xiàng)目的入市打下了基礎(chǔ)。

　　據(jù)悉，當(dāng)初成交樓面價(jià)達(dá)5.28萬(wàn)元/平方米的蘇河灣1街坊地塊產(chǎn)品，規(guī)劃為兩幢45層的住宅，70年產(chǎn)權(quán)，且均為300平方米以上大戶型，預(yù)計(jì)單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上，將于明年開(kāi)盤。

　　地王沉浮

　　作為華僑城大手筆投資的單體項(xiàng)目，上海蘇河灣項(xiàng)目從一開(kāi)始便吸引了眾多眼球。

　　2010年2月11日，經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)價(jià)，華僑城最終以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價(jià)率49%，樓面價(jià)高達(dá)5.28萬(wàn)元/平方米，一舉創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)地王。

　　當(dāng)年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價(jià)約1.45萬(wàn)元/平方米。至此，蘇河灣項(xiàng)目成為華僑城成立以來(lái)投資最大的單體項(xiàng)目。

　　然而，該項(xiàng)目之后的進(jìn)展可謂一波三折，這在外界看來(lái)，最主要的原因就是資金問(wèn)題。而華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人也于近日表示，蘇河灣項(xiàng)目截止目前實(shí)際投入資金約為104億元，這對(duì)華僑城而言，資金壓力不可謂不大。

　　事實(shí)上，早在2011年3月，華僑城就曾計(jì)劃向其母公司華僑城集團(tuán)申請(qǐng)委托借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血。

　　但之后隨著市場(chǎng)環(huán)境的進(jìn)一步惡化，資金壓力倍增的華僑城更是一度被傳欲出售蘇河灣項(xiàng)目以換取資金，并在2011年底傳出欲更改規(guī)劃和違規(guī)開(kāi)工的消息。

　　到了今年1月13日，華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲突然發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司GreatTec已于1月5日與華僑城房地產(chǎn)訂立資本投資協(xié)議，將有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元，而華僑城上海置地正開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就是蘇河灣地王。

　　2012年6月20日，華僑城亞洲發(fā)布一則關(guān)聯(lián)交易公告稱，注資蘇河灣項(xiàng)目的資本投資協(xié)議已于當(dāng)日正式完成。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項(xiàng)目上占股比例達(dá)到50.5%，從而正式控股該項(xiàng)目。

　　當(dāng)時(shí)有分析直指，此次注資是由于樓市調(diào)控，融資渠道收緊，國(guó)內(nèi)的融資壓力變大，而在香港上市的華僑城亞洲，可選擇的融資手段要比華僑城更為豐富。

　　對(duì)于這一點(diǎn)，華僑城方面也并不否認(rèn)。“受調(diào)控影響，目前國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項(xiàng)目，是希望能建立與香港投資者的關(guān)系，打開(kāi)香港融資平臺(tái)。”華僑城總裁劉平春曾表示。

　　借助華僑城亞洲這一香港平臺(tái)為蘇河灣項(xiàng)目的進(jìn)展募集資金，也曾一度被外界解讀為“拆東墻補(bǔ)西墻”的舉措。

　　如今，蹉跎近三年的蘇河灣地王項(xiàng)目終于入市，但面對(duì)超過(guò)100億元的總投資，蘇河灣還任重道遠(yuǎn)。