我們今年拿地的區(qū)域是在上海、北京，最近我們都有一些合作在談，也和政府溝通了。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 武瑾瑩 “今年我們已經(jīng)鎖定了利潤(rùn)和盈利跟去年差不多，我想最主要的挑戰(zhàn)不是我們的現(xiàn)金流和價(jià)格，而是規(guī)模在擴(kuò)大的問(wèn)題”，在3月30日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌一句話(huà)點(diǎn)明融創(chuàng)未來(lái)發(fā)展核心。

　　2011年，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額人民幣192.1億元，較2010年同期增長(zhǎng)130.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入約人民幣106億元，較去年同期大幅增加59.4%。

　　在銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)突破的同時(shí)，融創(chuàng)整體的銷(xiāo)售均價(jià)也從之前的1.1萬(wàn)元/平米升到如今的逾1.6萬(wàn)元/平米。

　　對(duì)此，孫宏斌稱(chēng)，融創(chuàng)的均價(jià)并沒(méi)有變化，以后的價(jià)格都會(huì)這樣，均價(jià)的變化只是個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，“今年如果我們價(jià)格要漲也是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題?！?/p>

　　讓融創(chuàng)高層驕傲的除了高增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)外，另外一點(diǎn)是，去年買(mǎi)的地的土地款已經(jīng)全部付清，“相信沒(méi)有其他公司能夠跟我們這兩點(diǎn)相媲美了”，財(cái)務(wù)總監(jiān)汪孟德如是稱(chēng)。

　　而對(duì)于大家關(guān)心的負(fù)債率問(wèn)題，財(cái)務(wù)總監(jiān)汪孟德介紹，去年年中凈負(fù)債率90%，下半年如果不拿地的話(huà)，凈負(fù)債率會(huì)是55%。在買(mǎi)到北京來(lái)廣營(yíng)和天津的棉二地塊后，凈負(fù)債率達(dá)到75%，他認(rèn)為“75%是一個(gè)非常安全的指標(biāo)”。

　　而之后在9月份，融創(chuàng)收購(gòu)了北京西山壹號(hào)院65%的權(quán)益，從而全權(quán)擁有該項(xiàng)目股權(quán)。也因此融創(chuàng)負(fù)債率上升到104%。

　　對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌補(bǔ)充稱(chēng)，“實(shí)際上該項(xiàng)目已經(jīng)存在了，并沒(méi)有增加一點(diǎn)負(fù)債，只是說(shuō)合并之后負(fù)債率變成了104%?！倍?，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售很好，能夠貢獻(xiàn)正現(xiàn)金流。所以，我認(rèn)為104%的負(fù)債率其實(shí)比90%要好得多。“

　　據(jù)介紹，西山壹號(hào)院去年半年賣(mài)了33億，今年一季度賣(mài)了9億，三月份賣(mài)了接近5億。

　　“今年最后把負(fù)債率控制在多少就看我們買(mǎi)多少地了”，所以，孫宏斌現(xiàn)在想的問(wèn)題就是，究竟是在北京、上海，還是天津拿地。

　　與此同時(shí)，他透露，公司目前在上海已經(jīng)在跟進(jìn)一些項(xiàng)目，希望今年能夠進(jìn)入上海因?yàn)樗X(jué)得今年進(jìn)去的機(jī)會(huì)會(huì)比去年更大。

　　在這種信心下，融創(chuàng)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)在去年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了25%，為220億元人民幣。即便如此，孫宏斌透露，今年一季度融創(chuàng)的業(yè)績(jī)“肯定會(huì)超過(guò)去年百分之百”，由于全年都有項(xiàng)目在售，今年的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)起來(lái)比較容易。

　　以下是融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事孫宏斌、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)汪孟德及副總裁兼公司秘書(shū)黃書(shū)平在業(yè)績(jī)會(huì)上的問(wèn)答實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：簡(jiǎn)報(bào)說(shuō)去年的負(fù)債率是104%，2012年的負(fù)債率會(huì)升到多少？公司擔(dān)心不擔(dān)心現(xiàn)在的負(fù)債情況？

