潘軍表示，公司今年的銷售目標(biāo)是72億元，而且對(duì)完成該目標(biāo)很有信心。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 曹萍 3月13日，花樣年集團(tuán)在香港召開2011年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)?；幽昙瘓F(tuán)總裁潘軍、集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官陳思翰以及花樣年集團(tuán)副總裁馮輝明出席了業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

　　業(yè)績(jī)顯示，2011年花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額70.05億元，合同銷售面積746,104平方米。其中38.93億元及307,861平方米來自城市綜合體項(xiàng)目，城市綜合體產(chǎn)品銷售總額占比達(dá)到55%。

　　在項(xiàng)目區(qū)域分布上，合同銷售主要來自于成都、深圳等9個(gè)城市，以及來自于深圳美年廣場(chǎng)、成都花樣城、成都美年國際廣場(chǎng)、成都香年廣場(chǎng)、成都福年廣場(chǎng)、東莞江山花園以及惠州別樣城等18個(gè)項(xiàng)目。

　　集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官陳思翰表示，去年銷售均價(jià)約9,389元，較2010年為低，主要因?yàn)殇N售重心城市，從深圳、成都等一線城市，轉(zhuǎn)移至惠州等二線城市所致。

　　“2011年，中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到比較大的政策壓力，市場(chǎng)壓力和現(xiàn)金流壓力。”花樣年集團(tuán)總裁潘軍回顧2011年市場(chǎng)時(shí)如是說。

　　但即使如此，潘軍仍表示，公司今年的銷售目標(biāo)是72億元，而且對(duì)完成該目標(biāo)很有信心。

　　潘軍稱，對(duì)銷售目標(biāo)有信心，主要出于三個(gè)原因。一是公司產(chǎn)品的多元化，貨量充足。例如，在東莞、惠州、成都、無錫、天津以及南京都有一些小戶型的產(chǎn)品，這些都是不限購的剛性產(chǎn)品。其次，在成都和深圳這兩個(gè)高毛利的地方仍有商鋪和寫字樓會(huì)陸續(xù)推出。另外，今年還會(huì)有一些新產(chǎn)品入市。

　　據(jù)介紹，2012年，花樣年預(yù)計(jì)竣工項(xiàng)目面積為80萬平方米，全年可售面積約為140萬平方米，涉及銷售額達(dá)130-140億元，且截至2月底，已拿到銷售許可證的物業(yè)額有86億元。

　　此外，潘軍期望，在兩年內(nèi)有成熟的養(yǎng)老產(chǎn)品推向市場(chǎng)，“我們現(xiàn)在初步考慮是安排在成都和深圳”。

　　以下是花樣年控股2011年度業(yè)績(jī)媒體發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年合約銷售超過目標(biāo)60億，其中銷售均價(jià)降低了，同時(shí)花樣年在此期間也有進(jìn)行促銷，那么請(qǐng)問這個(gè)均價(jià)到底降了多少？而今年的目標(biāo)是72億，比去年60億目標(biāo)多，而對(duì)于今年樓市狀況大多房企持謹(jǐn)慎態(tài)度，花樣年為何如此樂觀，信心在哪里呢？

　　關(guān)于融資方面，去年花樣年放棄了TDR，就是臺(tái)灣信托憑證，那么今年有沒有一些融資的計(jì)劃？

　　陳思翰：花樣年2011年銷售的均價(jià)是比2010年低了一點(diǎn)，均價(jià)9389元，區(qū)域主要是深圳和成都，惠州也有一些貨量?？傮w來說，在深圳均價(jià)是略低一點(diǎn)，而在成都郊區(qū)也有一些盤推出，所以把總體價(jià)格拉低了，但是如果是同一個(gè)項(xiàng)目均價(jià)是差不多的。

