蘇高新集團(tuán)已切入?yún)⑴c擴(kuò)區(qū)10倍后的高新區(qū)城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)，未來(lái)具有持續(xù)低成本獲得土地的能力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 近日，一則研究報(bào)告中提及“蘇州高新保障房將逐步退出”的消息流傳坊間。

　　觀點(diǎn)新媒體針對(duì)此說(shuō)法采訪蘇州高新相關(guān)負(fù)責(zé)人，根據(jù)他的回應(yīng)，原來(lái)蘇州高新所謂保障房業(yè)務(wù)只是蘇州高新區(qū)的動(dòng)遷房建設(shè)，并不是保障房項(xiàng)目，自然也就不存在退出保障房之說(shuō)。

　　代建與動(dòng)遷房建設(shè)

　　11月2日，在關(guān)于蘇州高新三季報(bào)的點(diǎn)評(píng)中，某證券機(jī)構(gòu)指出，“公司保障房將逐步淡出或建設(shè)模式向代建模式轉(zhuǎn)變”。

　　在各大小房企紛紛宣布投身保障房建設(shè)或因保障房概念受益之時(shí)，蘇州高新選擇“退出保障房”令人不解。

　　對(duì)此，蘇州高新證券事務(wù)代表宋才俊表示，公司并沒(méi)有參與保障房建設(shè)，參與的只是蘇州高新區(qū)內(nèi)的動(dòng)遷房。另外，高新區(qū)在蘇州是個(gè)新城區(qū)并沒(méi)有什么保障房可建，所以“退出保障房”的說(shuō)法并不成立。

　　據(jù)介紹，于蘇州高新而言，早在90年代公司成立之時(shí)，就開(kāi)始參與高新區(qū)的動(dòng)遷房建設(shè)。只不過(guò)，最初的動(dòng)遷房建設(shè)中，所有的資金都由企業(yè)墊付，再由政府回購(gòu)，這對(duì)公司現(xiàn)金流造成很大壓力。

　　從09年開(kāi)始，這些動(dòng)遷房不再由企業(yè)墊資，而由政府負(fù)責(zé)，企業(yè)成為一個(gè)代建角色，所以才有湘財(cái)證券由于公司保障法建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變而帶來(lái)毛利上升的說(shuō)法。

　　此說(shuō)法得到證券機(jī)構(gòu)報(bào)告撰寫(xiě)人的認(rèn)可，不過(guò)該人士認(rèn)為動(dòng)遷房應(yīng)該屬于保障房之列。

　　事實(shí)上，除了動(dòng)遷房，蘇州高新代建的還有一些其他政府工程，如政府大樓、學(xué)校、大型工業(yè)園區(qū)等，而代建與動(dòng)遷房建設(shè)也是蘇州高新地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分。

　　據(jù)悉，隨著西部生態(tài)城建設(shè)的啟動(dòng)，蘇州高新已參與大量動(dòng)遷房以及代建項(xiàng)目的建設(shè)，截止2010年底，其代建及動(dòng)遷房在建面積為63萬(wàn)平方米。

　　截至今年9月底，蘇州高新負(fù)責(zé)的動(dòng)遷房以及代建項(xiàng)目達(dá)45萬(wàn)平方米。

　　正如該證券地產(chǎn)分析師所言，由政府負(fù)責(zé)動(dòng)遷房資金后，蘇州高新的資金得以緩解，但蘇州高新近來(lái)最大的心思并不在此，而是樂(lè)園模式，即常言的旅游地產(chǎn)。

　　旅游地產(chǎn)的樂(lè)園

　　資料顯示，蘇州高新參與樂(lè)園的建設(shè)是在1997年，其蘇州樂(lè)園項(xiàng)目自1997年運(yùn)行以來(lái)，已成為蘇州除園林的一個(gè)旅游景點(diǎn)，營(yíng)業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年?duì)I業(yè)收入為2億元左右。

　　而去年12月，徐州彭城樂(lè)園項(xiàng)目正式簽約，標(biāo)志著其在“商旅+地產(chǎn)”擴(kuò)張模式上的關(guān)鍵性一步。資料顯示，徐州彭城歡樂(lè)世界項(xiàng)目地塊由蘇州高新在今年4月21日以起拍價(jià)2.74億元競(jìng)得。

　　地塊位于徐州市銅山區(qū)，占地面積129.87萬(wàn)平方米，其中，樂(lè)園占地54萬(wàn)平方米，配套開(kāi)發(fā)占75.87萬(wàn)平方米。徐州彭城歡樂(lè)世界項(xiàng)目計(jì)劃建成一個(gè)集樂(lè)園、商貿(mào)、生態(tài)社區(qū)于一體的綜合性項(xiàng)目。

　　對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，蘇州高新稱(chēng)，將與控股股東蘇高新集團(tuán)一道參與該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。蘇州高新預(yù)計(jì)，徐州樂(lè)園項(xiàng)目中，水上世界及兒童世界將相繼于明年7月、10月開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　針對(duì)樂(lè)園模式的轉(zhuǎn)型，蘇州高新相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這也是在外部條件作用下的結(jié)果。在目前住宅市場(chǎng)調(diào)控不見(jiàn)放松的情況下，開(kāi)發(fā)樂(lè)園項(xiàng)目對(duì)公司而言可以多一條盈利的渠道。

　　蘇州高新曾在2010年年報(bào)中如此表述樂(lè)園模式，“隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，公司將借助行業(yè)整合的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，完成新的發(fā)展模式-‘商旅+地產(chǎn)’模式的轉(zhuǎn)變”。

　　另外，以樂(lè)園項(xiàng)目的途徑獲取土地，在一定程度上亦可以降低蘇州高新的土地成本。

　　不過(guò)，有分析師就認(rèn)為，在蘇州高新傾心于模式轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也不能忽略這種模式將帶來(lái)資金上的壓力。

　　蘇州高新此前公布的三季度業(yè)績(jī)顯示，今年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.28億元，同比下降16.06%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.12億元，同比增長(zhǎng)48.93%；歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.6%至1.65億元，合每股收益0.16元。

　　在“公司重要事項(xiàng)”一欄中，可以看到，由于預(yù)付徐州項(xiàng)目土地款，使蘇州高新預(yù)付賬款期末余額較期初增加307.15%，又因支付徐州項(xiàng)目拍地保證金，使其他應(yīng)收款期末余額較期初增加81.40%。

　　另外，由于蘇州樂(lè)園、清山酒店?duì)I銷(xiāo)力度增大以及融資規(guī)模擴(kuò)大、融資成本上升等原因的影響，蘇州高新的包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用在內(nèi)的三項(xiàng)費(fèi)用率的提升都高于預(yù)期。