　　汪孟德：我們2010年的有息負(fù)債率是31%，我們管理凈負(fù)債率是很容易的，因?yàn)槲覀兊匿N(xiāo)售、現(xiàn)金流回籠情況非常好，包括剛才說(shuō)的不欠土地款。所以，我們管理凈負(fù)債率最重要的目的是現(xiàn)金流的安全。

　　孫宏斌：去年半年報(bào)的時(shí)候我們凈負(fù)債率是90%，到了下半年凈負(fù)債率是104%，實(shí)際上我們是下降了，為什么呢？因?yàn)?，我們?nèi)ツ耆绻谙掳肽瓴毁I(mǎi)地，我們的凈負(fù)債率會(huì)下降到50%左右。但是，如果我們地照樣買(mǎi)，我們的負(fù)債率會(huì)到75%的水平，因?yàn)槭召?gòu)了北京的項(xiàng)目負(fù)債率才到了104%。

　　實(shí)際上北京這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在了，并沒(méi)有增加一點(diǎn)負(fù)債，只是說(shuō)合并之后負(fù)債率變成了104%。而且，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售很好，能夠貢獻(xiàn)正現(xiàn)金流。所以，我認(rèn)為104%的負(fù)債率其實(shí)比90%要好得多，這是一個(gè)概念，買(mǎi)這塊地我們的安全性還增加了。

　　今年我們?nèi)绻f(shuō)不買(mǎi)地，到年底負(fù)債率會(huì)非常低。最后，我們把負(fù)債率控制在多少就看我們買(mǎi)多少地了。所以，控制負(fù)債率對(duì)我們來(lái)說(shuō)是比較簡(jiǎn)單的。

　　媒體提問(wèn)：今年資本開(kāi)支是怎樣的？用于拿地的資金大概是多少？以及下半年工程款方面大概會(huì)有多少？公司現(xiàn)在有多少現(xiàn)金流？

　　孫宏斌：我們的資本開(kāi)支很安全，因?yàn)橘u(mài)了這么多房子，土地款一分錢(qián)都不差，貸款也很好，我們今年短期的貸款也很好，所以我們今年資本開(kāi)支的壓力會(huì)比較小，現(xiàn)金流也會(huì)比較好。買(mǎi)地買(mǎi)多少錢(qián)這個(gè)看通知吧，本來(lái)這個(gè)在平時(shí)沒(méi)有什么好保密的，但是我的秘書(shū)一直盯著我，所以現(xiàn)在還不方便披露。

　　從現(xiàn)在開(kāi)始，我們手上一直還有現(xiàn)金流，只要考慮這些現(xiàn)金流買(mǎi)多少地。我們跟別人不一樣，我們賬上有充足的現(xiàn)金流，地款一分不差。今年的庫(kù)存跟別人不一樣，我們現(xiàn)在就有錢(qián)進(jìn)賬，現(xiàn)在我們考慮地是拿上海、北京，還是天津的，很簡(jiǎn)單。

　　媒體提問(wèn)：管理層一直表示現(xiàn)金流狀況非常好，能不能給一個(gè)明確的數(shù)字，目前手上的現(xiàn)金結(jié)余有多少？銀行可用的信貸額度有多少，整個(gè)負(fù)債水平有多少？去年年底未結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售款、一年之內(nèi)需要還多少貸款，以及其他融資的負(fù)債大概具體數(shù)字會(huì)是多少？

　　汪孟德：我們的現(xiàn)金流挺好，第一個(gè)是銷(xiāo)售很好，第二個(gè)是短期款很少。我們一年內(nèi)到期的借款是22.5億，基本上沒(méi)有任何的還款壓力，一季度的銷(xiāo)售也是很好的。

