招商舍棄利潤(rùn)力保銷(xiāo)售之后帶來(lái)的另一個(gè)問(wèn)題就是，從降價(jià)之后，招商地產(chǎn)在全國(guó)項(xiàng)目的“維權(quán)風(fēng)波”頻頻四起。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛 招商地產(chǎn)近日可謂風(fēng)波不斷，繼傳出全國(guó)在售項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)的消息之后，其成都項(xiàng)目又因變更規(guī)劃，再次引起老業(yè)主的集體維權(quán)行為。

　　3月19日相關(guān)媒體報(bào)道稱(chēng)，成都招商雍華府在未與老業(yè)主溝通協(xié)商的情況下，隨意變更二期規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)用房建筑面積縮水近5000平方米，而這正是該項(xiàng)目前期業(yè)主所期待的配套設(shè)施。

　　深圳著名地產(chǎn)律師顏宇丹表示，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自變更規(guī)劃，如果因變更規(guī)劃給購(gòu)房者造成損失的，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，如果情節(jié)嚴(yán)重的，有權(quán)要求解除購(gòu)房合同。

　　不過(guò)，該消息目前尚未得到招商地產(chǎn)成都公司的確認(rèn)。

　　對(duì)于招商地產(chǎn)近期出現(xiàn)的一系列降價(jià)、維權(quán)風(fēng)波，相關(guān)人士指出，這或許與今年招商地產(chǎn)面臨較大的存貨壓力有關(guān)。

　　壓力：514億存貨待售

　　據(jù)招商地產(chǎn)3月19日晚間發(fā)布的2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截止2011年末，公司存貨約為514.4億元，同比增長(zhǎng)33%，為歷史新高。

　　對(duì)于存貨增加的原因，招商地產(chǎn)在年報(bào)中稱(chēng)，主要影響因素是公司規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入增加。

　　年報(bào)具體提到，2011年招商地產(chǎn)在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項(xiàng)目用地9幅，擴(kuò)充土地資源285萬(wàn)平米，其中權(quán)益面積231萬(wàn)平米，較2010年的176.74萬(wàn)平米有較大幅度增長(zhǎng)。

　　此外，今年2月14日，招商地產(chǎn)又與九龍倉(cāng)聯(lián)合以23.7億元拿下北京一宗面積為10.7萬(wàn)平方米的居住用地。

　　據(jù)查詢(xún)公開(kāi)資料，從2011年1月至今，招商地產(chǎn)拿地的土地價(jià)款已超過(guò)100億元，這幾乎占到招商地產(chǎn)2011年全年銷(xiāo)售額210億元的一半。

　　招商地產(chǎn)相關(guān)高層在年報(bào)的投資者見(jiàn)面會(huì)上表示，514億元的存貨中，已建成未售的房源貨值約為200億元，其余的均為未開(kāi)發(fā)物業(yè)及土地儲(chǔ)備。

　　有分析稱(chēng)，在招商地產(chǎn)的整體存貨中，大部分均是因其去年大舉逆市擴(kuò)張拿地所致。

　　而今年招商地產(chǎn)似乎將繼續(xù)大舉拿地的動(dòng)作。據(jù)年報(bào)中表述，招商地產(chǎn)將繼續(xù)深耕已進(jìn)入的一二線(xiàn)城市，并拓展三四線(xiàn)城市，關(guān)注市場(chǎng)的并購(gòu)及合作機(jī)會(huì)，挖掘新的資源獲取點(diǎn)，伺機(jī)取得項(xiàng)目突破。

　　隨著大舉拿地、存貨增加，招商地產(chǎn)的負(fù)債率也進(jìn)一步升高。據(jù)年報(bào)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提升至69.53%，同比增加4.88個(gè)百分點(diǎn)，亦為歷史新高。

　　此外，年報(bào)還顯示，2011年全年，招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-21億元，其短期借款卻從2010年的11.7億元驟增145%至28.7億元，長(zhǎng)期借款則從99.96億元上升56%至156.2億元。

　　兩難：棄利潤(rùn)與保銷(xiāo)售

　　或許正是由于面臨高庫(kù)存、高負(fù)債的壓力，招商地產(chǎn)將保銷(xiāo)售定為了2012年工作的重中之重。

　　在對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的展望中，招商地產(chǎn)用“嚴(yán)峻”一詞形容，其在年報(bào)中提到，由于過(guò)往兩年商品房開(kāi)工量大，2012年下半年市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c(diǎn)，商品住宅庫(kù)存積壓、供大于求的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

