現(xiàn)在水比較淺，那大家就都乖乖地慢慢游吧，不要搞那么多水花，弄得到處都是。

　　觀點網 梁嘉欣 就在業(yè)績公布的同一天，市場消息傳出，富力地產董事長張力旗下的力量礦業(yè)能源有限公司計劃于23日在聯(lián)交所掛牌上市，初步擬籌資金額達14億港元。

　　雖然富力表示自身并不持有力量礦業(yè)能源股份，只是老板的自身的投資行為，但張力這一"涉礦"的舉動，還是被業(yè)內解讀為富力曲線緩解地產業(yè)務高負債壓力的方式。

　　根據(jù)富力3月20日公布的2011年度業(yè)績報告數(shù)據(jù)披露，2011年公司營業(yè)額增加11%至274億元，全年純利亦增加8.5%至48.3億元，物業(yè)發(fā)展利潤增加19.8%至45.1億元，而凈負債與權益比率則下降至86%。

　　凈負債率的下滑，確實值得富力和市場欣喜，然而，從另一組數(shù)字來看，富力依然存在著不可忽視的資金壓力。

　　年報披露，負債方面，富力地產短期借款雖然從2010年14.9億減至3.5億，但長期借款當期部分同比增長71.4%至97.4億元，手持現(xiàn)金亦從去年56.5億減少至48.2億元。此外，發(fā)展中物業(yè)和已落成待售物業(yè)規(guī)模達391億元，同比增長15.6%。

　　不過，富力并不認為這對公司造成太大的威脅。

　　"經過第三方估價師評估，我們今年的負債率有望從86%下降到71%左右，我們覺得60、70%的負債率范圍還是可以接受的?，F(xiàn)在我們手上的現(xiàn)金也有90億左右，其實企業(yè)如果手持現(xiàn)金接近100億，就不會有危機，當然還要視乎你是否進攻，不過現(xiàn)在主流做法還是以防守為主。"富力地產董事長李思廉于當天發(fā)布會上如斯表示。

　　與此同時，雖然2011年未能完成年度銷售目標，但李思廉對于富力今年320億銷售目標的達成顯得相當有信心。

　　其透露，今年前兩月富力錄得總銷售額約36億，截至3月18號，三月共銷售了20億左右，希望上半年的銷售可以做到目標的40%，大概是120億左右。

　　至于業(yè)務拓展方面，李思廉稱，會優(yōu)先考慮廣州、北京、天津這些有較大團隊進駐的城市，但今年還是要"看菜吃飯"，銷售好的話就積極一點，反之則放緩速度。

　　以下為業(yè)績會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：之前溫總理有提到房價要回歸合理價位的說法，而近期亦出現(xiàn)首套房貸利率放松的跡象，您們是怎樣看待今年的樓市？公司旗下項目的均價走勢如何？是否有降價的計劃？

　　李思廉：我相信今年整個房地產市場都會向著一個平穩(wěn)的方向發(fā)展?？偫韴蟾嬷赋鼋衲曛袊腉DP增長速度為7.5%，我們將之解讀為下限數(shù)據(jù)，并相信在中國強大的政策體系及金融體系之下，GDP的增長速度將達到7.5%以上。

　　如果看全球形勢及中國今年的進出口貿易情況，和目前中小企業(yè)面對的環(huán)境，我們也相信房地產會是以一個平穩(wěn)的方式發(fā)展，要不然國家整體要達到一些數(shù)據(jù)也是不容易的。

　　在這些前提下，政府傳達了一個信息，希望發(fā)展商多蓋一些符合剛性需求的產品，來滿足部分首次置業(yè)人群的需求?，F(xiàn)在市場也不斷地釋放信號，如首次置業(yè)的首套房按揭可以相對便宜一些。

　　但在大部分城市，對外來資金的限購限貸態(tài)度也很清楚，各大發(fā)展商都是往這個方向調整。我相信產品調整了以后，如降低一下裝修標準，也可以符合市場的需要，大家也可以穩(wěn)步地達到公司制定的目標。

　　現(xiàn)在內房公司的主流應對樓市策略都是以打特價、輕微降價為主，除了部分相對優(yōu)質的項目開盤時價格會上升，暫時看不到大幅加價的情況。而且企業(yè)在舊盤出售方面都是采取維持現(xiàn)有價格來買，而不會想著加價之類的。

　　降價方面，今年富力會配合國家的政策慢慢作出調整，銷售均價方面的調整幅度在5-10%左右。由于當中也涉及一些裝標的調整，開發(fā)商有責任維護股東的利益，也會適當做一些合理的微調。

　　現(xiàn)場提問：今年富力的資本開支是怎樣的情況？

　　李思廉：今年我們全年的資本開支約在230至240億之間，其中在地價和建筑費方面的支出為130至140億左右，余下的100億左右支出則包括了稅和利息、管理費用等等。做著300來億的生意，支出200多億，收回200多億的現(xiàn)金流，也算是"穩(wěn)打穩(wěn)扎"。

