和此前曾經(jīng)預期會高達30萬元的單價不同，濱江凱旋門首批推出的均價約為15萬元/平米左右，尚不及旁邊的中國第一豪宅湯臣一品。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 等待了差不多七年的時間，新鴻基在上?；ㄖ亟鸫蛟斓捻敿壓勒椖繛I江凱旋門終于將揭開面紗入市銷售了。

　　不過，和此前曾經(jīng)預期會高達30萬元的單價不同，濱江凱旋門首批推出的均價約為15萬元/平米左右，尚不及旁邊的中國第一豪宅湯臣一品。

　　案名與定價 最高26.4萬的豪宅

　　3月20日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，新鴻基位于陸家嘴濱江板塊的豪宅項目即將于3月23日開盤。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，濱江凱旋門此次計劃推出房源195套，總計住宅面積為47888.63平方米，網(wǎng)上報價為9.31萬-26.4萬/平方米，報價浮動幅度為-20%。

　　新鴻基相關負責人表示，濱江凱旋門此次入市價格合理，開盤均價為16萬元/平方米，單價超過20萬元的是位于頂層特色單元，房源很少。

　　據(jù)上述新鴻基人士介紹，濱江凱旋門項目計劃分三期推出，第一期提供約200個單位，單位面積在140-350平方米，房型從兩房至四房不等，均價在16萬元/平方米。

　　新鴻基方面稱，濱江凱旋門將由頂尖物業(yè)團隊管理，該團隊曾管理香港天璽私人會所、倚巒及國際金融中心等頂級物業(yè)。據(jù)悉，濱江凱旋門的會所占地逾6000平方米，備有室內(nèi)恒溫游泳池及高級宴會廳等頂級設施。

　　不過，仔細研究在上海政府網(wǎng)站上呈現(xiàn)的資料，可以發(fā)現(xiàn)該項目與此前對外的資訊還是略有不同。

　　其中一個是，在網(wǎng)站上該項目的案名叫“凱旋濱江園”。對此新鴻基工作人員對觀點新媒體表示，這是因為在樓盤名稱登記注冊是時候，是不可以使用包含“凱旋門”這樣知名景點名詞的，所以在政府方面的備案名稱只能有所調(diào)整。

　　該人士表示，項目對外的推廣名稱還是會沿用“濱江凱旋門”。

　　另一個不同的是，雖然此前外界時有傳言稱該項目的定價將達30萬元/平米，但從昨日公布的登記價格來看，最高定價為26.4萬元，并未超過之前預期。

　　更重要的是，該項目的價格區(qū)間很廣，雖最高價格去到了26萬元，但最低價格也僅為9.31萬元，而正式推出之時，均價只為15萬元-16萬元，比旁邊的“湯臣一品”現(xiàn)行價略低。

　　規(guī)劃與宏調(diào) 濱江凱旋門七載完工

　　即使與之前外界的各種流傳信息略有不同，但不管怎樣，這個傾注了新鴻基頗多心血與資金的項目終于即將開始第一期銷售了。

　　作為香港著名地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基在上海開發(fā)的唯一的純住宅項目，位于小陸家嘴濱江地段的的“濱江凱旋門”樓盤一直備受媒體和市場相關人士的關注。

　　2005年6月，新鴻基地產(chǎn)以31.85億元的價格，摘得位于浦東小陸家嘴張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東的“濰坊新村地塊”，成交樓面地價達20178元/平方米，這一成交價創(chuàng)下了當時滬上單宗地塊交易的最高總價。

　　但在拿到地塊后，因為規(guī)劃等問題，導致新鴻基不得不在拿地4年后才開工。新鴻基方面稱，2005年該公司獲得濰坊新村地塊后，將設計完成的規(guī)劃上報到規(guī)劃部門。但在規(guī)劃公示期間，引起了附近其他小區(qū)業(yè)主的反對。在較長時間的交涉之后，規(guī)劃部門決定尊重附近居民的意見，對濰坊新村地塊原有的出讓條件作出了修改。

　　2008年12月31日，新鴻基方面多次修改后的規(guī)劃方案通過了有關部門的審批。2009年5月12日，新鴻基拿到了該地塊的開工許可證。2009年6月1日，濱江凱旋門項目正式開工。

　　2009年，該項目正式動工前夕，新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事雷霆稱項目中有近十棟臨江頂級別墅將在2011年開售，“單棟銷售目標將在1億元之上”。

　　在已經(jīng)開工了兩年后，2011年該項目即將入市的前夕，濱江凱旋門定價也成為業(yè)內(nèi)最關心的話題。按照彼時媒體的報道，大部分上海業(yè)內(nèi)人士最高預期價格將達到30萬/平米，而這個價格也會力壓此前的中國第一豪宅湯臣一品的售價，刷新中國房地產(chǎn)單價的記錄。