　　基于此，招商地產(chǎn)的年報(bào)指出，保銷(xiāo)售是2012年工作的重中之重，公司上下將一切以銷(xiāo)售為中心，并營(yíng)造全員營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)；同時(shí)還提到，資金是安全過(guò)冬的核心，2012年“保融資”也顯得尤為關(guān)鍵。

　　關(guān)于今年銷(xiāo)售的問(wèn)題，招商地產(chǎn)董秘劉寧去年底亦曾表示，“2012年，公司要不擇手段把銷(xiāo)售做活，想盡辦法抓銷(xiāo)售將是明年公司的重中之重。”

　　事實(shí)上，加快銷(xiāo)售除了一些營(yíng)銷(xiāo)方式外，最直接、最高效的辦法還是在項(xiàng)目售價(jià)上作出調(diào)整。雖然招商地產(chǎn)對(duì)全國(guó)在售項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)的消息進(jìn)行了否認(rèn)，但在具體項(xiàng)目上，招商地產(chǎn)還是有實(shí)際動(dòng)作。

　　據(jù)一位參加招商地產(chǎn)年報(bào)投資者見(jiàn)面會(huì)的分析師向觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，招商地產(chǎn)相關(guān)高層在見(jiàn)面會(huì)上表示，目前確實(shí)有4個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行大幅降價(jià)促銷(xiāo)，有部分房源甚至是虧本銷(xiāo)售，其中之一就是位于上海的佘山瓏原項(xiàng)目。

　　該分析師還透露，招商地產(chǎn)今年的銷(xiāo)售任務(wù)確實(shí)比較艱巨，其對(duì)各區(qū)域分公司的考核將以銷(xiāo)售額為主，利潤(rùn)率是其次，因此招商地產(chǎn)在今后可能會(huì)繼續(xù)采取以?xún)r(jià)換量的策略。

　　據(jù)悉，佘山瓏原已于3月17日正式開(kāi)盤(pán)，推出面積為220至280平米的聯(lián)排別墅，最高折扣可達(dá)六折。此次六折起售的房源共有20棟，折后價(jià)格為600萬(wàn)/套起，另推出10套疊加別墅，430萬(wàn)/套起。

　　資料顯示，佘山瓏原自去年6月份拿到125套別墅銷(xiāo)許證后，至今一套未成交。而此前，該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)在4.8萬(wàn)/平米至5.2萬(wàn)/平米。

　　對(duì)此，招商地產(chǎn)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)價(jià)格是調(diào)控之下的無(wú)奈之舉，該項(xiàng)目地塊的樓板價(jià)為16378元/平米，加上財(cái)務(wù)費(fèi)用、建安成本、景觀(guān)等，目前的售價(jià)幾乎是虧本的。

　　不過(guò)，招商舍棄利潤(rùn)力保銷(xiāo)售之后帶來(lái)的另一個(gè)問(wèn)題就是，從降價(jià)之后，招商地產(chǎn)在全國(guó)項(xiàng)目的“維權(quán)風(fēng)波”頻頻四起。

　　一個(gè)降價(jià)的典型案例則是其位于深圳的招商雍景灣。

　　今年3月初，招商地產(chǎn)將雍景灣項(xiàng)目的售價(jià)調(diào)整到了2.6萬(wàn)元/平方米，相比去年6月份開(kāi)盤(pán)時(shí)3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，讓利近萬(wàn)元。

　　雍景灣售樓處人員曾對(duì)觀(guān)點(diǎn)新媒體表示，大幅降價(jià)銷(xiāo)售主要是考慮到目前一期項(xiàng)目以去尾貨為主，且所剩房源樓層和朝向不好，因此在價(jià)格上有比較大的優(yōu)惠；另一方面也是為配合集團(tuán)140周年的慶典進(jìn)行促銷(xiāo)。

　　雖然有如此的促銷(xiāo)理由，但這并不能使得該項(xiàng)目的老業(yè)主接受這次的降價(jià)行為。在降價(jià)之后，隨即傳出老業(yè)主因降價(jià)而起的“維權(quán)活動(dòng)”。

　　顯然，在總部的“維權(quán)風(fēng)波”剛剛平息過(guò)后，成都又成為近期招商業(yè)主維權(quán)的主戰(zhàn)場(chǎng)，隨著上海等其他項(xiàng)目也先后降價(jià)銷(xiāo)售，是否還有更多此類(lèi)情況出現(xiàn)或許很快便能知曉。