　　潘軍：關(guān)于今年72億的目標(biāo)是花樣年按照保守的預(yù)計(jì)來制定的。之所以有這樣一個(gè)目標(biāo)，是跟2010年相比，在設(shè)定目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方面有20%的增幅，實(shí)際上2011年的銷售只增加了2億，所以花樣年認(rèn)為今年的銷售目標(biāo)仍然是比較審慎的。

　　而提出這樣的目標(biāo)，我們是有準(zhǔn)備的?；幽瓯旧淼漠a(chǎn)品是沿著多元化產(chǎn)品的組合來做的，產(chǎn)品多樣，貨量充足。例如，在東莞、惠州、成都、無錫、天津以及南京都有一些小戶型的產(chǎn)品，這些都是不限購的剛性產(chǎn)品。其次，在成都和深圳這兩個(gè)高毛利的地方仍有商鋪和寫字樓會(huì)陸續(xù)推出。另外，今年還會(huì)有一些新產(chǎn)品入市。

　　所以，綜合以上三個(gè)部分，花樣年對(duì)于完成70億的銷售目標(biāo)還是比較有信心的。

　　關(guān)于融資方面，基于自身情況，現(xiàn)在還沒有打算再融資的需求。因?yàn)榻衲甑默F(xiàn)金流還是比較平衡，實(shí)際上除了投資TCL的土地之外，還進(jìn)行一些土地整理的投資，大概有十幾億，今年這些土地也都將面市。所以，今年的現(xiàn)金流相對(duì)而言還是比較健康的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)部分會(huì)是今年比較好的一個(gè)潛力發(fā)展，花樣年在這方面都會(huì)有一些動(dòng)作，文化旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)方面已經(jīng)探索出一些業(yè)務(wù)模式，那么這些探索出的業(yè)務(wù)模式是怎么樣的？養(yǎng)老地產(chǎn)第一個(gè)項(xiàng)目會(huì)在什么時(shí)候推出來，會(huì)在哪里？商業(yè)部分的供貨量是多少？

　　潘軍：關(guān)于養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)，在成都和深圳都已經(jīng)在開始進(jìn)行積極的準(zhǔn)備。在養(yǎng)老方面，2011年花樣年也是第二屆養(yǎng)老地產(chǎn)大會(huì)的主辦方之一，也跟業(yè)內(nèi)主要的一些服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了比較深入的交流，同時(shí)也組織了專門的團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行前期的孵化。

　　其實(shí)，中國做養(yǎng)老地產(chǎn)仍面臨著巨大的挑戰(zhàn)。目前并沒有什么成熟的模式可提供參考，所以，花樣年只有進(jìn)行自我實(shí)踐與探索比較，經(jīng)分析研究，臺(tái)灣的養(yǎng)老模式最貼近中國國情，可用來借鑒，現(xiàn)已經(jīng)安排團(tuán)隊(duì)在臺(tái)灣進(jìn)行相應(yīng)的前期培訓(xùn)。

　　事實(shí)上，美國的模式也不錯(cuò)，有較大的盈利，但是基于國內(nèi)情況，在很多法律上包括一些財(cái)稅政策方面還沒有做好準(zhǔn)備。所以，現(xiàn)在在做的養(yǎng)老模式基本上都是摸著石頭過河。因此，花樣年認(rèn)為這蘊(yùn)藏著非常大的機(jī)遇，中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)在未來30年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最具有吸引力的一部分。

　　但是，怎樣把養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)化成一種模式，從而形成一種共識(shí)是值得探究的。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力，例如酒店行業(yè)，投資酒店的未必賺錢，但管理酒店一定是賺錢的。