　　但與此同時，上海業(yè)內(nèi)亦傳出，濱江凱旋門的預售證申請并不十分順利。濱江凱旋門于2011年下半年結(jié)構(gòu)封頂，按照相關規(guī)定可以申請預售證，而那時也恰好遇到了市場調(diào)控期，相關部門對于高端房源定價和入市顯得十分謹慎，導致雙方在定價上面有較多溝通。

　　不過，新鴻基工作人員在本次接受觀點新媒體訪問時表示，從去年年底封頂之后開始申請預售證到今年3月底就能入市銷售，足以證明政府認可其報出來的價格是合理的。

　　對于這樣的說法，上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示認同，他稱既然政府可以認同旁邊的湯臣一品能賣到17萬以上，那么也就沒理由不讓報出均價比其略低的濱江凱旋門入市銷售。

　　而有上海業(yè)內(nèi)人士就認為，濱江凱旋門的策略是常見的“低開高走”的開盤方式。先推價格較低，位置較遠的房源吸引客戶入市，未來再推出靠江更進的房源，拉高價格。因此，不排除未來濱江凱旋門價格進一步走高，超過湯臣一品的可能。

　　華南與華東 新鴻基再現(xiàn)內(nèi)地沖動

　　看起來，即使近期上海部分豪宅出現(xiàn)了降價以刺激銷售的舉動，也絲毫未影響新鴻基對濱江凱旋門的入市信心。

　　其實，新鴻基表現(xiàn)出頗具信心的還不止上海，遠在千里之遙的華南，新鴻基打造的萬人大盤御華園也剛剛推出首期單位，當天即形成熱銷。

　　3月16日，新鴻基位于花都的項目御華園正式開盤，共推出289套毛坯清水房單位，戶型包括80-153平單位以及250平米的復式，均價7200元/平左右，復式單位則約12000元/平。據(jù)公司方面透露，開盤當天賣出八成，逆市暢銷。

　　而當日出現(xiàn)在開盤現(xiàn)場的新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事周國賢則表示，全因主打剛需買家，抓住了廣州的市場需求。

　　據(jù)御華園項目的銷售負責人介紹，該項目成交的客戶中，有6成是花都本地人，2成是廣州人，剩余2成則是外地人。

　　顯然，御華園主打的仍是“剛性需求”，這與上海濱江凱旋門的“投資性需求”截然不同。

　　據(jù)鄧維聰此前透露，濱江凱旋門已經(jīng)積累了包括從香港過來的“粉絲”、金融界人士等一批客戶，做好了長期“抗戰(zhàn)”的準備。

　　上海業(yè)內(nèi)也表示，新鴻基在富豪特別是海外富豪中認可度極高，該公司開發(fā)的項目有相當比例的客戶群，是跟隨著新鴻基投資的。從這點而言，濱江凱旋門入市后的銷售不會因市場調(diào)控，而顯得過于冷淡。

　　此外，據(jù)周國賢介紹，新鴻基在華南除了御華園之外，玖瓏湖等其余項目也相繼會在今年加推銷售。

　　再加上上海的濱江凱旋門、IFC和ICC，新鴻基今年在華南、華東兩地似乎呈現(xiàn)了逆勢抄底，大干一場的架勢。

　　對于在內(nèi)地一線城市的“沖動”，周國賢也坦率表示新鴻基將繼續(xù)關注一線城市的發(fā)展機會。

　　其稱，內(nèi)地二三線甚至更多城市確實有很大發(fā)展空間，發(fā)展速度也很快，但由于資源分配問題，目前新鴻基仍會首選一線城市發(fā)展。

　　不過，即使是一線城市，新鴻基的布局也頗為有趣，至少截至目前，新鴻基在京滬廣都有項目，唯有深圳從未進入。

　　對此，周國賢表示新鴻基進駐的城市，本地的經(jīng)濟特性都很強，公司也很重視每個地方的文化，而這些恰恰是深圳欠缺的，尤其是眾多的外來人口很難歸結(jié)出特性來。

　　“可能一方面深圳全是外來人口，沒有統(tǒng)一的消費特征；另一方面人們都是在打拼工作，對城市的歸屬感不強，有了錢都回家投資，這對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場影響不好”，不過周國賢也表示，在資金和消費能力上其一點兒也不懷疑深圳市場。

　　而在產(chǎn)品類型選擇方面，周國賢表示在內(nèi)地會先考慮住宅，然后再考慮商業(yè)。其稱主要是因為“住宅地靈活，選擇商業(yè)地要求更高，需要更謹慎”。

　　同時，上述人士也指出，新鴻基在內(nèi)地發(fā)展的最終目標，還是希望能和香港一樣，達到住宅與商業(yè)的比例為五五對半。