　　另外，現(xiàn)在還有20億以上的現(xiàn)金，包括銀行授信還有80億，這樣加起來(lái)就有100億。

　　媒體提問(wèn)：公司負(fù)債率的上升是因?yàn)槭召?gòu)西山壹號(hào)院項(xiàng)目以及新增土地，這些未來(lái)預(yù)期是不是有很大升值空間？包括現(xiàn)在的收購(gòu)行動(dòng)，未來(lái)公司的愿景預(yù)期是怎樣的？

　　孫宏斌：我覺(jué)得我們的負(fù)債率管理得很好，特別是在去年下半年管理得很好。我們?nèi)ツ晗掳肽曦?fù)債率提升主要是因?yàn)槭召?gòu)了北京的項(xiàng)目。今年上半年，我們的負(fù)債率壓力會(huì)大一點(diǎn)，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ晗掳肽晔召?gòu)了綠城的項(xiàng)目。

　　我覺(jué)得，在快速發(fā)展、快速增長(zhǎng)的時(shí)候，我們對(duì)負(fù)債率控制得還是非常好，并沒(méi)有什么大的問(wèn)題，這是一個(gè)。

　　第二，除了負(fù)債率，我們的現(xiàn)金流也很好。從世界比例來(lái)看現(xiàn)金流，我覺(jué)得這個(gè)肯定不能同等對(duì)待，有的公司比例可能很重，像希臘的比例就很重要，日本的比例比希臘要更重要。

　　然后，去年我們實(shí)際上買(mǎi)了三塊土地，一塊是天津的棉二項(xiàng)目，還有北京的來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目，還有無(wú)錫的香樟項(xiàng)目。這三個(gè)項(xiàng)目都很好，升值空間都很大，對(duì)今年的貢獻(xiàn)也是很大，從利潤(rùn)上來(lái)看都是特別好的。

　　媒體提問(wèn)：公司最近也有做股權(quán)融資，就是出售王府壹號(hào)部分股權(quán)。因?yàn)槟銊倓傉f(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商貸款都比較緊，今年有沒(méi)有融資方面的應(yīng)對(duì)措施？

　　孫宏斌：融資對(duì)我們也不是非常大的事，因?yàn)樯鲜泄救谫Y是很正常的事情?，F(xiàn)在銀行授信額度雖然不是很大，但是現(xiàn)在大的公司融資壓力并沒(méi)有想象的那么大。

　　我個(gè)人覺(jué)得好的開(kāi)發(fā)商、大的開(kāi)發(fā)商確實(shí)有壓力，但是比想象的要小一些。像我們今年最主要的壓力還是在發(fā)展上面，在拿多少新的土地方面，在平衡方面。

　　媒體提問(wèn)：公司有三個(gè)項(xiàng)目去年都是以合作的方式拿的，北京和天津兩個(gè)項(xiàng)目分別是與保利和方興的合作，為什么會(huì)選擇合作的方式拿地？是從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)或者現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)方面來(lái)考慮的嗎？

　　孫宏斌：關(guān)于我們?yōu)槭裁磿?huì)合作，我覺(jué)得有兩個(gè)原因：一個(gè)原因是，每一塊地出來(lái)都很貴，比如說(shuō)去年我們買(mǎi)了三個(gè)項(xiàng)目，土地款都是30億，所以，每個(gè)公司不會(huì)永遠(yuǎn)都有很多錢(qián)?，F(xiàn)在地越來(lái)越貴，幾家合作肯定能夠做，如果不合作有可能做不了。以后現(xiàn)金流會(huì)越來(lái)越緊張，合作會(huì)越來(lái)越多。

　　第二個(gè)原因，每個(gè)公司都有不同的優(yōu)勢(shì)。大家知道保利、方興、綠城這幾家公司都是非常好的公司，很多人都想跟他們合作。

　　比如說(shuō)在天津跟保利的合作，因?yàn)槲覀冊(cè)谔旖蛴幸欢ǖ膬?yōu)勢(shì)，保利也看重我們這一點(diǎn)。去年我們?cè)谔旖蛸u(mài)的是第一，萬(wàn)科是第二，保利第三。所以，保利這樣選擇很正常。