　　現(xiàn)場提問：目前富力的去化率情況如何？今年預計的目標去化率達到多少？

　　李思廉：去年我們的去化率大約在六成左右。因為我們公司很多產品都是精裝修，而且很多商業(yè)的項目裝修期比較長，所以導致項目剛開售的時候去化不會太快。不像有些公司的產品以幾千塊錢為主打的，加上不是精裝修，去化率就會高些，一下子就賣完了，然后去做別的。但我們公司的產品都是精裝修為主，去年的均價都達到1.3萬元/平方米，這種價格也不可能去化得太快。

　　現(xiàn)場提問：之前證交會公布了一批IPO名單，當中涉及的三家房企中就包括富力，能否透露一下富力在回A方面的情況？

　　李思廉：回A方面，其實大家沒有什么舉措的，只不過證監(jiān)會來了新主席，可能會對舊有資料進行清理，實際上我們三家房地產公司都是排了很久的隊。

　　其實大家都符合回A的條件，但由于現(xiàn)在行業(yè)管制，如果它按鍵開門我們就進去，但如果鎖了門就不能進去。但我們相信它最后還是會開下門的，但時間方面預測不了。

　　現(xiàn)場提問：你們在年報中提及，今年仍將會活躍在一線城市，那么是否有考慮在廣州等城市繼續(xù)拿地？

　　李思廉：其實我們在廣州還有很多土地，而且我想今年也不會有太多的公司積極地去擴充土地儲備，如果付款方面能優(yōu)惠一點，大家會考慮，但如果付款較急的話，應該大家都會放慢拿地的速度。

　　而在土地儲備方面，我們會優(yōu)先考慮廣州、北京、天津這些我們有較大團隊進駐的城市。此外，配合目前政策的傾向性，一些二三線城市的土地我們也會適當購入，但還是"看菜吃飯"吧。如果樓賣得好一點的話，就多些現(xiàn)金流可以買地，如果樓賣得慢的話，就會放慢一點。

　　現(xiàn)場提問：今年公司的合約銷售目標為320億，那么是否有信心今年能超額完成該目標？

　　李思廉：我們今年前兩月總銷售36億多，3月份到18號為止，共銷售了20億左右，我覺得這個銷售成績還算不錯，所以我們希望上半年的銷售可以做到目標的40%，大概是120億左右，從目前的走勢來看，應該還是可以完成的。

　　住建部部長也說了，今年應該不會有新的調控政策出臺，而且大家"凍"了十幾個月也都習慣了，現(xiàn)在水比較淺，那大家就都乖乖地慢慢游吧，不要搞那么多水花，弄得到處都是。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到預計今年的價格會有5%-10%的調整，這是否會對毛利率和凈利率產生影響？另外是否會有發(fā)債融資的計劃？今年是否也希望繼續(xù)降低負債比率？

　　李思廉：其實內房股公司每年都是賺錢的，按照現(xiàn)在的趨勢，負債率肯定會下降，但也不會降得太快，不過長期都是以下降為主要趨勢。

　　今時今日我們說房價會升也沒有人相信，就希望它慢慢地跌，當然5%-10%的降價幅度大家感覺也不會很明顯，但其實每個月減1%，公司全年都也少了10%的銷售額，不過可能買家會覺得這個降幅不夠，反正現(xiàn)在的市場處于博弈當中。

　　其實房地產也有很多開銷，特別現(xiàn)在國內金融政策把資金成本逼高，加上現(xiàn)在全世界主要金融區(qū)包括美國、歐洲、中國在內，都是一種印錢的趨勢，期望這種通貨膨脹可以一下子大幅下降也不實際，畢竟始終市場印多了很多錢。

　　隨著價格慢慢下降，那么公司在裝修標準、固定的行政開支方面就會相應地管得嚴格一些，希望可以保持現(xiàn)有的競爭力，包括售價和毛利潤可以與2011年相持平。

　　所謂的價格微調，發(fā)展商的應對都是把裝修成本微調，當然每一個地方的裝標不一樣，像北京、上海的豪宅很容易就降幾千塊錢，這種調整幅度就比較大。但如果是在廣州一些不是市區(qū)盤，你賣7千塊，原來的裝標可能是1200、1300元，你調也是200塊錢左右而已，樓價的200塊就等于是6、7千的3%，所以就是1%、2%慢慢地減。

　　而亞運城我們從推出到現(xiàn)在，價格是下調的，我相信是下調了10%左右。

　　資本方面的融資計劃暫時沒有，發(fā)債也是隨緣吧，現(xiàn)在的成本稍微有點貴，今天暫時就沒有發(fā)債的計劃，但再過1、2天或者一個星期之后，成本相對便宜一些，我們也會有另外的想法，因為這些浮動比較大。

