“如果賣(mài)樓買(mǎi)不到的話，你又繼續(xù)去買(mǎi)地，當(dāng)然要負(fù)債。但是我們今年不怎么買(mǎi)地了，我拼命賣(mài)樓?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李瓊皙 陳澤佳 3月29日，世茂房地產(chǎn)于香港召開(kāi)2011年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　業(yè)績(jī)回顧顯示，2011年，世房整年的營(yíng)業(yè)額上升19.5%，達(dá)到了260.31億元(人民幣，下同)。

　　毛利率由2010年的36.6%上升到2011年的38.4%，毛利由80億元上升到100億元；純利57.2億元，增22.5%。如果扣除非現(xiàn)金一次性的收益，年內(nèi)股東應(yīng)占的核心利潤(rùn)約45.6億元。

　　報(bào)告期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)持有的土地儲(chǔ)備為3950萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充足。而去年新增土地儲(chǔ)備時(shí)間上主要集中在上半年，并且覆蓋了大部分核心城市。

　　“2012年，我們推出了新的土地政策，具體將銷(xiāo)售劃分成十個(gè)區(qū)，當(dāng)各個(gè)區(qū)的銷(xiāo)售提前500標(biāo)，該區(qū)的銷(xiāo)售、現(xiàn)金回籠之時(shí)，才會(huì)考慮新增土地。你的指標(biāo)完成了，有錢(qián)了，就去買(mǎi)。今年開(kāi)始，原則上不會(huì)去買(mǎi)地，主要目標(biāo)就是減少負(fù)債?！痹S榮茂在業(yè)績(jī)會(huì)上提出了集團(tuán)今年新的土地政策。

　　而據(jù)介紹，截至2011年12月31日止，世房持有現(xiàn)金140億元，未動(dòng)用銀行授信額度人民幣98億元。許榮茂稱(chēng)：“這證明集團(tuán)有充裕的財(cái)政儲(chǔ)備?！?/p>

　　管理層指出，今年以來(lái)公司已銷(xiāo)售接近40億元，并稱(chēng)，40億不只是3月份，4月份也會(huì)維持這個(gè)水平，到了5、6月份更會(huì)迎來(lái)推貨的高峰期。

　　據(jù)此，管理層表示，在良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭下，估計(jì)自身的負(fù)債會(huì)減少，并爭(zhēng)取在今年年底將負(fù)債控制在400億元以下?！般y行債，去年年底是426億元，其中長(zhǎng)債是6成半，短債是3成半?！?/p>

　　關(guān)于3月份銷(xiāo)售見(jiàn)好，世房稱(chēng)是因?yàn)橛行峦茝V，并且在在價(jià)錢(qián)方面做了調(diào)整。

　　“但也不是調(diào)整了很多，我們有三分之一的銷(xiāo)售是通過(guò)價(jià)格調(diào)整。當(dāng)然有一些大的城市，比如說(shuō)南京或者一些一、二線城市我們的價(jià)錢(qián)會(huì)調(diào)得多一點(diǎn)，可能有20個(gè)百分點(diǎn)。但是有一些三、四線城市，其實(shí)沒(méi)有減價(jià)，甚至有加價(jià)。所以平均來(lái)說(shuō)，影響不是很大。”

　　以下是世茂房地產(chǎn)2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年以來(lái)，有關(guān)于世茂房地產(chǎn)人事調(diào)整的消息稱(chēng)，貴公司百分之九十就職人員來(lái)自品牌房地產(chǎn)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)消息是否屬實(shí)？此舉是不是基于提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的考量？

　　管理層：2012年我們銷(xiāo)售正在做的是關(guān)于區(qū)域調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，希望能夠從行業(yè)的先進(jìn)企業(yè)當(dāng)中引進(jìn)更多的人才，這是基于我們發(fā)展目標(biāo)的基準(zhǔn)戰(zhàn)略。過(guò)去這一段時(shí)間里，是希望通過(guò)引進(jìn)人才以及他們的融入，真正能夠滿足世茂的未來(lái)發(fā)展需求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：可否結(jié)合一季度清存貨的情況談一談今年的銷(xiāo)售目標(biāo)？今年的銷(xiāo)量目標(biāo)是超過(guò)307億元，這307億元在上下半年的比重是怎樣的？另外，公司在今年想大力發(fā)展酒店，有沒(méi)有計(jì)劃或者目標(biāo)將酒店項(xiàng)目提升？

　　管理層：我們的銷(xiāo)售目標(biāo)定得相對(duì)保守，其實(shí)現(xiàn)在看一季度已經(jīng)完成了25%，所以我覺(jué)得應(yīng)該可以大幅度超過(guò)這個(gè)307這個(gè)數(shù)字，當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字一季度主要是清存貨，已經(jīng)清得差不多。二季度也會(huì)清，但力度沒(méi)有那么大。二季度我們主要是有一些新產(chǎn)品出來(lái)，價(jià)錢(qián)也會(huì)上升。