　　為什么我們?cè)诒本└脚d合作，因?yàn)槿ツ瓯本┳詈玫膬蓚€(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是融創(chuàng)的西山壹號(hào)院，另外一個(gè)是方興的金茂府。所謂，東有金茂府，西有西山壹號(hào)院。所以，我相信我們合作出來(lái)的產(chǎn)品對(duì)彼此的品牌都會(huì)非常有利，包括我們跟綠城的合作。

　　優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)后，不管在管理、產(chǎn)品，還是成本控制、融資方面大家都會(huì)更好。所以，這兩個(gè)原因會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商之間的合作會(huì)越來(lái)越多。

　　汪孟德：我們?nèi)ツ甑匿N(xiāo)售都是非常好，在現(xiàn)金流這一塊不用過(guò)于擔(dān)心。

　　我們對(duì)現(xiàn)金流的管理是比較簡(jiǎn)單的，銷(xiāo)售賣(mài)了之后就付一些正常的相關(guān)稅費(fèi)。因?yàn)槲覀冊(cè)诎l(fā)展階段，在發(fā)展階段我們還是有一定的原則。

　　第一個(gè)原則，我們手上有多少現(xiàn)金拿多少地，也就是說(shuō)我們拿地的時(shí)候現(xiàn)金已經(jīng)準(zhǔn)備好了。我想拿地也要考慮機(jī)會(huì)，要根據(jù)市場(chǎng)方向來(lái)看。所以，2012年我們覺(jué)得還是很好。第二，今年還是有很多機(jī)會(huì)，但是量有多少，這一塊相對(duì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)、不平衡的狀態(tài)。

　　媒體提問(wèn)：關(guān)于土地儲(chǔ)備方面，公司說(shuō)2012年可能是比較好的拿地時(shí)機(jī)，主要會(huì)通過(guò)什么樣的方式拿地？另外，公司2012年會(huì)不會(huì)和綠城展開(kāi)全方位的合作？

　　孫宏斌：我們覺(jué)得目前開(kāi)發(fā)資金還比較緊，貸款市場(chǎng)跟過(guò)去是一樣的，像小公司貸款整體來(lái)說(shuō)還是比較難的。第二，政府賣(mài)地方面的壓力也是很大的。所以，我們覺(jué)得今年要謹(jǐn)慎拿地，尤其是在北京、上海、天津的核心區(qū)域，平常市場(chǎng)好的時(shí)候是拿不了地的。因此，我們今年還會(huì)有機(jī)會(huì)拿地，而且可以拿到比較好的地。

　　我們今年拿地的區(qū)域是在上海、北京，最近我們都有一些合作在談，也和政府溝通了?，F(xiàn)在政府也不敢輕易賣(mài)地了，(市場(chǎng))好的時(shí)候就掛牌，不好的時(shí)候掛出來(lái)就流拍。所以，我們今年還是會(huì)拿地。

　　跟綠城合作的方面，去年我們跟綠城合作了一個(gè)項(xiàng)目，過(guò)程還是挺好的，項(xiàng)目進(jìn)展也很好，比我們預(yù)期的情況更好，雙方都挺滿(mǎn)意的。下一步不好說(shuō)，我們希望有合作。

　　比較難的是，我們的項(xiàng)目就在北京、天津、重慶、蘇南這幾個(gè)地方，或者上海，只有在這幾個(gè)重疊的地方我們才會(huì)考慮，不在重疊的地方我們就不會(huì)考慮。所以，我們也許會(huì)繼續(xù)合作，但是難度比較大一點(diǎn)。

　　媒體提問(wèn)：去年年中時(shí)候?qū)O總就提及要進(jìn)入上海，現(xiàn)在又再次提到，最新進(jìn)展如何？為什么會(huì)選擇上海？

