　　2011年，集團(tuán)實現(xiàn)銷售收入人民幣95.9億，同比增長34.7%。實現(xiàn)經(jīng)營毛利人民幣38億，同比增長11.1%，實現(xiàn)毛利率39.6%，同比有所下降。恒盛副主席兼執(zhí)行董事丁向陽表示，這是因為去年出售和交付的物業(yè)有一部分來自于二、三線城市，確認(rèn)收入的比例較低。

　　他亦表示：“去年以來，全國40多個城市推行了限購令，一部分城市也實現(xiàn)了限價。在限購、限貸、限價的政策作用之下，購房的市場需求跟我們價格的預(yù)期存在一定的反差，市場觀望的氣氛比較濃厚。”

　　丁向陽續(xù)稱：“2011年下半年以來，主要城市的房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)大幅下滑，房價也開始出現(xiàn)調(diào)整，市場環(huán)境持續(xù)惡化。過去的一年，恒盛積極面對市場，采取了適度的降價。”

　　他介紹，恒盛去年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售人民幣133.2億元，同比增長5.1%。銷售樓面面積達(dá)到156.5萬平方米，同比增長336.4%。平均售價每平方米8500元起。

　　報告期內(nèi)，恒盛實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)入帳的金額達(dá)到95.8億元，結(jié)算入帳的面積101.3萬平方米，入帳銷售均價每平方米9460元。截止到去年年底已經(jīng)實現(xiàn)銷售但未入帳金額約人民幣73億元，面積105萬平方米。

　　此外，丁向陽透露，公司對區(qū)域化的市場布局進(jìn)行了部署。2011年，集團(tuán)在中國內(nèi)地共10個城市18個項目實現(xiàn)了銷售，上海地區(qū)，長三角，環(huán)渤海，還有東北地區(qū)分別占27.8%，29.8%，10.3%和32%。

　　在恒盛比較看好的東北地區(qū)，去年房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)了快速增長，全年房地產(chǎn)銷售額人民幣42.7億，同比增長103%，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積70萬平方米，同比增長133%。

　　此外，2011年，集團(tuán)新成立了經(jīng)濟運行中心和工程管理中心，進(jìn)一步加強計劃管理，工程管理，預(yù)算管理，現(xiàn)金流管理，以適應(yīng)集團(tuán)管理精細(xì)化和專業(yè)化的要求。

　　以下是恒盛地產(chǎn)2011年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年恒盛具體銷售目標(biāo)大概是多少？推盤計劃是怎樣？

　　丁向陽：今年3月份，溫總理在記者招待會上表明了中國房價要回到一個合理的價位。

　　由此在實際上，特別是去年下半年以來，面對整個房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻的發(fā)展趨勢，恒盛地產(chǎn)也采取積極態(tài)度應(yīng)對，雖然我們盡了很大的努力，但仍沒有到達(dá)到年初的目標(biāo)?？晌覀冞€是取得了相較2010年增長5%的成績。在市場觀望氣氛比較濃重的情況下，我們也要合理設(shè)置2012年的業(yè)績。結(jié)合宏觀的因素和我們自身發(fā)展的需求。我覺得2012年我們的經(jīng)營目標(biāo)基本跟去年實現(xiàn)的目標(biāo)保持差不多的水平，維持在130億上下。

　　當(dāng)然，我們也希望今年下半年黨代會，明年十八大對中國經(jīng)濟的發(fā)展，包括房地產(chǎn)的發(fā)展會有更明確的信號。我們也希望看到國家不會有更嚴(yán)厲的政策出臺，同時希望在目前理性的情況下房價能夠有一個合理的回歸。所以在市場營銷，投資策略，包括經(jīng)營策略各個方面我們都在積極準(zhǔn)備，想2012年的銷售目標(biāo)還會跟去年水平一樣。

　　程立雄：剛才我們丁總講了今年的銷售目標(biāo)。我們?nèi)ツ晖瓿闪?33億，今年的計劃是想跟去年基本持平。要實現(xiàn)這樣一個銷售計劃，我們今年從推盤來說，總共會有19個項目進(jìn)行銷售，在這19個項目中總共有4個是新項目，其它的都是原有項目分期的推盤。