　　關(guān)于上下半年的比重，我們認(rèn)為大部分在上半年都可以完成，如果我們要超標(biāo)的話，大家都會(huì)相信如果上半年都做50%以上的話，我們?nèi)瓿瑯?biāo)的可能性很大。因?yàn)榫拧⑹路萦幸恍┬卤P(pán)會(huì)推出。我們也會(huì)對(duì)80后、90后做相應(yīng)的小產(chǎn)品，不限購(gòu)。相信這些動(dòng)作對(duì)于銷(xiāo)售有很大的幫助。我們很有信心超過(guò)去年307億元，可能不是超過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)，可能會(huì)大幅度超過(guò)我們?nèi)ツ甑闹笜?biāo)。希望通過(guò)這個(gè)超標(biāo)，我們可以降低我們的負(fù)債。

　　當(dāng)然酒店和商業(yè)，我們希望可以加大，酒店和商業(yè)都是要用錢(qián)比較多的地方。集團(tuán)希望酒店和商業(yè)都有一些融資的渠道，不排除跟他人合作。酒店來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在有六家酒店，以后陸陸續(xù)續(xù)還會(huì)有更多，我們相信商業(yè)的前景非常不錯(cuò)。因?yàn)樯虡I(yè)不受限購(gòu)影響。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你剛剛說(shuō)現(xiàn)在有六家酒店，還會(huì)增加，有沒(méi)有計(jì)劃增加多少家酒店？今年公司的土地支出怎樣？

　　管理層：剛剛說(shuō)到六家酒店，我們每年都有一兩家酒店落成，但是我們都會(huì)控制總量，因?yàn)榫频甑耐度牒艽蟆Ｋ晕覀兌枷Ｍ麆偛耪f(shuō)的等資本市場(chǎng)或者有機(jī)會(huì)再做，等市場(chǎng)有機(jī)會(huì)再慢慢做。關(guān)于土地，今年的土地支付是60億元左右，沒(méi)有支付的土地大概是70億元，這個(gè)70億元有一些是拆遷，可能要分兩年，如果現(xiàn)在開(kāi)始不買(mǎi)地的話，明后年的土地支付可能是100億元。所以其實(shí)大家聽(tīng)到?jīng)]有支付的土地有100多億元，其實(shí)去年已經(jīng)給了100多億元了。其實(shí)現(xiàn)在剩下的100億元是分三年支付，我們今年大概支付60多億元，明年、后年一共支付70億元。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：此前曾談到酒店收入增加3成，商業(yè)增加5成以上。這個(gè)主要是單價(jià)提升還是面積增加？

　　管理層：面積、單價(jià)都有提升。商業(yè)可能增加十幾萬(wàn)平方米，主要都是通過(guò)租金和出租來(lái)實(shí)現(xiàn)。租金每個(gè)城市不同，可能有10%的升幅。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們說(shuō)新開(kāi)的項(xiàng)目有很多，與去年相比有多少增長(zhǎng)？

　　管理層：建筑面積有700多萬(wàn)平方米，與去年相比沒(méi)有太大的增長(zhǎng)。現(xiàn)在主要是看市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，雖然我們這幾個(gè)月的銷(xiāo)售都比較好，是大面積增加開(kāi)工，我們可售的面積有500多萬(wàn)平方米，有600億元，不排除如果上半年做到全年指標(biāo)的話，我們會(huì)加大開(kāi)工面積。如果加大開(kāi)工面積，都要加大工程款和其他的投入。如果銷(xiāo)售剛剛達(dá)標(biāo)或者不是很大幅度的超標(biāo)，我們就不會(huì)調(diào)整開(kāi)拓面積。所以這個(gè)是看情況。700多萬(wàn)平方米當(dāng)中，我們開(kāi)工的有300多萬(wàn)平方米，和去年的水平差不多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年的銷(xiāo)售面積是減少了，是239萬(wàn)平方米。那么今年呢？

　　管理層：應(yīng)該差不多，銷(xiāo)售面積去年減少了一點(diǎn)，但是銷(xiāo)售單價(jià)是高過(guò)2010年，去年是307億元，如果今年來(lái)看的話，我們銷(xiāo)售面積會(huì)大幅度提高，銷(xiāo)售的單價(jià)和去年相比會(huì)差不多，也有可能會(huì)下跌一點(diǎn)點(diǎn)。銷(xiāo)售單價(jià)都是看去年有什么項(xiàng)目推出來(lái)。我們的預(yù)測(cè)都是1.1萬(wàn)/平方米以上。主要具體會(huì)賣(mài)多少面積和最終實(shí)際的銷(xiāo)售額會(huì)超標(biāo)多少，具體多少成要看到時(shí)候的實(shí)際銷(xiāo)售情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司，房?jī)r(jià)的情況是不是已經(jīng)見(jiàn)底了？