　　孫宏斌：去年我們說(shuō)可能會(huì)考慮上海，今年確實(shí)有一些進(jìn)展，已經(jīng)有幾個(gè)項(xiàng)目在追蹤了。為什么會(huì)選擇上海呢？有兩個(gè)原因：第一，不管別人怎么說(shuō)三四線(xiàn)城市，我們一直非?？春靡欢€(xiàn)城市，尤其是一線(xiàn)城市，像北京、上海；第二，在這種市場(chǎng)情況下機(jī)會(huì)是非常多的，在市場(chǎng)好的情況下機(jī)會(huì)非常少。

　　還有一個(gè)原因，我們蘇南和上?？赡軙?huì)是一個(gè)公司，這樣我們管理上就會(huì)更好一點(diǎn)。進(jìn)入上海是我們一直一個(gè)明確的想法，而且我們會(huì)更加謹(jǐn)慎。如果有合適的項(xiàng)目我們就會(huì)進(jìn)來(lái)。

　　其實(shí)，我們已經(jīng)做了很多工作，上海團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在那里工作好長(zhǎng)時(shí)間了，我們希望今年能夠在上海有一些項(xiàng)目，因?yàn)榻衲赀M(jìn)去的機(jī)會(huì)會(huì)比去年更大。

　　媒體提問(wèn)：我剛剛聽(tīng)到銷(xiāo)售均價(jià)從1.1萬(wàn)元/平米漲到1.6萬(wàn)元/平米，今年預(yù)期公司的銷(xiāo)售均價(jià)是保持這個(gè)均價(jià)水平，還是會(huì)保持上漲的幅度？

　　孫宏斌：均價(jià)我們沒(méi)有變化，我覺(jué)得我們這個(gè)價(jià)格以后都是這樣，均價(jià)從1.1萬(wàn)元/平米漲到1.6萬(wàn)元/平米，并不是說(shuō)我們價(jià)格漲了，這是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。其實(shí)并沒(méi)有說(shuō)哪個(gè)價(jià)格漲了很多或者降了很多。我們今年不會(huì)降也不會(huì)漲，去年也是這樣。

　　比如說(shuō)北京賣(mài)得多一點(diǎn)，去年一下賣(mài)了30多億，這一下均價(jià)是4萬(wàn)元，拉上去一塊。去年天津我們有一些別墅賣(mài)了六七萬(wàn)，我們一些高層項(xiàng)目都在2萬(wàn)元以上。今年如果我們價(jià)格要漲也是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

　　媒體提問(wèn)：公司今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？

　　汪孟德：我們2011年的銷(xiāo)售完成得非常好，2011年項(xiàng)目大部分在今年要繼續(xù)銷(xiāo)售，隨著我們每個(gè)區(qū)域項(xiàng)目影響力的不斷增加，我們今年的銷(xiāo)售目標(biāo)在去年基礎(chǔ)上有一定的增長(zhǎng)，大概是25%左右。現(xiàn)在我們實(shí)現(xiàn)了30億以上的銷(xiāo)售額，我們一季度銷(xiāo)售到現(xiàn)在還是很好的，所以今年的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)在220億左右。

　　孫宏斌：到一季度還有兩天的時(shí)間，但我們一季度目前肯定會(huì)超過(guò)去年百分之百。一二月份會(huì)超過(guò)60%，三月份加在一塊會(huì)超過(guò)100%，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)100%了。我們今年收入肯定會(huì)比去年好，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ晟习肽曩u(mài)的項(xiàng)目比較少，今年我們的銷(xiāo)售壓力不大了。今年主要是我們學(xué)乖了，把目標(biāo)定得低了一點(diǎn)。

　　媒體提問(wèn)：今年的目標(biāo)是增長(zhǎng)25%，這個(gè)幅度在今年看起來(lái)不算小，為什么會(huì)定這樣一個(gè)數(shù)字？

　　孫宏斌：我們今年銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)25%，合同銷(xiāo)售額今年大概會(huì)增長(zhǎng)20%，大概是220億左右，這個(gè)目標(biāo)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，還是因?yàn)榛鶖?shù)比較低。