　　2012年整個可供銷售量的建筑面積是220萬平方米，從推盤計劃來說，大概上半年40%左右，下半年60%左右，盡量做到上半年和下半年相比較均衡。

　　現(xiàn)場提問：今年前三個月的銷售情況怎樣？價格有沒有下調(diào)的情況？你們怎么看今年全年平均售價和毛利率的走勢？

　　丁向陽：今年一月份到二月份我們總的銷售是10億，從價格來說相較2011年合同均價8500元，今年前兩個月應(yīng)該說是有所下降的。當(dāng)然，一個是因為市場發(fā)生了變化。第二個，我們在二、三線城市銷售比例加大。

　　2012年，如果從整個區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，我們覺得應(yīng)該能夠保持2011年的平均售價水平。

　　具體來講，我們2011年的毛利率和2010年相比從48%降到了39.6%，我覺得在這兩年的市場調(diào)控過程當(dāng)中，毛利率的下降應(yīng)該是整個行業(yè)普遍的趨勢。但是，我們2011年40%的毛利率在行業(yè)中還是處于一個比較高的水平。

　　從毛利率來說，除了售價和市場的因素以外，我們還可以從成本方面去考慮。去年開始，公司進(jìn)一步改善精細(xì)化管理，特別是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，成本控制標(biāo)準(zhǔn)化，包括我們集中采購的策略和對一些費用方面的控制。

　　所以，公司在管理方面也會對我們的毛利率產(chǎn)生一定的影響，未來我們還是希望毛利率水平維持在40%左右的水平。

　　現(xiàn)場提問：今年有沒有買地方面的策略安排？商業(yè)物業(yè)方面是否會加大比例？

　　丁向陽：2012年我們在投資策略上主要是保持我們低成本高土地儲備總量的情況下適度的考慮我們今年的投資機會，當(dāng)然有幾個原則。第一，現(xiàn)金流的原則，跟公司的財務(wù)表現(xiàn)相關(guān)。

　　第二，我們還有個投資策略是深耕城市，我們在12個城市有1790萬平方米的土地儲備，我們有19個項目在開發(fā)，在建的有400多萬平方米，新開工是100萬平方米。所以，在土地儲備方面我們也會適度的考慮，采取穩(wěn)健性的原則。

　　但是，我覺得2012年是公司持續(xù)發(fā)展、補充土地儲備非常好的一個時機，這也是我們從上市之前，包括上市的這兩三年來看，我們在土地儲備方面的周期性考慮。因為，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)形勢受到宏觀政策的影響，我們會繼續(xù)觀察，等待土地儲備好的時間窗口，所以我們不會放棄這個考慮，但是也不會很激進(jìn)。

　　另外，從商業(yè)物業(yè)的比例來說，我們目前有264萬平方米的商業(yè)物業(yè)，80%都已經(jīng)建成，20%在建或還在規(guī)劃。在未來三四年時間要通過提升我們持有性物業(yè)的面積和它經(jīng)營的效能，對我們公司經(jīng)營收入方面能夠有一個穩(wěn)健的貢獻(xiàn)。

　　所以，在比例上面我們在往這個方向在努力。當(dāng)然，從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來說，我們原來是優(yōu)質(zhì)高端住宅為主，我們有這樣商業(yè)開發(fā)的計劃，我們也通過這一兩年在逐漸的實現(xiàn)這個目標(biāo)。

　　而且，我們在今年二月底把原來商業(yè)運作的職能中心部門變成一個獨立性的，由恒盛全資控股的商業(yè)管理公司，目的就是吸引更專業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)管理團(tuán)隊，同時努力達(dá)成我們原來設(shè)定的目標(biāo)。

　　所以，我相信在中國未來幾年的發(fā)展一定會把我們所持有的260多萬商業(yè)物業(yè)開發(fā)好，經(jīng)營好。

　　程立雄：從拿地來說，目前我們暫時還沒有這個計劃，原因是我們今年要控制公司的資本支出。另外，要改善我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，如果說我們感覺市場形勢有所好轉(zhuǎn)，包括有一些好的機會也不排除拿地的可能，但目前我們沒有新的拿地的具體計劃。

　　這和我們?nèi)ツ暌粯樱覀冞€是會保持我們更加多的靈活性，因為我們目前還有1800平方米的土地儲備，足夠支撐我們的發(fā)展需求。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在的調(diào)控政策是不會放松的，市場情況并不是很好，會不會考慮降價，以價換量的做法？