　　管理層：土地產(chǎn)市場(chǎng)我們大家都知道，主要是政策的問(wèn)題，我們說(shuō)樓價(jià)不下跌，溫總理出來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌，但是我想大家計(jì)算一個(gè)數(shù)字，溫總理說(shuō)樓價(jià)沒(méi)有達(dá)到限制水平，怎么樣算是限制水平。1993年聯(lián)合國(guó)聯(lián)合107個(gè)國(guó)家來(lái)討論合理房?jī)r(jià)大概是多少，那個(gè)時(shí)候下跌三至六成，之后四大銀行有一個(gè)評(píng)估其實(shí)差不多。但是去年的房?jī)r(jià)上升了7.5倍，與合理水平有一定差距，這個(gè)合理水平跟收入對(duì)比的，不是靠房?jī)r(jià)來(lái)下跌，收益增加，房?jī)r(jià)上升，這樣很快可以平衡，這個(gè)不是中國(guó)的問(wèn)題，是世界性的問(wèn)題，香港的有十倍多一點(diǎn)，像加拿大差不多有十多倍，澳洲悉尼都有十多倍的上升，不僅僅是中國(guó)，7.5倍不一定是不合理，

　　我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)可能下降到現(xiàn)在可能差不多，我們降價(jià)一點(diǎn)點(diǎn)都有利潤(rùn)，因?yàn)槲覀兊耐恋睾茉缇唾I(mǎi)了，所以我們有資本去降一點(diǎn)，如果是三兩年前買(mǎi)土地的房地產(chǎn)公司，那個(gè)公司的利潤(rùn)公司就很小，所以我覺(jué)得目前是合理的水平，應(yīng)該不會(huì)高很多。

　　補(bǔ)充一點(diǎn)，剛剛說(shuō)了一個(gè)非常重要的，其實(shí)中國(guó)平均的房?jī)r(jià)不是很高。我覺(jué)得溫總理說(shuō)的房?jī)r(jià)沒(méi)有達(dá)到的是指一線城市，因?yàn)橐痪€城市的倍數(shù)上升了十倍以上，是比較高，但很多二三線城市，我們甚至是升價(jià)都沒(méi)有問(wèn)題。中國(guó)有幾千個(gè)城市，但不可以只看一兩個(gè)城市去確定。平均的房?jī)r(jià)中國(guó)公布都是幾千元，如果你去看上海、北京，都是幾萬(wàn)元一平方。

　　董事長(zhǎng)進(jìn)一步補(bǔ)充：現(xiàn)在公司有很大的轉(zhuǎn)變，主要是兩點(diǎn)。去年開(kāi)始，我們是加強(qiáng)管理，提高品質(zhì)。所以我們?nèi)ツ曜隽撕芏嗍?，怎么樣加?qiáng)管理，如何審查、審計(jì)、檢查。我們做了很多工作，我們今年主要是增加銷(xiāo)售量，主要就是賣(mài)多一點(diǎn)樓。

　　因?yàn)椴恢老掳肽暾哂袥](méi)有變化，去年我們很有信心完成指標(biāo)。因?yàn)橐欢径榷歼_(dá)標(biāo)，第四季度開(kāi)始沒(méi)達(dá)標(biāo)，所以我們今年的目標(biāo)說(shuō)小一點(diǎn)，希望可以超過(guò)多一點(diǎn)，降低負(fù)債率。

　　如果賣(mài)樓買(mǎi)不到的話，你又繼續(xù)去買(mǎi)地，當(dāng)然要負(fù)債。但是我們今年不怎么買(mǎi)地了，我拼命賣(mài)樓，我們土地儲(chǔ)備有五千多萬(wàn)平方米，我有那么多土地，所以我們的核心就是去賣(mài)樓。

　　我們第一季度應(yīng)該會(huì)銷(xiāo)售得很好，我們希望第二季度、第三季度、第四季度可以賣(mài)得更好。很多人都會(huì)覺(jué)得世房負(fù)債比人家多一點(diǎn)，“人家好像沒(méi)有你們這么多”，我在這里想做一個(gè)解釋?zhuān)覀兏渌咀畲笞畲蟮牟煌?，是我們的固定資產(chǎn)多，我們酒店多，評(píng)估是342億元。但是我們的酒店評(píng)估在帳目上不體現(xiàn)，但是負(fù)債就體現(xiàn)。如果我們一部分可以體現(xiàn)，那負(fù)債可能是低于同行或者和同行差不多。但是我們都希望，可以按照大家將負(fù)債加進(jìn)去，評(píng)估不計(jì)算，我們的負(fù)債率大幅度下降，今年是80多個(gè)百分點(diǎn)，希望今年可以下降到70%，一點(diǎn)一點(diǎn)下降。