　　我們?nèi)ツ甑娜セ适?0%，在今年這種情況下，我們賣(mài)到50%多。所以，我們的去化率也比較低，但實(shí)現(xiàn)起來(lái)也比較容易。

　　比如說(shuō)去年，我們上半年可售的項(xiàng)目很少，大部分都是下半年推出市場(chǎng)。下半年市場(chǎng)不好的時(shí)候我們還賣(mài)得很好。今年我們是全年賣(mài)，所以完成銷(xiāo)售的壓力不是那么大。

　　媒體提問(wèn)：融創(chuàng)基數(shù)在不斷增加，所以增幅在今年會(huì)有一個(gè)相對(duì)的緩沖，這是不是也代表融創(chuàng)進(jìn)入了成熟期？

　　孫宏斌：首先，我們離成熟還差很遠(yuǎn)，除了現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到的指標(biāo)，再加上其他方面的指標(biāo)達(dá)到就差不多，但是我們還在快速增長(zhǎng)期，我覺(jué)得我們今年也是一個(gè)快速增長(zhǎng)期，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在不到200億的基數(shù)還是比較低，所以，今年還是有一個(gè)比較快的增長(zhǎng)，融創(chuàng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到成熟期。

　　媒體提問(wèn)：有媒體報(bào)道，2011年至今融創(chuàng)中國(guó)有87億元用于買(mǎi)地?cái)U(kuò)張，公司對(duì)2012年市場(chǎng)的判斷是怎樣，對(duì)中國(guó)樓市有什么預(yù)測(cè)？第二，2012年中央會(huì)繼續(xù)加大宏觀(guān)調(diào)控政策，融創(chuàng)如何應(yīng)對(duì)這種挑戰(zhàn)，具體會(huì)采取哪些措施，同時(shí)會(huì)存在哪些機(jī)遇？

　　孫宏斌：我們要買(mǎi)地很正常，因?yàn)槲覀儽旧淼耐恋貎?chǔ)備量很大，而且我們的銷(xiāo)售情況很好，所以一定會(huì)買(mǎi)地，這是肯定的。在去年的量是正常的，今年我們肯定還會(huì)再去購(gòu)買(mǎi)。

　　去年我們有很好的機(jī)會(huì)，而且這三個(gè)項(xiàng)目都拿得挺好。去年下半年買(mǎi)地比原來(lái)要合適很多，關(guān)于市場(chǎng)情況，今年還是一個(gè)好的機(jī)會(huì)，我們覺(jué)得下半年會(huì)更好一些。

　　政策方面，我們沒(méi)有期望今年的政策有什么具體的變化，而且今年的政策也不可能有什么變化。所以，我們還是要做好最壞的打算，在現(xiàn)金流上做最壞的打算。

　　其實(shí)，我們相信今年的市場(chǎng)會(huì)改善，為什么呢？不是市場(chǎng)變化，是大家的期望值會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)槿ツ暌荒陮?shí)際上政策是沒(méi)有變化的，上半年的市場(chǎng)要比下半年好得多，第三季度市場(chǎng)要比第四季度好得多，為什么？因?yàn)榭蛻?hù)的期望發(fā)生了變化，到第四季度的時(shí)候開(kāi)發(fā)商比較缺錢(qián)，老百姓期望就比較高了。

　　今年有一些微調(diào)和小的變化，一定會(huì)讓客戶(hù)這種期望值會(huì)發(fā)生變化，發(fā)生變化之后對(duì)市場(chǎng)就有變化。所以，我對(duì)今年市場(chǎng)的判斷是，上半年和下半年差不多。

　　但是，總的來(lái)說(shuō)，從售價(jià)上來(lái)講我們覺(jué)得會(huì)持平或略有降低，銷(xiāo)量會(huì)跟去年持平，這是一個(gè)。第二個(gè)，因?yàn)槭袌?chǎng)特別不平衡，今年肯定有的項(xiàng)目降價(jià)壓力會(huì)非常大，因?yàn)樗F(xiàn)金流會(huì)比較緊，位置不是那么好，或者產(chǎn)品品質(zhì)不是很好的。有一些項(xiàng)目可能不會(huì)降價(jià)，甚至?xí)杂猩仙?，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金不那么緊，品質(zhì)和地點(diǎn)都比較好。所以，整體來(lái)說(shuō)今年每個(gè)項(xiàng)目會(huì)非常不平衡。