　　經過第三方估價師評估，我們今年的負債率有望從86%下降到71%左右，我們覺得60、70%的負債率范圍還是可以接受的?，F(xiàn)在我們手上的現(xiàn)金也有90億左右，其實企業(yè)如果手持現(xiàn)金接近100億，就不會有危機，當然還要視乎你是否進攻，不過現(xiàn)在主流做法還是以防守為主。

　　我們覺得，十八大以后中國很多政策層面的內容都穩(wěn)定下來，我個人也相信今年年尾會有小陽春的，大家還是堅持一下吧！做生意也要有自己的目標，所以我們就有這么個預期，到時候如果資金和市場都容許的話，我們可能會積極一點。

　　現(xiàn)場提問：能否透露一下您們與平安合作的房地產基金目前的最新進展情況？

　　李思廉：房地產基金方面，我們跟平安集團也談了相當長的時間，這支基金總規(guī)模是45億，我們分兩期面市。今年1月份，基金第一期推出市場，3月1日，第二期也入市，現(xiàn)在這支基金已經全部賣完了。

　　其中75%優(yōu)先部分投資了富力四個項目，分別位于天津、龍門、哈爾濱、重慶，因為我們有個種子包的結構。如果雙方合作愉快，我們不排除還有擴大合作的機會，因為我們已經建立了一個平臺，也談了相當長一段時間。

　　未來再做基金合作對象也是以平安為主，因為還是有一些排他性，大家都不能隨便亂跟別人談的。

　　現(xiàn)場提問：您預計今年的投資物業(yè)的收益達到10億，對應去年是多少？能否透露今年投資性物業(yè)的運營情況？

　　李思廉：由于今年投資物業(yè)的收益貢獻第一次有機會達到雙位數(shù)，所以我們特別提出來。而該些投資物業(yè)大致分布在廣州、北京。在廣州，拋開兩家酒店以外，包括富力中心、兒童世界為主的收租物業(yè)，今年大概會錄得收益3億7千萬。而在廣州的兩家酒店的收益也預計能達到2億左右，但廣州投資性物業(yè)的收益就搭5億7千萬左右。

　　北京方面，富力廣場和其他出租物業(yè)如富力城，及其他散租物業(yè)，預計總收益達2億2千萬。我們在北京的兩家酒店今年預計的收益也有7千萬，這就有3億2千萬了。兩地加起來就有接近9億的收益。當然，我們成都地區(qū)也有一定的貢獻，而在其它省市也有一些管理費的收入。而去年公司酒店物業(yè)收益總額也有7億左右。

　　現(xiàn)場提問：近期有消息傳出國內計劃在全國推行房產稅，您對此有何看法？

　　李思廉：我個人不相信房產稅會在中國大幅推行，當然每個人都會自己的看法，但我個人不相信，房產稅面對的是廣大的百姓，一推出來引起的震動性太大了。應該中國不會把它作為主流的政策，當然討論是會不停的討論的。

　　現(xiàn)場提問：亞運城項目的拿地價就達到250多億，但去年全年僅銷售20來億，是否會覺得不好賣？包括亞運城、天津項目是否會因為太多開發(fā)商參與而需要協(xié)調，導致銷售相對慢些？

　　李思廉：基本上絕對不會，每家公司在合營之初就決定誰負責哪一部分的內容，不過按照目前這種商業(yè)模式，一些太大型的地塊推出的時候，如果銷售得不夠大量，不夠快，實際上大家也沒有什么好處。

　　試想一下，像亞運城這樣的超巨型項目，如果銷售僅20多億就太慢了，不過也沒有什么辦法，因為它限購，限這個又限那個?？梢赃@么說，如果這個行業(yè)長期限購、限價、限外什么的，沒有人會受得了的，好生意也不容易。

　　但是我們相信中國政府也會慢慢地讓房價穩(wěn)定，包括在居民的收入升高了等各種條件下，差別化的政策就會出臺。差別化就是在一些比較窮的地方不再限購，有人去投資都不知道有多高興了，還限什么？

　　但一些大的城市如北京、上海，在限購方面也可以有些差別。但要是完全長期地限制，像上海一方面要打造成金融中心，另一方面又不讓外來人買樓，這是不行的，始終都要調整一下。

　　另一方面，我們看到這次總理報告也提到了所謂異地高考的問題，如果異地高考解決了的話，也帶動了很多的家庭對客戶指標、人口指標有調整去一些主要的城市，主要城市的需求量始終都是有的。

　　我相信全國的政策會慢慢調整，但2009、2010年房價飆升得太猛，揪動了物價指數(shù)升得很厲害，所以中國必須要大力壓制下去，但我相信最終還是會慢慢地滿足政府需要的。