　　所以，從這一點(diǎn)上看，花樣年將會(huì)花更多的精力集中在管理團(tuán)隊(duì)的形成和管理服務(wù)模式的成熟，期望在兩年內(nèi)有成熟的養(yǎng)老產(chǎn)品推向市場(chǎng)，現(xiàn)在初步考慮的地點(diǎn)是在成都和深圳。等到模式成熟以后，逐漸會(huì)在桂林、蘇州、天津、北京等城市推廣，相信未來在養(yǎng)老地產(chǎn)方面會(huì)尋找到一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，給這個(gè)行業(yè)帶來一個(gè)新的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛提到花樣年有一些土地整理的投資，規(guī)模大概是怎樣？其中，有多少是自己發(fā)展，又有多少是賣出去？另外，關(guān)于融資的一些框架協(xié)議，花樣年預(yù)測(cè)在今年會(huì)落實(shí)這些協(xié)議嗎？其中預(yù)算的融資大概是多少？特別是成都項(xiàng)目，規(guī)模是比較大，去年投入的資金是11億元，那么請(qǐng)問目前的進(jìn)展是怎樣？

　　潘軍：在土地整理方面，今年主體是兩個(gè)MOU和一個(gè)新增的。兩個(gè)MOU，一個(gè)是郫縣，郫縣是經(jīng)過2010年、2011年兩年的投資，累計(jì)到現(xiàn)在共投資8億多，其中2010年投了3億，2011年投了5億。

　　經(jīng)過兩年的努力，第一批400畝土地將于四五月份進(jìn)入土地市場(chǎng)。這一批土地花樣年將自己獲取一半，另一半已經(jīng)在尋找同行合作來拿地，這樣大概能夠?qū)崿F(xiàn)6億的產(chǎn)出。

　　另外，在成都五桂橋項(xiàng)目一級(jí)土地開發(fā)整理了100畝土地，大約能獲得70畝的高容積率的商業(yè)和住宅用地。現(xiàn)在在考慮跟基金合作，大約拿出一半的股權(quán)，這能再實(shí)現(xiàn)3億左右的現(xiàn)金富余。

　　而在大理1500畝地的第一期土地580畝將從五月份開始供地，這部分大約預(yù)計(jì)投資是1億元左右。所以，今年的土地投資是正向的，土地增加了，但現(xiàn)金流反而是正的，我要產(chǎn)生8億元的正向現(xiàn)金流。所以，今年現(xiàn)金流部分將會(huì)比2011年要好。

　　至于規(guī)模方面，郫縣總的整理規(guī)模是2.68平方公里，預(yù)計(jì)產(chǎn)出的土地是1400畝，分三年推出，2012年400畝，2013年500畝，2014年400畝。未來在這1400畝中，花樣年的計(jì)劃是賣一半留一半，這樣在后續(xù)三年，由于實(shí)施MOU所帶來的土地儲(chǔ)備資金壓力是比較小的。

　　所以，從成本上來講，土地產(chǎn)生的現(xiàn)金流已經(jīng)非常富余，可以投入到后期的循環(huán)當(dāng)中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：花樣年集團(tuán)今年開工面積是100萬平方米，去年是189萬平方米，這個(gè)相差還是比較大的，于此花樣年認(rèn)為整個(gè)行業(yè)普遍的開工情況應(yīng)該是怎樣的，開工量大概能增長(zhǎng)多少？

　　另外，花樣年表示今年拿地的總量不會(huì)增加，是否可以理解為今年不會(huì)再動(dòng)用現(xiàn)金去買地了？

　　潘軍：從今年的土地來講，花樣年仍然會(huì)保持一個(gè)正向的增長(zhǎng)。從整體現(xiàn)金流來看，現(xiàn)在做預(yù)算的時(shí)候全年沒有考慮發(fā)債的想法和太多的融資。

　　在開工面積方面，為什么今年會(huì)采取比較小的開工量策略呢？第一，花樣年的存貨是比較富裕的。第二，從今年上半年對(duì)行業(yè)的判斷來講，市場(chǎng)依舊并不是很好，全行業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)大幅減少投資的情況，所以花樣年要采取相對(duì)比較穩(wěn)健的策略。