　　媒體提問(wèn)：公司的毛利都有增長(zhǎng)，但是這里面絕大部分是2010年的狀態(tài)。所以，在2011年和2012年的情況下，從融創(chuàng)鎖定的收入來(lái)看，利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)還有沒(méi)有可能？剛才你們說(shuō)了現(xiàn)在降價(jià)的壓力很大，在價(jià)格下降的背景下，公司有沒(méi)有什么措施保證利潤(rùn)和盈利持續(xù)增長(zhǎng)？

　　孫宏斌：我們已經(jīng)鎖定的利潤(rùn)和盈利跟去年差不多，我想最主要的挑戰(zhàn)不是我們的現(xiàn)金流和價(jià)格，是我們規(guī)模在擴(kuò)大的問(wèn)題。前年我們銷(xiāo)售80多億，去年將近200億，這個(gè)銷(xiāo)售情況都是為后面的銷(xiāo)售做貢獻(xiàn)，我覺(jué)得我們這種壓力都是為將來(lái)做貢獻(xiàn)。

　　我們?nèi)ツ昴玫捻?xiàng)目，在今年的貢獻(xiàn)都是負(fù)的利潤(rùn)率，這是很普遍的。所以，我們?cè)鲩L(zhǎng)比較快的時(shí)候，不管利潤(rùn)也好，利息也好，費(fèi)用也好，還是新的項(xiàng)目也好對(duì)利潤(rùn)是有壓力的。在售價(jià)上，跟去年相比，我們覺(jué)得沒(méi)有什么壓力。我們?nèi)ツ甑匿N(xiāo)售還可以，今年也不會(huì)太差。

　　媒體提問(wèn)：今年有一些機(jī)構(gòu)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是1.35萬(wàn)億，你剛才也說(shuō)了有一些大房企融資可能會(huì)比較容易一些，銀行在開(kāi)發(fā)貸有了比較嚴(yán)的控制，其他房企就可能需要通過(guò)發(fā)債和信托的方式，這樣融資成本就跟大房企有所區(qū)別。從這個(gè)方面來(lái)講，融到資的成功率就可能低一些。你對(duì)這個(gè)怎么看？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大房企和小房企的兩極分化？

　　孫宏斌：我覺(jué)得大房企和小房企兩極分化這兩年一直在發(fā)展，大房企越來(lái)越大，小房企越來(lái)越難做，有很多已經(jīng)退出了，這個(gè)趨勢(shì)肯定不會(huì)變。

　　但是，我想最終結(jié)果不是因?yàn)橘Y金成本，最重要的是現(xiàn)在能不能借到錢(qián)，如果能夠借到錢(qián)，小公司也可以活得很好。現(xiàn)在不是說(shuō)發(fā)債的問(wèn)題，現(xiàn)在能夠在市場(chǎng)上有資格公開(kāi)發(fā)債的公司并不多。有的因?yàn)槿ツ臧l(fā)過(guò)了，今年就可能發(fā)不了，或者因?yàn)橹笜?biāo)的原因。

　　在這種市場(chǎng)情況下，能借到錢(qián)比成本要重要得多。比如說(shuō)信托，信托不是誰(shuí)想進(jìn)就進(jìn)，從去年下半年之后信托越來(lái)越難做了，想做都做不到?，F(xiàn)在比去年下半年會(huì)好一點(diǎn)，但是也不是誰(shuí)能夠做，只有大的公司和好的項(xiàng)目能夠做到。

　　我覺(jué)得，融資成本不是最重要，因?yàn)榘l(fā)債只是融資的一部分，如果你還有銀行貸款，這樣最后的差別就非常大。

　　我去年一直在說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)死掉，這么多年小開(kāi)發(fā)商都退出了，或者說(shuō)把房子賣(mài)了就買(mǎi)不到新地了，但大規(guī)模倒閉的情況不太會(huì)發(fā)生。