　　程立雄：關(guān)于會不會降價，我想從去年開始，我們一直講公司會貼近市場，根據(jù)市場的情況來制定我們的銷售價格。所以，今年我們還會采取這樣一個措施，當(dāng)然今年可能我們會采取更加靈活的選擇。

　　因為，總體我們對今年的市場判斷，調(diào)控也不會放松，從我們公司來說，我們目前也需要改善我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)問題，希望有更多的銷售現(xiàn)金。所以，在價格方面我們會更加靈活。

　　現(xiàn)場提問：公司在降低負(fù)債率方面會不會有其他方面的考慮？現(xiàn)在公司有沒有一些融資計劃，目前大概融資成本是多少？

　　程立雄：關(guān)于負(fù)債率，2011年，公司累計實現(xiàn)境內(nèi)外融資約人民幣96億元，資本負(fù)債比例去年年底維持在68%，在行業(yè)當(dāng)中處在一個相對比較合理的水平。從我們2011年總體的融資成本來說，平均是在10%左右。2012年我們希望整體的融資成本還是能夠維持去年的水平。

　　從融資計劃來說，各種方式的融資渠道都在我們公司考慮的范圍之內(nèi)，主要是看市場確定融資方式，包括各個方面的要求，特別是成本能不能符合我們公司的要求。

　　我想大家可能更想了解的是我們海外融資市場的計劃。作為我們公司來說，包括海外融資和境內(nèi)的項目貸款、其他金融機構(gòu)的合作都在我們公司的融資考慮范圍之內(nèi)，主要的還是成本和合作條件的問題。鑒于今年希望融資平均成本在10%，所以我們還是需要觀察市場，目前還沒有具體的計劃。

　　現(xiàn)場提問：在剛剛結(jié)束的兩會溫總理說到一個房價合理回歸的問題，那么恒盛對市場會有怎樣具體的應(yīng)對措施？

　　丁向陽：溫總理的講話對市場來說還是強調(diào)繼續(xù)調(diào)控政策，不會放松。所以，從今年我們應(yīng)對市場來說，針對2012年房地產(chǎn)商仍然會面臨來自市場的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。集團(tuán)采取了下列措施來實現(xiàn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長。

　　第一，市場策略。集團(tuán)將貼近市場，繼續(xù)實施靈活的銷售和定價策略，加快現(xiàn)有的項目的銷售和資金回籠。堅持深耕現(xiàn)有城市的發(fā)展策略，將資源向業(yè)績出色的城市和項目傾斜，做大做強城市品牌。

　　第二，在投資策略方面繼續(xù)堅持量入為出，穩(wěn)健投資的策略。2012年將采取謹(jǐn)慎購地的策略，根據(jù)銷售現(xiàn)金回籠情況和穩(wěn)健的財務(wù)要求，在維持土地儲備量合理的情況下，重點對個別城市的土地儲備進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，實現(xiàn)集團(tuán)土地總量和每個城市的土地資源可持續(xù)經(jīng)營。

　　第三，經(jīng)營策略。集團(tuán)將堅持穩(wěn)健經(jīng)營的發(fā)展思路，以加快銷售和現(xiàn)金回籠為中心來開展各項經(jīng)營工作。同時，順應(yīng)市場的變化，建立有效的資本開支約束機制，適當(dāng)減少新開工面積，嚴(yán)格控制資本性支出，確保集團(tuán)安全與穩(wěn)健經(jīng)營。繼續(xù)加強集團(tuán)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和成本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。去年我們總的開工量接近200萬平方米，今年我們把開工量控制在100萬平方米，這個目的是控制我們整個集團(tuán)的資本開支。今年我們從資本性開支來說，土地款大概需要支出10億，在工程款方面的支出是35億。

　　第四，商業(yè)物業(yè)策略。集團(tuán)將繼續(xù)堅持一、二線城市核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，重點加強對已有商業(yè)項目的開發(fā)和運營管理，逐步提高經(jīng)營性物業(yè)在集團(tuán)營業(yè)收入中的比重。

　　第五，財務(wù)策略。集團(tuán)將堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策，采取多渠道，多元化的融資方式，發(fā)揮境內(nèi)境外兩個融資平臺的優(yōu)勢，保證業(yè)務(wù)快速發(fā)展的資金需求。同時，逐步降低短期負(fù)債的比重，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制財務(wù)風(fēng)險。為了應(yīng)對市場我們還是要國內(nèi)銀行和金融機構(gòu)繼續(xù)保持良好和長期的合作關(guān)系。