　　所以，花樣年管理層做了一些調(diào)整，第一，梳理內(nèi)部程序，開始進(jìn)行大練兵；第二，把整個(gè)所有的產(chǎn)品序列重新的再梳理一次；第三，不是買地，而是對(duì)于一線城市一些非限購類的產(chǎn)品花樣年仍保持強(qiáng)烈的興趣，不去三四線城市，反而更看好一線城市。例如會(huì)加大在深圳、北京等一線城市搜索資源的力度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在花樣集團(tuán)的存貨量是多少？銷售額大概是多少？

　　陳思翰：花樣年估計(jì)2012年可售面積是117萬平方米，總體銷售額大概就是70億。

　　潘軍：到2月29號(hào)，據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，花樣年手里拿到預(yù)售證的項(xiàng)目還有86億可以銷售的貨量。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于TDR，去年本來有機(jī)會(huì)到臺(tái)灣做TDR，后來因?yàn)槭袌?chǎng)情況不太好，所以取消了，那現(xiàn)在看來上半年的市場(chǎng)會(huì)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)，那么你們的TDR會(huì)有什么樣的計(jì)劃？當(dāng)時(shí)在臺(tái)灣金門的項(xiàng)目，目前情況怎樣？

　　馮輝明：臺(tái)灣TDR這個(gè)事情確實(shí)是延緩了，因?yàn)槿ツ暧泻芏喙鞠朐谂_(tái)灣發(fā)行，包括神舟數(shù)碼也都延緩了，原因是去年市場(chǎng)波動(dòng)非常大，所以選擇放棄。

　　而當(dāng)時(shí)在臺(tái)灣發(fā)行還有一個(gè)目的，就是跟金門項(xiàng)目進(jìn)展有關(guān)系。之前預(yù)期該項(xiàng)目進(jìn)展會(huì)比較快，而從合作方獲得的一些信息透露出涉及到公投的問題，還涉及到國與國域條例的問題，但是現(xiàn)在公投和國域條例這兩個(gè)方面都沒有任何進(jìn)展，所以這個(gè)項(xiàng)目就可能要滯后。

　　不過，金門項(xiàng)目會(huì)一直保持關(guān)注，因?yàn)榕_(tái)灣在花樣年整個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展版圖里面是非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，臺(tái)灣一些良好的資源，例如服務(wù)資源，商業(yè)資源，還有一些教育醫(yī)療資源，都想引入到大陸。臺(tái)灣的公司在去年就已經(jīng)成立了，現(xiàn)在做的主要就是一些對(duì)接的窗口。

　　所以，臺(tái)灣TDR事情還是會(huì)持續(xù)保持關(guān)注。希望在一些新的政策或信息等有新的幫助，花樣年對(duì)市場(chǎng)仍保持持續(xù)關(guān)注，只要有合適的機(jī)會(huì)就會(huì)考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年上半年會(huì)不會(huì)考慮恢復(fù)臺(tái)灣TDR，臺(tái)灣金門項(xiàng)目總共投資了多少，是否有資金壓力？

　　馮輝明：這個(gè)主要看股價(jià)恢復(fù)和整個(gè)市場(chǎng)情況。而臺(tái)灣這個(gè)項(xiàng)目的投入框框是很多的，很多政策條例也沒有出臺(tái)，所以，這個(gè)項(xiàng)目合作方土地資源雖然已經(jīng)獲得，但是整個(gè)合作的進(jìn)展沒有展開，對(duì)花樣年來講沒有投資性的義務(wù)，大概只有框架協(xié)議，并沒有實(shí)施推進(jìn)。

　　潘軍：我們并沒有把資金壓在這個(gè)項(xiàng)目上，這個(gè)項(xiàng)目總投資量非常大。事實(shí)上如果這個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)順利的話，其實(shí)需要花樣年投資的部分也并不多，因?yàn)橹皇切」?，主要任?wù)是幫其引入客戶，把大陸的客人帶到金門去消費(fèi)。所以，對(duì)花樣年來講沒有資金壓力，如果有資金需求才會(huì)通過TDR的方式通過相應(yīng)的募集。