　　但是，這種兩極分化一直在進(jìn)行著，有一些公司會(huì)越來(lái)越好，包括像我們這樣的公司，在去年市場(chǎng)不好的時(shí)候也有很好的增長(zhǎng)，今年市場(chǎng)再不好我們也有好的增長(zhǎng)。

　　媒體提問(wèn)：去年跟綠城合作，公司投入的資金有多大？第二個(gè)，你們覺(jué)得綠城會(huì)死嗎？

　　孫宏斌：我們跟他合作肯定會(huì)承擔(dān)一點(diǎn)債務(wù)，現(xiàn)在都挺簡(jiǎn)單的，都做完了。其實(shí)，我覺(jué)得我們跟綠城合作到現(xiàn)在看還是非常好的，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目本身很好，成本也合適，價(jià)格也很合適，這是一個(gè)。至于投入多少很難說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)在蓋房子了，我們有可能會(huì)在某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)告訴投資者。

　　汪孟德：我們這個(gè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，根據(jù)項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流情況，比如說(shuō)它需要的時(shí)候我們就投入一部分，綠城也會(huì)投入一定的現(xiàn)金流。

　　孫宏斌：第二點(diǎn)，我相信綠城現(xiàn)在比去年好很多了，在去年最困難的時(shí)候我都沒(méi)有覺(jué)得綠城會(huì)死，我們?yōu)槭裁匆恢敝С志G城？因?yàn)榫G城確實(shí)碰到很多問(wèn)題，但是沒(méi)有你們想象得困難。他們?nèi)ツ暌矝](méi)有差很大，綠城的產(chǎn)品很好，品牌也很好。

　　確實(shí)綠城有困難，綠城這個(gè)事出來(lái)只是說(shuō)綠城辦了一個(gè)信托。我覺(jué)得在中國(guó)做信托確實(shí)很有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾磐斜旧砭陀酗L(fēng)險(xiǎn)。

　　今年年初，融創(chuàng)的股票漲了很多，但綠城股票比我們漲得更多。買(mǎi)房的人到現(xiàn)在漲了差不多70%-80%，買(mǎi)股票的人漲得更多。

　　很多投資者問(wèn)我綠城會(huì)不會(huì)死，我的回答是綠城肯定死不了，綠城將來(lái)發(fā)展怎樣我不知道，但是，綠城不死股票價(jià)格就很便宜了，因?yàn)檫@么大的一個(gè)公司，五六十億港幣太便宜了，如果他死了就太貴了。所以，我覺(jué)得綠城肯定沒(méi)有問(wèn)題。

　　另外一個(gè)，我為什么一直支持綠城呢？因?yàn)槊總€(gè)公司都會(huì)面臨困難，綠城相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較困難，但大家還是會(huì)支持它。媒體支持一點(diǎn)，銀行支持點(diǎn)就沒(méi)事了，如果每個(gè)人都往井里放塊石頭，沒(méi)事也變成有事了。

　　媒體提問(wèn)：你剛才說(shuō)覺(jué)得綠城股票很便宜，公司有錢(qián)了會(huì)不會(huì)也買(mǎi)一些？

　　孫宏斌：沒(méi)有，你們有錢(qián)了買(mǎi)我們的股票，我們的股票也便宜。我們一直支持綠城，因?yàn)槲覀冇X(jué)得綠城的產(chǎn)品確實(shí)做得很好，綠城是以顧客為主，當(dāng)然綠城也會(huì)更多關(guān)注投資者，但綠城的產(chǎn)品確實(shí)做得很好。

　　包括政府和銀行在內(nèi)很多人都支持它，大家支持是因?yàn)樗^(guò)去做了很多好項(xiàng)目，我們還會(huì)繼續(xù)支持綠城。如果有可能，我也想買(mǎi)點(diǎn)綠城的股票，主要是沒(méi)錢(qián)。